Основы и методы оценки недвижимости и практическое их применение на примере оценки частного домовладения
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
Курсовая работа
по дисциплине Практика оценки недвижимости
на тему: Основы и методы оценки недвижимости и практическое их применение на примере оценки частного домовладения
Введение
Основные термины, используемые при описании рынка недвижимости, имеют три уровня определения. К первому уровню относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве; ко второму - в профессиональной литературе; а к третьему - формулировки, используемые непрофессионалами. В идеале все они должны быть очень близки, но на практике это, к сожалению, не всегда достигается. Правильное понимание терминологии и свободное владение ей создает основу для эффективного диалога как с профессионалами в соответствующей области, так и с новичками, которым необходимо доходчиво объяснять значения соответствующих терминов. Рыночная терминология по недвижимости и специальные оценочные термины широко используются при ее оценке.
Главное и наиболее интересное для нас понятие - недвижимость.
Действующий Гражданский кодекс Российской Федерации разделяет объекты гражданских прав на движимые и недвижимые вещи. В ст. 130 записано: К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса - многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом.Для них установлены разные режимы гражданского оборота. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В Федеральном законе О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним недвижимое имущество (недвижимость) определяется следующим образом: земельные участки (в том числе земельные доли), участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые прочно связаны с землей, так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а именно: здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса, многолетние насаждения, кондоминиумы, как обособленные имущественные комплексы, а также объекты, входящие в состав предприятий как имущественных комплексов.
В профессиональном и бытовом смысле недвижимостью (недвижимыми вещами) обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций. Это определяет существенные различия рыночных операций с движимыми и недвижимыми вещами. Таким образом, право собственности на недвижимость относится к нематериальным понятиям. Это право обычно оформляется целым комплексом документов, включая государственную регистрацию.
Оценка недвижимого имущества необходима при:
операциях купли-продажи или сдачи в аренду;
акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
страховании объектов недвижимости;
кредитовании под залог объектов недвижимости;
внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
ликвидации объектов недвижимости;
исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешения имущественных споров;
других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
Оценка рыночной стоимости включает права и выгоды, вытекающие из владения и/или использования объектов недвижимости. Интересующая нас рыночная стоимость недвижимости может формироваться только в процессе функционирования соответствующего рынка.
Рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Рынок недвижимости важная часть любой рыночной экономики. По некоторым оценкам на недвижимость приходится более 50% мирового богатства. Основное свойство недвижимости - ее неподвижность - приводит к индивидуальному характеру любого объекта недвижимости. Даже здания, построенные одновременно, по одному проекту и с равным качеством выполнения работ, но расположенные в разных местах, обычно имеют различные полезности и стоимости. Это приводит к формированию индивидуальных цен на объекты недвижимости. Индивидуальному характеру объектов недви?/p>