Основы управления недвижимостью
Методическое пособие - Экономика
Другие методички по предмету Экономика
ю квартиру 7. …………………………Угрозы 1.Слишком однозначные и специфические пространственные решения ограничивают состав покупателей жилья 2. Маркетинг квартир трудно выполнить по четкому плану 3……………………………………..Возможности 1.Объект располагается на территории, застроенной главным образом жилыми зданиями, что делает востребованным его жилые и обслуживающие функции 2……………………………
Экономический анализ вариантов использования объекта недвижимости
Постановка задачи
Необходимо провести экономическое сравнение всех трех вариантов реконструкции объекта А, В и С.
Экономический анализ объекта может быть выполнен с точки зрения владельца объекта, который имеет определенные цели по доходности в отношении своего объекта. При этом должны быть учтены все доходы и затраты, в том числе альтернативные затраты инвестиций, затраты на капитал, а также влияние налогов на рентабельность инвестиций. Помещения в здании сдаются в аренду на пять лет. В конце расчетного периода (6 год) объект продается по рыночной цене. За счет полученных средств выплачивается долг по займу.
Основными составляющими экономической оценки вариантов использования объекта недвижимости являются:
доходы от аренды;
функциональные затраты управляющей компании;
затраты на развитие объекта;
затраты на содержание объекта;
цена продажи объекта.
Чем позже будет продан объект, тем сложнее определить ожидаемую цену продажи. Можно использовать статистические данные, но они не дают гарантированной информации о будущих ценах на недвижимость. Стоимость объекта сильно связана с конъюнктурой рынка, местонахождением объекта и многими другими факторами [см. 8, часть 2 гл. 2, гл. 3, разделы 4.4-4.6].
Таблица 5
Исходные данные о рыночной ситуации
№Данные о рынкеЕдиницаГод1-й2-й3-й4-й5-й6-й1234567891Изменение затрат (прогноз)--3%4%5%5%6%2Рост стоимости недвижимости (прогноз)--5%6%7%7%8%3Изменение арендных ставок (прогноз)--3%4%5%5%6%4Степень занятости арендаторами жилых площадей--90%5Степень занятости арендаторами офисной площади--90%6Степень занятости арендаторами коммерческих площадей--85%7Степень занятости арендаторами паркинга--80%
Таблица 6 Исходные данные для рассматриваемых вариантов
Исходные данные по объектуЕдиницаВариантАВСПлощадь этажа зданиям103451352513750Метод амортизации здания%/г3%3%3%Арендная плата за участокUSD/г300003000060000Цена продажи недвижимости перед ремонтом в начале 2004 г.1000 USD800080008000Инвестиционные затраты по ремонту на начало 2004 г.1000 USD80001200015000Бухгалтерская и рыночная стоимость недвижимости после ремонта1000USD160002000023000Арендуемые или продаваемые жилые площадиКВ.м65407825Арендуемые или продаваемые коммерческие площадиКВ.м42527502350Арендуемые или продаваемые офисные площадиКВ.м8450Арендуемые или продаваемые парковочные месташт.739287
Таблица 7
Исходные данные о финансировании объекта
Исходные данные о финансированииЕдиницаВариантАВСНалог с прибыли-30%Затраты на привлеченный капитал-12%Доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах-70%Время выплаты привлеченного капиталагод101010Погашение долга равными долями по 10% с конца 1-го года1000 USD/г5608401050Затраты на собственный капитал = планируемая прибыль-20%Доля собственного капитала в инвестиционных затратах-30%
Пример расчета рентабельности вариантов А, В, С
В задаче рассчитана рентабельность инвестиций для варианта А: аренда жилых и коммерческих помещений и для варианта С: аренда коммерческих и офисных помещений, начиная с конца 1 - го года. Вариант В рассчитывается таким же образом.
Оперативные денежные (кассовые) поступления. Оперативный объем денежных поступлений в данной задаче формируется из доходов, полученных от продажи различных помещений, а также из аренды участка. При этом эксплуатационные расходы на использование и обслуживание объекта и амортизационные отчисления снижают годовые чистые доходы, получаемые с объекта.
Привлеченный капитал. Привлеченный (заемный) капитал берется в банке в начале 1-го года, и с его помощью финансируются работы по реконструкции и ремонту. Заем выплачивается после продажи недвижимости. Затраты на выплату процентов дают право на снижение налогооблагаемой базы.
Стоимость недвижимости и денежные поступления. В качестве стоимости недвижимости в задаче принята прогнозная цена ее продажи в конце последнего расчетного года (учтен рост стоимости недвижимости). При расчете денежных поступлений принимается во внимание налог, уплачиваемый на прибыль от продажи недвижимости и выплаты по займу. Уплачиваемый налог определяется из разности цены продажи недвижимости и ее остаточной балансовой стоимости.
Расчет денежных поступлений. Денежные поступления приняты на начало 1-го года. Моментом продажи является конец последнего расчетного года, когда приходят денежные поступления от продажи объектов недвижимости. Эти денежные поступления должны быть дисконтированы к моменту проведения анализа через значения процента дохода с собственного капитала. Срок дисконтирования составляет шесть лет.
Рентабельность варианта А. В табл. 8 и 9 рассчитывается рентабельность варианта А.
Квартиры, коммерческие общие помещения, а также парко- вочные места для автомобилей сдаются в аренду, начиная со 2 года.
Расчет рентабельности варианта А по текущей стоимости кассовых поступлений
Вариант АгодыnF 1000i=20%i=10%i=9%dРdРdРНачало 1-го0-104001-104001-104001-10400Конец 1-го1-7020.8333-5850,909-6380,9174-644Конец 2-го22650,69441830,82642170.8416221Конец 3-