Основы управления недвижимостью
Методическое пособие - Экономика
Другие методички по предмету Экономика
?ия8450 м2Высота коммерческих помещений 3,8 мКвартиры-Объем 52250 м3Технические помещения, кладовые650 м2Паркинг2300 м2Итого площадей13750 м2
Паркинг занимает один этаж. На первом этаже много коммерческих помещений. Здание содержит офисы, имеющие отдельные входы со стороны улицы или из торговой галереи. Из парковоч- ного холла организована лифтовая и лестничная связь с торговой галереей и с частью офисов. Благодаря стоечно-балочной (каркасной) конструкции здания коммерческие и офисные помещения легко могут быть перепланированы и разделены на отдельные блоки.
Назначение объекта - коммерческое и офисное использование. Функции помещений можно свободно изменять, устраивать отдельные входы и оборудовать туалетами для каждого отдельного офиса. Общее количество офисов - 16-20 шт. Естественно, что все площади могут быть в собственности одного владельца, на офисных этажах есть возможность организации двух отдельных выходов. Движение внутри здания можно сделать более удобным, соединив офисные крылья застекленными переходными мостиками.
На уровне улицы появляется возможность организовать для офисов входные вестибюли и использовать центральное помещение с верхним светом для торговой галереи, выставки-продажи либо открытого офиса.
В здании предусмотрено 5 лифтов общего пользования. Контроль за передвижением осуществляется электронной системой на пропускных пунктах, расположенных на уровне улицы. В данном варианте (как и в варианте В) парковочный уровень занимает все подземное пространство.
Пример оценки вариантов использования объекта аналитическими методами (SWОТ-анализ)
Анализ рыночной ситуации
Методология SWОТ-анализа (сила , слабость, возможности, опасности) - предполагает выявление сильных и слабых сторон, а также опасностей и возможностей вариантов использования недвижимости, которые в дальнейшем могут быть использованы при формировании стратегии.
Основными характеристиками, по которым можно составить перечень сильных и слабых сторон, опасностей и возможностей конкретного варианта использования объекта, являются:
месторасположение (географическое положение);
условия окружающей среды;
доступность удобств (различных видов транспорта, подъездных дорог, выездов и пр.);
предложение необходимых дополнительных услуг (магазины, школы, спортивные залы и пр.);
репутация (имидж) места (отсутствие экологически вредных мест, свалок и т.д.).
По каждому варианту составляется матрица SWОТ, устанавливаются связи между сильными и слабыми сторонами, опасностями и возможностями недвижимости. Выбор факторов и анализ матрицы описан в [7, с. 319, 323, 337].
Различные варианты использования объекта сравниваются между собой как аналитическим (в рамках SWOT-анализа), так и экономическим методами. Расчетным методом определяется эффективность и рентабельность объекта. Главной целью является поиск такого использования, которое являлось бы оптимальным как с экономической, так и с функциональной точек зрения. На основе проведенного анализа выбирается окончательный вариант и обосновывается правильность выбора.
При сравнении предлагаемых вариантов необходимо принять во внимание функциональность, комфортность и эстетические качества помещений. Выделенные качества размещаются в соответствии с предлагаемой ниже аналитической системой, с помощью которой и организовано сравнение вариантов (табл. 4) на примере анализа варианта А. Студенты самостоятельно проводят в рамках анализа ССВО аналитическую оценку вариантов В и С. Кроме того, в качестве исходных данных можно использовать информацию, предоставленную преподавателем.
Оценка вариантов использования объекта вначале производится в общем виде. Требуемую точность дает аналитическая система, сопоставляющая свойства объекта. Целью в данном случае является выбор лучших вариантов, которые затем анализируются более детально. Важным при этом является выделение проблемных точек, которые могут стать ограничением либо, наоборот, предоставить дополнительные возможности.
Более точные оценки представленных вариантов могут быть получены после анализа следующих факторов:
перспектив развития территории, на которой расположен объект;
положений генерального плана развития города и решений муниципальных органов власти;
исторической, а также архитектурно-планировочной ценности;
особенностям требуемых технических систем;
свойствам внутренних помещений;
соответствия планируемой деятельности имеющемуся назначению;
ожидаемого размера доходов от аренды, продажи объекта;
объема требуемых инвестиций и др.
недвижимость управление инвестиция рентабельность
Таблица 4
Анализ ССВО при оценке варианта А
Слабые стороны 1. Дорогие подземные уровни. Объект расположен в зоне высотных ограничений застройки, поэтому наличие подземных этажей, возможно, является обоснованным 2. В квартирах есть комнаты, расположенные ниже уровня земли и не имеющие окон 3. Узкие высокие квартиры, отсутствует чувство пространства 4. Низкая функциональность квартир 5. 17 лифтов и лестниц приводят к удорожанию объекта 6. На лестничных клетках теряется большая площадь ( более 10 м* на квартиру) 7. ……………….Сильные стороны 1 Объект расположен в центре города 2. Нет общих лестниц 3. Нет соседей сверху и снизу 4. Квартиры занимают весь дом 5. Большая глубина каркаса эффективно использована размещением лестничных клеток в середине корпуса 6. Имеются отдельные входы в кажду