Основы и методы оценки недвижимости и практическое их применение на примере оценки частного домовладения
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
или иного типа зависит от величины дохода и связанной с ней нормы прибыли на вложенный капитал. Это не значит, что предложение не играет здесь никакой роли. Наряду с оценкой будущего дохода, производится еще и расчет текущей ставки дисконта, что подразумевает анализ предложения.
В зависимости от целей оценки и имеющейся информации каждый из трех методов оценки применим в большей или меньшей степени, и дает более или менее достоверный результат. Эти различия должны учитываться при сведении полученных этими методами выводов в единую интегральную оценку объекта недвижимости.
4. Согласование полученных результатов оценки
При индивидуальной оценке рекомендуется для любого объекта применять все три основных метода оценки. Отказ от применения любого из них требует обоснования оценщиком.
На развитых рынках, близких к равновесию спроса и предложения, все три значения оценок, полученные разными методами должны быть близки друг к другу. На таких рынках близость полученных оценок служит косвенным подтверждением их правильности и достоверности. В условиях рынков недвижимости, которые характерны для современной России, оценки, полученные разными методами, могут значительно отличаться друг от друга. Но в результате должна быть получена единая оценка объекта.
Финальная стадия оценки предполагает принятие решения в отношении расхождений в результатах трех разных подходов.
Обычно выполнение этой задачи включает в себя:
указание величин стоимости объекта, рассчитанных при
использовании каждого из трех подходов;
краткое описание порядка выполнения расчетов, количества и качества использованной информации, принятых допущении и ограничении и их соответствия типичным рыночным условиям;
установление относительной силы и слабости каждого из использованных подходов применительно к данному типу недвижимости и к конкретному объекту;
вынесение на этой основе суждения в отношении того, какой вес следует придать результату каждого из использованных подходов.
Модель согласования результатов выражается следующей формулой:
С=(С1*К].+С2*К2+СЗ*КЗ)/(К1+К2+КЗ)( 3 )
где:
С - окончательная величина оценки объекта;
С1 - оценка методом сравнения продаж;
С2 - оценка методом капитализации дохода;
СЗ - оценка затратным методом;
К1, К2 и КЗ - соответствующие весовые коэффициенты (обычно в процентах: KI+R2+K3 = 100).
При этом, как правило, не выводится среднее арифметическое из трех результатов оценки и не выбирается один из них как окончательный (это допустимые, но редкие частные случаи общей модели согласования оценок тремя методами). оценка рыночный стоимость недвижимость
В целом, наилучшее приближение к условиям несбалансированного рынка дает метод сравнения продаж, поскольку в используемой им информации автоматически учитывается баланс спроса и предложения на объекты, аналогичные оцениваемому объекту, а также вся совокупность факторов, влияющих на их рыночные цены. Если для его применения есть достаточное количество достоверной информации, и рынок купли-продажи развит сильнее, чем рынок аренды, то ему следует отдавать предпочтение перед другими методами. Для тех типов объектов, где преобладает рынок аренды (например, склады), и имеется соответствующая информация по аренде, а по купле-продаже она ограничена, наибольший вес следует давать методу капитализации дохода (в любой его реализации). Вообще говоря, чем сильнее развит рынок, выше его стабильность и сбалансированность, тем цена сделки будет ближе к рыночной стоимости объекта.
Практическая глава
Описание объекта оценки
Наименование объекта оценки 1-а комнатная квартираМесто расположения объекта оценки Республика Алтай, г.Горно-Алтайск пр. Коммунистический,95 кв. 63Собственник объекта оценкиШмаков Сергей ТимофеевичЛицо выполнившее работу Шмаков Сергей Тимофеевич, слушатель Алтайского технического университета им.И.И.Ползунова по программе Оценка стоимости предприятия (бизнеса),группа О-535-08Дата составления и порядковый № отчета:Отчет № 05-01-01 от 3 октября 2007г.Цель оценкиОпределение рыночной стоимости однокомнатной квартиры.Задачи оценки:Определение рыночной стоимости для оформления курсовой работыСтандарты оценки: Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, (утверждены постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519). Дата оценки3 октября 2007г.
Основные предпосылки и ограничения
Сделанные допущения и ограничительные условия
. Настоящий отчет достоверен только в полном объеме. Использование отдельных положений и выводов отчета вне данного контекста является некорректным и может привести к искажению ситуации и неадекватным последствиям.
. Юридическая экспертиза чистоты прав собственности не производилась. Собственность считается свободной от каких-либо претензий и исков третьих сторон.
. Для целей анализа информация, полученная из различных источников, считается достоверной. Однако в текущей рыночной ситуации мы не можем гарантировать абсолютную точность информации, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.
. Выводы о действительной стоимости объекта действительны только на дату оценки. Мы не принимаем на себя ответственность за изменения рыночной ситуации или состояния объектов, которые могут наступить после даты оценки и повлиять на рыночную стоимость объектов.
. При проведени?/p>