Книги, научные публикации
Pages: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | ... | 11 | ВЫСШЕЕ ОБРАЗОВАНИЕ ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Учебник Том II ВЫСШЕЕ ОБРАЗОВАНИЕ ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Учебник Том II Под редакцией доктора ...
-- [ Страница 3 ] --Согласно ст. 626 ГК предметом проката является только движи мое имущество. Характер использования предмета проката (в потре бительских или иных целях) не является квалифицирующим призна ком данного договора, поскольку ст. 626 ГК не устанавливает таких ограничений.
Форма и порядок заключения договора. Договор проката отно сится к категории публичных договоров (п. 3 ст. 626 ГК). На него распространяется общее правовое регулирование, предусмотренное в ст. 426 ГК для публичных договоров: арендодатель не вправе отка зывать в заключении договора (при наличии возможности его ис полнения);
оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения договора и определения его условий. При необоснованном отказе арендодателя заключить договор проката потенциальный арендатор вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора.
Договор проката должен заключаться только в письменной фор ме (п. 2 ст. 626 ГК). При этом допускается как составление одного документа, подписанного сторонами, так и обмен письмами. Несо блюдение письменной формы договора проката не влечет его недей ствительности.
Срок договора. Закон ограничивает предельный срок проката одним годом, а также исключает возможность применения к нему общих правил о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора (пп. 1 и 2 ст. 627 ГК). Это не означает, что арендатор во обще не вправе заключить новый договор, но он должен действовать на общих основаниях с соблюдением правил о публичном договоре.
Права и обязанности сторон. Поскольку на стороне арендодате ля выступает предприниматель-профессионал, обязанность передать имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК), дополнена обя занностью проверить исправность предмета аренды в присутствии 98 Глава арендатора и ознакомить его с правилами эксплуатации арендного имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании им (ст. 628 ГК).
При обнаружении арендатором недостатков переданного на про кат имущества, если эти недостатки полностью или частично пре пятствуют пользованию им, арендатор обязан известить об этом арендодателя, а тот Ч в 10-дневный срок (если более короткий срок не установлен договором) безвозмездно устранить недостатки на месте либо заменить неисправное имущество другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии (п. 1 ст. ГК). Таким образом, в отличие от общего правила, предоставляюще го арендатору также иные способы защиты и право их выбора (п. ст. 612 ГК), при прокате право выбора способа устранения недостат ков принадлежит арендодателю. Арендатор по договору проката может воспользоваться правами, предоставленными ст. 612 ГК, если арендодатель в установленный срок не исполнит обязанностей, ука занных в ст. 629 ГК.
Когда недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имуще ства, арендатор не утрачивает права обратиться к арендодателю с требованием о ремонте или замене имущества, однако он обязан оплатить стоимость его ремонта и транспортировки (п. 2 ст. 629 ГК).
Учитывая специфику правоотношений проката, закон иначе рас пределяет между сторонами обязанности по ремонту предмета арен ды. В отличие от общего правила, возлагающего обязанность по капитальному ремонту на арендодателя, а текущего Ч на арендато ра (ст. 616 ГК), п. 1 ст. 631 ГК обязывает арендодателя производить и капитальный, и текущий ремонт. Нормы о прокате не содержат специального регулирования обязанностей по поддержанию имуще ства в исправном состоянии и несению расходов на содержание имущества. Поэтому в этой части действует общее правило, возла гающее указанные обязанности на арендатора (п. 2 ст. 616 ГК).
Арендная плата по договору проката может устанавливаться только в виде определенных в твердой сумме платежей (п. 1 ст. ГК). Для защиты экономических интересов арендодателя-профес сионала закон установил, что взыскание с арендатора задолженно сти по арендной плате производится в бесспорном порядке на осно вании исполнительной надписи нотариуса (п. 3 ст. 630 ГК).
Арендатор не имеет права сдавать полученное в прокат имуще ство в субаренду, передавать свои права и обязанности другому Глава 31 лицу, предоставлять это имущество в безвозмездное пользование, передавать арендные права в залог и вносить их в качестве имуще ственного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы (п. 2 ст. 631 ГК).
Этот запрет является императивным и не может быть отменен по соглашению сторон. Такой подход обусловлен, с одной стороны, публичным характером отношений проката, а с другой Ч необхо димостью защиты профессиональных интересов арендодателя.
Досрочное расторжение договора. Закон предоставляет аренда тору право в любое время без указания причин досрочно расторг нуть договор проката в одностороннем порядке, т.е. без обращения в суд. Единственное условие, которое должно быть соблюдено, Ч письменное предупреждение арендодателя об отказе от договора не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК). Расторжение договора прока та по инициативе арендодателя подчинено общим нормам об аренде.
2. Договор аренды транспортных средств. В силу такого дого вора арендодатель предоставляет арендатору транспортное сред ство за плату во временное владение и пользование с оказанием услуг по управлению им и по его технической эксплуатации или без оказания такого рода услуг (ст. 632, 642 ГК).
Специфика аренды транспортных средств определяется предме том договора. Это требует дополнительной правовой регламента ции, поскольку транспортное средство представляет собой сложное техническое устройство и, более того, является источником повы шенной опасности. Под транспортным средством понимается лишь такой объект, владение и пользование которым требуют управления им и обеспечения его надлежащей технической эксплуатации. При чем речь идет о квалифицированном управлении и технической эксплуатации с помощью экипажа, имеющего необходимую про фессиональную подготовку.
В ГК предусмотрены две разновидности аренды транспортных средств: аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда без экипажа) и аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управ лению и технической эксплуатации (аренда с экипажем). Аренда отдельных видов транспортных средств (морских, воздушных судов и т.д.) имеет свои особенности, отраженные в нормах транспортных уставов и кодексов. Наиболее подробно регламентирована аренда морских судов.
100 Глава Специфика транспортного средства, значимая для правового ре гулирования, наиболее полно проявляется в договоре аренды транс портного средства, который не осложнен оказанием услуг по управ лению и эксплуатации. Правила предоставления услуг по управле нию и эксплуатации лишь уточняют правовое регулирование, предопределенное особенностями транспортного средства. На неко торые элементы правового регулирования фактор оказания услуг не влияет. Так, оба вида аренды транспортных средств являются реаль ными договорами (ст. 632 и 642 ГК) и для их совершения установле на простая письменная форма (ст. 633 и 643 ГК). Договор аренды транспортных средств, в том числе и являющихся недвижимостью (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космиче ские объекты), не подлежит государственной регистрации. Соглас но ст. 632 и 642 ГК к договорам аренды транспортных средств не применяются правила о возобновлении договора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение дого вора на новый срок. В отличие от общих норм об аренде, преду сматривающих диспозитивное право арендатора с согласия арендо дателя сдавать имущество в субаренду, арендатор транспортного средства по общему правилу вправе сдавать его в субаренду без согласия арендодателя (ст. 638, 647 ГК).
Особенности правового регулирования аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (аренды транспортного средства без экипажа). По скольку данный вид аренды предполагает самостоятельную коммер ческую и техническую эксплуатацию транспортного средства арен датором, на него возложены следующие дополнительные обя занности:
1) в течение всего срока аренды поддерживать надлежащее со стояние транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта (ст. 644 ГК);
2) своими силами осуществлять управление арендованным транспортным средством и его коммерческую и техническую экс плуатацию (ст. 645 ГК);
3) нести расходы на содержание транспортного средства, его страхование (включая страхование своей ответственности), а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 646 ГК).
Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени за ключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, Глава 31 если они не противоречат целям использования транспортного сред ства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установле ны Ч назначению транспортного средства (п. 2 ст. 647 ГК). В отли чие от договора аренды транспортного средства с экипажем аренда тор транспортного средства без экипажа вправе самостоятельно решать вопросы не только коммерческой, но и технической эксплуа тации транспортного средства.
При аренде транспортного средства без экипажа арендатор вы ступает по отношению к третьим лицам как владелец источника повышенной опасности. Поэтому он несет ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его меха низмами, устройствами, оборудованием, в соответствии со ст. ГК (ст. 648 ГК).
Договор аренды морского судна без экипажа именуется в КТМ договором фрахтования судна без экипажа (бербоут-чартер). В ст. 213 КТМ содержатся дополнительные требования к содержанию договора. В нем должны быть указаны наименования сторон, назва ние судна, его флаг, класс, технические и эксплуатационные данные (грузоподъемность, грузовместимость, скорость и т.д.), количество расходуемого топлива, район плавания, цель фрахтования, время, место передачи и возврата судна, ставка фрахта, срок действия дого вора. Фрахтователь обязан в течение срока действия бербоут чартера поддерживать судно в мореходном состоянии, однако уст ранение скрытых недостатков является обязанностью судовладельца (п. 2 ст. 216 КТМ). Фрахтователь несет ответственность перед третьими лицами по любым их требованиям, возникающим в связи с эксплуатацией судна, кроме требований возмещения ущерба от за грязнения нефтью и ущерба в связи с перевозкой опасных и вредных веществ (ст. 219 КТМ). Фрахтователь уплачивает судовладельцу фрахт за месяц вперед. В случае просрочки уплаты фрахта свыше 14 календарных дней судовладелец имеет право без предупреждения изъять судно у фрахтователя (п. 2 ст. 221 КТМ).
Особенности правового регулирования аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (аренды транспортного средства с экипажем).
Такой договор (в п. 1 ст. 632 ГК именуемый также Ч фрахтова ние на время) необходимо отграничивать от договора перевозки, который в ст. 787 ГК называется договором фрахтования (чартером).
Аренда направлена на передачу имущества во временное владение и пользование, а перевозка Ч на оказание услуг по перемещению 102 Глава груза или пассажира при помощи транспортного средства. В отли чие от договора аренды транспортного средства по договору фрах тования само транспортное средство не передается фрахтователю, ему предоставляется только его вместимость.
Поскольку в рассматриваемом договоре управление и техниче ское обслуживание транспортного средства осуществляет арендода тель, на него возложены следующие дополнительные обязанности:
1) в течение всего срока договора поддерживать надлежащее со стояние транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежно стей (ст. 634 ГК);
однако расходы, связанные с содержанием транс портного средства и его коммерческой эксплуатацией (в частности, оплату топлива и других расходных материалов, оплату сборов), несет арендатор, если иное не предусмотрено договором (ст. 636 ГК);
2) предоставлять арендатору услуги по управлению и техниче ской эксплуатации транспортного средства, обеспечивающие его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре (п. 1 ст. 635 ГК). Члены экипажа являются работниками арендодателя. Состав экипажа и его квали фикация должны отвечать обязательным правилам и условиям дого вора, а если такие правила не установлены Ч требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства определенного вида и условиям договора (п. 2 ст. 635 ГК). Поскольку услуги арендода теля ограничиваются технической эксплуатацией транспортного средства, члены экипажа подчиняются распоряжениям арендодате ля, касающимся его технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора Ч в отношении коммерческой эксплуатации;
3) страховать транспортное средство и (или) ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуа тацией, если такое страхование является обязательным в силу за кона либо договора (ст. 637 ГК). Данное правило является диспо зитивным.
В случае гибели или повреждения транспортного средства арен датор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что вред вызван обстоятельствами, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором (ст. ГК). Субъективное основание ответственности арендатора должно определяться по правилам ст. 401 ГК: ответственность арендатора, осуществляющего предпринимательскую деятельность, наступает независимо от вины.
Глава 31 Ответственность за вред, причиненный третьим лицам, несет арендодатель в соответствии с нормами о деликтах (гл. 59 ГК). Это обусловлено тем, что в подавляющем большинстве случаев причи нение вреда третьим лицам является следствием технической экс плуатации транспортного средства, которую осуществляет арендо датель. Однако если арендодатель докажет, что вред возник по вине арендатора, он вправе предъявить к арендатору регрессное требова ние о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам (ст. 640 ГК).
Договор аренды морского судна с экипажем именуется в КТМ договором фрахтования судна на время (тайм-чартер) и имеет свои особенности. В нем должны быть указаны наименования сторон, название судна, его технические и эксплуатационные данные (гру зоподъемность, грузовместимость, скорость и т.д.), район плавания, цель фрахтования, время, место передачи и возврата судна, ставка фрахта, срок действия тайм-чартера. В отличие от ст. 606 ГК, уста навливающей, что все доходы, полученные арендатором в результа те использования арендованного имущества, являются его собствен ностью, ст. 210 КТМ предусматривает, что вознаграждение, причи тающееся судну за услуги по спасанию, оказанные в период действия тайм-чартера, распределяются в равных долях между судовладельцем и фрахтователем за вычетом расходов на спасание и доли вознаграж дения, причитающейся экипажу (ст. 210 КТМ).
При несвоевременном возврате судна фрахтователь уплачивает за задержку судна по ставке фрахта, предусмотренной тайм-чартером, или по рыночной ставке фрахта, если она превышает ставку фрахта, предусмотренную тайм-чартером (п. 3 ст. 204 КТМ). В случае про срочки уплаты фрахта свыше 14 календарных дней судовладелец име ет право без предупреждения изъять судно у фрахтователя и взыскать с него причиненные такой просрочкой убытки (п. 2 ст. 208 КТМ). При обычной аренде арендодатель вправе требовать досрочного расторже ния договора в связи с его нарушением арендатором только в судеб ном порядке (ст. 619 ГК). В ст. 207 КТМ установлено, что фрахтова тель не отвечает за убытки, причиненные гибелью или повреждением зафрахтованного судна, если не доказано, что убытки причинены по вине фрахтователя.
3. Договор аренды здания или сооружения представляет собой обязательство, по которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (ст. 650 ГК).
104 Глава Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет. Специфика зданий (сооружений) проявляется в том, что, во-первых, здания и сооружения, как и другие виды недвижимости, характеризуются особой ценностью и неповторимостью, что требует их индивидуализации и учета, и, во-вторых, они неразрывно связаны с землей. Под зданием (сооружением) следует понимать любой ис кусственно возведенный на земельном участке или под ним объект, который неразрывно связан с земельным участком и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
В юридической литературе было высказано мнение, что зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, ко торый является самостоятельным (отдельно стоящим), и по этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов не движимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно пристроенные помещения, при аренде которых не могут применять ся специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений. Однако нежилое помещение, распо ложенное внутри здания, характеризуется теми же признаками, что и здание, как разновидность недвижимости, ценность и индивидуаль ная значимость которых неразрывно связана с землей. Поэтому к аренде нежилых помещений должны применяться нормы об аренде зданий (сооружений), не противоречащие специфике нежилых поме щений.
Форма договора. Договор аренды здания (сооружения) должен заключаться в письменной форме путем составления одного доку мента, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной фор мы договора аренды здания или сооружения влечет его недействи тельность (п. 1 ст. 651 ГК).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считает ся заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК).
См., например: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2004. С. 523, 524.
Данная позиция нашла отражение в информационном письме ВАС РФ от 1 ию ня 2000 г. № 53 О государственной регистрации договоров аренды нежилых поме щений (Вестник ВАС РФ. 2000. № 7).
Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим до его заключения, то при исчислении срока аренды в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды (п. 8 Обзо ра практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Ч Глава 31 Порядок государственной регистрации регламентирован Законом о государственной регистрации прав на недвижимость.
К числу существенных условий рассматриваемого договора за кон отнес также условие о размере арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами условия о размере арендной платы дого вор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются (п. 1 ст. 654 ГК).
Когда плата за аренду здания или сооружения установлена в догово ре на единицу площади или иного показателя его размера, общая сумма арендной платы определяется исходя из фактического разме ра переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК).
При аренде здания или сооружения арендатор получает в поль зование также земельный участок, на котором оно расположено и который функционально необходим для пользования этим зданием (сооружением). Поэтому возникает вопрос о плате за пользование этим участком. По общему правилу необходимо исходить из того, что установленная в договоре арендная плата включает также плату за пользование соответствующим земельным участком (п. 2 ст. ГК). В то же время законом или договором может быть предусмот рено иное.
Права и обязанности сторон. Учитывая специфику зданий и со оружений как предмета аренды, закон установил особые правила передачи их арендатору и последующего возврата. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязанность арендодателя передать имущество арендатору считается исполненной при нали чии двух юридических фактов: реальное предоставление имущества арендатору и оформление передачи соответствующим двусторонним документом (например, передаточным актом). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора Ч от принятия имущества (п. ст. 655 ГК). В документе, фиксирующем передачу имущества арен датору, должны быть указаны сведения, позволяющие установить, соответствует ли техническое состояние здания (сооружения) дого ворным условиям и его назначению. Все это призвано исключать возможные споры по поводу времени фактической передачи здания (сооружения) контрагенту и технического состояния объекта на момент его передачи. Возврат здания (сооружения) арендодателю информационное письмо ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 // Вестник ВАС РФ.
2001. № 4).
106 Глава также должен оформляться с соблюдением изложенных правил (п. ст. 655 ГК).
Поскольку здание (сооружение) неразрывно связано с землей, законодатель установил ряд специальных положений о пользовании земельным участком. Арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования зданием передаются права на ту часть зе мельного участка, которая занята этим зданием и необходима для его использования (п. 1 ст. 652 ГК). Передача большего земельного участка допустима, если это специально предусмотрено в договоре.
Право арендатора на земельный участок предопределяется пра вом на данный земельный участок арендодателя. Когда арендода тель является его собственником, арендатору предоставляется право аренды этого участка или иное допускаемое законом право, преду смотренное договором аренды здания. Если договором не определе но право арендатора на соответствующий земельный участок, к не му, тем не менее, переходит право пользования земельным участком (п. 2 ст. 652 ГК). При этом арендатор может обратиться в суд с ис ком о понуждении арендодателя (собственника земли) заключить договор о форме землепользования соответствующей частью земель ного участка.
Если земельный участок, на котором находится передаваемое в аренду здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности, он по общему правилу вправе передать здание (со оружение) в аренду без согласия собственника земельного участка.
Арендодатель обязан испросить согласие собственника участка на передачу здания (сооружения) в аренду лишь в тех случаях, когда это установлено законом или договором с собственником земельно го участка (п. 3 ст. 652 ГК).
Следуя логике основного правила, согласно которому переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК), закон предусматривает, что при продаже треть ему лицу земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, за арендатором этого здания (сооружения) сохраняется право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК).
4. Договор аренды предприятия как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности. По этому до говору арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату Глава 31 во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и дру гими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудова нием, иные имущественные права арендодателя, связанные с пред приятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятель ность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги предпри ятия (ст. 656 ГК). Аренда предприятий как способ приватизации получила широкое распространение на рубеже 90-х годов и такие правоотношения были регламентированы в Основах законодатель ства об аренде. ГК выделил аренду предприятия как вид договора аренды.
Отнесение рассматриваемого обязательства к аренде предопре деляется тем, что оно направлено на возмездную передачу имущест ва во временное владение и пользование, что позволяет применять к аренде предприятия общие положения об аренде, не противореча щие специфике предприятия. Однако необходимо иметь в виду, что предприятие является своеобразным предметом договора. Оно включает в себя не только имущество как таковое (здания, оборудо вание, оборотные средства и т.д.), но также исключительные права, обязательственные права и обязанности. Кроме того, аренда пред приятия предполагает наделение арендатора широкими правами по использованию арендованного имущества, вплоть до отчуждения материальных ценностей, входящих в состав имущества арендованно го предприятия (ст. 660 ГК). На первый взгляд, такие особенности рассматриваемого обязательства противоречат сущности аренды, по скольку аренда предполагает передачу имущества во временное поль зование на условиях возврата того же индивидуально-определенного имущества. Но необходимо учитывать, что предметом рассматривае мого договора являются не отдельные элементы, входящие в предпри ятие, а предприятие в целом как имущественный комплекс. Поэтому хотя в процессе аренды начинка предприятия может меняться, само предприятие как индивидуально-определенный объект продолжает существовать. Передача предприятия как имущественного комплек са в аренду, а не в собственность, подтверждает, что для арендода теля имеет значение именно временное пользование предприятием.
При этом в ГК предусмотрено, что в ходе исполнения договора аренды стоимость предприятия не должна уменьшаться (ст. 660 ГК).
108 Глава Таким образом, предприятие, будучи своеобразным объектом, тем не менее отвечает требованиям, предъявляемым к предмету догово ра аренды.
Аренда предприятия имеет общие признаки с арендой зданий (сооружений), поскольку предприятие признается разновидностью недвижимости (ст. 132 ГК). Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению за конодателя распространить на этот специфический объект особен ности правового режима, устанавливаемого для недвижимого иму щества. Данное законодательное решение обусловлено тем, что предприятие обладает родовым признаком недвижимости Ч особой ценностью, предопределяющей необходимость индивидуализации и учета. Кроме того, обычно предприятие как имущественный ком плекс неразрывно связано с земельным участком, на котором оно расположено. Признание предприятия недвижимостью обусловило возможность применения к его аренде положений об аренде зданий (сооружений) в части, не противоречащей нормам об аренде пред приятий (п. 2 ст. 650 ГК).
Предмет договора. ГК предусматривает особенности передачи арендатору основных элементов предприятия как имущественного комплекса (п. 1 ст. 656), что должно облегчать последующее произ водственное функционирование арендованного предприятия, а так же защищать права его прежних кредиторов. Объекты, входящие в основные фонды предприятия (земельные участки, здания, оборудо вание и т.д.), должны передаваться в полном объеме, а оборотные средства (топливо, сырье, материалы и т.д.) Ч в порядке, на услови ях и в пределах, определяемых договором аренды.
Арендатору могут быть переданы также обязательственные пра ва пользования землей и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием в порядке, на условиях и в преде лах, предусмотренных договором аренды, и с соблюдением норма тивных правовых актов. При этом следует учитывать специальное законодательство, регламентирующее возможность передачи в суб аренду природных объектов (например, согласно Лесному кодексу не допускается передача в субаренду участков лесного фонда).
Арендодатель может уступить арендатору обязательственные пра ва требования в порядке, на условиях и в пределах, определенных Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Граж данский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л. Маковский.
М., 1998. С. 281.
Глава 31 договором аренды, и с соблюдением положений гл. 24 ГК, регла ментирующей замену лица в обязательстве.
Арендодатель может перевести на арендатора обязательственные долги предприятия в порядке, на условиях и в пределах, определен ных договором аренды, но с соблюдением положений ст. 657 ГК, которая устанавливает специальный порядок перевода долга при аренде предприятия. Так, кредиторы по обязательствам, включен ным в состав предприятия, должны быть уведомлены о его передаче в аренду (п. 1 ст. 657 ГК). Если кредитор не согласен на перевод долга, он вправе в течение 3 месяцев со дня получения уведомления (а если уведомления не было Ч в течение года со дня, когда он уз нал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду) потре бовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков (пп. 2 и 3 ст. 657 ГК), при чем ответственность арендодателя и арендатора является солидар ной (п. 4 ст. 657 ГК).
Наконец, арендодатель передает арендатору права на обозначе ния, индивидуализирующие предприятие (товарный знак, фирмен ное наименование и т.д.), и другие исключительные права.
Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено нормативными пра вовыми актами. Условие о включении в состав передаваемого пред приятия обязательств, исполнение которых арендатором невозмож но из-за отсутствия у него лицензии, является ничтожным и, следо вательно, стороной, обязанной по таким обязательствам, остается арендодатель (п. 2 ст. 656 ГК).
Договор аренды предприятия должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторо нами. Возможность заключения данного договора в иной письмен ной форме (например, путем обменами письмами) исключается.
Несоблюдение установленной формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (ст. 658 ГК). Договор аренды пред приятия подлежит государственной регистрации и считается заклю ченным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 658 ГК).
К числу существенных условий рассматриваемого договора от носится условие о размере арендной платы. При отсутствии согла сованного сторонами в письменной форме условия о размере аренд ной платы договор считается незаключенным;
при этом правила опре деления цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.
110 Глава Действие данной нормы, установленной для аренды зданий и со оружений, распространяется на аренду предприятий на основании п. 2 ст. 650 ГК.
Права и обязанности сторон. Учитывая сложность предприятия как имущественного комплекса, законодатель установил специаль ные правила передачи его арендатору и последующего возврата.
Так, передача предприятия арендатору должна осуществляться по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 659 ГК). Возврат пред приятия также должен оформляться с соблюдением указанных пра вил. При этом подготовка предприятия к возврату, включая состав ление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 664 ГК). Кроме того, правовое регу лирование передачи предприятия дополняется правилами об аренде зданий и сооружений.
Специфика предприятия предопределила особенности пользова ния им. Арендатор должен иметь возможности для эффективной производственно-хозяйственной деятельности. В связи с этим ему предоставляется право без согласия арендодателя продавать, обме нивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы мате риальные ценности, входящие в предприятие, сдавать их в субарен ду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положе ний договора аренды предприятия. Такой упрощенный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом (ч. 1 ст. 660 ГК).
Кроме того, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, про водить его реконструкцию, техническое перевооружение, увеличи вающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором (ч. ст. 660 ГК).
На арендатора возложена обязанность в течение всего срока аренды поддерживать предприятие в надлежащем техническом со стоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ре монт, а также оплачивать расходы по страхованию арендованного Глава 31 имущества. Расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, несет арендатор, если иное не предусмотрено договором (ст. 661 ГК).
В отличие от общих положений об аренде арендатор предприятия имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений неза висимо от согласия арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором. Однако арендодатель может быть освобо жден судом от этой обязанности, если докажет, что издержки арен датора на подобные улучшения повышают стоимость имущества несоразмерно улучшению его качества или при осуществлении та ких улучшений были нарушены принципы добросовестности и ра зумности (ч. 2 ст. 662 ГК). Нарушение принципа добросовестности имеет место, когда улучшения производятся для возмещения затрат, а не повышения качества работы предприятия. О нарушении прин ципа разумности можно говорить, если арендатор при осуществле нии улучшений не проявил той заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и обычным условиям оборота.
Учитывая социально-экономическое значение аренды предпри ятий прежде всего для третьих лиц, закон ограничил права сторон по применению последствий недействительности договора, а также его изменению и расторжению. Нормы ГК о последствиях недействи тельности сделок, об изменении и расторжении договора, преду сматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по до говору, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и интересы кредито ров арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат обще ственным интересам (ст. 663 ГК).
з 6. Договор финансовой аренды (лизинга) По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в соб ственность указанное арендатором имущество и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и поль зование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК). Это новый вид договора аренды, обладающий рядом преимуществ, которые спо собствуют развитию инвестиций в средства производства.
Нередко лицо, не имеющее экономического интереса или воз можности приобрести имущество в собственность, испытывает по требность в использовании этого имущества. Однако собственник не желает передавать имущество в аренду, но готов его продать. При этом существует другое лицо, которое приобретает это имущество, 112 Глава чтобы, сдавая его в аренду, получать доходы на вложенный капитал в виде арендной платы. Конструкция договора лизинга позволяет удовлетворить указанные экономические интересы.
Лизинг сформулирован в нормах з 6 гл. 34 ГК как вид договора аренды. Это означает, что он, с одной стороны, характеризуется родовыми признаками аренды как типа договора (что позволяет применять к нему общие положения об аренде) и, с другой Ч имеет отличительные качества, обусловившие специфическое правовое регулирование. В частности, особенности лизинга потребовали при нятия отдельного Закона о лизинге.
Основным признаком лизинга является участие арендатора в приобретении арендодателем предмета аренды. В соответствии с условиями лизинга арендодатель приобретает имущество в собст венность у третьего лица специально для передачи его в аренду кон кретному арендатору. В лизинговом обязательстве в отличие от обычной аренды к основным действиям сторон добавляются дейст вия арендодателя по приобретению в собственность предмета арен ды. В связи с этим необходимо установление специальных правил взаимоотношений между арендатором и продавцом и между арен додателем и арендатором по поводу приобретения в собственность предмета договора. При этом для эффективного регулирования ли зинговых правоотношений оказалось недостаточно совокупного применения норм об аренде и купле-продаже по правилам о сме шанном договоре. Особенности лизинга предопределили необходи мость формирования специальных правил об этом договоре.
Лизинговые отношения в целом представляют собой не единую трехстороннюю сделку, а сложную структуру договорных связей, состоящую из договоров двух типов: договора купли-продажи лизин гового имущества, заключаемого между продавцом и лизингодате лем, и собственно договора лизинга, заключаемого между лизингода телем и лизингополучателем. То обстоятельство, что из договора купли-продажи у продавца возникают обязанности непосредственно перед лизингополучателем, не свидетельствует о том, что имеется единое обязательство лизинга, возникшее из единой же трехсторон ней сделки между продавцом, лизингодателем и лизингополучателем.
Специфика лизинговых отношений (тесная взаимосвязь договоров Некоторые авторы считают лизинг самостоятельным типом гражданского до говора. См., например: Решетник И.А. Гражданско-правовое регулирование лизин га в Российской Федерации: Автореф. диссертации канд. юрид. наук. Пермь, 1998.
С. 7, 20, 21.
Глава 31 купли-продажи и аренды) как раз и состоит в том, что договор куп ли-продажи лизингового имущества благодаря специальным прави лам о договоре финансовой аренды изначально конструируется по модели договора в пользу третьего лица.
Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляе мые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, в том числе транспортные средства, оборудование, здания, имущест венные комплексы. В то же время не допускается передача в лизинг земельных участков и других природных объектов (ст. 666 ГК), а также имущества, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый поря док обращения (п. 2 ст. 3 Закона о лизинге). Договор лизинга неза висимо от срока заключается в письменной форме (п. 1 ст. 15 Зако на о лизинге).
Сторонами лизинга являются лизингодатель, лизингополучатель и продавец. Лизингодатель Ч это физическое или юридическое лицо, которое приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю во временное возмездное владение и пользование. Лизингодателем может быть только лицо, имеющее соответствующую лицензию. Лизингополучатель Ч физическое или юридическое лицо, которое принимает предмет лизинга во времен ное возмездное владение и пользование в соответствии с договором лизинга. Продавец Ч это лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи, заключенным с лизингодателем, продает ему иму щество, являющееся предметом лизинга.
Права и обязанности сторон. Лизингодатель, приобретая иму щество для арендатора, обязан уведомить продавца о том, что иму щество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу (ст. 667 ГК). Нарушение данной обязанности не влечет недей ствительности договора, однако дает право на возмещение соответ ствующих убытков.
Если иное не предусмотрено договором лизинга, договорное имущество должно быть передано продавцом не лизингодателю, а непосредственно лизингополучателю в месте нахождения последне го. В случае, когда договорное имущество не передано в установ ленный срок, лизингополучатель вправе потребовать расторжения договора лизинга и возмещения убытков, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает лизингодатель, в частно сти, если выбор продавца производился им (п. 2 ст. 668 ГК).
114 Глава В отличие от обычного договора аренды, при котором риск слу чайной гибели или порчи арендованного имущества несет собствен ник (арендодатель), при лизинге по общему правилу риск возлагает ся на арендатора с момента передачи ему предмета договора (ст. ГК). Это обусловлено тем, что лизингодатель приобретает имущест во в собственность исключительно для сдачи его в аренду конкрет ному лицу.
Приобретение арендодателем имущества специально для пере дачи его арендатору обусловило установление дополнительных пра вил, регулирующих правовую связь между продавцом и арендато ром. Так, лизингополучатель наделен правом предъявлять продавцу требования, вытекающие из ненадлежащего исполнения продавцом договора купли-продажи, имеет права и несет обязанности, преду смотренные для покупателя (за исключением обязанности оплатить приобретенное имущество). Арендодатель и арендатор в отношени ях с продавцом выступают как солидарные кредиторы (п. 1 ст. ГК). Если выбор продавца производился арендодателем, продавец и арендодатель выступают перед арендатором как солидарные долж ники по требованиям, вытекающим из договора купли-продажи.
Если выбор продавца производился арендатором, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом обязанно стей, вытекающих из договора купли-продажи (п. 2 ст. 670 ГК). Ука занное правило является диспозитивным.
Лизингополучатель вправе передать договорное имущество в сублизинг. Сублизинг определен в ст. 8 Закона о лизинге как вид поднайма, при котором лизингополучатель передает третьим лицам во временное возмездное владение и пользование имущество, полу ченное ранее от лизингодателя по договору лизинга. Сублизинг представляет собой особый вид субаренды, поэтому общие положе ния о субаренде применяются к нему в части, не противоречащей специфике этого договора. Одной из его особенностей является то, что сублизингополучатель приобретает права требования к продав цу, вытекающие из договора купли-продажи. Имеются в виду требо вания к качеству и комплектности, срокам исполнения обязанности передать товар и др. Имущество может быть передано в сублизинг только с письменного согласия лизингодателя. Нарушение этого требования влечет ничтожность договора сублизинга.
Лизингополучатель обязан вносить лизинговые платежи, вклю чающие возмещение затрат лизингодателя по приобретению и пере даче договорного имущества, а также его доход. В общую сумму Глава 31 платежей может включаться выкупная цена, если договором преду смотрен переход права собственности на предмет лизинга. Размер, способ осуществления и периодичность лизинговых платежей опре деляются договором. Если иное не предусмотрено договором, раз мер платежей может изменяться в согласованные сроки, но не чаще одного раза в 3 месяца (общая норма об аренде устанавливает, что размер арендной платы может пересматриваться не чаще одного раза в год). В Законе о лизинге установлены специальные правила взыскания лизинговых платежей. В случае просрочки их перечисле ния более 2 раз подряд списание просроченных сумм со счета ли зингополучателя осуществляется в бесспорном порядке (п. 1 ст. 13).
Обязанности по капитальному и текущему ремонту предмета ли зинга, а также по его техническому обслуживанию возлагаются на лизингополучателя, если иное не предусмотрено договором.
Предмет лизинга может быть передан во временное владение и пользование как с переходом в дальнейшем, так и без перехода пра ва собственности на него к лизингополучателю. Стороны вправе предусмотреть, что право собственности переходит по истечении срока договора или до его истечения. Условия выкупа определяются соглашением сторон. Федеральным законом могут быть установле ны случаи запрещения перехода права собственности на предмет лизинга (ст. 19 Закона о лизинге). В частности, не допускается вы куп имущества, которое в соответствии с законодательством о при ватизации может находиться только в государственной или муници пальной собственности.
ГЛАВА 32. НАЕМ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ С 1 марта 2005 г. на территории Российской Федерации введен в действие новый Жилищный кодекс. Основываясь на конституцион ных положениях о праве каждого на жилище (ст. 40), его неприкосно венности (ст. 25), праве свободно выбирать место пребывания и жи тельства (ст. 27), праве собственности на жилище (ст. 35), Кодекс ре гулирует отношения, связанные с жилыми помещениями. Будучи общественными, такие отношения складываются как на началах вла сти и подчинения, так и на началах равенства их участников. В этой связи Жилищный кодекс в ст. 4 выделяет среди них те, которые воз никают по поводу отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда, учета жилищного фонда, контроля за его использованием и сохранностью, а также отношения по поводу воз никновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, пользования жилыми помеще ниями частного жилищного фонда и т.д.
Отношения пользования жилым помещением независимо от ос нований их возникновения являются ядром жилищных отношений.
Они имеют обязательственный характер и разновидность граждан ско-правовых отношений. Отношениям по обеспечению граждан жилыми помещениями, их распределению, формированию жилищ ных фондов присущ административно-правовой характер. Поэтому действие жилищного законодательства распространяется на разно родные общественные отношения, хотя они и подпадают под собира тельное понятие жилищные отношения. Это обусловливает ком плексный характер жилищного законодательства.
Жилищное законодательство в соответствии со ст. 72 Конститу ции РФ находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ. Оно состоит из Жилищного кодекса, других федеральных законов, 2 указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, иных нормативных правовых актов. Органы местного самоуправления в пределах своих полномочий, предусмотренных Жилищным кодек См. Закон о приватизации жилищного фонда.
См. Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425 О реформе жилищно-ком мунального хозяйства в Российской Федерации // СЗ РФ. 1997. № 18. Ст. 2131.
См. постановления Правительства РФ: от 14 декабря 2005 г. № 761 О пре доставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (СЗ РФ.
2005. № 51. Ст. 5547), от 31 декабря 2005 г. № 865 О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы Жилище на 2002 - 2010 годы (СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 694).
Глава 32 сом, также могут принимать нормативные правовые акты, регули рующие жилищные отношения.
Источниками права в области жилищных правоотношений явля ются решения Конституционного Суда РФ, в которых формулируются его общеобязательные правовые позиции. Особым источником жи лищного права остаются разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, призванные формировать единообразную судебную практику.
В зависимости от формы собственности жилищный фонд страны подразделяется на частный (находится в собственности граждан и юридических лиц), государственный (находится в собственности РФ и субъектов РФ) и муниципальный (находится в собственности муниципальных образований). Доля частного жилищного фонда за 1990-2004 гг. увеличилась с 33 до 73,5%, а доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67 до 25,6%;
из них 20,1% составляет муниципальный жилищный фонд.
По целям использования выделяют фонд социального использо вания (совокупность жилых помещений, предоставленных по дого ворам социального найма в домах государственного и муниципаль ного жилищных фондов), специализированный жилищный фонд (совокупность жилых помещений, предоставленных по договорам найма специализированного жилого помещения в домах государст венного и муниципального жилищных фондов), индивидуальный жилищный фонд (совокупность жилых помещений в домах частного жилищного фонда, используемых для проживания граждан-соб ственников и членов их семей, а также иных граждан на условиях безвозмездного пользования), фонд коммерческого использования (совокупность жилых помещений в домах частного, государствен ного и муниципального жилищных фондов, используемых для про живания граждан на условиях возмездного пользования и по другим основаниям).
Принадлежность жилого помещения к соответствующему фонду определяет особенности его правового режима, в том числе договор ные формы его использования. В их числе Ч договор социального найма жилого помещения и договор найма специализированного жилого помещения, которые могут заключаться только в государст венном и муниципальном жилищном фондах и регулируются Жи лищным кодексом, а также договор найма (коммерческого найма) жилого помещения, наиболее распространенный в частном жилищ ном фонде и регулируемый нормами гл. 35 ГК.
118 Глава Таким образом, основополагающей нормативной базой регла ментации жилищного найма являются Жилищный кодекс и Граж данский кодекс. При этом следует отметить, что хотя ГК содержит общие нормы для двух разновидностей договора найма Ч найма социального и найма коммерческого, нормы жилищного законода тельства, будучи специальными, имеют приоритет над гражданским законодательством.
з 1. Договор найма жилого помещения социального использования 1. Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма. Жилищный кодекс регулирует основания и условия предоставления жилых помещений по догово ру социального найма только из муниципального жилищного фонда.
Через социальный наем реализуется конституционное положение о праве малоимущих граждан быть обеспеченными жильем бесплатно или за доступную плату (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ).
Условием предоставления жилого помещения по договору соци ального найма муниципального жилищного фонда является отнесе ние гражданина к числу малоимущих по решению органа местного самоуправления. Для этого учитываются два критерия: доход, при ходящийся на каждого члена семьи, и стоимость подлежащего налогообложению имущества, находящегося в собственности чле нов семьи.
При определении перечня видов доходов, подлежащих учету, ор ганы местного самоуправления ориентируются на постановление Правительства РФ от 20 августа 2003 г. № 512 О перечне видов до ходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государ ственной социальной помощи. Подлежащее налогообложению иму щество, находящееся в собственности гражданина-заявителя и членов его семьи, определяется на основе налогового законодательства.
Предоставление жилых помещений в домах социального исполь зования государственного жилищного фонда возможно на основе спе циальных законов, которые могут определять иные, кроме малоиму щих, категории граждан, нуждающихся в получении государственного Установление порядка, т.е. процедуры признания граждан малоимущими, отнесено к ведению субъектов РФ.
СЗ РФ. 2003. № 34. Ст. 3374.
Глава 32 жилья, а также дополнительные основания нуждаемости в социаль ном жилье.
Жилищный кодекс устанавливает четыре основания, по кото рым малоимущие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях по договору социального найма. Первое из них связано с отсутствием у малоимущих жилого помещения, занимае мого по договору социального найма либо находящегося в собст венности. Следовательно, проживание малоимущих граждан в жи лом помещении на условиях поднайма, в качестве временных жиль цов, в жилых помещениях специализированного жилищного фонда (общежития, служебные жилые помещения, фонды для беженцев и вынужденных переселенцев и др.) либо по договору коммерческого найма или безвозмездного пользования дает право считаться нуж дающимся. Второе основание связано с обеспеченностью общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Учетная норма устанавливается каждым органом местного самоуправления самостоятельно и представляет собой размер общей площади жилого помещения, на основе которого определяется нуж даемость в жилых помещениях. Третье основание нуждаемости в жилье по договору социального найма Ч это проживание в поме щении, которое не отвечает установленным для жилых помещений требованиям. Речь идет о санитарно-эпидемиологических, техниче ских, противопожарных и других требованиях. Четвертое Ч про живание в квартире больных, страдающих тяжелыми формами хро нических заболеваний, при которых невозможно совместное прожи вание с ними в одной квартире.
Учет граждан, нуждающихся в социальном жилье, осуществля ется по месту жительства органом местного самоуправления на основании личных заявлений граждан либо их законных представи телей. Как исключение Жилищный кодекс допускает ведение учета и не по месту жительства граждан. Перечень оснований для отказа в принятии на учет содержится в ст. 54 ЖК и носит исчерпывающий характер. Кодекс предусматривает также исчерпывающий перечень оснований снятия граждан с учета (ст. 56). Решения об отказе в при нятии на учет и о снятии с учета могут быть обжалованы в судебном порядке.
См. постановление Правительства РФ от 16 июня 2006 г. № 378 Об утвер ждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозмож но совместное проживание граждан в одной квартире // СЗ РФ. 2006. № 25.
Ст. 2736.
120 Глава Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете, только в порядке общей очереди. Первоочередное предоставле ние жилых помещений может быть сохранено лишь за теми, кто встал на учет нуждающихся до 1 марта 2005 г. и имел право на такое пре доставление по основаниям, установленным ЖК РСФСР 1983 г.
Вне очереди жилье по договору социального найма предоставля ется только трем категориям малоимущих нуждающихся граждан.
Во-первых, это лица, которые занимают жилые помещения, при знанные в установленном порядке непригодными для проживания и не подлежащие ремонту или реконструкции. Непригодными счита ются жилые дома (жилые помещения), находящиеся в аварийном состоянии, а также жилые помещения, в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.
Во-вторых, это дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, а также лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Право на получение жилья вне очереди возникает у них вследствие того, что закончилось их пребывание в об разовательных и иных учреждениях, детских домах семейного типа, приемных семьях, прекратилась опека (попечительство), окончилась служба в Вооруженных Силах РФ либо они были освобождены из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы.
В-третьих, это граждане, страдающие тяжелой формой хрони ческого заболевания.
Жилые помещения по договору социального найма предостав ляются по решению органа местного самоуправления (а не на осно вании ордера, как это предусматривал ЖК РСФСР 1983 г.).
Предоставляемое жилое помещение должно находиться в черте того же населенного пункта, а его общая площадь, т.е. площадь жи лых и вспомогательных помещений (за исключением лоджий, бал конов и т.п.), должна быть не менее нормы предоставления. Норма предоставления площади жилого помещения устанавливается орга ном местного самоуправления и зависит от уровня обеспеченности жилыми помещениями в домах фонда социального использования.
См. постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 Об утвер ждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помеще ния непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подле жащим сносу // СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 702.
См. Федеральный закон от 21 декабря 1996 г. О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родите лей // СЗ РФ. 1996. № 52. Ст. 5880.
Глава 32 Новый Кодекс фактически отказался от предоставления дополни тельной жилой площади. Исключением из этого правила является, в частности, предоставление жилых помещений гражданам, страдаю щим одной из тяжелых форм хронических заболеваний (ч. 2 ст. 58 ).
Разнополым гражданам, кроме супругов, должны предоставляться отдельные комнаты.
2. Понятие, стороны, предмет договора социального найма.
Договор социального найма в юридической литературе характеризу ется как потребительский. Он представляет собой соглашение, по которому одна сторона Ч собственник жилого помещения госу дарственного или муниципального жилищного фонда (действующие от их имени уполномоченные государственный орган или орган ме стного самоуправления) либо управомоченное собственником лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне Ч гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на определенных условиях (ст. 60 ЖК). Основанием возникновения права пользования государственной и муниципаль ной жилой площадью выступает юридический состав Ч решение о предоставлении жилого помещения и договор социального найма жилого помещения.
Нанимателем по договору социального найма может выступать только гражданин РФ как физическое лицо, если международным договором РФ не предусмотрено иное. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора. Предоставленное юридическому лицу жилое помещение должно использоваться только для проживания граждан (ст. 671 ГК).
Наймодателем по договору социального найма выступает юри дическое лицо Ч собственник государственного (муниципального) жилищного фонда либо действующие от его имени уполномоченные органы либо управомоченные лица.
Договор социального найма жилого помещения является бес срочным. В этом проявляется одна из важнейших гарантий реализа ции конституционного права граждан на жилище. Стабильность данных отношений проявляется и в том, что граждане, пользующие ся жилыми помещениями по договору социального найма, но пере ставшие быть малоимущими, вправе продолжать пользоваться ими и далее (ч. 3 ст. 60 ЖК).
Договор социального найма заключается в письменной форме. Типо вой договор социального найма жилого помещения, утв. постановлением 122 Глава Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315, предусматривает необ ходимость его подписания сторонами, что предполагает простую письменную форму договора, несоблюдение которой не влечет его недействительности, но лишает стороны права (в случае спора) ссы латься на свидетельские показания (ст. 162 ГК).
Предметом (объектом) договора социального найма является жилое помещение, которым может быть жилой дом (одноквартир ный), квартира, часть жилого дома или квартиры, комната. Жилое помещение должно отвечать ряду требований: 1) быть изолирован ным (что предполагает наличие отдельного входа);
2) являться не движимым имуществом (т.е. находиться в доме капитального типа);
3) быть пригодным для постоянного проживания (т.е. отвечать уста новленным санитарным, техническим и иным правилам и нормам).
Не могут быть предметом договора социального найма неизолиро ванные жилые помещения (запроходная комната в квартире, со стоящей из смежных комнат), а также общее имущество многоквар тирного дома (чердаки, подвалы и т.д.).
Жилое помещение по договору социального найма передается нанимателю во владение и пользование. Допускается распоряжение жилым помещением путем его обмена, замены и т.д. Разрешается использовать жилую площадь для осуществления профессиональной деятельности (врачебной, адвокатской и т.п.), индивидуальной пред принимательской деятельности, но только при условии соблюдения прав и законных интересов других граждан, а также ненарушения санитарно-гигиенических, экологических, пожаробезопасных и иных требований.
Как следует из ст. 64 ЖК, переход права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления на жи лое помещение социального использования не влечет расторжения договора или изменения таких его условий, как срок его действия, оплата и т.д. Это положение направлено на защиту интересов нани мателей, применимо при смене публичного собственника жилищного фонда и отражает принцип неизменности договора социального найма.
3. Права и обязанности сторон в договоре социального найма.
Содержание договора социального найма составляют права и обя занности его сторон. Нанимателю передается жилое помещение, свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания. В таком СЗ РФ. 2005. № 22. Ст. 2126.
Глава 32 помещении должен быть произведен текущий ремонт, за исключе нием случаев, когда оно предоставляется во вновь введенном в экс плуатацию доме. Исправность жилого помещения и его оборудования подтверждается актом, подписанным сторонами договора (подп. ла п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения).
Характеристика предоставляемого жилого помещения и его обору дования указывается в техническом паспорте жилого помещения.
Наниматель имеет право вселять в занимаемое жилое помеще ние других граждан в качестве членов семьи (ст. 70 ЖК). При этом вселение детей, супруга, родителей нанимателя требует пись менного согласия уже проживающих в жилом помещении членов семьи нанимателя, а вселение других граждан Ч также согласия най модателя. Это правило является новеллой ЖК и призвано предот вратить искусственное возникновение нуждаемости в социальном жилье (ст. 51 ЖК). Как и по ранее действовавшему ЖК РСФСР, не требуется ни согласия членов семьи нанимателя, ни согласия наймо дателя на вселение несовершеннолетних детей к родителям. При знание за вселившимися лицами статуса члена семьи нанимателя зависит от ряда условий. Супруг, дети и родители нанимателя при обретают его в силу факта совместного проживания с нанимателем.
Другие граждане и нетрудоспособные иждивенцы признаются чле нами семьи нанимателя, во-первых, при вселении их в качестве та ковых и, во-вторых, при ведении общего хозяйства с нанимателем.
Иные лица с учетом конкретных обстоятельств могут признаваться членами семьи нанимателя на аналогичных условиях в судебном порядке.
Новые члены семьи нанимателя, вселившиеся в жилое помеще ние, включаются в договор социального найма, что обусловливает изменение его условий, касающихся платы за жилое помещение, платы за коммунальные услуги и т.п.
Жилищный кодекс исходит из принципа равенства прав и обя занностей нанимателя и членов его семьи, т.е. сонанимателей, кото рое частично сохраняется, если граждане перестали быть членами семьи нанимателя (например, при расторжении брака), но проживают в данном жилом помещении. Гарантируя сохранение их прав, Ко декс установил самостоятельную ответственность бывших членов Техническая паспортизация жилых помещений является составляющей го сударственного учета жилищного фонда. Технический паспорт должен содержать техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечени ем соответствия жилых помещений установленным требованиям (ч. 5 ст. 19 ЖК).
124 Глава семьи нанимателя, вытекающую из договора социального найма.
Это положение Кодекса следует рассматривать как возможность заключить самостоятельное соглашение между нанимателем и быв шим членом его семьи, согласно которому обязанности последнего по договору социального найма будут конкретизированы и доведе ны до сведения наймодателя с тем, чтобы иметь представление, к кому из проживающих и в каком объеме следует предъявлять тре бования, связанные с невыполнением или ненадлежащим выполнением соответствующих обязательств.
Поднаем жилого помещения (ст. 76-79 ЖК). Поднаем представ ляет собой правомочие нанимателя по распоряжению жилой площа дью, занимаемой по договору социального найма. В поднаем может быть сдана часть либо все жилое помещение на период временного отсутствия нанимателя и членов его семьи. Для сдачи жилой площади в поднаем необходимо письменное согласие проживающих совме стно с нанимателем членов его семьи, а также согласие наймодателя.
При сдаче в поднаем жилого помещения, находящегося в ком мунальной квартире, необходимо получить также согласие других нанимателей, собственников и членов их семей, проживающих в этой квартире. Договор поднайма, заключенный при отсутствии согласия наймодателя либо иных управомоченных лиц, может быть признан недействительным в судебном порядке.
При сдаче жилого помещения в поднаем необходимо соблюдать требование Жилищного кодекса о размере общей площади жилого помещения, который будет приходиться на каждого проживающего.
В отдельных квартирах он не может быть менее учетной нормы в расчете на каждого проживающего, а в коммунальных Ч не менее нормы предоставления. Другое условие Ч отсутствие в жилом по мещении лиц, страдающих тяжелыми формами хронических заболе ваний.
Договор поднайма должен заключаться в письменной форме.
Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения устанавливаются по соглашению сторон. Если срок дейст вия договора не определен, он считается заключенным на один год.
Самостоятельного права пользования жилым помещением под наниматель не приобретает. Ответственность за его действия перед наймодателем несет наниматель.
Договор поднайма прекращается истечением срока, на который он был заключен, либо прекращением договора найма жилого поме щения (например, в результате его обмена). Досрочно расторгнуть Глава 32 договор поднайма можно по соглашению сторон либо по односто роннему требованию любой из них. О досрочном расторжении дого вора поднайма, заключенного без указания срока, сторона договора должна быть уведомлена за 3 месяца. В случае прекращения (рас торжения) договора поднайма поднаниматель обязан освободить жилое помещение. Неисполнение этой обязанности ведет к выселе нию поднанимателя и членов его семьи в судебном порядке без пре доставления другого жилого помещения.
Временные жильцы (ст. 80 ЖК). Временными жильцами могут быть любые граждане: родственники, знакомые и т.п. Их вселение формально не требует заключения специального договора и не предполагает взимания платы за проживание. Тем не менее правовая природа вселения временных жильцов оценивается в юридической литературе как заключение в устной форме договора безвозмездного пользования жилым помещением.
Временные жильцы могут вселяться на срок не свыше 6 месяцев.
На их вселение требуется согласие членов семьи нанимателя и пред варительное уведомление наймодателя, что фактически означает необходимость получения его согласия. Дело в том, что наймода тель вправе запретить проживание временных жильцов, если в ре зультате их вселения общая площадь на каждого проживающего в отдельной квартире составит менее учетной нормы, а в коммуналь ной квартире Ч менее нормы предоставления.
Так же как и поднаниматели, временные жильцы не приобрета ют самостоятельного права пользования жилым помещением, и от ветственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Временные жильцы выселяются в судебном порядке без предостав ления другого жилого помещения по окончании согласованного с ними срока проживания и отказа освободить жилое помещение.
Если срок проживания не был согласован, наниматель вправе потре бовать их выезда не позднее чем через 7 дней после предупреждения об этом. Прекращение договора найма жилого помещения социаль ного использования прекращает право проживания временных жиль цов и также ведет к их выселению.
Обмен жилыми помещениями (ст. 72-75 ЖК). Новый Жилищный кодекс внес существенные изменения в регулирование этого институ та. В настоящее время жилые помещения в домах государственного См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Дого воры о передаче имущества. М.: Статут, 2003. С. 773;
Гражданское право. Том II.
Полутом 1. Изд. 2-е. Учебник. М.: БЕК, С. 470 (автор Ч С.М. Корнеев).
126 Глава и муниципального жилищного фонда не могут быть обменены на другие жилые помещения частного жилищного фонда. Нельзя обме нять жилье социального использования на жилые помещения спе циализированного жилищного фонда, а также фонда коммерческого использования. Таким образом, допускается обмен только теми жи лыми помещениями, которые относятся к жилищному фонду соци ального использования.
Обмен осуществляется с письменного согласия членов семьи на нимателя, включая временно отсутствующих. На обмен жилых по мещений, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи нанимателя, требуется также согласие органов опеки и попечительства. Для обмена жилых помещений, расположенных в разных населенных пунктах, ограни чений нет;
не ограничено законом и количество участников обмена.
За нанимателями жилых помещений фонда социального исполь зования сохранено право принудительного обмена. Это возможно, когда наниматель и члены его семьи не пришли к соглашению об обмене. Как следствие, любой сонаниматель жилой площади вправе требовать ее размена в судебном порядке. Основанием для принуди тельного обмена могут служить неприязненные отношения между членами семьи. Поэтому цель принудительного обмена Ч разреше ние возникшего между сторонами конфликта. Жилищные условия лиц, переселяемых в порядке принудительного обмена, в основном должны соответствовать тем, которые они имели до переселения.
Новый Жилищный кодекс более не предусматривает внутри семейных или родственных обменов, при которых вместо одного лица, перестающего быть членом семьи нанимателя, вселялось дру гое лицо в качестве члена семьи этого же нанимателя. Обмен жилы ми помещениями не допускается, если:
1) к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об измене нии договора социального найма либо если право пользования об мениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
2) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
3) принято решение о сносе дома или его переоборудовании для использования в других целях, т.е. о переводе жилого помещения в нежилое;
4) принято решение о капитальном ремонте дома с переустрой ством и (или) перепланировкой жилых помещений;
Глава 32 5) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гра жданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболе ваний (ст. 51 ЖК).
Обмен не допускается и в том случае, если общая площадь жилого помещения, в которое предполагает вселиться в результате обмена на ниматель, а также иные члены его семьи, помимо его супруга, детей и родителей, по размеру окажется менее ранее занимаемого, следствием чего будет возможна постановка такой семьи на учет нуждающихся.
Соглашение об обмене между нанимателями жилых помещений оформляется договором об обмене. Ранее заключенный договор социального найма считается расторгнутым с момента получения согласия наймодателя этого жилого помещения на обмен. Согласие на обмен наймодателя другого жилого помещения является основа нием для заключения нового договора социального найма.
Обмен может быть признан недействительным в судебном поряд ке по мотиву нарушения требований как жилищного, так и граждан ского законодательства (например, вследствие признания обмена сделкой, совершенной под влиянием заблуждения, имеющего сущест венное значение). Недействительность договора обмена ведет к пере селению его сторон в ранее занимаемые жилые помещения, а также возмещению виновной стороной убытков, если обмен признан недей ствительным вследствие неправомерных действий этой стороны.
Замена жилого помещения (ст. 81 ЖК). Наниматель вправе по требовать замены большего жилого помещения на меньшее. Замене подлежат только отдельные жилые помещения в виде квартиры.
Замена допускается с согласия всех членов семьи нанимателя, вклю чая временно отсутствующих. По договоренности с нанимателем наймодатель обязан предоставить ему другое жилое помещение в течение 3 месяцев со дня подачи заявления.
Иные основания замены могут быть предусмотрены федераль ным законодательством и законодательством субъектов РФ. Чаще всего дополнительным основанием замены жилой площади служит наличие у нанимателя каких-либо заболеваний, препятствующих пользованию занимаемым помещением.
Изменение договора найма жилого помещения (ст. 82 ЖК). До говор социального найма может быть изменен по инициативе нани мателя и членов его семьи. Так, граждане, объединившиеся в одну семью и проживающие в одной квартире по разным договорам, вправе требовать заключения с одним из них одного договора на все занимаемые помещения. Наймодатель не вправе отказать в 128 Глава объединении нескольких договоров при условии, что такое намере ние высказано как самими нанимателями, так и членами их семей.
В результате заключается один договор социального найма, предме том которого будут являться жилые помещения ранее действовав ших договоров.
Изменение договора социального найма происходит и в том слу чае, когда первоначальный наниматель жилого помещения замеща ется другим лицом из числа членов семьи выбывшего нанимателя (выезд на другое постоянное место жительства, смерть и др.). Для такой замены требуется согласие оставшихся членов семьи вы бывшего нанимателя, а также согласие наймодателя.
В отличие от ранее действовавшего ЖК РСФСР законодатель исключил возможность для дееспособного члена семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора социального найма в соответствии с приходящейся на него долей жилой площади, т.е.
раздела жилого помещения. Это обусловлено стремлением в законо дательном порядке отказаться от превращения отдельных квартир в коммунальные.
Содержащиеся в ст. 82 ЖК основания изменения договора соци ального найма не являются единственными. Жилищное правоотно шение может изменяться также в результате предоставления нани мателю и членам его семьи освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК) и в других случаях.
Право на переустройство и перепланировку жилого помещения (ст. 25-29 ЖК). Переустройство Ч это установка, замена или пере нос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования (например, электроплит вместо газовых), которые также требуют внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК). Перепланировка Ч это измене ние конфигурации жилого помещения (устройство дополнительных помещений в квартире, расширение жилых помещений за счет вспомогательных и т.д.), требующее внесения изменения в техниче ский паспорт жилого помещения. Переустройство и перепланировка жилого помещения производятся с согласия органа местного само управления, всех членов семьи нанимателя и требуют согласования с органами по охране памятников архитектуры, истории и культуры, если жилой дом, в котором это помещение находится, является па мятником архитектуры, истории и культуры.
Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки до пускается только в трех случаях: 1) непредставление необходимых Глава 32 документов;
2) представление документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Завершение ра бот по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения отражается в акте приемочной комиссии, который направляется в БТИ.
Форма заявления о переустройстве и перепланировке, а также форма документа, подтверждающего принятие решения о согласо вании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, утверждены постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г.
№ 266.
Переустройство и (или) перепланировка могут быть признаны самовольными при отсутствии решения органа местного самоуправ ления, а также в случае нарушения согласованного проекта. Нанима тель самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установит орган местного самоуправле ния. Сохранение жилого помещения в переустроенном либо пере планированном виде возможно на основании судебного решения и при условии, что это не нарушает права и интересы граждан и не создает угрозу их жизни.
Жилищный кодекс сохраняет за нанимателем и членами его семьи их права на жилое помещение при временном отсутствии (ст. 71). Это важное правомочие, связанное с сохранением статуса нанимателя в неизменности, было подтверждено Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. по делу о проверке конституционности ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР.
В настоящее время любое по продолжительности отсутствие ли ца в жилом помещении презюмируется временным и не прекращает его прав и обязанностей по договору социального найма. Доказы вать, что наниматель, члены его семьи выехали на постоянное место жительства в другое место и не намерены возвращаться, обязан наймодатель.
Плата за коммунальные услуги. Важнейшая обязанность нани мателя Ч внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Плата за социальное жилое помещение и коммунальные услуги включает плату за: пользование жилым помещением (плата за наем);
содержание и ремонт жилого помещения (плата за услуги СЗ РФ. 2005. № 19. Ст. 1812.
СЗ РФ. 1995. № 27. Ст. 2622.
130 Глава и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме);
за коммунальные услуги. Для нанимателей размер платы за жилье определяется органами местного управления исходя из общей пло щади занимаемого помещения, а также его качества и благоустрой ства, месторасположения дома. Плата за жилое помещение и плата за коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водо отведение, электро- и газоснабжение, отопление) вносится наймода телю ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, следующего за истекшим. Предоставление некачественных коммунальных услуг влечет снижение размера платы, вносимой за эти услуги. Размер платы за коммунальные услуги определяется по показаниям прибо ров учета. При отсутствии таких приборов он устанавливается исхо дя из нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных органами местного самоуправления. Они же устанавливают тарифы, по которым рассчитывается размер платы за коммунальные услуги.
Жилищный кодекс впервые устанавливает, что малоимущие граждане, занимающие жилые помещения по договорам социально го найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (ч. 9 ст. 156). Если гражданин перестает быть мало имущим, он обязан информировать об этом наймодателя не позднее 10 дней со дня такого изменения для перерасчета (подп. м п. Типового договора социального найма жилого помещения).
Текущий ремонт жилого помещения;
капитальный ремонт (ре конструкция) дома. Наниматель обязан использовать жилое поме щение по назначению, обеспечивать его сохранность, а также про водить текущий ремонт жилого помещения. Перечень работ текуще го ремонта, выполняемого нанимателем за свой счет, содержится в подп. ле п. 4 Типового договора социального найма жилого помеще ния. Осуществление капитального ремонта Ч обязанность наймода теля. Право нанимателя требовать от наймодателя своевременного капитального ремонта жилого помещения имеет особую значимость, поскольку несоблюдение сроков такого ремонта ведет к разруше нию соответствующих объектов.
Новеллой Жилищного кодекса является правило, которое по зволяет нанимателю в случае непроведения капитального ремонта в установленный срок требовать уменьшения платы за пользование Перечень работ, которые относятся к числу капитальных, содержится в При ложении № 8 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Госстроем России 27 сентября 2003 г. № 170 (РГ. 2003. № 214).
Глава 32 жилым помещением, а также общим имуществом многоквартирного дома либо требовать возмещения понесенных расходов на устране ние недостатков жилья и (или) общего имущества дома либо возме щения убытков.
Проведение капитального ремонта либо реконструкции дома (ст. 88 ЖК) может иметь следующие особенности. Если по плану капитальных работ либо реконструкции предполагается, например, расширить жилую площадь за счет вспомогательных помещений и т.п., то проведение таких работ требует выселения (переселения) граждан.
Переселение носит временный характер, осуществляется наймода телем и может быть произведено в принудительном порядке в слу чае отказа нанимателя и членов его семьи освободить помещение.
Переселенным гражданам предоставляются жилые помещения ма невренного фонда из расчета не менее чем 6 кв. м жилой площади на человека (ст. 106 ЖК). При этом договор социального найма ремон тируемого жилого помещения не расторгается, а приостанавливает свое действие. По окончании капитального ремонта наймодатель должен за свой счет переселить нанимателя в отремонтированное жилое помещение.
Переселение граждан на время капитального ремонта не являет ся обязательным. Наймодатель вправе (но не обязан) предоставить гражданам, чьи помещения подлежат ремонту, другое жилье по до говору социального найма, расторгнув договор найма на жилое по мещение, подлежащее ремонту. Предоставление другого жилого по мещения допускается с согласия нанимателя и членов его семьи.
В результате проведения капитального ремонта либо реконст рукции помещений их размер может увеличиться, уменьшиться.
Это, соответственно, ведет к возникновению у нанимателя и членов его семьи излишков общей площади либо, наоборот, признанию их нуждающимися в жилье. В подобных случаях наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое поме щение по договору социального найма до начала капитального ре монта или реконструкции.
Наймодатель обязан также принимать участие в надлежащем со держании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, нести иные обязанности, вытекающие из указанного договора и требований жилищного законодательства. Соответственно наймода тель вправе требовать выполнения нанимателем всех возложенных на него обязанностей.
132 Глава 4. Ответственность нанимателя и наймодателя жилого по мещения. Виновные наниматели и члены их семей несут админист ративную, гражданско-правовую и жилищно-правовую ответствен ность.
КоАП предусматривает, в частности, ответственность нанимате ля за порчу жилых помещений, оборудования, самовольную пере планировку жилых помещений в многоквартирных домах (ст. 7.21).
Наймодатель, виновный в нарушении правил содержания и ремонта жилых домов, также может быть привлечен к административной ответственности (ст. 7.22 КоАП). Жилищно-правовая ответствен ность нанимателей социального жилья Ч это выселение нанимате лей из занимаемых жилых помещений в случае их виновного пове дения.
За нарушение обязательства по внесению платы за жилое поме щение и коммунальные услуги установлена гражданско-правовая ответственность нанимателя в виде неустойки (пени). Размер пени составляет /300 ставки рефинансирования ЦБР, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установ ленного срока по день фактической выплаты включительно. Увели чение размера пени не допускается. Наниматель и наймодатель мо гут требовать также возмещения убытков в случае нарушения их прав.
5. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения. Выселение граждан (ст. 83-91 ЖК). Прекра щение договора происходит в силу прекращения прав и обязанно стей его сторон по взаимному волеизъявлению, волеизъявлению одной стороны, а также вследствие события, не зависящего от воли его участников. Расторжение договора является одним из оснований его прекращения и допускается по инициативе любой стороны.
Расторжение договора социального найма по инициативе нани мателя может иметь место в любое время и по любым причинам.
Оно обусловливается лишь одним Ч получением согласия членов семьи нанимателя на выезд, которое, во избежание споров, должно быть получено в письменной форме. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на другое место жительства договор социального найма расторгается со дня такого выезда. Выезд на постоянное ме сто жительства определяется только намерениями нанимателя, кото рые могут подтверждаться различными доказательствами Ч полу чением другого жилого помещения по договору социального найма, Глава 32 заключением трудового договора (кроме срочного) в другом насе ленном пункте и т.д. Приобретение жилого помещения в собствен ность нанимателя само по себе не может рассматриваться как осно вание для расторжения договора социального найма наймодателем.
По требованию любой из сторон договор социального найма может быть расторгнут в судебном порядке в случае признания жи лого помещения непригодным для проживания.
По инициативе наймодателя договор социального найма может быть расторгнут только в судебном порядке и в силу виновного по ведения нанимателя. Жилищный кодекс выделяет пять оснований для такого расторжения:
1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение 6 и более месяцев подряд;
2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимате лем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематическое нарушение прав и законных интересов сосе дей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
невозможность совместного проживания в од ном жилом помещении детей и родителей, лишенных родительских прав;
4) использование жилого помещения не по назначению;
5) самовольное переустройство и (или) перепланировка, нару шающие права и законные интересы граждан либо создающие угро зу их жизни или здоровью, при отказе суда сохранить жилое поме щение в переустроенном (перепланированном) виде и отказе нани мателя привести его в прежнее состояние.
Х Невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги как основание расторжения договора социального найма требует обязательного выяснения причин задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги.
Х Разрушение или повреждение (порча) жилого помещения про исходят вследствие бесхозяйственного с ним обращения. Они могут быть следствием бездействия либо результатом намеренного повре ждения и разрушения жилья. Расторжение договора по этому осно ванию не ставится в зависимость от того, привлекалось ли ранее лицо к административной ответственности за соответствующее пра вонарушение.
Х Расторжение договора в силу систематического нарушения прав и законных интересов соседей, делающего невозможным совме стное проживание в одном жилом помещении (доме или квартире), 134 Глава дополнительно требует доказанности не только виновного поведе ния лица, но и систематичности (неоднократности) его противо правных действий. Это основание должно трактоваться широко и применяться к случаям нарушения прав и законных интересов лю бых лиц, включая членов семьи нанимателя. Невозможность совме стного проживания в одном жилом помещении детей и родителей, лишенных родительских прав, связана с нарушением прав и интере сов детей и фактически подпадает под действие ЖК.
Х Использование жилого помещения не по назначению, т.е. раз мещение в нем офисов, складов, промышленных производств, за прещено, поскольку в этом случае жилые помещения фактически превращаются в нежилые, без перевода их в таковые, а потому ведет к расторжению с нанимателем договора социального найма.
Обязательным условием применения норм Жилищного кодекса о расторжении договора социального найма по инициативе наймо дателя (за исключением невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги) является предупреждение нанимателя и чле нов его семьи о необходимости устранить нарушения. Невыполне ние соответствующих предписаний наймодателя является безуслов ным основанием для расторжения договора.
Новым основанием расторжения договора социального найма по требованию наймодателя является самовольное переустройство (перепланировка) жилого помещения. При этом договор может быть расторгнут только в случае отказа нанимателя привести жилое по мещение в прежнее состояние и при отсутствии решения суда об узаконении самовольно произведенных переустройства и (или) пе репланировки, нарушающих права и интересы граждан. Обязан ность привести жилое помещение в прежнее состояние в последую щем возлагается на наймодателя.
В случае расторжения договора социального найма по инициа тиве наймодателя наниматель и члены его семьи выселяются из за нимаемого помещения в судебном порядке. Такое выселение допус кается как без предоставления другого жилого помещения (ст. ЖК), так и с предоставлением жилого помещения худшего качества (ст. 90 ЖК).
Выселение без предоставления другого жилого помещения про изводится в случае, если наниматель и члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жи лым помещением, допуская его разрушение. В таком же порядке Глава 32 выселяются лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родитель ских прав, будет признано невозможным. Согласно правовой пози ции Конституционного Суда РФ подобное выселение нельзя рас сматривать как противоречащее Конституции РФ, поскольку она запрещает только произвольное лишение жилища (ст. 40). Выселе ние же в судебном порядке и на основании федерального закона произвольным не является.
Выселение с предоставлением другого жилого помещения осу ществляется в отношении нанимателей, виновных в невнесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение 6 и более месяцев подряд. Предоставляемое им жилое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта, отвечать установленным требованиям, однако может быть менее благоустро енным, чем ранее занимаемое, поскольку ст. 90 ЖК прямо преду сматривает предоставление в этом случае другого, а не другого бла гоустроенного помещения. Выселение в указанном случае произво дится в жилое помещение размером 6 кв. м жилой площади на одного человека, т.е. по норме, установленной для вселения в обще житие.
Жилищным кодексом предусмотрено также четыре основания выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого по мещения, не связанных с виновным поведением нанимателя (ст. 85):
1) снос дома, в котором находится жилое помещение;
2) перевод жилого помещения в нежилое;
3) признание жилого помещения непригодным для проживания;
4) капитальный ремонт или реконструкция дома, в результате которых жилое помещение не может быть сохранено или его пло щадь уменьшится, и поэтому наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увели чится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого поме щения существенно превысит норму предоставления.
Х Снос дома как самостоятельное основание для выселения по ст. 85 ЖК имеет место в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению соответст вующего органа.
Х Перевод жилого помещения в нежилое производится по решению органа местного самоуправления в тех случаях, когда использовать См. Определение Конституционного Суда РФ по запросу Дорогомиловского межмуниципального (районного) суда г. Москвы от 11 июля 1996 г. № 76 и др.
136 Глава дом в качестве жилого нецелесообразно по тем или иным обосно ванным причинам.
Х Непригодными для проживания согласно Положению о при знании помещения жилым помещением, жилого помещения непри годным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47, признаются дома, в которых выявлено вред ное воздействие факторов среды обитания, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие фи зического износа здания, изменения параметров микроклимата жи лого помещения и т.д.
Обязанность предоставить другое благоустроенное жилое поме щение выселяемым гражданам в случае признания дома аварийным или подлежащим сносу возлагается на наймодателя либо на органы местного самоуправления, если снос дома осуществляется в резуль тате изъятия земельного участка для государственных и муници пальных нужд.
Х Реконструкция или капитальный ремонт жилого дома являют ся основанием для выселения граждан только в случаях, если:
1) жилое помещение не сохранится вообще;
2) общая площадь жилого помещения, в котором проживают на ниматель и члены его семьи, уменьшится до размера учетной нор мы, что в соответствии со ст. 51 ЖК является основанием для пре доставления им другого жилого помещения по договору социально го найма;
3) общая площадь жилого помещения увеличится и размер ее на каждого члена семьи нанимателя существенно превысит норму пре доставления.
Благоустроенность жилого помещения, предоставляемого при вы селении, предполагает, что оно должно находиться в доме капиталь ного типа, быть обеспеченным коммунальными удобствами, которые соответствуют условиям данного населенного пункта, находиться в его административных границах, отвечать необходимым санитарным и техническим требованиям.
Новеллой Жилищного кодекса является положение о том, что предоставляемое при выселении благоустроенное жилое помещение должно быть равным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Это правило введено с целью не допустить улучшения жилищных условий граждан в обход общей очереди нуждающихся.
При выселении нанимателя и членов его семьи им должно быть Глава 32 предоставлено жилое помещение из того же числа комнат. Если ранее занимаемое жилье было квартирой, то нанимателю должна быть предоставлена квартира.
Споры, связанные с выселением и предоставлением других жи лых помещений, разрешаются в судебном порядке. По делам о вы селении обязательно участие прокурора. Иные, помимо перечислен ных Кодексом, основания выселения граждан могут быть преду смотрены только федеральными законами.
Основаниями прекращения договора социального найма, не тре бующими выселения, являются разрушение жилого помещения и смерть одиноко проживавшего нанимателя.
з 2. Договор найма специализированного жилого помещения Жилищный кодекс впервые выделяет в качестве самостоятель ной разновидности договор найма специализированного жилого помещения. Специализированные жилые помещения предназнача ются для:
проживания граждан на время работы, службы, обучения, в связи с избранием на выборные должности, либо назначением на государ ственную должность;
временного проживания граждан в связи с капитальным ремон том или реконструкцией дома;
временного проживания граждан в связи с утратой жилого по мещения в результате обращения взыскания на него;
временного проживания граждан в связи с непригодностью жи лого помещения в результате чрезвычайных обстоятельств;
проживания граждан, которые отнесены к числу лиц, нуждаю щихся в социальной защите, с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг;
проживания граждан, признанных вынужденными переселенца ми и беженцами;
временного проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите.
Обязательное условие предоставления специализированного жи лья Ч отсутствие у гражданина какого бы то ни было другого жи лого помещения в данном населенном пункте (ч. 2 ст. 99 ЖК), а не отнесение его к категории малоимущих.
Как и договор социального найма, указанный договор заключа ется только в домах государственного и муниципального жилищных 138 Глава фондов и требует предварительного отнесения жилого помещения к категории специализированного по решению органа, который уп равляет соответствующим жилищным фондом. Заключению дого вора предшествует административный акт Ч решение о предостав лении конкретного жилого помещения;
его выносит собственник жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный орган).
По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона Ч собственник этого помещения (действующий от его имени орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймода тель) обязуется передать другой стороне Ч гражданину (нанима телю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ч. 1 ст. 100 ЖК).
Сторонами данного договора являются наймодатель Ч орган государственной власти, орган местного самоуправления либо ад министрация государственного или муниципального предприятия или учреждения и наниматель Ч гражданин. Договор заключается в письменной форме и должен содержать указание о предмете догово ра, вселяющихся вместе с нанимателем членах его семьи, правах и обязанностях сторон, основаниях расторжения и прекращения ука занного договора.
Предметом договора найма специализированного жилого поме щения может быть одноквартирный жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Хотя об этом в Жилищном ко дексе прямо не говорится, фактически предметом соответствующего договора может выступать и часть комнаты (лкойко-место в обще житии). Специальных требований к специализированным жилым по мещениям Кодекс не устанавливает, однако они должны быть при годны для проживания граждан.
В отличие от договора социального найма данный договор явля ется срочным.
Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовые договоры найма специализированных жилых помещений утвер ждены постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 // СЗ РФ.
2006. № 6. Ст. 697.
Согласно ст. 109 ЖК предоставление жилых помещений для социальной за щиты отдельных категорий граждан будет осуществляться по договорам безвоз мездного пользования, порядок и условия заключения которых предстоит вырабо тать как федеральному, так и региональному законодателю.
Глава 32 В Жилищном кодексе названы следующие основные права на нимателя специализированного жилого помещения: право требо вать передачи наймодателем свободного от прав иных лиц жилого помещения;
право на вселение в жилое помещение членов своей семьи;
право требовать предоставления необходимых коммуналь ных услуг надлежащего качества, проведения капитального ремонта жилого помещения и участия наймодателя в надлежащем содержа нии и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
Круг членов семьи нанимателя специализированного жилого помещения определяется так же, как и по договору социального найма. Члены семьи нанимателя специализированного жилого по мещения имеют равные с нанимателем права и обязанности.
Жилищный кодекс определяет особенности правового режима служебных жилых помещений, предусматривая, что наниматель служебного жилья и члены его семьи могут заключить особое со глашение о праве пользования жилым помещением, которое может исключать равное право пользования им. Этим же соглашением может быть установлена не солидарная, а иная (например, долевая) ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма специализированного жилого помещения. Кроме того, прекращение семейных отношений с нанимателем служебного жилого помещения (расторжение брака и др.) ведет к прекращению права бывших чле ном семьи нанимателя пользоваться таким помещением, если иное не будет установлено соглашением сторон. Это право (при отсутст вии соглашения) может быть сохранено решением суда на опреде ленный срок. Условиями сохранения права являются, в частности, отсутствие у бывшего члена семьи нанимателя возможности приоб рести другое жилое помещение в собственность либо невозмож ность поселиться в другом месте в качестве пользователя жилой площадью по любому правовому основанию (нанимателя, члена семьи нанимателя или собственника жилого помещения и т.д.).
Наниматель специализированного жилого помещения обязан:
обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его над лежащее состояние, проводить текущий ремонт жилого помещения, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, информировать наймодателя в установленные договором сро ки об изменении оснований и условий, дающих право пользования специализированным жилым помещением (например, о приобрете нии в соответствующем населенном пункте жилого помещения 140 Глава в собственность, что лишает гражданина права пользования таким жильем) и т.д.
Наниматель специализированного жилого помещения лишен пра ва обмена и замены жилого помещения, не вправе сдавать его в под наем, а также вселять временных жильцов.
Основное право наймодателя специализированного жилого по мещения Ч требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Порядок внесения этой платы, ее размер определяются так же, как и для нанимателей социального жилья.
Наймодатель специализированного жилого помещения несет те же обязанности, что и наймодатель по договору социального найма.
Запрещена сдача специализированных жилых помещений в аренду и коммерческий наем.
Жилищный кодекс не содержит каких-либо положений об от ветственности нанимателя и наймодателя специализированного жилого помещения, что не исключает ее наступления по основани ям, предусмотренным для сторон договора социального найма.
Расторжение и прекращение договора найма специализирован ного жилого помещения. Договор расторгается по одностороннему волеизъявлению его сторон: по инициативе либо нанимателя, либо наймодателя.
Наниматель может расторгнуть договор в любое время по сво ему заявлению. Наймодатель Ч только в судебном порядке в связи с неисполнением нанимателем (членами его семьи) своих обяза тельств по договору. Специальными условиями расторжения дого вора найма жилого помещения фонда для временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев являются утрата или лише ние статуса беженца и вынужденного переселенца, получение (при обретение) иного жилого помещения, неиспользование жилого по мещения более 6 месяцев (отсутствия без уважительных причин в течение этого срока), выявление в представленных документах, послуживших основанием для предоставления жилого помещения, не соответствующих действительности сведений. Иные основания расторжения договора найма специализированного жилого помеще ния совпадают с основаниями расторжения договора социального найма жилого помещения.
Жилищный кодекс называет четыре основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения: 1) окон чание срока действия договора;
2) утрата (разрушение) жилого Глава 32 помещения;
3) смерть одиноко проживавшего нанимателя;
4) пере ход права собственности на служебное жилое помещение или по мещение в общежитии либо их передача в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, не яв ляющемуся стороной трудового договора с нанимателем.
Последнее требование связано со спецификой служебных жилых помещений и общежитий, которые предоставляются только на пе риод трудовых отношений отдельных категорий граждан с той или иной организацией. Проживание в служебных жилых помещениях и общежитиях иных граждан, не связанных с наймодателем трудовы ми отношениями, недопустимо.
В случае отказа освободить жилые помещения бывшие нанима тели выселяются в судебном порядке без предоставления других жилых помещений. Исключение из этого правила установлено для выселения из служебных жилых помещений и общежитий, которые передаются новому собственнику либо в хозяйственное ведение (оперативное управление) другому юридическому лицу, не являю щемуся работодателем в отношении прежнего нанимателя. В этом случае бывшим нанимателям и членам их семей должны быть пре доставлены другие жилые помещения. Это Ч обязанность собствен ника либо юридического лица, которые осуществляют передачу служебных жилых помещений и общежитий. С предоставлением других жилых помещений выселяются также пенсионеры по старос ти;
члены семьи работника, которому было предоставлено служеб ное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и кото рый умер, и некоторые другие категории граждан. Предоставление другого жилого помещения этим гражданам возможно лишь в слу чае, если они состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях и не являются нанимателями или членами семьи нани мателя иного жилого помещения, не имеют жилое помещение на праве собственности, либо не являются членами семьи собственника жилого помещения.
Хотя Жилищный кодекс сократил перечень лиц, которые не мо гут быть выселены из служебного жилого помещения без предостав ления другого жилого помещения, судебная практика исходит из того, что, если у лица возникло право на льготу по ранее предусмот ренным основаниям, оно сохраняется и после введения в действие нового Кодекса.
См.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2005 го да // Бюллетень ВС РФ. 2005. № 12. С.16.
142 Глава Основное требование Кодекса к жилому помещению, предостав ляемому бывшему нанимателю, Ч нахождение его в черте соответ ствующего населенного пункта. Это не исключает обязанности най модателя предоставлять выселяемым гражданам жилое помещение, отвечающее установленным санитарным и техническим нормам (однако оно может быть менее благоустроенным и меньшего размера).
з 3. Договор найма (коммерческого найма) жилого помещения 1. Стороны и предмет договора найма жилого помещения.
Жилые помещения, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях коммерческого найма, образуют жилищный фонд коммерческого использования, который согласно ст. 19 ЖК может находиться не только в частном, но также и в госу дарственном, и в муниципальном жилищных фондах. Наем жилого помещения в таком фонде, получивший в юридической литературе название коммерческого найма, урегулирован нормами гл. 35 ГК.
Согласно ст. 671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона Ч собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) Ч обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Сторонами договора коммерческого найма являются наймода тель и наниматель. Наймодателями по договору коммерческого найма могут выступать не только юридические лица, но и граждане, а нанимателями Ч только граждане.
Договор коммерческого найма имеет ряд особенностей. Он мо жет быть заключен с любым лицом и в отличие от договора соци ального найма не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении;
наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением. Заключению договора коммерческого найма не предшествует обязательное для социального найма принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу;
в отличие от договора социального найма площадь пре доставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется. Коммерческий наем заклю чается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует;
возможен краткосрочный наем до одного года.
Глава 32 Коммерческий наем Ч всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих пре доставляются бесплатно. Согласно ст. 682 ГК размер платы за жи лое помещение и сроки ее внесения устанавливаются, как правило, соглашением сторон. В отсутствии такого соглашения плата вносит ся в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом. Иные во просы внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги по договору коммерческого найма также регулирует Жилищный кодекс.
Объект (предмет) договора коммерческого найма Ч изолиро ванное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.
Им может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (т.е. комната). Благоустроенность Ч не обязательный признак предмета этого договора. Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерче ского найма выступать не могут.
Договор заключается в письменной форме, несоблюдение кото рой не влечет его недействительности. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет рас торжения или изменения ранее заключенного договора. В этом слу чае новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма.
2. Права и обязанности сторон в договоре найма жилого по мещения. Они аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального найма. Вместе с тем иное распределение обя занностей может предусматриваться соглашением сторон в кон кретном договоре найма.
Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677, 679 ГК). В отличие от договора социального найма, ГК не называет вселяющихся с нанимателем (к нанимателю) лиц членами его семьи.
Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, но они должны быть указаны в догово ре коммерческого найма. Независимо от того, в каких родственных (сестра, мать) или иных (супруг, иждивенец) отношениях состоит Вопрос о том, является ли размер платы за жилое помещение существен ным условием договора коммерческого найма, относится к числу спорных в юри дической литературе. В этой связи более правильным представляется мнение М.И. Брагинского, который, опираясь на п. 3 ст. 424 ГК, относит условие о цене к числу устранимых недостатков договора, не влекущих признания его незаключен ным. См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая.
Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2001. С. 710.
144 Глава наниматель с этим лицом, его вселение требует соблюдения двух условий: согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Вселение возможно при условии соблюдения требо ваний о норме общей площади, приходящейся на каждого прожи вающего. Исключением является вселение несовершеннолетних детей любого лица, постоянно проживающего в жилом помещении.
Они вселяются независимо от согласия наймодателя, нанимателя и других лиц, постоянно проживающих с нанимателем.
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, об ладают равными правами пользования жилым помещением. Вместе с тем по общему правилу ответственность этих граждан по обязательст вам, вытекающим из договора коммерческого найма, не является со лидарной: ответственность за их действия, связанные с нарушением условий договора коммерческого найма, несет сам наниматель. Это не исключает возможности заключить соглашение с нанимателем, по которому граждане, постоянно с ним проживающие, обязуются нести солидарную ответственность перед наймодателем;
последний должен быть уведомлен о состоявшемся соглашении.
Право нанимателя на вселение поднанимателей и временных жильцов (ст. 680, 685 ГК). Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается с согласия наймодателя и граж дан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия о норме общей площади на одного человека.
Договор поднайма может заключаться на часть (изолированная ком ната) либо на все помещение. Срок договора поднайма определяется соглашением сторон, однако не может превышать срока самого до говора коммерческого найма.
В ГК нет требований к форме договора поднайма, что допускает его заключение в любой форме, в том числе устной. Поднаем жило го помещения является возмездным договором. Размер и сроки вне сения платы за пользование предоставленным помещением опреде ляются соглашением сторон.
Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользо вания жилым помещением и должен освободить его по окончании срока действия договора поднайма. ГК не содержит каких-либо спе циальных норм об основаниях и последствиях расторжения догово ра поднайма жилого помещения, но они могут содержаться в кон кретных договорах поднайма.
Правовое регулирование проживания временных жильцов в помещении, предоставленном по договору коммерческого найма, Глава 32 аналогично соответствующей регламентации, содержащейся в Жи лищном кодексе. Прекращение договора коммерческого найма, в том числе досрочное, влечет безусловную обязанность временных жильцов покинуть жилое помещение.
Изменение договора коммерческого найма (ст. 686 ГК). В ГК предусматривается единственное основание изменения договора коммерческого найма: замена первоначального нанимателя другим совершеннолетним лицом, постоянно проживающим с нанимателем.
Такая замена возможна по требованию нанимателя и граждан, по стоянно проживающих с нанимателем, и с согласия наймодателя.
Нанимателем может стать любой гражданин из числа постоянно про живавших с нанимателем, если будет достигнуто соглашение между ними. В противном случае все постоянно проживающие становятся сонанимателями, а заключенный ранее договор продолжает дейст вовать на тех же условиях.
Право нанимателя на переустройство и реконструкцию жилого помещения (п. 2 ст. 678 ГК). Это право обусловлено получением согласия наймодателя;
цель переустройства значения не имеет. Од нако с учетом того, что граждане, постоянно проживающие совме стно с нанимателем, имеют равные с ним права, для переустройства и реконструкции требуется и их согласие. Реконструкция жилого помещения означает изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количе ства этажей, площади, объема и качества инженерно-технического обеспечения). Данное определение позволяет характеризовать ра боты по реконструкции как относящиеся в целом к ведению наймодателя, а не нанимателя;
поэтому более правильно говорить о праве нанимателя не на реконструкцию, а на перепланировку жилого помещения.
Правовое регулирование переустройства и перепланировки, со держащееся в гл. 4 ЖК, может быть по аналогии распространено и на жилые помещения, занимаемые по договору коммерческого найма.
Помимо переустройства ГК допускает переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Поня тие переоборудования в ГК не содержится, нет его и в Жилищ ном кодексе. Проведение переоборудования жилого дома требует согласия нанимателя, если в результате соответствующих работ существенно изменятся условия пользования жилым помещением.
См. ст. 1 Градостроительного кодекса.
146 Глава Под существенными изменениями следует понимать уменьшение площади предоставленного по договору помещения, количества комнат и т.д.
Право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. ГК). Окончание срока договора коммерческого найма не является безусловным основанием для его расторжения. В целях защиты прав нанимателя как более слабой стороны договора ГК предусматривает его преимущественное право заключить договор на новый срок.
Вместе с тем наймодатель вправе предложить нанимателю заклю чить договор на иных условиях.
На тех же условиях и на тот же срок договор продлевается:
1) если наниматель не отказался от продления договора;
2) если наймодатель не позднее чем за 3 месяца до окончания срока догово ра не предложил нанимателю заключить договор на иных условиях.
Для продления договора на других условиях, в том числе и по сроку его действия, необходимо согласие нанимателя. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих.
Дополнительной гарантией защиты прав нанимателей от необос нованного отказа наймодателя продлить ранее заключенный договор служит положение п. 4 ст. 684 ГК, в соответствии с которым отказ от пролонгации договора обусловливается невозможностью для наймодателя в течение года сдавать это жилое помещение внаем.
Невыполнение данной обязанности и сдача внаем жилого помеще ния другому лицу может повлечь за собой признание такого догово ра недействительным в судебном порядке по требованию первона чального нанимателя. Кроме того, наниматель вправе требовать возмещения убытков.
Обязанности нанимателя жилого помещения по договору ком мерческого найма в общем виде перечислены в ст. 678 ГК. Нанима тель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, поддер живать его в надлежащем состоянии. Обязанность использовать жилое помещение только для проживания не вполне согласуется с положениями ч. 2 ст. 17 ЖК, которая допускает использование жи лого помещения и для осуществления профессиональной или инди видуальной предпринимательской деятельности.
Наниматель обязан своевременно вносить наймодателю плату за жилое помещение (плату за наем). Что касается платы за содержа ние и ремонт жилого помещения, а также за коммунальные услуги, то она вносится управляющей организации, если многоквартирный Глава 32 дом, в котором находится сданное в коммерческий наем жилое по мещение, управляется такой организацией (ч. 4 ст. 155 ЖК). Дого вором может быть установлена обязанность нанимателя вносить соответствующие платежи наймодателю.
Права и обязанности нанимателя по договору краткосрочного найма жилого помещения. Права нанимателя по договору кратко срочного коммерческого найма значительно же. Как правило, по такому договору наниматель не вправе вселять новых граждан, а лица, вселившиеся вместе с нанимателем, не имеют равного с ним права пользования жилым помещением. Нанимателю запрещено вселять временных жильцов и поднанимателей, а по истечении сро ка такого договора он не вправе требовать заключения договора на новый срок. Наниматель по договору краткосрочного найма не мо жет быть заменен другим нанимателем из числа граждан, прожи вающих совместно с ним.
Фактически наниматель жилого помещения по краткосрочному договору найма может использовать предоставленное жилое поме щение исключительно в целях проживания, а также переустраивать его с согласия наймодателя. В обязанности нанимателя по такому договору входит обеспечение сохранности жилого помещения, под держание его в надлежащем состоянии, проведение текущего ре монта, своевременное внесение платы за жилое помещение и ком мунальные услуги.
Ответственность нанимателя и наймодателя по договору ком мерческого найма может носить административный либо гражданско правовой характер. Особой формой ответственности является выселе ние виновных лиц в случаях, предусмотренных законом (ст. 687 ГК).
3. Расторжение договора найма жилого помещения (ст. 687, ГК). Основания расторжения договоров социального и коммерче ского найма во многом совпадают. Договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя.
Наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключен ный договор, но ГК обязывает его предупредить наймодателя за 3 ме сяца.
По требованию наймодателя договор коммерческого найма мо жет быть расторгнут только в судебном порядке и по исчерпываю щему перечню оснований. Одно из таких оснований Ч невнесение нанимателем платы за жилое помещение. При этом для нанимателя 148 Глава долгосрочного договора коммерческого найма это последствие на ступает в случае неполной либо несвоевременной платы за 6 меся цев, если договором не установлен более длительный срок. С нани мателем по договору краткосрочного найма договор расторгается в случае невнесения платы более 2 раз по истечении срока платежа.
Другим основанием является разрушение или порча жилого по мещения нанимателем или гражданами, за действия которых он от вечает, однако его регламентация в отличие от договора социально го найма имеет особенности. Расторжению договора в этом случае предшествует назначение судом срока (до года) для устранения по вреждений. Если в течение назначенного судом срока допущенные нарушения не будут устранены, суд (по повторному обращению наймодателя) принимает решение расторгнуть договор найма. Га рантией защиты интересов нанимателя, который не смог восстано вить помещение в первоначальном виде, служит право суда предос тавить Ч по просьбе нанимателя Ч отсрочку исполнения указанно го решения на срок не более года. Правила о предоставлении срока для восстановления разрушенного помещения, а также об отсрочке неприменимы к договорам краткосрочного найма.
В случае самовольного переустройства жилого помещения на нимателем договор коммерческого найма может быть расторгнут только при условии, если это привело к разрушению или порче жи лого помещения.
По требованию наймодателя договор коммерческого найма рас торгается с нанимателем также в том случае, если наниматель либо другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жи лое помещение не по назначению, а также систематически (т.е. не однократно) нарушают права и интересы соседей.
При этом суд также может предоставить срок (до года) для уст ранения нарушений и отсрочку исполнения своего решения на этот же срок. Расторжение договора коммерческого найма по этому ос нованию допускается, в отличие от Жилищного кодекса, по иску только наймодателя, но не заинтересованных лиц (соседей и др.).
ГК предусматривает ряд случаев, когда требование о расторже нии договора коммерческого найма в судебном порядке может быть заявлено и нанимателем, и наймодателем. К их числу относятся ава рийность жилья, иная непригодность его для постоянного прожива ния. Последствием расторжения договора является выселение нани мателя и всех граждан, проживающих с ним, без предоставления другой жилой площади.
ГЛАВА 33. ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ (ССУДА) 1. Понятие и особенности договора. Договор безвозмездного пользования, именуемый также ссудой, определен в ст. 689 ГК сле дующим образом: по такому договору одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязу ется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получи ла, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Предметом этого договора может быть любое имущество как движимое, так и недвижимое, но оно должно быть обособленным и не терять своих натуральных свойств в процессе использования, т.е.
быть непотребляемой вещью. Однако предоставление в безвозмезд ное пользование некоторых видов недвижимого имущества (земель ных участков и других природных объектов) подчинено специаль ным нормам природоохранительного законодательства, которые практически выводят такое пользование за рамки договора ссуды, как он урегулирован в гл. 36 ГК (ст. 689-701).
Договор безвозмездного пользования обслуживает прежде всего бытовые отношения граждан, которые часто предоставляют свое имущество друг другу в порядке взаимопомощи. В этих случаях наряду с вещами повседневного быта предметом ссуды может быть крупное и дорогостоящее имущество: оборудование для садовых и иных работ, нежилое помещение, транспортное средство.
Участниками договора безвозмездного пользования, особенно на стороне ссудодателя, могут выступать и юридические лица всех ви дов. Государственные и муниципальные библиотеки предоставляют книги гражданам безвозмездно. Отношения безвозмездного поль зования возникают при проведении разного рода выставок (про мышленных, художественных, мемориальных), когда соответст вующие экспонаты предоставляются для демонстрации бесплатно.
Коммерческие юридические лица, а также индивидуальные предприниматели используют договор ссуды в целях рекламы, В некоторых нормативных актах и хозяйственной практике ссудой именуются заемные (кредитные) операции, что юридически ошибочно.
Однако вправе устанавливать обеспечительные меры в денежной форме, именуемые залогом (ст. 13 Закона РФ от 29 декабря 1994 г. О библиотечном деле // СЗ РФ. 1995. № 1. Ст. 2). Создаваемые ныне частные библиотеки обычно обслуживают граждан за плату.
150 Глава укрепления и развития деловых связей, а также для освобождения ссудодателя от забот и затрат по содержанию части своего имущест ва, которое временно не эксплуатируется. Однако некоторые отно шения безвозмездного пользования в сфере предпринимательства закон запрещает: согласно п. 2 ст. 690 ГК коммерческие организа ции не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.
В ст. 689 ГК указывается, что вещь передается другой стороне во временное пользование. Однако в реальной жизни вещь обычно передается ссудополучателю также во временное владение, без чего ее использование невозможно. Соответственно ссудополучатель получает статус законного владельца и как таковой может защищать полученное право против всех лиц (ст. 305 ГК).
Рамки полученного ссудополучателем права ограничивает толь ко назначение имущества. Поэтому использование вещи, поскольку иное не было оговорено при заключении договора ссуды, возможно в различных формах. Граждане обычно пользуются полученной вещью в потребительских целях личного характера. Однако можно использовать вещь также для ведения разного рода предпринима тельских работ с получением в результате этого прибыли или иных полезных результатов. Они, как и при аренде (ст. 606 ГК), должны признаваться собственностью ссудополучателя.
Договор ссуды по своим целям и условиям во многом схож с до говором аренды, рассмотренным в гл. 31 Учебника, и поэтому ГК предусматривает (п. 2 ст. 689) применение к договору ссуды ряда правил, установленных для арендных отношений. Речь идет о таких важных условиях договора ссуды, как срок его действия, порядок использования полученного имущества, возможные последствия его улучшений и др.
Применительно к отдельным разновидностям договора ссуды имеются правила в ряде других законодательных актов: Законе РФ О библиотечном деле, Федеральном законе от 25 июня 2002 г.
Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) Примером являются договоры на право безвозмездного пользования нежи лым фондом (нежилым помещением, зданием, сооружением), находящимся в собственности Москвы, которые заключались на основании постановления Правительства Москвы (см.: Дмитриев Ю.А. Сборник гражданско-правовых дого воров. М., 2005. С. 377 и след.).
Глава 33 народов Российской Федерации, Положении о Музейном фонде, утв. постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1998 г. № 179.
В отличие от большинства гражданско-правовых договоров ссу да является безвозмездным правоотношением, и это оказывает влия ние на обязанности и права участников данного договора, а также их ответственность. Требования к участникам безвозмездных отноше ний, особенно к гражданам Ч менее строгие.
2. Заключение договора безвозмездного пользования. Договор ссуды, как следует из его определения в ст. 689 ГК, может быть ре альным, т.е. возникать в результате передачи вещи пользователю, или консенсуальным, когда он Ч следствие соглашения о передаче вещи в безвозмездное пользование. В последнем случае, если вещь не передается, в силу ст. 692 ГК требовать реального исполнения невозможно, но возникает право расторгнуть договор с возмещени ем реального ущерба. Такое регулирование отражает безвозмездный характер договора.
Норм о порядке заключения договора безвозмездного пользова ния в гл. 36 ГК нет. Поэтому должны применяться общие правила гражданского законодательства о совершении сделок: при незначи тельности предмета ссуды (менее 10 МРОТ) сделка может заклю чаться гражданами устно (ст. 159, 161 ГК), в иных случаях необхо димо соблюдение письменной формы.
Ссудодателем в договоре безвозмездного пользования может выступать собственник вещи и иное лицо, управомоченное на то законом или собственником. Закон наделяет таким правом аренда тора предприятия, а также библиотеки. Государственные и муници пальные предприятия, обладающие имуществом на праве хозяйст венного ведения, могут передавать недвижимость в безвозмездное пользование только с согласия собственника (ст. 295 ГК). Аренда тор вправе передавать арендуемое имущество в безвозмездное поль зование с согласия арендододателя (п. 2 ст. 615 ГК).
Предмет договора безвозмездного пользования должен переда ваться ссудополучателю со всеми его принадлежностями и относя щейся к нему документацией, если иное не оговорено договором.
Pages: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | ... | 11 | Книги, научные публикации