Книги, научные публикации
Pages: | 1 | 2 | 3 | 4 | ... | 11 | ВЫСШЕЕ ОБРАЗОВАНИЕ ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Учебник Том II ВЫСШЕЕ ОБРАЗОВАНИЕ ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Учебник Том II Под редакцией доктора ...
-- [ Страница 2 ] --2) все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несораз мерного ущерба их назначению невозможно (в том числе леса, мно голетние насаждения, здания, сооружения);
3) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежа щие государственной регистрации;
4) иное имущество в соответст вии с законом (ст. 130 ГК). Однако не все объекты гражданских прав, относящиеся к недвижимому имуществу, могут отчуждаться по договору продажи недвижимости. Например, продажа предпри ятия как имущественного комплекса регламентируется прежде всего специальными нормами з 8 гл. 30 ГК. Вместе с тем по правилам о договоре продажи недвижимости осуществляется продажа не за вершенного строительством объекта.
В договоре должны быть указаны данные, позволяющие опреде ленно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие распо ложение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей См. п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав // Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.
Глава 28 передаче недвижимости считается несогласованным, а договор не заключенным (ст. 554 ГК). Перечень и характер документов, содер жащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государ ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательством о техническом учете недвижимости. Кроме того, на момент заключения договора продаваемая недвижимость должна существовать физически, а права на нее должны быть заре гистрированы в государственном реестре прав на недвижимое иму щество и сделок с ним.
Строение (здание, сооружение) и земельный участок под ним образуют единый строительно-технический и хозяйственно-эксплу атационный объект. Для правильной эксплуатации строения необхо дим земельный участок не только в габаритах самого строения, но и вокруг него для обслуживания строения. По общему правилу при переходе права собственности на здания, сооружения и иную не движимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК). Отчуждение строения, находя щегося на земельном участке, проводится вместе с земельным участ ком, кроме случаев: отчуждения части строения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, а также отчуждения строения, находящегося на изъятом из оборота земельном участке (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса). Продавец строения, являю щийся одновременно собственником земельного участка, не вправе предоставить покупателю право на земельный участок, отличающееся от права собственности (например, право аренды), что объясняется принципом единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем строения (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного ко декса).
Если продавец строения не является собственником земельного участка, на котором оно расположено, к покупателю переходят те же права на пользование соответствующей частью земельного участка и на тех же условиях, что принадлежали продавцу (п. 3 ст. 552, п. ст. 271 ГК, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса).
В отличие от договора купли-продажи движимого имущества до говор продажи недвижимости должен обязательно содержать согла сованное сторонами условие о цене недвижимости. При отсутствии условия о цене договор считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК).
По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого 44 Глава имущества, находящегося на земельном участке, включает цену пере даваемой с этим имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Цена недвижимости может опреде ляться сторонами различными способами. Когда она установлена за единицу площади (или иного показателя размера) недвижимости, общая цена имущества определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).
5. Исполнение и расторжение договора продажи недвижимо сти. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Передаточный акт или иной документ о передаче требуется в качестве обязательного для регист рации перехода права собственности на проданную недвижимость.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом соответственно продавца от ис полнения обязанности передать имущество, а покупателя Ч обязан ности принять имущество (ст. 556 ГК).
Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после нее. Государственная регистрация не является препятствием для расторжения договора продажи недвижимости и в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность растор жения договора с возвращением полученного сторонами по договору по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК. В этом случае для расторжения договора недостаточно факта отказа продавца или по купателя от договора: необходимо обращение в суд, в решении ко торого должно содержаться предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к про давцу в силу расторжения договора.
Ответственность сторон договора продажи недвижимости харак теризуется некоторыми особенностями. Во-первых, принятие поку пателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в доку менте о передаче недвижимости, не является основанием для осво бождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполне ние договора (п. 2 ст. 556 ГК). Во-вторых, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий См. п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав.
Глава 28 договора о ее качестве покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную не движимость (ст. 557 ГК).
6. Особенности продажи отдельных объектов недвижимо сти. Ввиду особенностей отдельных категорий недвижимости за конодательство устанавливает для их купли-продажи специальные правила.
Земельные участки. Земельный участок представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 Земель ного кодекса). Объектом купли-продажи могут быть только земель ные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, а также не изъятые и не ограниченные в обороте (ст. 27 Земельного кодекса).
Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В случае предоставления покупа телю заведомо ложной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного участка и предоставление которой установлено федеральными законами, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных убытков. Некоторые воз можные условия договора купли-продажи земельного участка при знаются законом недействительными: о праве продавца выкупить участок обратно по собственному желанию;
об ограничении дальней шего распоряжение участком;
об ограничении ответственности про давца в случае предъявления прав на участок третьими лицами (ст. Земельного кодекса). Покупка участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может иметь место только на торгах (конкурсах, аукционах).
Особенности купли-продажи земельных участков из состава зе мель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом от 24 июля 2002 г. Об обороте земель сельскохозяйствен ного назначения. Во-первых, не могут быть покупателями таких земельных участков иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (скла дочном) капитале которых доля указанных субъектов составляет более 50%. Во-вторых, не допускается купля-продажа участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, если в результате СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.
46 Глава образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют максимальным и минимальным требова ниям, установленным законом. В-третьих, субъект РФ или муници пальное образование имеют преимущественное право покупки таких участков, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Жилые помещения. Жилым помещением (жилой дом, квартира, комната, часть жилого дома или квартиры) признается изолирован ное помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15, ст. 16 Жилищного кодекса). Особенности продажи жилых поме щений заключаются в следующем.
Во-первых, договор продажи жилого помещения подлежит госу дарственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).
Во-вторых, существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупате лем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК). Когда лица, сохраняющие право пользования жильем, не указаны в договоре, договор считается незаключенным.
В-третьих, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК).
В-четвертых, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном жилом доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в доме (лестницы, лифты, чердаки, подвалы, земельный участок с элементами озелене ния и благоустройства и др.). Условие договора о том, что переход права собственности на помещение не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, является ничтожным (ст. 38 Жилищного кодекса).
з 8. Договор продажи предприятия 1. Понятие договора продажи предприятия. По договору про дажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе Глава 28 передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК). Видообразующим при знаком, позволяющим выделять договор продажи предприятия в отдельный вид договора купли-продажи, является специфика пред мета договора Ч продаваемое предприятие как единый имущест венный комплекс. Продажа предприятия предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца.
Сложность возникающих при этом отношений требует специального регулирования.
Предприятием признается имущественный комплекс, используе мый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудова ние, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его про дукция, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права (ст. 132 ГК).
Но, кроме того, предприятие Ч это живое, приносящее прибыль предпринимательское дело, которое включает клиентуру, репута цию, коммерческие, технологические секреты, рынки сбыта и т.п.
Вероятность того, что клиентура останется за продаваемым пред приятием обозначается с помощью правовых категорий деловой репутации и является особым нематериальным элементом пред приятия, который может быть отчужден только при продаже пред приятия в целом. Таким образом, хотя предприятие признается недвижимостью, в нем юридически взаимосвязаны в предприни мательских целях разнородные элементы: имущество, рабочая сила, нематериальные ценности, которые в отдельности обладают своим собственным правовым режимом.
Предметом договора продажи предприятия является предпри ятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим ли цам. Поэтому в состав предприятия как предмета продажи не вклю чаются права, полученные продавцом на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью. Такие права не подлежат Согласно п. 2 ст. 132 ГК возможна продажа части предприятия. Однако ис ходя из буквального толкования ст. 559 ГК можно сделать вывод о том, что воз можна продажа предприятия только в целом, в виде единого имущественного комплекса. При продаже имущества предприятия по частям существует также угроза увода активов, например, от взыскания по требованию кредиторов.
48 Глава передаче покупателю предприятия, если иное не установлено зако ном или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невоз можно при отсутствии такой лицензии, не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность (п. 3 ст. 559 ГК).
В качестве продавца предприятия по общему правилу могут вы ступать индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, которым предприятие принадлежит на праве собственности. При продаже имущественного комплекса, принадлежащего унитарному государственному или муниципальному предприятию на праве хо зяйственного ведения или праве оперативного управления, продавцом может быть только уполномоченный орган, выступающий от имени соответствующего публичного собственника, но не само унитарное предприятие (ст. 5 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества). Покупателями предприятия могут быть граждане-предприниматели, юридические лица, государство, муниципальные образования. Особые требования к ним содержатся в законодательстве о приватизации и о несостоятельности (банкрот стве).
2. Преддоговорные действия сторон и форма договора про дажи предприятия. Перед заключением данного договора стороны должны совершить предварительные действия по удостоверению состава продаваемого предприятия, аудиторскую проверку его дея тельности и оценку предприятия. Удостоверение состава предпри ятия достигается путем проведения его полной инвентаризации (п. ст. 561 ГК). Инвентаризация необходима для проверки фактического наличия числящихся на балансе предприятия ценностей (материаль ных и нематериальных активов), их сохранности, описания основ ных признаков и определения текущего состояния. Кроме того, это один из способов оценки состава предприятия. Аудиторская про верка предприятия преследует цель установить соответствие фи нансовой отчетности предприятия предусмотренным критериям, а совершенных им хозяйственных операций Ч требованиям законо дательства. Аудиторская проверка подтверждает достоверность бухгалтерского баланса предприятия.
Оценка предприятия имеет особое значение, поскольку условие о цене является существенным условием договора продажи пред приятия. Кроме того, она сложнее, нежели оценка иных видов Глава 28 недвижимого имущества, так как речь идет об оценке бизнеса, цена которого зависит от целого ряда факторов (статических и динамиче ских). В результате указанных действий до подписания договора продажи предприятия должны быть составлены следующие доку менты: 1) акт инвентаризации;
2) бухгалтерский баланс;
3) заключе ние независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
4) перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предпри ятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требо ваний;
5) документ об оценке предприятия (п. 2 ст. 561 ГК). Эти документы служат обязательным приложением к договору прода жи предприятия, который заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Отсутст вие какого-либо из названных документов расценивается как несо блюдение формы договора, что влечет его недействительность (п. 2 ст. 560 ГК). Договор продажи предприятия подлежит государ ственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
3. Уведомление кредиторов о продаже предприятия. Особен ность данного договора, отличающая его от договора продажи не движимости, заключается в том, что продажа предприятия сопрово ждается, с одной стороны, уступкой прав требований продавца по купателю, а с другой Ч переводом на него долгов, что требует согласия кредиторов. Поэтому в ГК предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получе ния их согласия на продажу предприятия, а также последствия на рушения этого порядка (ст. 562). Уведомление кредиторов по обяза тельствам, включенным в состав предприятия, должно быть совер шено в письменной форме до передачи предприятия продавцом покупателю. Ответ кредитора также должен быть дан в письменной форме (п. 2 ст. 391, п. 1 ст. 389 ГК).
Уведомленный надлежащим образом кредитор в течение 3 меся цев со дня получения уведомления имеет право потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответ ствующей части (п. 2 ст. 562 ГК). Если кредитор ничего не сообщит продавцу или не заявит одно из перечисленных требований, он бу дет считаться кредитором, не давшим согласия на перевод долга с продавца на покупателя предприятия, а стороной по таким обяза тельствам остается продавец предприятия. Однако если обязательство 50 Глава будет исполнено покупателем предприятия, то кредитор будет обязан принять такое исполнение (п. 1 ст. 313 ГК). До тех пор, пока кредитор не даст согласия на перевод долга либо обязатель ства не будут надлежащим образом исполнены, продавец и поку патель несут перед кредитором солидарную ответственность (п. ст. 562 ГК).
Если кредитор не был надлежащим образом уведомлен о прода же предприятия, он имеет право в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю, заявить одно из следующих требований: о прекраще нии или досрочном исполнении обязательств и возмещении продав цом причиненных этим убытков;
о признании договора продажи предприятия недействительным полностью или в части.
4. Передача предприятия и переход права собственности на него. Передача предприятия осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия, об уведомле нии кредиторов о продаже предприятия, о выявленных недостатках переданного имущества, а также перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты (п. 1 ст. 563 ГК). Подготовка предприятия к передаче, включая со ставление и представление на подписание передаточного акта, явля ется обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.
Предприятие считается переданным со дня подписания переда точного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества в составе предприятия. Если какая-либо из сторон до говора продажи предприятия уклоняется от подписания акта пере дачи предприятия, то это будет считаться односторонним отказом продавца Ч от исполнения обязательства по передаче предпри ятия, а покупателя Ч от обязательства принять предприятие (п. ст. 556 ГК).
Когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на переданное покупателю предприятие до его опла ты или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, ради которых предприятие было приобретено (п. 3 ст. 564 ГК).
Глава 28 Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента его государственной регистрации. Если иное не предусмот рено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупа телю (ст. 564 ГК).
5. Ответственность сторон по договору продажи предприятия.
Последствия передачи продавцом и принятия покупателем по пере даточному акту предприятия, состав которого не соответствует пре дусмотренному договором, т.е. передачи предприятия с недостатка ми, определяются на основании общих правил о купле-продаже, предусмотренных ст. 460-462, 466, 469, 475, 479 ГК, если иное не вытекает из договора или не предусмотрено законом (ст. 565 ГК).
Когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе, покупатель вправе требовать соответст вующего уменьшения покупной цены предприятия. Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены также в случае пере дачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах во время заключения договора и передачи предприятия. Продавец, получив уведомление покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствии в этом составе отдельных ви дов имущества, подлежащих передаче, вправе без промедления за менить имущество ненадлежащего качества или предоставить поку пателю недостающее имущество.
Учитывая специфику договора продажи предприятия и его осо бое социально-экономическое значение, законодатель существен ным образом ограничил права сторон по изменению или расторже нию договора и применению последствий недействительности сдел ки. Покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что пред приятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, непри годно для целей, указанных в договоре, и эти недостатки не устра нены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые установ лены ГК, другими законами, иными правовыми актами или договором, либо устранение таких недостатков невозможно (п. ст. 565 ГК). Правила ГК о последствиях недействительности сделок 52 Глава и об изменении или о расторжении договора купли-продажи, преду сматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по до говору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору продажи предприятия, только если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов про давца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 566).
з 9. Мена 1. Понятие договора мены. Нормы о мене выделены в ГК в от дельную гл. 31 (ст. 567-571), хотя по содержанию этот договор во многом схож с договором купли-продажи. Его основное отличие со стоит в том, что по договору мены товар передается в собственность другой стороны не за деньги, а в обмен на другой товар (п. 1 ст. 567).
Поскольку мена направлена на передачу права собственности (во взаимоотношениях государственных юридических лиц Ч прав хозяйственного ведения и оперативного управления имуществом), ее предметом не могут быть обязательства по выполнению работ и оказанию разного рода услуг. Практика арбитражных судов не отно сит к договору мены двусторонние сделки, предусматривающие об мен товаров на эквивалентные по стоимости услуги, а также соглаше ние, по которому произведена передача товара в обмен на уступку права требования имущества от третьего лица.
Поэтому правила гл. 31 ГК применимы к обмену жилыми поме щениями, принадлежащими сторонам на праве собственности. Об мен жилыми помещениями, предоставленными по договору соци ального найма, является взаимной передачей обязательственных прав и обязанностей, а не меной, имеет значительные особенности и определяется нормами Жилищного кодекса (ст. 72, 73).
Обменные коммерческие операции именуются также бартером (бартерными сделками). Однако этот термин принято использовать в отношении внешнеторговых обменных сделок, предметом которых могут выступать также работы, услуги и объекты интеллектуальной собственности. Бартерные сделки имеют значительные правовые особенности и подчинены специальному законодательному регули рованию в рамках международного частного права, которое в Учеб нике не излагается.
См. пп. 1 и 3 Обзора практики разрешения споров, связанных с договором мены Ч информационное письмо ВАС РФ от 24 сентября 2002 г. № 69 // Вестник ВАС РФ. 2003. № 1.
Глава 28 2. Права и обязанности сторон. Ввиду сходства мены с дого вором купли-продажи ГК не дает в гл. 31 подробной ее регламен тации и устанавливает общее правило, согласно которому к дого вору мены применяются правила о купле-продаже (гл. 30), если они не противоречат правилам гл. 31 о мене, а также ее существу.
При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Такая отсылка позволяет избежать законодательное дублирова ние по однородным вопросам. Однако многие нормы гл. 30 ГК к мене неприменимы, в частности о розничной продаже, контрактации и энергоснабжении, а также о денежных платежах. Кроме того, ГК содержит в главе о мене три дополнительные нормы, отражающие особенности этого договора: стоимость обмениваемых товаров (ст. 568), встречное исполнение обязательств (ст. 569) и переход права собственности (ст. 570). Эти правила таковы.
Товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, и расходы на их передачу и принятие осуществляются той стороной, которая несет соответствующие обязанности. Когда по договору мены товары неравноценны, разница в ценах оплачивается соответ ствующей стороной до или после передачи товара, это правило рас ширяет сферу возможного применения договора мены.
Общее правило гражданского права о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК) призвано защищать интересы стороны в двусторонних обязательствах и позволяет задержать собственное исполнение, если исполнение контрагента не осуществляется или очевидно не будет произведено. ГК подтверждает применимость этого правила к договору мены, если сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают.
При мене переход права собственности, поскольку договором не предусмотрено иное, признается состоявшимся не при передаче каждого из обмениваемых товаров, а одновременно после исполне ния обязательств передать соответствующие товары обеими сторо нами. Такое решение создает баланс интересов участников договора мены в отношении правомочий по распоряжению имуществом и несения последствий возможных рисков.
3. Ответственность сторон по договору мены. В гл. 31 ГК о договоре мены назван лишь один случай ответственности при нарушении условий этого договора. Согласно ст. 571 ГК сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору 54 Глава мены, вправе потребовать от другой стороны возврата товара, по лученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков. При этом дается отсылка к ст. 461 ГК, которая освобождает от ответст венности, если ответная сторона докажет, что заявитель требования знал или должен был знать о наличии оснований для изъятия вещи, например залога.
Поскольку к договору мены применимы общие правила о дого воре купли-продажи, обменивающиеся стороны несут ответствен ность, установленную для продавца и покупателя, и в частности отвечают за качество передаваемых ими товаров, которое должно быть надлежащим (см. з 1 настоящей главы). По соглашению об менивающихся сторон в договоре могут предусматриваться до полнительные условия ответственности, например оговариваться неустойка.
Вместе с тем арбитражные суды исходят из того, что требования о соразмерном уменьшении покупной цены товара ненадлежащего качества и передаче дополнительно товара в объеме, соответствую щем сумме, на которую уменьшена его стоимость, противоречат правилам, установленным гл. 31 ГК, и существу мены. В таких си туациях участник мены вправе по своему выбору требовать безвоз мездного устранения недостатков товара, возмещения своих расхо дов по устранению недостатков, замены товара надлежащим при существенном нарушении качества (ст. 475 ГК) или же возмещения понесенных убытков (ст. 15 и 393 ГК).
См. п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с договором ме ны Ч информационное письмо ВАС РФ от 24 сентября 2002 г. № 69.
ГЛАВА 29. ДОГОВОР ДАРЕНИЯ 1. Понятие договора дарения. По договору дарения одна сто рона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать определенное имущество другой стороне (одаряемому) либо осво бождает или обязуется освободить ее от имущественной обязан ности (ст. 572 ГК). В силу этого договора происходит безвозмездная передача права собственности или иного имущественного права от одного лица (дарителя) к другому (одаряемому).
Новый Гражданский кодекс РФ существенно расширил как регу лирование, так и сферу применения договора дарения. Его предме том может быть разного рода имущество: передача одаряемому в собственность вещи;
передача имущественного права, принадле жащего дарителю;
освобождение одаряемого от исполнения имуще ственной обязанности, в том числе имущественной ответственности.
Отличительной чертой договора дарения является обогащение одаряемого за счет дарителя. При наличии встречной передачи до говор нельзя считать дарением. По действующему ГК договор даре ния может быть как реальным, так и консенсуальным договором.
В последнем случае договор порождает обязательство передать одаряемому определенное имущество в будущем. Дарение всегда предполагает согласие одаряемого принять предложенное ему да рителем.
Действующий закон не допускает дарение на случай смерти (п. ст. 572 ГК). Распоряжение имуществом на случай смерти оформля ется завещанием, от которого дарение отличается тем, что имущест во передается при жизни дарителя. Кроме того, режим завещания имеет особенности, оно может быть отменено или заменено в любое время, а дарение, как правило, безвозвратно (ст. 578 ГК). Дарение запрещено также в отношениях между коммерческими организа циями (п. 4 ст. 575 ГК).
На практике некоторые правовые действия зачастую неправиль но относят к договору дарения. Например, не является дарением:
выплата общественных наград;
социальная помощь, основанная на публично-правовых нормах права или трудовых отношениях;
час тичный отказ от права собственности при заключении мирового со глашения или других процессуальных действиях. Подобные дейст вия имеют (прямо или косвенно) особый характер, и к ним неприме нимы нормы о дарении.
В то же время договор дарения допустимо заключать под лич ным условием, которое может использоваться как поощрительная 56 Глава мера, стимулирующая одаряемого к определенному поведению (например, успешному завершению учебы, отказу от вредных привычек), или зависеть от определенного обстоятельства (напри мер, рождение ребенка). Смысл названных условий заключается в том, что они являются необходимой предпосылкой вступления в силу обязательств дарителя. Если такое условие не наступит или будет признанно незаконным, договор дарения станет недействи тельным.
2. Заключение договора дарения. Сторонами договора дарения могут быть граждане, юридические лица и государство. Право госу дарства совершать дарение несомненно, но в качестве одаряемого оно может выступать лишь в договоре пожертвования. Форма дого вора дарения должна соответствовать общим правилам ГК о форме сделок (ст. 158-165) с учетом некоторых дополнительных положе ний. Реальный договор дарения, когда движимая вещь передается в момент заключения договора, может заключаться устно. При этом допускается символическая передача дара (вручение ключей).
Если в качестве дарителя выступает юридическое лицо и стои мость предмета дарения превышает 5 МРОТ, необходимо письмен ное оформление договора в порядке, установленном ст. 160 ГК.
Письменная форма обязательна и для всех договоров, содержащих обещание дарения. В противном случае дарение является ничтож ным. Договор дарения недвижимости подлежит обязательной госу дарственной регистрации.
Предмет договора дарения должен быть в нем ясно обрисован.
Обещание подарить все свое имущество или часть его без указания на конкретный предмет в виде вещи, права или освобождения от обязан ности считается ничтожным. Договор дарения должен содержать ясно выраженное намерение одарить одаряемого. Учитывая безвозмездный характер и предназначение договора дарения, ГК предоставляет как одаряемому, так и дарителю право прекратить действие такого дого вора, причем именует такое право по-разному: отказ от исполнения договора (ст. 573, 577) и отмена дарения (ст. 578).
При заключении договора важным является тот факт, что дари тель и одаряемый должны быть дееспособными. За недееспособных лиц сделки совершают их представители. Исключением является норма ст. 28 ГК, на основании которой малолетние (т.е. дети от до 14 лет) могут выступать в качестве одаряемых, поскольку они вправе самостоятельно совершать сделки, направленные на без возмездное получение выгоды и не требующие нотариального Глава 29 удостоверения либо государственной регистрации. Однако в не которых случаях родители (иные законные представители) вправе запретить ребенку пользоваться даром, например если предмет да рения представляет для него опасность. Несовершеннолетние гражда не от 14 до 18 лет вправе самостоятельно совершать договор дарения и выступать в качестве дарителей в пределах заработка, стипендии и иных получаемых ими доходов, но они не могут распоряжаться ве щами, принадлежащими им на праве собственности. Для таких сде лок они должны получить письменное согласие законных предста вителей (ст. 26 ГК).
В некоторых случаях дарение ограничено или запрещено зако ном. Статья 575 ГК различает обычные подарки, стоимость которых не превышает 5 МРОТ и более дорогие. Подарки, стоимость кото рых более 5 МРОТ, не допускаются: 1) от имени малолетних и гра ждан, признанных недееспосбными, их законными представителя ми;
2) работникам лечебных, воспитательных и иных социальных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержа нии или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
3) государственным служащим и служащим муниципальных образо ваний в связи с их должностным положением или в связи с исполне нием ими служебных обязанностей;
4) между коммерческими орга низациями.
Вопрос о запрете подарков государственным служащим в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими слу жебных обязанностей решен в Федеральном законе от 27 июля 2004 г.
О государственной гражданской службе Российской Федерации.
Согласно ст. 17 Закона государственный служащий не вправе полу чать от физических и юридических лиц вознаграждения (подарки, денежное вознаграждение, ссуды, услуги, оплату развлечений, от дыха, транспортных расходов и иные вознаграждения), связанные с исполнением должностных обязанностей. Следовательно, запрет распространяется и на обычные подарки. Государственные служа щие вправе принимать подарки, не связанные с исполнением ими своих должностных обязанностей.
Государственные и муниципальные унитарные предприятия и организации, которым вещь или имущественное право принадле жит на основе права хозяйственного ведения или права оперативно го управления, могут совершать договор дарения только с согласия СЗ РФ. 2004. № 31. Ст. 3215.
58 Глава собственника. Это ограничение не распространяется на подарки стоимостью меньше 5 МРОТ.
Договоры дарения предметов, находящихся в общей собственно сти, подчиняются режиму этой собственности. При долевой собст венности на дарение всего общего имущества необходимо согласие всех участников (ст. 246 ГК). Если имущество является предметом совместной собственности, такое согласие предполагается (ст. ГК). Данное положение отражено в ст. 35 Семейного кодекса при менительно к совместной собственности супругов (сделка по распо ряжению общим имуществом супругов, совершенная без согласия одного из них, может быть признанна судом недействительной, но только по его требованию и если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или должна была знать о несогласии этого супруга на заключение данной сделки). Однако для совершения одним из суп ругов акта распоряжения недвижимостью или сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Для распоряжения долей в общей собственности установлены иные правила. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению подарить свою долю любому лицу (на такие сделки не распространяется преимущественное право участников долевой собственности на приобретение доли). Однако это требует предвари тельного раздела общего имущества или выдела доли.
Передача дарителем своего права требования одаряемому долж на совершаться на условиях и в порядке уступки требования (з гл. 24 ГК). Такая уступка допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору и не относится к обяза тельствам, неразрывно связанным с личностью кредитора (напри мер, к требованиям об алиментах, возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью (ст. 388, 383 ГК).
3. Содержание договора дарения. Это один из немногих дого воров, в котором определяющую роль играют не имущественные интересы, а моральные мотивы, ими на момент заключения догово ра руководствуется даритель. Иногда дарение бывает целевым, на пример, при выделении денежных средств или имущества в связи Закон о государственных и муниципальных унитарных предприятиях прямо не запрещает дарение, однако ст. 576 ГК устанавливает возможность подарить вещь только с согласия собственника (если иное не предусмотрено законом).
Глава 29 со свадьбой сына или рождением ребенка. Эти особенности отраже ны в правомочиях сторон.
Так, одаряемый имеет неограниченную возможность односто ронне отказаться от договора до передачи ему дара. Это касается случаев, когда между заключением договора и передачей вещи су ществует срок. Слова до передачи дара нужно толковать расши рительно, включая обещание дарителя освободить одаряемого от имущественной обязанности или подарить ему право, так как приня тие дара может быть связано с необходимостью осуществить ряд действий по передаче права. До окончания этих действий дар не считается принятым, и одаряемый сохраняет право на расторжение договора. Закон не предусматривает возможности частичного отказа от дара, поскольку в таком случае необходимо изменить условия договора, а для этого требуется согласие дарителя, т.е. соглашение сторон (ст. 450 ГК). Отказ от принятия дара должен быть совершен в той же форме, которая установлена законом для заключения дан ного договора дарения.
Если отказ от принятия дара причинит дарителю убытки, напри мер когда он понес расходы на оформление передачи вещи, хране ние, транспортировку, он вправе потребовать от одаряемого возме щения реального ущерба (п. 3 ст. 573 ГК).
На основании ст. 577 ГК даритель вправе отказаться от исполне ния договора, содержащего обещание передать одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанно сти, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настоль ко, что исполнение договора в новых условиях существенно снизит уровень его жизни.
Отказ дарителя от исполнения обязательства может быть обу словлен и другими причинами: гибелью вещи, изъятием ее из обра щения, запретом совершать обещанные действия. Эти обстоятельст ва прекращают обязательство ввиду невозможности исполнения и подпадают под правила ст. 416, 417 ГК.
В ГК предусмотрены также особые случаи отмены дарения. Так, в соответствии с нормами ст. 578 ГК даритель вправе отменить да рение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае же умышленного лишения жизни право требовать в суде отмены даре ния принадлежит наследникам дарителя.
60 Глава Кроме того, даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную цен ность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. Однако даритель должен доказать, что одаряемому известно, какую ценность пред ставляет для дарителя предмет договора. В подобных случаях ода ряемый лишен права требовать возмещения убытков. В договоре может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
Правила об отказе от исполнения договора дарения (ст. 577 ГК) и об отмене дарения (ст. 578 ГК) не применяются к обычным подар кам небольшой стоимости.
Ввиду безвозмездности договора дарения надо прийти к выводу, что к дарителю нет оснований предъявлять требования в отношении качества подаренного имущества. Однако в соответствии со ст. ГК вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого вследствие недостатков подаренной вещи, подлежит возмещению дарителем по правилам гл. 59 ГК, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, не относятся к числу явных и даритель хотя и знал о них, не предупредил одаряемого. За по следствия явных недостатков должен отвечать одаряемый, который был обязан их выявить. Эти правила не охватывают случаи, когда вред был причинен третьим лицам. Например, был подарен неис правный мотор, при его эксплуатации причинен вред третьим ли цам. В таких случаях необходимо применение правил ст. 580 ГК по аналогии.
Дар, если он передан, входит в имущество одаряемого, поступает после его смерти в наследственную массу и переходит к наследни кам одаряемого. Обещание, данное одаряемому, но невыполненное, не дает его наследникам права требовать исполнения, если это не предусмотрено договором дарения. Обязательства дарителя после его смерти переходят к наследникам в соответствии с общими пра вилами правопреемства, установленными гражданским законода тельством (ст. 581 ГК).
4. Пожертвование. ГК относит к видам дарения пожертвование, признавая его отличительной чертой назначения дара, которым яв ляется общеполезная цель. Общая польза предполагается для неоп ределенного числа лиц, которые смогут пользоваться даром.
Из ст. 582 ГК вытекает, что пожертвования могут делаться граж данам, лечебным, воспитательным учреждениям, учреждениям Глава 29 социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотво рительным, научным и учебным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным орга низациям, а также государству и другим субъектам гражданского права, перечисленным в ст. 124 ГК. Таким образом, пожертвование в пользу коммерческих юридических лиц не допускается.
Для принятия пожертвования не требуется чье-либо разрешение.
В отличие от традиционного дара при пожертвовании имущество должно использоваться только по определенному назначению, а если оно не указано, то в каких-либо общеполезных целях. В противном случае пожертвование может быть отменено. Следовательно, права одаряемого на использование полученного имущества ограниченны.
Если ввиду изменившихся обстоятельств обусловленное использо вание становится невозможным, требуется согласие жертвователей или решение суда на использование имущества в другой общепо лезной цели.
К пожертвованию не применяются некоторые нормы о договоре дарения. Его отмена не допускается, а институт правопреемства при пожертвовании неприменим, поскольку оно имеет строго целевое предназначение. Предметом пожертвования не может быть освобо ждение от обязанности (ст. 572 ГК);
недопустимым следует считать и отказ от передачи пожертвования (ст. 577 ГК).
ГЛАВА 30. ДОГОВОР РЕНТЫ 1. Понятие и особенности договора ренты. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (пла тельщику ренты) в собственность имущество, а плательщик рен ты обязуется периодически выплачивать ему ренту либо в виде оп ределенной денежной суммы, либо в виде предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК). Передаваемое имущество может быть как движимым, так и недвижимым, причем передаваться за плату или бесплатно.
Договор ренты является сравнительно новым институтом отече ственного гражданского права. В ранее действовавшем законода тельстве его предшественником был договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания, кратко урегулирован ный в рамках договора купли-продажи (ст. 253-254 ГК 1964). Пере ход к рынку создал условия для более широкого применения дого вора ренты, и он получил в ГК развернутую регламентацию и статус самостоятельного договорного типа, имеющего ряд разновидностей.
Правила о ренте исчерпывающим образом изложены в гл. 33 ГК (ст. 583-605);
других законодательных актов об этом договоре нет.
Вместе с тем согласно п. 2 ст. 585 ГК при передаче по договору рен ты имущества за плату к отношениям сторон применяются правила о купле-продаже (гл. 30), а если имущество передается бесплатно Ч правила о договоре дарения (гл. 32), поскольку иное не установлено в гл. 33 о ренте и не противоречит существу этого договора.
Кроме того, к договору ренты применимы общие правила о сделках (гл. 9 ГК) и обязательствах (гл. 22, 25 и 26 ГК), если эти правила не противоречат назначению и особенностям рентных от ношений. В частности, возможно признание договора ренты недей ствительным ввиду обмана или заблуждения, а также применение к участникам ренты нормы об ответственности за убытки, причи ненные нарушением условий договора ренты. При неплатеже де нежной ренты начисляются проценты.
Договору ренты присущ ряд правовых особенностей, которые отражают существо и назначение данного договора, прежде всего необходимость его правовой устойчивости и предоставления полу чателю ренты Ч гражданину надежной правовой защиты.
Во-первых, договор ренты должен быть заключен в нотариаль ной форме (ст. 584 ГК), что способствует четкости и ясности его условий.
Глава 30 Во-вторых, в нем обязательно наличие условия об обеспечитель ных мерах. В отношении передаваемого под выплату ренты недви жимого имущества предусмотрен законный залог в пользу получа теля ренты, а при передаче движимого имущества в договор должно включаться условие об обеспечении или страховании ответственно сти плательщика ренты (ст. 587 ГК).
В дополнение к этим правилам ст. 586 ГК вводит обременение рентой недвижимого имущества, переданного под выплату ренты.
В случае отчуждения такого имущества обязательства плательщика переходят на приобретателя имущества. При этом лицо, передавшее обремененную рентой недвижимость в собственность другого лица, не выбывает из рентных отношений, а несет субсидиарную ответ ственность по требованиям получателя ренты (п. 2 ст. 586 ГК).
Наконец, в-третьих, получатель вправе выкупить ренту (т.е. дос рочно прекратить действие договора), если это в его интересах или плательщик ренты нарушает свои обязательства, причем выкупить ренту на благоприятных для ее получателя условиях (ст. 593, 594 ГК).
В юридических публикациях отмечается такая особенность до говора ренты, как его рисковый (алеаторный) характер, поскольку объем причитающихся получателю ренты платежей является неоп ределенным, как и сроки их выплаты (бессрочность или пожизнен ность). Однако алеаторность договора ренты существенно отличает ся от таких типично рисковых договоров, как игры и пари (гл. ГК), когда результат совершаемых сделок только предполагается и маловероятен.
В рамках изложенных общих правил о ренте ГК различает три разновидности договора: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.
2. Постоянная рента. По этому договору плательщик ренты производит в обмен на переданное ему имущество периодические денежные платежи получателю ренты. Возможна выплата постоян ной ренты и в иной форме: предоставление вещей, выполнение ра бот или оказание услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Размер платежа устанавливается в договоре ренты.
Получателем постоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит целям их деятельности. Права получателя ренты могут передаваться путем уступки требования (гл. 24 ГК), а также переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено договором ренты.
64 Глава Сроки выплаты постоянной ренты, как и ее размер, устанавлива ются в договоре, а если они не определены, платежи осуществляются по окончании каждого календарного квартала. Размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально росту установленного законом МРОТ. Эти правила соответственно применимы к случаям, когда рента была установлена не в денежной, а в иной форме.
Для постоянной ренты важное значение имеют последствия на ступления риска случайной гибели или повреждения имущества, переданного под выплату ренты. Распределение между сторонами такого риска зависит от того, было передано имущество бесплатно или за плату. В первом случае риск несет плательщик ренты;
во вто ром Ч плательщик ренты вправе требовать прекращения обязатель ства либо изменения условий выплаты ренты. Вопрос должен ре шаться с учетом реальной стоимости переданного имущества и раз мера установленной ренты.
Закон наделяет участников договора постоянной ренты правом на выкуп ренты, причем условия выкупа для плательщика ренты и ее получателя различны.
Право плательщика на выкуп ренты безусловно: это значит, что договорное условие об отказе плательщика от права на выкуп ни чтожно. Однако договором может быть предусмотрено, что ренту нельзя выкупить при жизни ее получателя либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет. О выкупе ренты плательщик дол жен заявить в письменной форме не позднее чем за 3 месяца до пре кращения выплаты ренты (ст. 592 ГК).
Право получателя ренты на ее выкуп ограничено случаями, на зваными в ст. 593 ГК. Это нарушение плательщиком его обяза тельств по уплате ренты, а также передача недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, в общую собственность или разде ление его между несколькими лицами. Круг допускаемых случаев выкупа ренты может быть расширен заключенным договором. Сам выкуп производится по цене, определенной договором.
В иных случаях при передаче имущества за плату выкуп осуще ствляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты, а при бесплатной передаче имущества в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по обычной цене за анало гичные товары.
В соответствии с Федеральным законом от 19 июня 2000 г. О минимальном размере оплаты труда МРОТ составляет базовую сумму 100 руб.
Глава 30 В гл. 33 ГК нет норм о прекращении постоянной ренты, помимо случаев выкупа. В этом вопросе надлежит руководствоваться общи ми нормами о прекращении обязательств (гл. 26 ГК), с учетом спе цифики рентных отношений.
3. Пожизненная рента. Такая рента (в отличие от постоянной) выплачивается только в денежной форме на период жизни гражда нина, передающего имущество, либо на период жизни другого ука занного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан (например, супругов), причем в случае смерти одного из них его доля переходит к пережившим получателям ренты, если договором не было предусмотрено иное.
Размер пожизненной ренты определяется договором и в расчете на месяц должен быть не менее МРОТ и должен индексироваться с учетом уровня инфляции. Рента выплачивается по окончании каж дого календарного месяца, если иной срок не установлен в договоре ренты.
Другие предусмотренные ГК условия пожизненной ренты благо приятны для граждан, выступающих получателями такой ренты.
Случайная гибель или повреждение имущества, переданного под выплату ренты, не освобождает ее плательщика от обязательства выплачивать ренту на условиях, предусмотренных заключенным договором ренты.
Право на выкуп ренты предоставлено только ее получателю на случай существенного нарушения договора плательщиком ренты, причем такой выкуп производится на тех же условиях, что и выкуп постоянной ренты. В этом случае получатель ренты альтернативно может требовать также расторжения договора и возмещения убыт ков.
Иные практические ситуации, которые могут возникать в рам ках договоров пожизненной ренты, должны решаться на основе общих правил об обязательствах. В частности, в случае смерти или несостоятельности плательщика ренты либо ликвидации юридиче ского лица применимы правила ст. 418 и 419 ГК, а получатель ренты может требовать возврата имущества, переданного им под уплату ренты.
4. Пожизненное содержание с иждивением. Это самая распро страненная и вместе с тем юридически наиболее сложная разновид ность ренты, поскольку содержание с иждивением требует наличия в законе диспозитивных, достаточно гибких правил, облегчающих заключение таких договоров.
66 Глава Из текста п. 1 ст. 601 ГК можно сделать заключение, что данная рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Одна ко диспозитивность гражданско-правового регулирования и приме нение к рассматриваемому договору (в силу п. 2 ст. 601 ГК) правил о пожизненной ренте, которая выплачивается в денежной форме, дают основания считать, что повседневное содержание может вклю чать также определенные денежные платежи, что для многих полу чателей ренты будет желательным и облегчит удовлетворение их бытовых потребностей.
Основанием рентного договора о пожизненном содержании с иждивением согласно прямому указанию ст. 601 ГК является пере дача в собственность плательщика ренты недвижимости. Означает ли это, что движимое имущество, которое может иметь большую ценность (библиотека, картина, исторические реликвии и докумен ты), предметом рассматриваемой ренты быть не могут?
Такое понимание норм отечественного гражданского права было бы формальным, не соответствующим назначению частного права и создающим для определенной группы граждан нежелательные прак тические трудности. В силу признаваемой правом свободы договора (ст. 421 ГК) надо считать возможным предоставление пожизненного содержания с иждивением также в обмен на движимое имущество, если в этом заинтересованы субъекты гражданского права, и такие рентные отношения должны пользоваться судебной защитой.
Главной обязанностью плательщика данной ренты является пре доставление ее получателю содержания с иждивением, которое со гласно указанию п. 1 ст. 602 ГК включает обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоро вья гражданина, Ч также и уход за ним. Кроме того, договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных и иных услуг (например, уход за домашними животными).
В договоре ренты должна быть определена стоимость всего объ ема содержания с иждивением, которая в месяц не может быть ме нее 2 МРОТ (п. 2 ст. 602 ГК). Допуская возможность возникновения споров об объеме содержания, ГК указывает в п. 3 ст. 602 на общие критерии для их разрешения: суд должен руководствоваться прин ципами добросовестности и разумности. Эти критерии должны Гражданское право. Учебник / Под. ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Т. 2.
Изд. 4-е. М., 2003. С. 165.
Глава 30 использоваться и при выработке условий заключаемых договоров ренты, когда с неизбежностью возникают вопросы двух групп:
во-первых, порядок предоставления жилья и его оплаты. При пе редаче под ренту жилого дома или квартиры получатель ренты по общему правилу оговаривает сохранение за собой права проживать в передаваемом помещении, возлагая оплату жилья и коммунальных услуг на плательщика ренты (или за счет получаемых от него перио дических денежных платежей);
во-вторых, объем и порядок предоставления получателю ренты содержания и иждивения, которые могут существенно различаться в зависимости от потребностей и возможностей сторон. В договоре полезно указывать примерный набор и объем таких услуг, а также периодичность их предоставления и возможность последующего уточнения с учетом состояния здоровья получателя ренты. В дого воре может быть предусмотрена возможность замены предоставле ния содержания и иждивения в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.
Плательщик ренты по общему правилу использует полученное им имущество для своих личных (проживание) или хозяйственных (работа, складирование и т.д.) целей, принимая меры для того, что бы стоимость полученного им имущества не снижалась. Однако отчуждать, сдавать в залог или иным образом обременять недвижи мое имущество, переданное под ренту, он вправе только с предвари тельного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК).
Как и при пожизненной ренте, случайная гибель или поврежде ние переданного имущества не освобождают плательщика ренты от обязательств по содержанию получателя ренты на условиях, преду смотренных заключенным договором. Это правило Ч важная гаран тия интересов граждан, пожелавших воспользоваться институтом ренты.
Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекра щается смертью получателя ренты. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе требовать возврата переданного под ренту имущества либо выплаты выкупной цены на условиях, установленных для иных видов ренты.
При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расхо дов, понесенных им в связи с содержанием получателя ренты. При споре в отношении существенности допущенного нарушения вопрос должен разрешаться судом на основании п. 2 ст. 450 ГК.
ГЛАВА 31. АРЕНДА И ЕЕ ВИДЫ з 1. Понятие и значение договора аренды 1. Договор аренды (имущественного найма) относится к числу наиболее распространенных договоров. Он определен в ст. 606 ГК как обязательство, по которому арендодатель обязуется предос тавить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В законодательном опре делении данного договора, как и в других правовых нормах, терми ны ларенда и лимущественный наем употребляются как тождест венные.
Интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность. Нередко купля-продажа невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающему ся только во временном использовании имущества. Эти экономиче ские причины и породили данные отношения. Договор аренды ши роко применяется в предпринимательской и иных сферах, включая бытовую. С переходом России к рыночной экономике арендные отношения получили значительное развитие;
появились новые виды арендных обязательств, в частности аренда предприятий, финансо вая аренда (лизинг).
Направленность договора аренды на передачу имущества во вре менное пользование является главным признаком, выделяющим аренду в системе гражданских договоров. Этот признак позволяет отграничить договор аренды от обязательств, имеющих иную на правленность (передача имущества в собственность, выполнение работы, оказание услуги). Обязательство аренды, предусматриваю щее выкуп арендованного имущества в счет суммы арендных пла тежей, внешне схоже с договором купли-продажи с рассрочкой пла тежа. Однако договор купли-продажи, в том числе и с рассрочкой платежа, направлен на передачу имущества в собственность, усло вия оплаты имеют вторичное значение. Согласно договору аренды, напротив, основная обязанность собственника Ч передача имуще ства во временное владение и пользование арендатору. Наличие в арендном правоотношении условия, предусматривающего выкуп имущества путем внесения арендной платы, не меняет правовой сути договора аренды.
Аренда имущества схожа с наймом жилого помещения. Оба типа договора принадлежат к группе обязательств, направленных на пе редачу имущества во временное пользование. Однако жилое по мещение передается внаем для проживания. Квалифицирующими Глава 31 признаками этого обязательства являются особенности предмета договора (жилое помещение) и его субъекта (на стороне нанимателя выступает лицо, получающее жилое помещение в пользование ис ключительно для проживания). Отсутствие хотя бы одного из них исключает квалификацию договора как найма жилого помещения.
Специфика жилищных правоотношений существенно влияет на механизм их правового регулирования (см. гл. 32 Учебника). Общие положения об аренде либо не отвечают специфике жилищного най ма, либо хотя и не противоречат ей, но в первоначальном виде (без уточнений и изменений) к найму жилого помещения применяться не могут. Поэтому аренда и наем жилого помещения законодательно определены как самостоятельные типы договоров, каждый со своей нормативно-правовой базой.
В арендном правоотношении передача имущества во временное пользование всегда является возмездной. Поэтому правовое регули рование аренды обусловлено также платным характером временного пользования.
Арендатору, как правило, передается не только право пользова ния (т.е. извлечения из вещи ее полезных свойств), но и право вла дения (фактического обладания) арендованным имуществом. Наде ление арендатора статусом титульного владельца позволяет ему использовать вещно-правовые способы защиты от посягательств третьих лиц (ст. 305 ГК). Однако возможны правоотношения, при которых арендодатель передает арендатору только право пользова ния, сохраняя за собой право владения. Например, при аренде слож ной электронной техники арендатор может получить право пользо ваться ею без фактического владения.
2. Основой законодательного регулирования арендных правоот ношений является Гражданский кодекс РФ, где им посвящена гл. (ст. 606-670). В з 1 этой главы выделены общие положения об арен де, имеющие двоякое значение. Во-первых, несмотря на то, что арендные отношения могут характеризоваться существенными осо бенностями, все они имеют единую правовую основу, предопреде ленную направленностью на возмездную передачу имущества во вре менное пользование. Вторичные особенности арендных отношений, Необходимо учитывать, что арендатор вправе использовать вещно правовые способы защиты только после получения имущества во владение от арендодателя (см. п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с арен дой, Ч информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 // ВАС РФ. 2002. № 3).
70 Глава предопределяющие формирование конкретных видов договора арен ды, лишь уточняют правовое регулирование. Поэтому общие положе ния об аренде представляют собой нормы, которые могут приме няться к любым видам договора аренды, если иное не установлено правилами об этих договорах (ст. 625 ГК). Во-вторых, общие поло жения об аренде предназначены для непосредственного регулирова ния простейших арендных отношений, не имеющих специфических признаков.
Последующие з 2-6 гл. 34 ГК посвящены регламентации отдель ных видов договора аренды.
Большое значение для регулирования арендных правоотношений имеют общие положения обязательственного и договорного права, содержащиеся в разд. III ч. 1 ГК. Они применяются к аренде по стольку, поскольку не противоречат ее специфике и нормам о ней.
Правовое регулирование аренды не исчерпывается нормами ГК.
Специальные правила, посвященные особенностям отдельных видов аренды, а также аренды отдельных видов имущества, предусмотре ны в ряде других законодательных актов. Правоотношения, связан ные с арендой земельных участков, регламентируются Земельным кодексом и Федеральным законом от 24 июля 2002 г. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Воздушный кодекс, КТМ и КВВТ наряду с з 3 гл. 34 ГК содержат правовое регулиро вание аренды транспортных средств. Закон о лизинге предусмат ривает специальное регулирование лизинговых правоотношений.
К отношениям, в которых арендатором выступает гражданин как потребитель, применяются правила Закона о защите прав потре бителей. Развернутое судебное толкование законодательства об аренде содержится в Обзоре практики разрешения споров, связан ных с арендой.
з 2. Заключение договора аренды 1. Стороны договора. Сторонами договора являются арендода тель и арендатор, которыми могут быть как физические, так и юри дические лица. В качестве юридических лиц в арендных правоотно шениях могут участвовать коммерческие и некоммерческие организа ции, а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.
Толкование отдельных норм Закона о защите прав потребителей дано в поста новлении Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. № 7 О практике рас смотрения судами дел о защите прав потребителей (Бюллетень ВС РФ.1995. № 1).
Глава 31 образования. Для отдельных видов договоров аренды и некоторых видов имущества установлены дополнительные требования, кото рым должны отвечать стороны договора (в частности, для договоров аренды государственного и муниципального имущества).
Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им, т.е. реализацией одного из основных правомочий собственника.
Поэтому в качестве арендодателя может выступать собственник или иное лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). При рассмотрении споров, выте кающих из исполнения договоров аренды, суды исходят из пре зумпции того, что договор заключен законным арендодателем (собственником или надлежаще уполномоченным лицом), пока не доказано иное. Если договор подписан ненадлежащим арендодате лем, это является основанием для признания его недействительным (ничтожным).
Необходимость обеспечения, с одной стороны, публичных инте ресов при использовании государственной и муниципальной собст венности, а с другой Ч эффективного участия ее в гражданском обороте обусловила специальные правила сдачи в аренду государст венного и муниципального имущества. Право на передачу государ ственной собственности во временное пользование отнесено к ком петенции органов исполнительной власти. На основании ст. Конституции РФ Правительство РФ определяет порядок сдачи в аренду объектов федеральной собственности. Согласно постановле нию Правительства РФ от 10 февраля 1994 г. № 96 О делегирова нии полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности полномочия по управлению и распоряжению федеральным имуществом были делегированы Госкомимуществу России. В соответствии с Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 О системе и структуре органов исполни тельной власти и постановлением Правительства РФ от 27 ноября 2004 г. № 691 О Федеральном агентстве по управлению федераль ным имуществом указанные полномочия переданы Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом и его террито риальным управлениям. Таким образом, арендодателем федерально го государственного имущества, не закрепленного за юридическим лицом на вещном праве, может быть только соответствующий СААП РФ. 1994. № 8. Ст. 593.
СЗ РФ. 2004. № 11. Ст. 945.
СЗ РФ. 2004. № 49. Ст. 4897.
72 Глава государственный орган исполнительной власти, наделенный Прави тельством РФ соответствующими полномочиями. Особенности пе редачи в аренду имущества субъектов РФ и муниципальных образо ваний могут предусматриваться региональным законодательством.
Закон предусматривает также некоторые особенности распоря жения имуществом, закрепленным на вещном праве за государст венными и муниципальными юридическими лицами. Так, государ ственное или муниципальное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, вправе сдавать в арен ду движимое имущество самостоятельно, а недвижимость Ч только с согласия собственника в лице уполномоченного органа исполни тельной власти (ст. 295 ГК). Казенное предприятие, наделенное имуществом на праве оперативного управления, может выступать в качестве арендодателя только с согласия собственника (ст. ГК). Бюджетные учреждения по общему правилу не вправе сдавать в аренду закрепленное за ними имущество. Арендодателем такого имущества может выступать только полномочный государственный орган. Но если в соответствии с учредительными документами уч реждению предоставлено право осуществлять деятельность, прино сящую доходы, то оно вправе выступать арендодателем в отноше нии имущества, приобретенного за счет этих доходов (ст. 298 ГК).
На договоры аренды, не содержащие условия о выкупе, не рас пространяются положения ст. 78, 79 Закона об акционерных обще ствах и ст. 46 Закона об обществах с ограниченной ответствен ностью, регламентирующие порядок заключения обществом круп ных сделок, поскольку указанные нормы касаются только сделок, направленых на отчуждение имущества. В то же время ст. 78 Зако на об акционерных обществах предоставляет обществу право рас пространить особый порядок заключения крупных сделок на дого воры аренды и, таким образом, ограничить полномочия своих орга нов и представителей.
Арендатором может быть любой субъект гражданского права, обладающий дееспособностью. Исключение составляет аренда имущества, ограниченного в обороте. Для получения такого имуще ства в аренду необходимо иметь лицензию на занятие соответст вующей деятельностью или отвечать иным требованиям, предус мотренным законодательством.
Исключение предусмотрено в ст. 39 Закона РФ от 10 июля 1992 г. Об обра зовании (Ведомости РФ.1992. № 30. Ст. 1797), в которой сказано, что образова тельные учреждения вправе сдавать имущество в аренду.
Глава 31 2. Объект аренды. В аренду могут быть переданы материальные объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (земельные участки и иные обособленные при родные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства, бытовое имущество и другие непотребляемые вещи). Непотребляемый характер объекта аренды связан с правовой природой данного договора, предусматри вающего обязанность арендатора возвратить по окончании аренды то же самое имущество. Поэтому из числа возможных объектов аренды исключается имущество, которое по своей сути не может не потребляться в процессе использования его в гражданском обороте (например, денежные средства). В аренду также не передаются имущественные права.
Законодатель вправе определить виды имущества, сдача которо го в аренду не допускается или ограничивается (ст. 607 ГК). Объек тами аренды не могут быть вещи, изъятые из оборота. Вещи, огра ниченные в обороте, могут быть переданы в аренду лишь с соблю дением установленных ограничений. Для некоторых видов аренды также ограничен круг возможных объектов, например согласно ст. 666 ГК предметом договора лизинга (финансовой аренды) не могут быть земельные участки и другие природные объекты.
Исходя из необходимости рационального использования при родных ресурсов, законодатель предусмотрел в специальных актах дополнительные требования для заключения договоров аренды при родных объектов. Участки недр могут предоставляться в пользова ние только на основании решения уполномоченного государствен ного органа (ст. 101, 11 Закона о недрах). Участки лесного фонда должны предоставляться в аренду по результатам лесных конкурсов (ст. 34 Лесного кодекса). Особенности аренды земельных участков регламентированы в нормах гл. 17 ГК и гл. 4 Земельного кодекса.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяю щие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласован ным, а соответствующий договор аренды Ч не заключенным (п. ст. 607 ГК).
Законодательное требование об индивидуализации объекта арен ды обусловлено тем, что по окончании договора арендодателю должно быть возвращено то же самое имущество. В то же время индивидуально-определенный объект аренды может быть указан 74 Глава не в самом договоре, а в иных подписанных сторонами документах, подтверждающих соглашение относительно договорного имущества (например, в акте приема-передачи имущества в аренду). В этом случае такой документ должен рассматриваться как неотъемлемый элемент договора в части согласования индивидуально-определен ного объекта аренды.
3. Срок аренды. Как правило, договор аренды заключается на срок, определенный по соглашению сторон. Однако для отдельных видов аренды, а также для аренды некоторых видов имущества за коном могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки.
В этих случаях стороны не вправе выйти за рамки такого предельно го срока. Так, согласно ст. 627 ГК договор проката заключается на срок до одного года. Предельные сроки аренды установлены для природных объектов. Например, срок, на который предоставляются в пользование водные объекты, не может быть более 20 лет (ст. Водного кодекса);
максимальный срок аренды участков лесного фонда Ч 99 лет (ст. 31 Лесного кодекса). Договор аренды, заклю ченный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Если в договоре, для которого законом установлен предельный срок, не указан срок аренды и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается (п. 3 ст. 610 ГК).
По общему правилу срок аренды не является существенным ус ловием договора. Если срок в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В то же время для отдель ных видов договора аренды срок Ч существенное условие. Следо вательно, несогласование его сторонами влечет признание договора незаключенным (ст. 432 ГК). В частности, срок является существен ным условием договора аренды участка лесного фонда (ст. 33 Лес ного кодекса).
Если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заблаговре менно предупредив об этом другую сторону. Для обеспечения ста бильности имущественного положения участников арендного обяза тельства законодатель установил достаточно продолжительный срок предупреждения. При обычной аренде предупреждение об отказе Например, если в договоре указано, что он действует до начала реконструк ции сданного в аренду объекта недвижимости, такой договор считается заключен ным на неопределенный срок.
Глава 31 от договора должно быть заявлено не менее чем за один месяц, а при аренде недвижимого имущества Ч не менее чем за 3 месяца (ст. ГК). В то же время законом или договором может быть установлен иной срок предупреждения. Например, арендатор по договору про ката, заключенному на неопределенный срок, вправе отказаться от договора, предупредив арендодателя не менее чем за 10 дней (п. ст. 627 ГК).
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после ис течения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же услови ях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). Каждая из сторон во зобновленного таким образом договора вправе отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества Ч за 3 месяца (ст. 610 ГК). Правила о во зобновлении договора аренды на неопределенный срок не применя ются к договору проката (п. 2 ст. 627 ГК) и к аренде транспортных средств (ст. 632 и 642 ГК).
4. Форма и государственная регистрация договора аренды.
Договоры аренды могут заключаться в устной и письменной форме.
Однако устная форма допускается только для договоров между гра жданами при сроке аренды не более года (п. 1 ст. 609 ГК). Для неко торых видов договора аренды законом установлена обязательная письменная форма независимо от субъектного состава и срока арен ды (например, прокат Ч ст. 626 ГК, аренда транспортных средств Ч ст. 633 и 643 ГК, аренда зданий или сооружений Ч ст. 651 ГК, арен да предприятий Ч ст. 658 ГК).
Несоблюдение установленной законом простой письменной формы влечет недействительность договора аренды лишь в случа ях, прямо указанных в законе или договоре (п. 2 ст. 162 ГК). Такие последствия установлены для аренды зданий или сооружений (ст. 651 ГК) и аренды предприятий (ст. 658 ГК). В остальных слу чаях несоблюдение простой письменной формы только лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК). Особая значимость договоров аренды зданий (сооружений) и предприятий обусловила необходимость введения правила о том, что такие до говоры должны заключаться не просто в письменной форме, а путем составления и подписания сторонами одного документа (ст. 651 и 658 ГК).
76 Глава Договор аренды недвижимого имущества подлежит государст венной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. ГК). Иное предусмотрено, в частности, ст. 633 и 643 ГК, из кото рых следует, что договоры аренды транспортных средств, в том числе и являющихся недвижимостью (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), не должны проходить государственную регистрацию. Кроме того, согласно ст. 651 ГК договоры аренды зданий и сооружений подлежат регистрации лишь в том случае, если заключаются на срок не менее одного года. Порядок государствен ной регистрации определен Законом о государственной регистра ции прав на недвижимость. Запись о регистрации вносится в Еди ный государственный реестр прав на недвижимое имущество и сде лок с ним, правила ведения которого утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219. Для государствен ной регистрации договоров аренды некоторых объектов установле ны дополнительные специальные правила.
Несоблюдение требования о государственной регистрации сдел ки влечет ее недействительность в случаях, установленных законом (ст. 165 ГК). Такие последствия предусмотрены законодателем, в частности, для договоров аренды зданий (сооружений) и предпри ятий (ст. 651 и 658 ГК). Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (ст. 165 ГК). При практическом применении норм о государственной регистрации сделок, в том числе и договоров аренды, необходимо исходить из того, что обязательность государственной регистрации и серьезные юридические последствия ее нарушения (в виде недействительности договора) обусловлены публичными интересами, т.е. интересами Согласно ст. 130 ГК к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства);
подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Требования законодательства о регистрации договора аренды распростра няются также на договор субаренды.
СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963.
См., например, Инструкцию о порядке регистрации договоров аренды, без возмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утв. приказом Минюста РФ от 23 января 2002 г.
№ 18 // БНА РФ. 2002. № 6.
Глава 31 неопределенного круга лиц в получении объективной информации о правовом статусе определенных объектов экономического оборота.
Договор аренды, который в последующем предусматривает пе реход права собственности на арендованное имущество к арендато ру, заключается в форме, установленной для договора купли-про дажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК). Данная норма регламенти рует только форму договора и поэтому не дает оснований для применения к договору аренды иных условий, регулирующих куп лю-продажу. Кроме того, п. 3 ст. 609 ГК необходимо рассматривать как норму, устанавливающую дополнительные требования к форме договора аренды с правом выкупа, а не отменяющую те предписа ния, которые установлены законодателем для обычной аренды.
з 3. Права и обязанности сторон 1. Обязанности арендодателя. Основная обязанность арендода теля Ч своевременно предоставить арендатору имущество в состоя нии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему до кументами (ст. 611 ГК).
Таким образом, во-первых, арендодатель обязан реально передать имущество арендатору. При этом должен быть соблюден срок переда чи, установленный в договоре. Если в договоре он не указан, имуще ство должно быть передано в разумный срок, определяемый по пра вилам ст. 314 ГК. Если арендодатель не выполняет эту обязанность, арендатор вправе по правилам ст. 398 ГК потребовать: а) либо прину дительной передачи ему договорного имущества и взыскания убыт ков, причиненных просрочкой его передачи ;
б) либо расторжения Например, договор аренды здания на 2 года с условием его выкупа арендатором должен быть зарегистрирован в учреждении юстиции как договор аренды здания (соору жения), заключенный на срок более одного года. То обстоятельство, что применительно к купле-продаже ГК предусматривает обязательную государственную регистрацию толь ко договоров купли-продажи жилых помещений и предприятий, не отменяет обязатель ного требования государственной регистрации договора аренды здания, заключенного на срок более одного года.
При применении ст. 398 ГК к арендным обязательствам следует иметь в ви ду, что согласно ст. 617 ГК переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на арендован ное имущество к другому лицу и, соответственно, фактическая передача ему имущества не лишает арендатора права потребовать от нового собственника исполнения обязанности по передаче имущества в аренду. Если после заключе ния договора аренды, но до передачи имущества арендатору оно попало в неза конное владение третьего лица, арендатор вправе истребовать имущество у незаконного владельца на основании ст. 301, 305 ГК.
78 Глава договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК). Если имущество, передаваемое с просрочкой, при нято арендатором, он не вправе расторгнуть договор, ссылаясь на просрочку, но у него есть возможность взыскать убытки, причинен ные просрочкой.
Во-вторых, имущество должно быть передано вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами (техниче ский паспорт, сертификат качества, инструкция по эксплуатации и т.д.), если иное не предусмотрено договором. Если принадлежности и документы не переданы и без них арендатор не может пользовать ся имуществом согласно договору, он вправе потребовать предос тавления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора. В обоих случаях арендатор имеет право на возмещение убытков. Кроме того, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исклю чает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата взысканию не подлежит.
Если же отсутствие принадлежностей или документов не пре пятствует использованию имущества в соответствии с договором, арендатор не вправе требовать расторжения договора со ссылкой на п. 2 ст. 611 ГК. В то же время у него есть право потребовать прину дительного исполнения арендодателем договорной обязанности по передаче принадлежностей или документов, а также взыскать убыт ки, причиненные неисполнением (ненадлежащим исполнением) этой обязанности.
В-третьих, арендодатель обязан передать имущество в таком состоянии, которое соответствует договорным условиям и его на значению. В частности, должны быть соблюдены технические и качественные характеристики договорного имущества. Если такие характеристики в договоре не определены, арендное имущество должно быть передано в состоянии, позволяющем использовать его согласно назначению и обычно предъявляемым требованиям.
В законе подробно регламентированы последствия передачи имущества с недостатками (ст. 612 ГК). Арендодатель не отвечает за недостатки, которые: а) указаны в договоре;
б) хотя и не оговорены, но были заранее известны арендатору;
в) должны были быть обна ружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду Ч так называемые явные недостатки.
Глава 31 Во всех других случаях арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, включая скрытые недостатки, о которых он не знал во время заключения договора. Правовое значе ние имеют недостатки, препятствующие пользованию имуществом как полностью, так и частично. Недостатки, не влияющие на пользо вание имуществом, не влекут ответственности арендодателя за не надлежащее исполнение обязанности передать имущество. В то же время они должны быть зафиксированы для оценки в дальнейшем действий арендатора при возврате имущества в обусловленном со стоянии.
При обнаружении недостатков, за которые отвечает арендода тель, арендатор вправе по своему выбору использовать следующие способы защиты:
а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;
б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы с предварительным уве домлением об этом арендодателя;
в) потребовать досрочного расторжения договора (п. 1 ст. ГК).
Закон предоставляет арендодателю возможность избежать при менения арендатором способов защиты, приведенных в двух первых пунктах. Для этого он должен без промедления заменить предостав ленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устра нить выявленные недостатки.
Вправе ли арендатор потребовать расторжения договора, если арендодатель сразу после получения предупреждения предоставит взамен надлежащее имущество или устранит выявленные недостат ки? Поскольку право на расторжение договора специально оговоре но в законе, необходимо исходить из презумпции того, что указан ное нарушение существенно ущемляет интересы арендатора незави симо от последующих действий арендодателя по устранению недостатков. Однако если конкретные обстоятельства свидетельст вуют о том, что в период между передачей имущества с недостатка ми и их безвозмездным устранением арендодателем (или предостав лением взамен надлежащего имущества) существенного наруше ния имущественных интересов арендатора не произошло, действия арендатора по расторжению договора могут быть оценены как 80 Глава злоупотребление правом (ст. 10 ГК) и, следовательно, в иске о рас торжении договора может быть отказано.
Если применение указанных выше способов защиты не покрыва ет убытков, причиненных арендатору передачей ненадлежащего имущества, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (п. 1 ст. 612 ГК). Это правило обусловлено гражданско правовым принципом полного возмещения убытков. Закон предос тавляет арендатору также возможность взыскать убытки, не покры тые за счет удержания из арендной платы. Однако данное право применимо лишь в том случае, когда сумма убытков намного пре вышает размер арендной платы и, соответственно, полное возмеще ние убытков за счет арендной платы в силу растянутости во времени ущемит интересы арендатора. Арендатор вправе взыскать убытки, причиненные передачей ненадлежащего имущества, также и при расторжении договора.
Обязанность арендодателя предупредить арендатора о правах третьих лиц на договорное имущество. Передача имущества в арен ду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество, которыми они обладают на основа нии закона или договора (ст. 613 ГК). Права третьих лиц (сервитут, залог, права покупателя по договору купли-продажи и т.д.) могут существенно ограничивать возможности арендатора по владению и пользованию имуществом. Поэтому закон обязывает арендодателя предупредить арендатора о таких правах на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения догово ра и возмещения убытков (ст. 613 ГК). Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно ограничениям прав и интересов арендато ра. Для взыскания убытков критерий соразмерности значения не имеет, достаточно доказать размер убытков и причинную связь ме жду обременением арендного имущества, о котором арендатор не был уведомлен, и причиненными убытками.
Обязанность арендодателя не чинить препятствий в пользовании сданным в аренду имуществом. После передачи имущества арендода тель не должен совершать действий, которые бы препятствовали арендатору пользоваться имуществом согласно договору. Напри мер, передав в аренду помещение в здании, арендодатель не вправе отключить его электроснабжение;
обязан обеспечить арендатору Так, если имущество находится в залоге у третьего лица, передача его в аренду не лишает залогодержателя права обратить взыскание на заложенное имущество.
Глава 31 беспрепятственный доступ в арендуемое помещение. Закон предо ставляет арендатору вещно-правовые способы защиты его интересов от нарушений, в том числе и не связанных с лишением владения, также против собственника (ст. 301-305 ГК).
Обязанность арендодателя по осуществлению капитального ремонта. Исходя из принципа возложения на собственника обязан ности содержать имущество (ст. 210 ГК) и учитывая временный характер арендного пользования, закон установил диспозитивное правило, обязывающее арендодателя производить капитальный ре монт переданного в аренду имущества за свой счет (ст. 616 ГК).
Иной порядок распределения между сторонами обязанностей по капитальному ремонту может быть предусмотрен нормативными правовыми актами или договором.
Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей и конструктивных элементов арендного имущест ва, без которого оно не может использоваться по назначению. Капи тальный ремонт должен производиться арендодателем в срок, уста новленный договором, а если он не определен договором или вы зван неотложной необходимостью Ч в разумный срок. Если арендодатель нарушает данную обязанность, арендатор вправе по своему выбору: а) произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
б) потребовать соответственного уменьшения арендной пла ты;
в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 616 ГК).
Осуществление капитального ремонта может быть сопряжено с лишением арендатора возможности владеть и пользоваться имуще ством согласно договору. Особенности правоотношений сторон в этот период могут быть предусмотрены в договоре. В частности, на арендодателя может быть возложена обязанность предоставить арендатору на время ремонта аналогичное имущество. Во всяком случае, если иное не определено в договоре, арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы за период капитального ремон та, если арендатор в этот период был лишен возможности пользо ваться арендованным имуществом.
2. Обязанности арендатора. Основные обязанности арендато ра связаны с порядком пользования арендованным имуществом.
В частности, при аренде транспортного средства без экипажа и аренде предприятия обязанность по осуществлению капитального ремонта возложена на арендатора (ст. 644, 661 ГК).
82 Глава Во-первых, арендатор обязан пользоваться имуществом в соот ветствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены Ч в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. ГК). Назначение имущества определяется его характерными призна ками, например легковой автомобиль не должен использоваться для грузовых перевозок, если иное не предусмотрено условиями догово ра аренды.
Во-вторых, по общему правилу арендатор должен лично пользо ваться арендованным имуществом. Если арендатор желает передать право пользования третьему лицу, ему необходимо получить согла сие арендодателя. Это правило направлено на защиту прав арендо дателя, заинтересованного в надлежащем использовании сданного в аренду имущества и возврате его по окончании аренды в надлежа щем состоянии. Кроме того, для арендодателя небезразлично, кто ему противостоит в качестве договорного контрагента, личность арендатора имеет определенное значение для арендодателя. Указан ное ограничение установлено законодателем для субаренды, пере найма (передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу), предоставления арендованного имущества в безвозмездное пользование, передачи арендных прав в залог, внесения их в качест ве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и об ществ или паевого взноса в производственный кооператив (п. ст. 615 ГК). Перечень возможных распорядительных действий в отношении арендованного имущества, которые арендатор вправе совершать только с согласия арендодателя, не является исчерпы вающим. Нормативно-правовыми актами может быть предусмотре но как полное исключение передачи права пользования третьему лицу даже с согласия арендодателя (например, такое правило преду смотрено в ст. 631 ГК в отношении договора проката;
ст. 31 Лесного кодекса запрещает передачу в субаренду участков лесного фонда), так и право арендатора совершать те или иные распорядительные действия без согласия арендодателя (в частности, согласно ст. 638 и 647 ГК арендатор транспортного средства вправе без согласия арен додателя сдавать транспортное средство в субаренду, если договором аренды не предусмотрено иное). Согласие арендодателя может быть Особо этот вопрос регламентирован применительно к аренде земельных участков. Согласно пп. 5 и 6 ст. 22 Земельного кодекса арендатор земельного участка вправе совершать указанные распорядительные действия без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Глава 31 выражено в различных формах, оно может содержаться в условиях договора или в специальном письменном разрешении. Арендодатель может дать принципиальное согласие на любой способ передачи права пользования (субаренду, перенаем, залог и т.д.) неопределен ному кругу третьих лиц;
нельзя разрешить совершение только от дельных распорядительных действий и только в отношении кон кретных третьих лиц.
Поскольку пользование, приобретаемое третьими лицами в ре зультате распорядительных действий арендатора, является вторич ным по отношению к правам и обязанностям самого арендатора, срок такого пользования не может превышать срока основного до говора аренды (п. 2 ст. 615 ГК). Данное ограничение касается и дру гих прав вторичного пользователя (например, если арендатору не разрешено извлекать доходы от использования арендованного иму щества, он также не вправе предоставить такое право вторичному пользователю). Это естественно, ибо никто не вправе передать боль ше прав, чем имеет сам. Вторичное пользование предопределяется юридической судьбой основного договора аренды. В частности, недействительность договора аренды влечет за собой недействи тельность сделок о передаче арендатором имущества в пользование третьим лицам.
Необходимо иметь в виду, что при передаче арендных прав в залог, внесении их в качестве вклада в уставный капитал хозяйст венных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив стороной, обязанной и ответствен ной перед арендодателем по договору аренды, остается арендатор.
Перечисленные распорядительные действия арендатора касаются передачи только прав пользования и владения. Что касается пере найма, то при нем происходит полная замена арендатора в обяза тельстве аренды, т.е. весь комплекс прав и обязанностей арендато ра переходит к третьему лицу;
соответственно, обязанным и ответ ственным перед арендодателем становится это третье лицо.
Наиболее распространенным способом передачи права пользо вания является субаренда. Правоотношение субаренды по своей юридической природе аналогично арендному обязательству и на правлено на передачу имущества во временное возмездное пользо вание другому лицу. Поэтому к отношениям субаренды применяют ся нормы, регулирующие аренду. Специфика субаренды в том, что это Ч вторичная аренда. Арендатор по основному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды.
84 Глава Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с ус ловиями договора аренды или назначением имущества, нарушает ограничения по распоряжению арендными правами, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убыт ков (п. 3 ст. 615 ГК).
В-третьих, арендатор обязан:
а) поддерживать имущество в исправном состоянии, т.е. совер шать действия, которые необходимы для предотвращения ухудше ния состояния арендованного объекта, препятствующего использо ванию его согласно договору (например, в установленные сроки производить замену масла в арендованном автомобиле);
б) нести расходы на содержание имущества, т.е. такие расходы, которые необходимы не для поддержания надлежащего техническо го состояния имущества, а для оплаты работ (услуг и т.д.) третьих лиц, требующихся для его договорного использования (например, арендатор здания обязан оплачивать электроэнергию и иные комму нальные услуги) ;
в) производить за свой счет текущий ремонт арендованного имущества. Текущий ремонт (в отличие от поддержания имущества в исправном состоянии) предполагает устранение недостатков в техническом состоянии объекта аренды. Текущий ремонт, в отличие от капитального, не связан с заменой основных (конструктивных) частей арендованного имущества и обусловлен его повседневным использованием, а не значительным износом;
г) производить капитальный ремонт арендованного имущества, если это предусмотрено нормативными правовыми актами или до говором (п. 1 ст. 616 ГК).
Общее правило о распределении обязанностей по капитальному и текущему ремонту, поддержанию его в исправном состоянии обу словлено правовой природой аренды как договора, направленного на предоставление имущества во временное возмездное пользова ние. Закон учитывает, что обычное содержание имущества и его текущий ремонт обслуживают потребности арендатора, поскольку необходимы для повседневного использования вещи, тогда как ка питальный ремонт является средством восстановления стоимости имущества, сохранения его целостности и, следовательно, служит интересам арендодателя. Поэтому обязанность капитального ремонта Важно учитывать, что обязанность по уплате налога на имущество сохраня ется за арендодателем, поскольку передача имущества в аренду не является основанием для снятия его с бухгалтерского учета основных средств.
Глава 31 по общему правилу возлагается на арендодателя, а текущего ремон та и обеспечения обычного содержания Ч на арендатора.
В то же время норма, предусматривающая обязанности аренда тора по ремонту и содержанию имущества (п. 2 ст. 616 ГК), является диспозитивной. Учитывая специфику отдельных видов аренды, за конодатель может устанавливать иное распределение указанных обязанностей между сторонами. Кроме того, иное распределение данных обязанностей может быть предусмотрено в договоре, если это не противоречит закону.
Обязанность по внесению платы за пользование имуществом (арендной платы). Договор аренды Ч возмездный, и обязанность по своевременному внесению арендной платы является одной из ос новных обязанностей арендатора. Данное правило нельзя понимать в том смысле, что неиспользование арендованного имущества (неза висимо от причин этого) дает арендатору право не вносить аренд ную плату. Пользование арендованным имуществом Ч право арен датора, которым он может распоряжаться по своему усмотрению.
Поэтому если арендатор не пользуется имуществом, это не освобо ждает его от обязанности оплачивать аренду. С другой стороны, невозможность пользования вещью в силу обстоятельств, за которые отвечает арендодатель, дает арендатору право (по общему правилу) не вносить арендную плату.
ГК не относит условие о размере арендной платы к числу суще ственных условий договора. Поэтому если плата сторонами не со гласована, арендатор обязан оплачивать пользование по цене, кото рая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за пользова ние аналогичным имуществом (п. 3 ст. 424). Однако для некоторых видов аренды условие о размере арендной платы является сущест венным. Например, несогласование данного условия в договоре аренды здания (сооружения) влечет признание его незаключенным (ст. 654 ГК).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы также обыч но определяются в договоре аренды. Если же договором они не опре делены, действуют порядок, условия и сроки, обычно применяемые Так, согласно ст. 634 ГК при аренде транспортного средства с экипажем обя занности по поддержанию имущества в исправном состоянии и проведению теку щего ремонта возлагаются на арендодателя.
В частности, досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекра щения в установленном порядке действия договора аренды) не является основа нием прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы.
86 Глава при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельст вах (п. 1 ст. 614 ГК).
ГК предусматривает различные формы оплаты аренды: твердая денежная сумма;
доля продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;
предостав ление арендатором определенных услуг;
передача арендатором арендодателю вещи в собственность или в аренду;
возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендо ванного имущества (п. 2 ст. 614). Этот перечень не является исчер пывающим. Если стороны не оговорили конкретную форму оплаты аренды, то арендная плата должна вноситься в денежной форме.
Арендная плата может быть установлена за все арендное имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Договор, предусматривающий неденежную форму оплаты аренды, по сущест ву, представляет собой смешанный договор, поскольку в нем соеди няются различные обязательства. К такому договору применяются в соответствующих частях правила об обязательствах, элементы кото рых содержатся в смешанном договоре (п. 3 ст. 421 ГК). Например, договор аренды, предусматривающий оплату путем передачи в соб ственность арендодателю определенного недвижимого имущества, является смешанным, соединяющим в себе элементы продажи не движимости и аренды;
следовательно, данный договор в соответст вующих частях регулируется нормами о продаже недвижимости и аренде.
В ГК подробно регламентирован порядок изменения размера арендной платы. Согласно п. 3 ст. 614 ГК, если иное не предусмот рено договором, размер арендной платы может изменяться по со глашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (законом могут быть предусмотрены иные мини мальные сроки пересмотра размера арендной платы).
В вопросе изменения размера арендной платы определяющее значение имеет соглашение сторон. Так, если стороны указали в договоре, что размер арендной платы пересмотру не подлежит, он останется постоянным на протяжении всего срока аренды (это, од нако, не исключает того, что в период аренды стороны достигнут соглашения об изменении арендной платы;
данное соглашение не обходимо рассматривать как изменение первоначального договора).
В договоре могут быть предусмотрены изменения арендной платы в одностороннем порядке. Если условия и порядок изменения арендной Глава 31 платы в договоре не определены, то пересмотр размера арендных платежей возможен только по соглашению сторон.
В некоторых случаях ставки арендной платы устанавливаются уполномоченными на то государственными органами (например, арендная плата за пользование землей ). По смыслу ст. 424 ГК сто роны в этом случае не вправе оговаривать иные цены. При этом независимо от механизма изменения арендной платы, предусмот ренного договором, новый размер арендной платы, определенный государственным органом, применяется с даты вступления в силу нормативного акта. Условие такого договора о том, что изменение арендной платы производится путем заключения дополнительного соглашения (направления в адрес арендатора уведомления), не соот ветствует закону.
Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, ес ли в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользо вания, предусмотренные договором, или состояние имущества су щественно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК). Это правило применяется, если законом не предусмотрено иное. Основания для уменьшения размера арендной платы имеются, если ухудшение условий пользо вания или состояния имущества является существенным, т.е. таким, которое в значительной степени лишает арендатора того, на что он рассчитывал при определении договорной арендной платы. Иными словами, о существенном ухудшении можно говорить, если эконо мическая ценность пользования становится неадекватной размеру арендной платы, установленному в договоре. Уменьшение арендной платы должно быть соразмерным ухудшению условий пользования или состояния имущества.
В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочно го внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (п. 5 ст. 614 ГК). При этом следует руководствоваться п. 2 ст. ГК, согласно которому существенным признается нарушение, кото рое влечет для другой стороны ущерб, в значительной степени ли шающий ее того, на что она рассчитывала при заключении договора.
По общему правилу п. 5 ст. 614 ГК арендодатель вправе потре бовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд. Например, если договором предусмотрены ежемесяч ные платежи, то арендодатель может потребовать досрочной оплаты См. ст. 65 Земельного кодекса, ст. 21 Закона РФ от 11 октября 1991 г.
О плате за землю.
88 Глава только за 2 месяца вперед. Пункт 5 ст. 614 ГК является диспозитив ной нормой, стороны могут предусмотреть в договоре иные правила, в частности о неприменении указанных последствий или об иных основаниях или условиях их применения (возможность требования досрочных платежей при любой просрочке, а не только при сущест венной;
исключить ограничение досрочных платежей двумя срока ми и т.д.). Если арендатор более двух раз подряд по истечении уста новленного срока платежа не вносит арендную плату, арендодатель вправе также потребовать расторжения договора в судебном поряд ке (ст. 619 ГК).
Обязанность возвратить арендованное имущество. Прекраще ние договора аренды влечет обязанность вернуть арендодателю по лученное имущество. Уклонение арендатора от исполнения этой обязанности дает арендодателю право истребовать его в судебном порядке.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо воз вратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесе ния арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК). Однако это не касается случаев, когда просрочка возврата имущества вызвана уклонением арендодателя от его приемки.
Арендатор обязан вносить арендную плату до момента фактиче ского возврата вещи арендодателю, несмотря на истечение срока аренды. Причем речь идет именно об исполнении договорной обя занности по оплате аренды, а не о возмещении внедоговорного не основательного обогащения, полученного арендатором вследствие неоплаты фактического пользования за рамками договора. Квалифи кация оплаты пользования за рамками срока аренды как договорной арендной платы имеет принципиальное значение. Она означает, что пользование имуществом после истечения срока аренды должно оплачиваться по ставкам, установленным договором аренды, а не по рыночным ценам, сложившимся в период такого пользования. Этот подход не ущемляет интересов арендодателя. Если договорная арендная плата ниже средних ставок, сложившихся в период факти ческого пользования за рамками срока аренды, арендодатель вправе взыскать разницу между рыночной и договорной ставками как убытки (ст. 622 ГК). Арендодатель вправе взыскать также иные убытки, причиненные несвоевременным возвратом арендного иму щества.
Стороны могут предусмотреть в договоре неустойку за несвоевре менный возврат арендованного имущества. Такая неустойка подлежит Глава 31 взысканию за весь период просрочки возврата имущества и не огра ничивается сроком действия договора. Важно также учитывать: если договором не предусмотрено иное, убытки, причиненные несвое временным возвратом имущества, могут быть взысканы сверх неус тойки, т.е. данная мера ответственности носит штрафной характер (ст. 622 ГК).
Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том со стоянии, в котором он его получил: в полной сохранности, со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами. При этом учитывается нормальный износ имущества, обусловленный его до говорным использованием. Однако в договоре может быть преду смотрена обязанность арендатора возвратить имущество в ином состоянии, например в отремонтированном виде, с восстановлением износа (ст. 622 ГК). Нарушение арендатором обязанности по возвра ту имущества в надлежащем состоянии не позволяет арендодателю отказаться от приемки имущества, однако дает ему право взыскать убытки.
Если арендатор пользовался арендованным имуществом в соот ветствии с условиями договора, он приобретает право собственно сти на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате такого пользования (ст. 606 ГК). При нарушении порядка пользования пло ды, продукция и доходы должны быть переданы арендодателю.
3. Права и обязанности сторон в связи с улучшением арендо ванного имущества. Под улучшениями арендованного имущества (в отличие от его ремонта) следует понимать такие изменения объ екта аренды, которые повышают эффективность его использова ния. При этом важно иметь в виду, что речь идет лишь о таких изме нениях, вносимых в арендованное имущество, которые имеют ха рактер именно улучшений. Всякое иное изменение объекта аренды (например, переоборудование, перепланировка), не связанное с его улучшением, не подчиняется нормам, регламентирующим последст вия улучшения арендованного имущества, и соответствующие рас ходы не подлежат возмещению.
Последствия улучшения арендованного имущества предопреде ляются, прежде всего, характером улучшений, а именно их отдели мостью без вреда для арендованного имущества. Отделимые улуч шения являются собственностью арендатора и, соответственно, по окончании аренды должны остаться у него, если иное не предусмот рено договором (п. 1 ст. 623 ГК). Улучшения, не отделимые без вреда 90 Глава для арендованного имущества, считаются собственностью арендо дателя.
Возможность возмещения стоимости улучшений предопределя ется тем, произведены ли они с согласия арендодателя. Если улуч шения производились с согласия арендодателя, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение их стоимости, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 623 ГК). Стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодате ля, возмещению не подлежит. Причем данное правило не может быть изменено по соглашению сторон Ч отступление от него воз можно только на основании закона (п. 3 ст. 623 ГК).
Согласие арендодателя на улучшение сданного в аренду имуще ства является условием договора аренды. Оно может быть оговорено при заключении договора или в процессе его исполнения. Не ис ключается также последующее одобрение арендодателем произве денных улучшений после окончания аренды (п. 2 ст. 425 ГК). Если согласие на улучшение не зафиксировано в договоре, последующее согласие должно рассматриваться как его изменение. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, которая установ лена для самого договора (ст. 452 ГК). Последствия несоблюдения формы последующего согласования условия об улучшениях должны определяться по правилам з 1 гл. 9 ГК. Например, если при пись менной форме договора аренды условие об улучшениях письменно не согласовано, стороны не вправе в случае спора ссылаться в под тверждение договоренности об улучшениях на свидетельские пока зания, но они не лишены права приводить письменные и другие доказательства.
Как отделимые, так и неотделимые улучшения, произведенные арендатором за счет арендодателя, являются собственностью арен додателя и возмещению не подлежат. В частности, это касается улучшений, произведенных за счет амортизационных отчислений от арендованного имущества (п. 4 ст. 623 ГК).
4. Права и обязанности сторон в связи с выкупом арендован ного имущества. В законе или договоре аренды может быть преду смотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при усло вии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной Например, согласно ст. 662 ГК арендатор предприятия по общему правилу имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.
Глава 31 цены (п. 1 ст. 624 ГК). Арендное обязательство, предусматривающее право на выкуп, является смешанным договором, соединяющим в себе отношения аренды и купли-продажи. Следовательно, к такому договору в части аренды применяются нормы, регулирующие арен ду, а в части купли-продажи Ч правила о купле-продаже. Возмож ность выкупа может быть сформулирована в договоре как право арендатора или как его обязанность. В первом случае он может вы бирать, приобретать арендованное имущество в собственность или нет. Во втором случае неисполнение обязанности выкупить влечет для арендатора те же последствия, которые установлены для поку пателя, уклоняющегося от исполнения договора купли-продажи.
Право выкупа арендованного имущества может быть предусмот рено законом. Например закон предусматривает право выкупа арен дованных земельных участков в порядке и на условиях, указанных в Земельном кодексе.
Если условие о выкупе не предусмотрено в самом договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК). Законом может быть установлен запрет на выкуп определенных видов арендованно го имущества. Так, ст. 34 Лесного кодекса запрещает выкуп арен дованных лесных участков.
з 4. Прекращение и возобновление договора аренды 1. Общие основания прекращения договора аренды. Договор аренды, как и любой гражданский договор, может быть прекращен по общим основаниям, установленным в гл. 26 ГК для всех обяза тельств. Ими являются надлежащее исполнение, новация, совпаде ние должника и кредитора в одном лице, ликвидация юридического лица и др.
Однако некоторые основания, предусмотренные в гл. 26 ГК, применяются с учетом специальных правил, содержащихся в нормах об аренде. Так, согласно ст. 418 ГК обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом нераз рывно связано с личностью должника. Это положение уточняется Например, для договора продажи недвижимости условие о цене является существенным. Поэтому если в договоре аренды здания с условием его выкупа выкупная цена не предусмотрена, договор купли-продажи считается незаключен ным, и стороны будут связаны только арендными правоотношениями.
92 Глава в п. 2 ст. 617 ГК: в случае смерти гражданина, арендующего недви жимое имущество, его права и обязанности переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное;
арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случая, когда заключение до говора было обусловлено личными качествами арендатора.
Переход права собственности и иных вещных прав (хозяйственно го ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст.
617 ГК). В этом случае замена арендодателя в обязательстве происхо дит на основании закона, поэтому соглашения сторон не требуется.
2. Расторжение договора аренды. На арендные отношения рас пространяется общее правило о допустимости расторжения договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК). Однако на практике требова ние о расторжении договора обычно заявляется одним из контрагентов.
В ст. 619 и 620 ГК регламентируется досрочное расторжение до говора аренды по инициативе одной из сторон, конкретизировано понятие существенного нарушения договора применительно к арен де и уточнен порядок его расторжения. Перечень существенных нарушений, содержащийся в ст. 619 и 620 ГК, не является исчерпы вающим. Стороны могут указать в договоре и иные нарушения, яв ляющиеся, по их мнению, основанием для досрочного расторжения договора, а также обстоятельства, не связанные с нарушением обя зательства. Например, стороны вправе предусмотреть, что заклю ченный ими договор аренды здания может быть расторгнут аренда тором в одностороннем порядке, если арендатор в период аренды приобретет в собственность аналогичное здание.
Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.
По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторг нут судом (ст. 619 ГК) в случаях, когда арендатор: а) пользуется иму ществом с существенным нарушением условий договора или назначе ния имущества либо с неоднократными нарушениями;
б) существенно ухудшает имущество;
в) более 2 раз подряд по истечении установлен ного договором срока платежа не вносит арендную плату. Кроме того, расторжение договора возможно, если арендатор не производит капи тального ремонта имущества, когда это является его обязанностью.
Например, возможно досрочное расторжение договора по требованию арен додателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный срок, если такое основание предусмотрено договором.
Глава 31 Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения дого вора только после направления арендатору письменного предупре ждения о необходимости исполнить обязательство в разумный срок (ст. 619 ГК). Если требование арендодателя будет исполнено арен датором в разумный срок, договор не может быть досрочно расторг нут. Если указанная досудебная процедура не соблюдена, суд остав ляет исковое заявление без рассмотрения (если иск подан в арбит ражный суд Ч ст. 148 АПК) или возвращает его (если иск подан в суд общей юрисдикции Ч ст. 135 ГПК).
Досрочное расторжение договора по требованию арендатора.
По требованию арендатора договор может быть досрочно расторг нут судом (ст. 620 ГК) в случаях, когда:
а) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
б) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодате лем при заключении договора, не были заранее известны аренда тору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
в) арендодатель не производит капитального ремонта имущества (если это является обязанностью арендодателя);
г) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не от вечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
В отличие от арендодателя арендатор до предъявления иска о расторжении договора не обязан обращаться к арендодателю с тре бованием об исполнении обязательства. Однако он должен напра вить арендодателю предложение о расторжении договора во внесу дебном порядке. Предъявление иска допускается только после отка за арендодателя расторгнуть договор либо неполучения арендатором ответа в установленный срок (п. 2 ст. 452 ГК). Иск, предъявленный с нарушением указанной досудебной процедуры, должен быть остав лен без рассмотрения (ст. 148 АПК) или возвращен (ст. 135 ГПК).
В то же время если исковое заявление принято судом к производству не смотря на нарушение процедуры досудебного урегулирования и в процессе рас смотрения спора выяснилось, что арендодатель возражает против расторжения договора, дело должно быть рассмотрено по существу. Это объясняется тем, что обязательность досудебного урегулирования направлена на исключение передачи в суд бесспорных дел.
94 Глава 3. Право арендатора на возобновление договора. Законодатель предоставляет арендатору по истечении срока договора преимуще ственное право на заключение договора аренды на новый срок (п. ст. 621 ГК). Речь идет не о праве арендатора требовать заключения с ним нового договора аренды, а лишь о преимущественном перед другими потенциальными арендаторами праве на аренду. Поэтому если арендодатель по окончании первоначального договора аренды не собирается передавать имущество кому-либо в аренду на новый срок, арендатор не может претендовать на заключение нового дого вора. Преимущественное право имеется только перед потенциаль ными арендаторами. Следовательно, если собственник имущества по окончании аренды передает его в пользование другому лицу не на основании договора аренды, а по иному договору (например, по договору ссуды или простого товарищества), преимущественное право арендатора не может быть реализовано.
Преимущественное право реализуется при наличии следующих условий. Во-первых, если возможность его использования не исклю чена законом или первоначальным договором аренды. Во-вторых, если арендатор надлежаще исполнял свои договорные обязанности.
В-третьих, если он согласен с условиями, предложенными арендода телем другим потенциальным арендаторам. Причем эти условия могут быть более обременительными, чем те, которые были предусмотрены первоначальным договором. Главное, чтобы эти условия были равными для всех потенциальных арендаторов. В-четвертых, для реализации преимущественного права арендатор обязан письмен но уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок не указан Ч в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в пределах года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по сво ему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных Иногда недобросовестные арендодатели, для того чтобы обойти преимуще ственное право прежнего арендатора, заключают с ним иной договор (например, простого товарищества) по существу передавая имущество в аренду третьему лицу. В этом случае имеет место заключение притворной сделки (п. 2 ст. 170 ГК).
Такая сделка ничтожна. Стороны притворной сделки считаются связанными дого вором аренды, который они действительно имели в виду. Соответственно, преж ний арендатор имеет возможность реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Глава 31 отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмеще ния убытков. Указанные способы защиты могут быть использованы арендатором в том случае, если он не отказывался возобновить аренду на условиях, с которыми согласился новый арендатор.
В законе также регламентировано автоматическое возобновле ние договора при определенных условиях. Так, если арендатор про должает пользоваться имуществом после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор счи тается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК).
4. Прекращение договора субаренды при досрочном прекра щении договора аренды. Напомним, что субаренда является вто ричным обязательством, поэтому ее юридическая судьба зависит от аренды. В частности, ничтожность договора аренды влечет ничтож ность заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. ст. 618 ГК), а досрочное прекращение договора аренды прекращает договор субаренды (п. 1 ст. 618 ГК).
Однако обеспечение баланса имущественных интересов арендо дателя, арендатора и субарендатора требует определенного отступ ления от этого жесткого правила. С одной стороны, досрочное пре кращение договора аренды и, как следствие, договора субаренды может существенно нарушить интересы добросовестного субарен датора. С другой стороны, поскольку договор субаренды может заключаться лишь с согласия арендодателя, на него могут быть возложены определенные обременения, связанные с необходимо стью нивелировать указанные отрицательные последствия. Поэто му в законе предусмотрено право субарендатора заключить с арендодателем самостоятельный договор аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором суб аренды. В связи с тем, что обременение арендодателя не должно выходить за рамки существовавшего арендного обязательства и не должно предоставлять субарендатору прав, не обусловленных дого вором субаренды, субарендатор вправе требовать заключения само стоятельного договора аренды лишь в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенно го договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК). Субарендатор не вправе требо вать заключения договора аренды на условиях договора субаренды, поскольку эти условия с арендодателем не согласовываются.
96 Глава з 5. Отдельные виды договора аренды Арендные отношения разнообразны. Так, нормы з 2 гл. 34 ГК посвящены регулированию договора проката. В з 3 гл. 34 ГК со держатся нормы, отражающие специфику аренды транспортных средств. Неразрывная связь зданий (сооружений) с землей и особая ценность объектов недвижимости породили необходимость спе цифического правового регулирования аренды зданий и сооруже ний (з 4 гл. 34 ГК). Нормы з 5 гл. 34 ГК отражают особенности предприятия как предмета аренды.
Напомним, что общие положения гл. 34 ГК применяются к от дельным видам аренды, если иное не установлено специальными правилами об этих договорах (ст. 625 ГК).
1. Договор проката. По договору проката арендодатель, осуще ствляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной пред принимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК). Главным признаком, потребовавшим формирования специальной правовой базы для регулирования проката, является участие на стороне арендодателя лица, осуществляющего сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Кроме того, отношения проката возникают чаще всего с участием гражданина на стороне арендатора, что также влияет на правовое регулирование.
Участие в обязательстве лица, профессионально специализи рующегося на определенном виде деятельности (в данном случае на сдаче имущества в аренду), вносит в отношения сторон элемент фактического неравенства, поскольку профессионал, безусловно, экономически сильнее непрофессионала. Между тем стороны в гра жданском правоотношении должны выступать как равноправные субъекты, их неравенство необходимо нивелировать возложением на экономически более сильного субъекта дополнительных право вых обязанностей. Нормы института проката отражают указанные субъектные особенности независимо от того, кто выступает на сто роне арендатора (потребитель или предприниматель, физическое или юридическое лицо). Если на стороне арендатора выступает по требитель-гражданин, к таким отношениям должны субсидиарно применяться нормы Закона о защите прав потребителей.
Участие в договоре арендодателя-профессионала требует также установления особых правил, облегчающих его профессиональную Глава 31 деятельность. Этим обусловлены нормы, не допускающие применения к прокату правил о возобновлении договора аренды на неопределен ный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (ст. 627 ГК), особых правил, касающихся формы и порядка уплаты арендных платежей (ст. 630 ГК), а также запрета на сдачу договорного имущества в субаренду, передачу арендатором своих прав и обязанностей другим лицам, предоставления арендо ванного имущества в безвозмездное пользование (п. 2 ст. 631 ГК).
Pages: | 1 | 2 | 3 | 4 | ... | 11 | Книги, научные публикации