Книги по разным темам Pages:     | 1 | 2 | 3 | 4 |   ...   | 6 |

юбопытно, что попытка законодателей защитить интересы дольщиков (Закон О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, вступил в силу 01.04.05 г.) вызвала поначалу их гнев, искусно направляемый другими участниками рынка Ч строителями, девелоперами и банками. Когда затея не удалась, именно последние понесн Ведомости. 12.04.06.

100 Политическая экономия реформы ЖКХ ли потери, но вместе с ними и будущие жильцы, потому что не все деньги удалось вернуть, а предложение жилья сократилось и цены на него выросли.

С начала апреля 2005 г. на протяжении 3 месяцев не было заключено ни одного договора о долевом участии7. Но в итоге рынок стал здоровее, а права простых людей стали более защищенными. Этот опыт показывает: проблема решнаема; конкуренция на этом рынке есть и будет.

4. Рынок ЖКУ: распределение прав собственности Сложнее другой рынок Ч жилищнонкоммунальных услуг (ЖКУ). Здесь главные игроки Ч жильцы (домохозяйства) и их коллективы (кондоминин умы или товарищества собственников жилья Ч ТСЖ). Либо Ч владельцы недвижимости, риэлтеры и те же девелоперы, приобретающие дома с целью сдачи их в аренду. Они Ч покупатели услуг. Продавцы ЖКУ Ч частные, государственные или муниципальные компании, среди которых преобладают естественные монополии. Учитывая, что поставки газа и электроэнергии (стоимость которых составляет львиную долю общей стоимости ЖКУ) осун ществляются монополистами, регулирование цен и детальная регламентация этих рынков становится неизбежной.

Главные сложности вытекают из распределения прав собственности.

Самой простой является схема, при которой дома принадлежат индивидун альным собственникам Ч домохозяйствам. Но в этом случае на рынке вознин кает асимметрия информации, неравенство сил между немногочисленными и легко организуемыми поставщиками услуг и множеством их покупателей.

Организация последних в какиенто единицы, способные отстаивать интересы жильцов, необходима, но более затруднена. Кооперативы, ТСЖ являются формами организации домохозяйств, пригодными прежде всего для коллекн тивного жилого фонда Ч многоквартирных домов. Но с ними возникают проблемы внутренней организации Ч управление, контроль, мотивация учасн тия жильцов в коллективных действиях, проблема безбилетника (ктонто всегда хочет проехаться за счет более активных и дисциплинированных членов коллектива). Ситуация упрощается, если есть собственник дома, а жильцы являются арендаторами. Тогда первый берет на себя функции пон купателя ЖКУ, а отношнения с жильцами регулируются арендными контн рактами. Еще один вариант Ч собственником является муниципалитет. Но при таком варианте его мотивация к эффективной деятельности ниже (в сравнении с частным вариантом), а для жильцов он менее доступен. Им прин ходится сталкиваться с чиновничьей иерархией, в которой муниципальное предприятие (казалось бы, ничем не отличающееся от частной компании) все же оказывается лишнь одним из многочисленных звеньев иерархии, срен ди которых распределяются не только полномочия, но и ответственность.

В этом случае жильцам труднее отстаивать свои права.

5. Международный опыт 5.1. Скандинавия Таким образом, схема распределенных прав собственности на жилье в большнинстве случаев препятствует развитию эффективного рынка, создан вая неравные условия конкуренции и взаимоотношнений с поставщиками Ведомости. 25.07.евгений ЯСин ЖКУ либо усложняя координацию действий домохозяйств. Это не связано с российской спецификой. Рассмотрим пример скандинавских стран, которые считаются весьма индивидуалистичными и в то же время образцовыми по уровню развития гражданского общества. В таблице 2 приведены данные о распределении жилого фонда по формам собственности в пяти скандинавн ских странах.

Т а б л и ц а Распределение жилого фонда по категориям собственности в скандинавских странах Виды собственности Индивидуальнные Общая нен Частные прин В том числе обн Страны домохозяйства (прян прямая собстн быльнные комн щественный или Другие мая собственностьн) венностьн пании социальнный наем Дания 51 6 19 20 1 Норвегия 63 14 18 18 4 - Швеция* 38 6 17 23 23 Финляндия 64 - 15 17 11 Исландия 81 5 10 10 3 - * Оценка.

Источник: Housing and Housing Policy in the Nordic Countries / Lujanen M. (ed). Nordic Council of Ministers, 2004. Р. 49, 58.

Мы видим, что преобладает прямая собственность домохозяйств на жин лье. Но при этом в Исландии (с 1959 г.), Дании (с 1966 г.) и Норвегии (с 1983 г.) существуют частные квартиры в многоквартирных домах, а в Швен ции и Финляндии Ч нет. В Финляндии доля пайщика в кондоминиуме или в акционерном капитале приравнивается к прямой собственности, но она обусловлена участием в общей непрямой собственности. В Швеции этого приравнивания нет и поэтому доля прямой собственности ниже доли индин видуальных домохозяйств. Но зато здесь самая высокая доля общественной собственности. В Норвегии частная собственность на квартиры признается в рамках совместной (joint ownership) как ее часть, а в Дании и Исландии частные квартиры не признаются независимой собственностью. Во всех странах собственники квартир в многоквартирных домах по закону обрен менены обязательствами, вытекающими из их положения в доме8. Сама по себе пестрота законодательства и его частые изменения говорят о сложности совмещения частной собственности на квартиры и управления многокварн тирным домом. В любом случае квартиры не могут вступать по отдельности во взаимоотношнения с поставщиками ЖКУ.

В Швеции весь жилищный фонд, относящийся к общественному или социальному жилью, находится в муниципальной собственности, но в друн гих странах доля ее намного ниже. В Дании это обусловлено тем, что здесь распространены прибыльные компании, не принадлежащие муниципалитен там, но находящиеся в совместной собственности домохозяйств Ч арендатон ров. При этом муниципалитеты имеют право выбрать до 25% арендаторов, поскольку они участвуют в финансировании деятельности этих компаний9.

Это похоже на акционерные общества или кондоминиумы в Финляндии.

В Норвегии и Исландии распространены жилищные кооперативы, также опекаемые муниципалитетом в разных формах, но без участия в собственн ности. По странам доля таких некоммерческих компаний колеблется от 19% в Дании до нуля в Швеции. Стоит обратить внимание на близость Housing and Housing Policy in the Nordic Countries. Р. 58Ч Ibid. P. 49.

102 Политическая экономия реформы ЖКХ этой формы к непрямой собственности. В арендуемом жилье живут менее 20% скандинавов. Ощущается тяготение к частной собственности, хотя и с обременениями, потому что в городах экономически выгодно проживан ние в многоквартирных домах. В итоге получается весьма существенный вес распределенных форм собственности, в которых для жильцов снижаются риски, но издержки и качество услуг подвержены негативным мотивациям, впрочем, в этих странах не столь ощутимым.

В скандинавских странах обеспечено оптимальное сочетание сильного ден мократического общественного контроля (осуществляемого развитым гражн данским обществом), эффективной бюрократии, а также достигнут консенсус с населением по поводу высоких налогов в обмен на получение социальных трансфертов и коммунальных услуг. В этих условиях участие государства и муниципалитетов в регулировании сферы ЖКХ может быть более знан чительным, а требования к конкуренции Ч пониженными. Иначе говоря, экономическая конкуренция отчасти замещается общественным контролем и конкуренцией политической.

В странах, где такого комплекса благоприятных условий нет, конкуренция на рынке ЖКУ должна быть существенно сильнее. Или ее придется заменять госрегулированием с более негативными последствиями.

5.2. США Жилищный рынок США существенно отличается от своего аналога в скандинавских странах. Главное отличие состоит в том, что здесь абсон лютно преобладают два типа собственности и два типа жильцов с четко опн ределенными и неразмытыми правами собственности: собственники домов (семьи, в них проживающие) и коммерческие прибыльные компании, сдаюн щие квартиры в доходных домах в аренду; соответственно жильцы Ч либо собственники, либо арендаторы (таблица 3).

Мы видим, вонпервых, что 2/3 домохозяйств Ч домовладельцы. Во второй половине XX века (точнее, в 1950Ч1980 гг.) произошнло резкое увеличение доли семей, проживающих в собственных домах. Это было, в частности, следствием реализации масшнтабной национальной программы ипотечного кредитования индивидуального жилищного строительства (под управлением Т а б л и ц а Собственность и аренда жилья в США 1950 1960 1970 1980 1989 Домовладельцы (собственники домов Ч жильцы) тыс. 23560 32796 39885 52516 59916 % 55 62 63 66 64 Арендаторы тыс. 19266 20288 23565 27566 33767 % 45 38 37 34 36 Арендаторы в домах публичной собственности тыс. - 478 894 1196 2466 % - 0,9 1,4 1,5 2,6 1, Прочие арендаторы, получающие субсидии тыс. - - 102 1813 2594 % - - 0,2 2,3 2,8 4,Источник: Green R., Malpezzi S. A Primer on U.S. Housing Market and Housing Policy.

Washington, D.C.: The Urban Institute Press, 2003. P. 13.

евгений ЯСин федерального агентства Фэнни Мэй), которая в значительной степени изменила лицо Америки.

Вонвторых, видимо, есть небольшной сектор социального жилья в собн ственности муниципалитетов или графств, однако число семей, живущих в этом секторе, невелико и сокращается в относительном выражении. Есть иные субсидируемые арендаторы, число которых растет, но, полагаю, это Ч семьи, получающие субсидии по федеральным или местным программам в форме сертификатов или ваучеров для оплаты аренды. В 1997 г. общая доля домохозяйств, не полностью живущих по правилам рынка, составляла 6%. Следует, правда, также учесть, что еще есть непрямые субсидии, прежде всего через налоговые льготы10.

Внтретьих, в США конкуренция на жилищном рынке гораздо вышне, чем в Скандинавии и других европейских странах. Весь сектор частных домон владений управляется частными контрактами с ограниченным государственн ным или муниципальным регулированием. Местные органы частично или полностью регулируют арендную плату в 200 городах США (большней частью в шнтатах НьюнЙорк, НьюнДжерси и Калифорния). Это регулирование цен на жилье охватывает в общей сложности 10% всех семей, арендующих жилье, и примерно 4% жилого фонда, сдаваемого в аренду. Регулируются также тарифы естественных монополий (о чем свидетельствует энергетический кризис в Калифорнии в 90нх гг.), а также использование земли11.

Добавим к сказанному, что в США существует, по выражению Х. Зиберта12, конкурентный федерализм: налоги устанавливаются независимо федерацией, шнтатами и местной властью; самостоятельны и их бюджеты; институты гражн данского общества, пожалуй, слабее, чем в Скандинавии, но также вполне работоспособны.

5.3 Проекты управления водоснабжением как пример опыта развивающихся стран Рассмотрим теперь опыт менее развитых стран, используя работу Бюро экон номического анализа (БЭА), выполненную на материалах проекта Всемирного банка по совершненствованию систем водоснабжения в ряде развивающихся стран. Эти проекты, осуществленные в СантьягонденЧили, Мехико, Буэносн Айресе, Абиджане (Берег Слоновой Кости), Измире (Турция) и ряде друн гих городов, не имели целью совершненствование конкуренции. Их задача состояла в том, чтобы улучшнить организацию водоснабжения, в том числе за счет привлечения частных инвестиций (включая частнонгосударственное партнерство), причем в неблагоприятной институциональной среде. В таких условиях возрастает роль правовых и судебных институтов, регулятивных и политических организаций, неформальных норм, социальных интересов13.

Из шнести стран, где осуществлялись проекты, только применительно к Чили можно говорить о независимости суда в аспекте его способности выносить решнения против власти в пользу частных компаний. Только там закон прен доставлял право последним отключать неплательщиков, и исполнение этого закона реально обеспечивалось. В Мехико и Конакри (Гвинея) отключение за неплатежи запрещалось, в результате собираемость платежей составляла Green R., Malpezzi S. Op. cit. Р. 13, 80, 86.

Ibid.

Зиберт Х. Эффект кобры. М.: Новое издательство, 2005. С. 216.

окальные монополии и реформирование ЖКХ: перспективы применения механизма концессий / Бюро экономического анализа. М.: ТЕИС, 2005. С. 69.

104 Политическая экономия реформы ЖКХ в 1996 г. 68% и 64% соответственно. В БуэноснАйресе и Лиме закон предун сматривает право отключения за неплатежи, но он исполняется плохо. С учен том этого в контрактах предусматривалось даже обращение в международный арбитраж, куда, правда, по каждому поводу не побежишнь.

Что касается регулятивных и политических факторов, то, например, в Мехин ко контроль за работой частной компании, с которой был заключен контракт на управление водоснабжением, осуществляло 18 подразделений муниципалитета.

Зато орган, наблюдавшний за исполнением международного контракта, состоял из членов одной политической партии. Как и следовало ожидать, опыт госун дарственнончастного партнерства в этом случае оказался отрицательным14.

Все это чтонто напоминает, не правда ли Столкновение социальных интересов всюду однотипно: частная компания должна получать прибыль, учитывая в тарифах риски неплатежей и обязательн ства по инвестициям, либо часть инвестиций должны брать на себя власти. Но население (и в особенности его менее состоятельные слои) активно возражает против роста тарифов. Политики привлекают избирателей, выступая против повышнения тарифов до экономически разумных размеров. В БуэноснАйресе подключение к городскому водоснабжению бедных районов сопровождалось бунтами, и в конечном счете компания, получившная концессию, вынуждена была в одном из районов установить тариф в 10 раз ниже среднего15.

И все же это Ч рынок, хотя и весьма специфический. Естественной конкун ренции зачастую не получается, поэтому государство и местные власти обязаны стимулировать квазиконкуренцию. Это прежде всего достигается устранением барьеров входа на рынок, интернализацией внешнних эффектов, снижением уровня асимметрии информации. Если нельзя достичь совершненной конкуренн ции, то надо создать условия состязательности, работающей конкуренции16.

Pages:     | 1 | 2 | 3 | 4 |   ...   | 6 |    Книги по разным темам