Особенности оформления сделок купли-продажи с недвижимостью
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
ма в натуре неоднократно исследовались Верховными Судами СССР и Российской Федерации, которые в своих постановлениях давали им разъяснения. В отличие от квартиры, нежилое помещение как объект, должно отвечать только одному признаку - представлять собой единое пространство с замкнутым контуром. Поэтому комната может быть выделена в нежилом помещении в качестве самостоятельного объекта при наличии соответствующего собственника, тогда помещение в прежних границах перестает существовать, и возникает, по крайней мере, два новых объекта на базе этого помещения.
Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Например, ранее в соответствии с п.2 ст.1 Закона РФ Об основах федеральной жилищной политики1 недвижимостью в жилищной сфере, среди прочих объектов, выделяли … элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы и так далее.
В юридической литературе, имеют место дискуссии о разделении недвижимости на две категории: - первая, прочно связанное с землей (здания, сооружения и т.д.) и - вторая, прочно связанные со зданиями жилые и нежилые помещения.2
Несмотря на кажущуюся простоту, понятие недвижимости подвергается неустанной критике специалистов. Критика законодательного определения понятия недвижимость связана с непоследовательностью отнесения объектов к недвижимым. Далеко не все перечисленные в ст.130 ГК РФ в качестве недвижимости вещи обладают обязательными признаками прочности, непотребляемости и функциональной связи с землей. Так, согласно ст.132 ГК РФ предприятие, будучи имущественным комплексом, признается объектом недвижимости. Таким образом, в отношении движимых вещей и прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, законодательством устанавливается правовой режим недвижимости, что в дальнейшем может создать определенные сложности при заключении и оформлении сделок с предприятиями, включающими в себя, например, объекты интеллектуальной собственности.
К разряду недвижимых законом также отнесены и многолетние насаждения. Однако, по мнению практиков, рассмотрение любых многолетних насаждений в качестве недвижимости просто абсурдно. Ведь при этом возникают вполне справедливые вопросы, касающиеся оборота данного объекта: кто будет осуществлять регистрацию сделок с многолетними насаждениями? Что может служить в качестве право устанавливающего документа на данный объект? И ряд других.
Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты вообще не имеют связи с земной поверхностью и относятся к объектам недвижимости только в связи с необходимостью их государственной регистрации и особой социальной значимостью данных объектов.
Пожалуй, единственным классическим объектом недвижимости может быть признан участок земли, поскольку именно земная поверхность является объективно недвижимой (по крайней мере, относительно себя самой имеет фиксированное положение). Признаки, долгое время считавшиеся объективно необходимыми для характеристики недвижимости, таковыми на самом деле не являются. Фактически понятие недвижимость достаточно условно, что признается некоторыми правовыми системами.
Таким образом, на наш взгляд, к недвижимости относятся материально реализованные, существенные по объему и стоимости объекты, большинство из которых связаны с землей и зависимы от нее, чей правовой режим близок к земельному, а гражданский оборот, которых необходимо связан со сложной системой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченными на то государственными органами в силу их особой общественной значимости.
2.2 Недвижимость как объект купли-продажи
Выше отмечались достаточная определенность признаков недвижимости и относительная простота соответствующего понятия. Однако это отнюдь не означает отсутствия затруднений при решении вопроса о признании недвижимостью конкретного объекта: то, что выглядит едва ли не безупречно с теоретической точки зрения, нередко вызывает практические сложности. Тем более, когда используются оценочные категории. Применительно к понятию недвижимости к их числу относятся: прочная связь с землей, несоразмерный ущерб.
Ясно, что решение будет приниматься не только на основе объективных критериев, сформулированных в ст.130 ГК РФ, но и под влиянием субъективных факторов. К числу последних относятся и уровень юридических знаний лица, принимающего решение, и способность трансформировать общие представления о недвижимости применительно к конкретной ситуации с учетом специфики того или иного предмета и т. д. Немаловажное значение имеют теоретические разработки проблем классификации имущества на движимое и недвижимое.
В юридической литературе высказывается мнение, в соответствии с которым недвижимое имущество в ст. 130 ГК РФ - это понятие юридическое, а не фактическое. В качестве обоснования этой позиции указывается, что недвижимостью может признаваться лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация.
Однако вряд ли такой подход можно признать правильным. Деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено объективно существующими различиями между этими двумя видами вещей (природой этих вещей). Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие имеет,