Особенности оформления сделок купли-продажи с недвижимостью
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
? взимаемой, при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст.424, 485 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь действует иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменное форме условия о цене недвижимости договор, о ее продаже признается, незаключенным. Во-вторых, как считает Сергеев А. П., цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.
Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемой недвижимости, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданной покупателю недвижимости (п.3 ст.555 ГК РФ).
Надо отметить, что для договора купли-продажи недвижимости нормы ГК РФ прямо не требуют государственной регистрации. Такое положение позволило ряду авторов высказать мнение, что государственная регистрация сделок предметом, которых является недвижимое имущество необходимо только в случаях прямо определенных в законе, а поэтому для указанного договора (купли-продажи) недвижимости, такая регистрация не требуется.1 Известно и иное суждение, в соответствии с которым, все сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации.2
Последняя точка зрения обосновывается ссылкой на ст. 131, 164 ГК РФ. В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 и Законом о регистрации. Ст. 131 ГК РФ закрепляет: Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав органами осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Отсюда сделан вывод, что сделки с недвижимостью подлежат во всех случаях регистрации, поскольку всякая сделка с недвижимостью так или иначе связана с возникновением (прекращением, переходом, ограничением) прав на недвижимость, т.е. с обстоятельствами, на которые указывает ст. 164 ГК РФ как на случаи, при которых необходима государственная регистрация. Но из анализа содержания ст. 131 и 164 ГК РФ и отдельных статей части второй ГК РФ, с нашей точки зрения, следует иное. Норма ст. 131 ГК РФ, на которую делается ссылка в ст. 164 ГК РФ, не предусматривает случаи регистрации сделок с недвижимостью, а определяет лишь права, подлежащие государственной регистрации. Закон о регистрации, также не устанавливает, в каких случаях сделки подлежат регистрации. Во второй части ГК РФ четко определено, какие договоры необходимо регистрировать. Это означает, что государственная регистрация требуется только для тех сделок с недвижимостью, для которых она прямо предусмотрена законом. По этому пути идет и судебная практика. Так, пунктом 3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (приложение к Информационному письму ВАС РФ от 13.11.1997 № 21) дано разъяснение, что договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания. Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору продажи недвижимости (ст. 551 ГК РФ).
Т.о. момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными п.1 ст.425 и п.1 ст.433 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем.
Однако в отдельных, особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль, как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней (особенно за жилыми помещениями), законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. Если законом предусмотрено, что та или иная сделка подлежит государственной регистрации, то до момента государственной регистрации сделка не считается облаченной в требуемую законом форму, а, следовательно, и заключенной.
Несоблюдение правил о государственной регистрации, влечет за собой недействительность сделки, при этом она также считается ничтожной. Во всех случаях, когда договор признан недействительным вследствие нарушения формы или требований государственной регистрации, последствием такого признания в силу п.2 ст.167 ГК РФ служит обычно двусторонняя реституция. Соответственно каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности сделать это в натуре - возместить стоимость имущества в деньгах.
Сделки с недвижимостью подлежащие регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ (п.1 ст.164), в отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п.2 ст.163 ГК РФ), обязательность государственной регистрации устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную регистрацию сделки в соответствии с условиями договора. Об этом указано и в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
С введением в действие Закона о регистрации не требуется обязательного нотариального уд?/p>