Основы управления недвижимостью
Методическое пособие - Экономика
Другие методички по предмету Экономика
? строений: уже введенного в эксплуатацию четырехэтажного жилого дома с офисными помещениями и подземной автостоянкой на 19 автомобилей и многоэтажного блокированного здания, подлежащего реконструкции.
Вид использования и ожидания доходности по введенному в действие четырехэтажному жилому дому вполне удовлетворяют его собственника. Однако у него имеются сомнения по поводу экономической обоснованности предлагаемого варианта реконструкции многоэтажного блокированного здания.
В целях повышения эффективности владелец рассматривает три варианта возможного использования своей собственности: вариант А - блокированные жилые многоэтажные особняки; вариант В - комбинированное коммерческо-жилое здание; вариант С - офисно-коммерческое здание.
Вариант А - блокированные жилые многоэтажные особняки
Комплекс многоэтажных блокированных особняков имеет два подземных этажа, в которых размещаются парковки, холл и офисные помещения, имеющие отдельные входы, а также технические помещения. На уровне улицы располагаются помещения торговли и сферы обслуживания.
На уровне первого этажа здания находится общий озелененный двор, в который имеются выходы из каждой квартиры, и небольшой отдельный дворик при каждой квартире.
Основной объем здания составляют жилые квартиры, в каждой из которых имеется отдельный вход как со двора, так и из парковочного холла. В строении имеется 17 пятиуровневых блокированных одноквартирных особняков (таблица 1).
Особые условия по варианту А
В здании имеется 17 квартир, каждая из которых состоит из 6- 10 комнат. Квартиры однотипные, площадью 350-400 м2, средняя площадь 385 м2. В площади квартир включены площади поквар- тирных складских помещений, расположенных на уровне парко- вочного холла, рядом со входами в квартиры (около 45 м2 на квартиру).
Таблица 1 Исходные данные
Вариант АПомещения торговли и сферы обслуживания425м2Мест для автомобилей 73Офисные помещения-Высота этажа квартир 3,3-3,8 мКвартиры6540 м2Высота коммерческих помещений 3,8 мТехнические помещения, кладовые1080 м2Площадь этажа 10345 м2Паркинг2300 м2Объем 35650 м3Итого площадей10345 м2
Во всех квартирах имеется отдельный лифт и вход, как из парковочного холла, так и со двора. С уровня улицы нет лифтовой связи с уровнем двора. Квартиры узкие и в центральной части довольно темные. Исходя из принятого общего конструктивного решения здания, квартиры имеют ограниченные возможности для перепланировок. Помещения квартир располагаются на 5 уровнях вокруг лестничной клетки и лифтовой шахты. Иерархия помещений неразвита и, несмотря на большую площадь квартиры, центральная комната (гостиная - представительская) не выделяется в качестве особого помещения. Имеется много поквартирных наружных помещений (балконов, террас), некоторые из них слишком узкие и потому не всегда удобные для использования.
Привлекательность объекта для приобретения определяется будущим владельцем, помимо удачного местоположения, высоким уровнем приватности и представительности. Однотипность квартир и отсутствие вариантов может показаться проблематичным, хотя в большом городе это не является особенно определяющим фактором.
Вариант В - комбинированное коммерческо-жилое здание
Жилая часть здания содержит 28 квартир площадью 7825 м2, средняя площадь квартиры 280 м2. Площадь помещений торговли и сферы обслуживания 2750 м . Количество марковочных мест - 92 (табл. 2).
Таблица 2
Исходные данные
Вари ант ВПомещения торговли и сферы обслуживания2750 м2Мест для автомобилей 92Офисные помещения-Высота этажа квартир..3,3 мКвартиры7825 м2Высота коммерческих помещений .... 4,5 мТехнические помещения, кладовые650 м2Площадь этажа .. .. 13525 м2Паркинг2300 м2Объем . 46450 м3Итого площадей13525 м2
Парковочные места расположены на одном уровне, на уровне ' улицы предусматривают большое количество разнообразных коммерческих помещений.
Квартиры имеют отдельные входы либо со двора, либо из лестничной клетки. Квартиры одно-, двух- и четырехуровневые. Имеется лестничная и лифтовая связь с двором как из парковочного холла, так и с уровня улицы.
Выбор жилья стал более разнообразным, в том числе увеличилось количество представительских больших квартир, имеющих от 3 до 10 жилых комнат
Парковочный холл расположен в подземном этаже, на первом этаже магазин и нежилое помещение, где возможно размещение торговой галереи с верхним светом.
В здании 4 лифта общего пользования контроль за проходом во двор может осуществляться электронной системой.
квартир - одноуровневые, площадью от 100 до 300 м2. Проход к ним осуществляется через лестничную клетку, их пространственное решение создает впечатление представительности.
квартир - двухуровневых. В них есть возможность установить лифт (или инвалидный подъемник) рядом с лестницей. Пространство квартир организовано вокруг центральной лестничной клетки.
квартир находится на четырех уровнях, имеют отдельный вход и лифт. Площадь таких квартир около 400 м2, по своему решению они ближе всего подходят к варианту А.
Наружных помещений стало меньше, но сохранилось по одному в каждой квартире.
Вариант С - офисно-коммерческое здание
Здание переоборудуется под офисно-коммерческий центр. Площадь коммерческих помещений 2350 м2 и офисных 8 450 м2. Количество парковочных мест - 87. Исходные данные представлены в табл. 3.
Таблица 3 Исходные данные
Вариант СПомещения торговли и сферы обслуживания2350 м2Мест для автомобилей 87Офисные помеще?/p>