Особенности оформления сделок купли-продажи с недвижимостью
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
. В ст.34 Водного кодекса РФ определено на каком праве собственности могут выступать те или иные водные объекты, а именно: Водные объекты находятся в собственности Российской Федерации, но обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) могут находиться в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и в частной собственности в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.
Критерием отнесения объектов ко второй группе является прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимися недвижимостью по физическим свойствам, относятся, например, леса, многолетние насаждения, здания и сооружения, эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей. Будучи отделенными, от нее, они становятся движимыми вещами. Здания и сооружения - это недвижимые вещи, отвечающие техническим признакам фундаментальности, прочности, относительной долговечности и непотребляемости.
Если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они являются недвижимостью по закону, п.1 ст.130 ГК РФ относит к недвижимости воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, подлежащие государственной регистрации органами, уполномоченными осуществлять контроль, за этими объектами. Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимости не только ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но также и потому, что они являются движущимися участками территории, находящимися под юрисдикцией РФ.
Понятие указанных транспортных средств раскрывается в транспортных уставах и кодексах, а космических объектов - в международных конвенциях (договорах, соглашениях).1
Однако, в ст.1 Закона о регистрации термин недвижимое имущество раскрывается как, право, на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с этим Законом, - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы.
Из вышесказанного ясно, что понятие недвижимости, закрепленное в ст.130 ГК РФ, по объему шире одноименного понятия, сформулированного в ст.1 Закона о регистрации.
Во-первых, в Законе о регистрации, умалчивается о судах и космических объектах. Во-вторых, здесь не упоминается возможность отнесения федеральными законами к недвижимости иного имущества. Из этого не следует, что ст.1 Закона о регистрации противоречит положениям ст.130 ГК РФ, т.к. в ней, по сути, идет речь об определении сферы действия Закона. Он устанавливает порядок и условия, на которых производится регистрация не всех объектов недвижимости, а лишь перечисленных в нем. В отношении иных недвижимых вещей ч.2 п.1 ст.33 Закона о регистрации предусматривает, впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п.1 ст.131 ГК РФ, применение действующего порядка регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Особым объектом недвижимости, в соответствии со ст.132 ГК РФ, является предприятие, как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав его входят: все виды имущества, предназначенного для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию; права требования, долги, права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), а также другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Также одним из видов недвижимости является жилое помещение. Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан (ч.2 ст.15). К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры, жилые комнаты в квартирах или домах (ч. 1 ст. 16). В правоприменительной практике Закона о регистрации возникают вопросы неоднозначного толкования понятий, относящихся к недвижимому имуществу: жилое помещения, нежилое помещение, часть нежилого помещения, часть квартиры, комната. Одна из проблем - это вопрос о возможности признания объектами недвижимости части помещений. Решение этого вопроса весьма различно в разных субъектах РФ. Так, в двух крупнейших городах страны, в Москве и Санкт-Петербурге, существует различная практика в отношении квартир и их частей, т.е. комнат. Если в Москве комната признается самостоятельным объектом недвижимости и может быть предметом сделок, то в Санкт-Петербурге комната самостоятельным объектом недвижимости не признается, а предметом сделок, связанных с комнатами, выступает соответствующая доля в праве собственности на квартиру. Квартира должна рассматриваться на основании ст.133 ГК РФ как неделимая вещь, ее раздел в натуре невозможен без изменения и назначения как жилого помещения, пригодного для постоянного или временного проживания. Так, понятия часть жилого дома, раздел жилого до