Основы и методы оценки недвижимости и практическое их применение на примере оценки частного домовладения
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
? г.Горно-Алтайск, на центральном проспекте города в районе республиканской больницы.
За последнее время наметилась тенденция увеличения доходов населения. Данное обстоятельство откладывает свой отпечаток и на развитие рынка недвижимости. Повышается спрос на жилье, объекты недвижимости производственного назначения.
Анализ динамики развития и тенденций рынка недвижимости показывает, что в случае отсутствия дестабилизирующих факторов политического характера и резких колебаний курса национальной валюты рынок жилой недвижимости в течение всего 2007 года будет устойчиво развиваться.
Цены на жилье будут расти медленно, отслеживая инфляционные изменения потребительского спроса.
Определение рыночной стоимости по затратному подходу
В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость улучшений на участке за вычетом накопленного износа.
Рыночная стоимость, полученная с применением затратного метода, считается достаточно точной в случае стабильности экономической ситуации в регионе и в стране в целом.
Конструктивные характеристики:
Конструктивные элементыМатериал и конструкцииФундаментЖелезобетонСтеныБетонные ПерекрытияСборные, железобетонныеКрыша, кровляАсбестоцементные листы по деревянной обрешеткеПолыДощатые Дверные проемыДеревянные, простыеОконные проемыДеревянные, двойныеВнутренняя отделкаШтукатурка, обои, окраска. Наружная отделкаШтукатурка, окраскаКоммуникацииЦентральное отопление, электроснабжение и т.д. коммуникации
Размеры: площадь застройки 6667 м2, строительный объем - 20000 м3, высота - 3,0 м.
Обоснование для расчета: УПВС №28, таблица 45.
Восстановительная стоимость 1 м3 аналогичного здания согласно УПВС № 28, табл. 45, для 2 территориального пояса в ценах 1969 года составляет
С = 25,5 руб.
Поправочный коэффициент для 2 территориального пояса К=1,07,
Исходя из вышеизложенного С=25,5*1,07=27,3
Индекс пересчета базисных цен СМР по Алтайскому краю с 1969 г. на 01.02.84 г.1,18 х 1,06Индекс пересчета базисных цен СМР по Алтайскому краю с 1984 г. на 01.10.91 г.1,57 х 1,04Индекс пересчета базисных цен СМР по Алтайскому краю с 1991 г. на 01.01.2005 г. 27,034
Определение восстановительной стоимости здания
Таким образом, согласно приведенных расчетов, восстановительная стоимость здания аналога в ценах на 03.10.2007 года, составляет: 30145592 рублей (Тридцать миллионов сто сорок пять тысяч пятьсот девяносто два) рубля. По данным ЖЭКО № 3, в данном здании общая площадь занятая под квартиры (без лестничных маршей, площадок и других помещений общего пользования) составляет 4824 м2. Следовательно восстановительная стоимость 1м2=30145592/4824=6250,0руб.
Таблица 5
Износ оцениваемого объекта: И=12,90%
С учетом износа 6250,0-12,9%(износ)=5444,0руб.
Восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом износа составляет: 5444,0*36,8=200340руб.
Восстановительная стоимость квартиры расположенной по адресу: Республика Алтай, г.Горно-Алтайск пр. Коммунистический,95 кв. 63 в ценах на 03.10.2007 года с учетом ценностного коэффициента, износа составляет:
,00 рублей (двести тысяч триста сорок рублей 00 коп.)
Определение рыночной стоимости по сравнительному подходу
При определении рыночной стоимости однокомнатной квартиры в пятиэтажном жилом доме в Республика Алтай, г.Горно-Алтайск пр. Коммунистический,95 кв. 63, использован метод прямого сравнительного анализа продаж (метод экспертных оценок).
Метод прямого сравнительного анализа продаж - метод сравнения данных о действительных продажах сравниваемых объектов. Возможность применения данного метода основана на сборе информации о продаже объектов, сходных с оцениваемым и определенных факторов, влияющих на определение стоимости аналогичных объектов.
В данном подходе для того, чтобы получить наиболее вероятную цену продажи оцениваемой собственности, анализируются данные о недавних продажах и цены предложений на аналогичные объекты. Использование подхода зависит от наличия данных по сравнимым объектам собственности, проданным или предлагаемым на рынке.
Трудность в использовании данного подхода заключается в нахождении достаточного количества достоверных данных о сравнимых продажах, по которым имеется вся необходимая и проверяемая информация.
Рыночные данные анализируются с точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемому объекту. Как правило, нельзя найти точно такой же проданный объект, поэтому в данные о сравнимой продаже необходимо вносить корректировки, чтобы устранить различия между проданным и оцениваемым объектом.
При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж были предприняты следующие шаги:
изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;
сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках и любых условиях сделки;
анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
корректировка цен продаж или запрашиваемые цены