Особенности оформления сделок купли-продажи с недвижимостью
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?стоверения договоров купли-продажи, мены, дарения жилых домов, их частей и дач и долей в праве общей собственности, а также договоров купли-продажи земельных участков.
Отмена обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью породило множество проблемных вопросов и мнений по взаимодействию нотариусов и регистраторов. Например, М. Сазонова (президент Санкт - Петербургской нотариальной палаты) считает, что … нотариат играет значительную роль в защите прав участников оборота недвижимости. Значимость правового сопровождения сделок нотариусами - в проверке правового содержания удостоверяемых документов и установлении правоспособности сторон. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью гарантирует бесспорность доказательств, при возникновении судебного спора, освобождает наши перегруженные суды от дополнительных усилий по установлению подлинности и добровольности договора. Устранение нотариуса от операций с недвижимостью ухудшает положение граждан и юридических лиц.
По мнению А. Бегичева, специалиста Департамента по вопросам правовой помощи Минюста РФ, нотариат обеспечивает гражданам право на получение квалифицированной юридической помощи путем совершения нотариусами нотариальных действия. Положения части второй ГК РФ, связанные с отказом от обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, существенно сужает гарантии, обеспечивающие предусмотренный Конституцией РФ (ст. ст. 8, 35, 45, 48) принцип охраны прав и свобод гражданина, включая право частной собственности.
Кроме того, нотариус осуществляет контроль за недопустимостью заключения договора, противоречащего закону, а также предупреждает злоупотребление доверием сведущего лица по отношению к несведущему, с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред. Нотариус вместе с тем в соответствии со ст.17 Основ законодательства о нотариате несет полную имущественную ответственность за законность совершения сделок. Государство бремя сделки берет на себя. Однако всем известно, что в случае ошибки с государства гораздо труднее взыскать причиненный ущерб, нежели с частнопрактикующего нотариуса, чья деятельность застрахована.
В качестве еще одного негативного последствия замены обязательного нотариального удостоверения сделок регистрацией можно назвать и необходимость создания специальной службы, обеспечивающей проведение правовой экспертизы и проверки законности сделки, что потребует, помимо высокого уровня юридической и профессиональной подготовки персонала, дополнительных расходов из федерального бюджета.
Т.о. ст. 131 ГК РФ и ст. 8 Вводного закона к части первой ГК РФ разграничивают регистрацию сделок и их форму, сделав явный упор на государственную регистрацию сделок регистрирующими органами. Государственная регистрация, которая ранее служила придатком к форме, теперь приобрела самостоятельное значение способа фиксации соответствующей сделки. Расширение сферы применения государственной регистрации непосредственно выражает расширение проникновения публичного начала в сферу частного оборота.
3.1 Особенности договора купли-продажи недвижимости по действующему гражданскому законодательству РФ
недвижимость купля продажа право
Нормы о договоре купли-продажи недвижимого имущества объединены в Гражданском кодексе в отдельном параграфе, исходя из специфики предмета купли-продажи, предопределяющей особенности договора, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора купли-продажи: договор продажи недвижимости.
По договору продажи недвижимости продавец передает покупателю недвижимое имущество. К недвижимому имуществу (недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (в юридическом смысле, конечно). Закон может отнести к недвижимости и иное имущество (ст. 130 ГК РФ).
Специфические черты недвижимости - прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. - диктуют необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте. Уже в части первой ГК предусмотрен ряд таких правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав (ст. 131 ГК РФ).
Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.
Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551 ГК РФ). Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на н