Задача по разрешению споров об арендной плате

Между ЗАО «Кедр» и ООО «Луч» был заключен договор аренды складского помещения. ООО «Луч» три месяца не вносило арендную плату за пользование помещением. ЗАО «Кедр» воспользовалось своим правом на удержание товаров, хранящихся в арендуемом помещении. Когда задолженность по арендной плате не была погашена в течение последующих шести месяцев, арендодатель решил продать товары, чтобы возместить из вырученной суммы арендные платежи.

Увидев рекламное объявление о продаже товаров, к ЗАО «Кедр» и ООО «Луч» обратилась организация-поставщик данных товаров и потребовала возвратить товар ей, так как последний не был оплачен ООО «Луч» в установленный договором срок.

  1. Подлежит ли удовлетворению требование поставщика?

ГК предусматривает несколько правовых механизмов, защищающих продавца, не получившего цену товара. Во-первых, п. 2 ст. 328 ГК управомочивает продавца помимо прочих средств гражданско-правовой защиты удерживать вещь, пока последняя находится во владении продавца, до того момента, пока покупатель не уплатит цену товара. Во-вторых, хотя в соответствии с п. 1 ст. 224 ГК вещь считается переданной покупателю в момент сдачи вещи перевозчику для отправки покупателю, тем не менее продавец вправе переадресовать поставку в ходе перевозки. Продавец вправе переадресовать груз, несмотря на то что покупатель уже стал собственником товара в момент, когда груз поступил перевозчику (п. 1 ст. 223, п. 1 ст. 224 ГК). В-третьих, продавец имеет право залога на товар, поставленный покупателю по договору купли-продажи в кредит (п. 5 ст. 488 ГК). В-четвертых, согласно ст. 491 ГК продавец вправе сохранить за собой право собственности. Наконец, если покупатель не оплачивает товар, продавец вправе расторгнуть договор (во внесудебном порядке) и потребовать возмещения убытков (ст. 15 ГК).

Таким образом, организация-поставщик данных товаров может сохранить за собой право собственности и потребовать возврата товаров.

  1. Какие требования могут быть предъявлены поставщиком к покупателю ?

То обстоятельство, что к договору купли-продажи не применяются ст. ст. 359 и 360 ГК, а применяется только п. 2 ст. 328 ГК, ведет к двум последствиям. Во-первых, товары, которые остаются у продавца в соответствии с п. 2 ст. 328 ГК, не приравниваются к вещам, находящимся в залоге. Следовательно, продавец не обязан продавать вещь на публичных торгах. Если покупатель не уплатил цену, продавец вправе отказаться от исполнения договора (п. 4 ст. 486 ГК) и сохранить вещь у себя. Представляется, что в этом случае, если право собственности перешло к покупателю до уплаты цены, продавец опять становится собственником в силу закона. Во-вторых, как уже было отмечено выше, продавец вправе воспользоваться правом по п. 2 ст. 328 ГК лишь при неуплате цены, но не других платежей, подлежащих уплате покупателем, поскольку только уплата цены представляет собой встречное исполнение (по отношению к поставке товара).

Различие между возражением о неисполненном договоре, когда оно фактически приводит к оставлению вещи у продавца, и удержанием вещи по ст. 359 ГК связано с тем, что право удержания, предусмотренное ст. 359 ГК, не является институтом обязательственного права, будучи вместо этого вещным обременением. Кредитор в обеспечение обязательств должника не может налагать обременение на свое собственное имущество, отсюда следует, что ст. 359 ГК применяется к случаю, когда кредитор удерживает не свое собственное, а чужое имущество. В том случае, если право собственности принадлежит продавцу, мы будем иметь дело с удержанием «своей» вещи и, соответственно, реализацией собственной вещи с публичных торгов.

С этой точки зрения право на возврат товара по п. 3 ст. 488 ГК является более удобным для продавца, чем право залога согласно п. 5 той же статьи. Поэтому, несмотря на имеющееся у продавца право залога, продавец скорее предпочтет потребовать возврата неоплаченного товара, чем соблюдать процедуру реализации заложенного имущества. Можно сказать, что возврат товара заменяет собой реализацию заложенного имущества.

Поэтому организация может предъявить требование о возврате товара.

  1. Имело ли право ЗАО «Кедр» на удержание и продажу товаров?

Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

Необходимо отметить, что основания и условия применения права удержания являются диспозитивными. Как следует из п. 3 ст. 359 ГК РФ, стороны могут установить в договоре иные правила, чем предусмотренные в ст. 359 ГК РФ. Должник и кредитор могут расширить или сузить круг оснований для применения права удержания, в том числе исключить возможность его применения, а также четко определить, какое имущество может быть предметом удержания. Стороны также вправе ограничить виды требований, которые могут обеспечиваться удержанием, например оговорить, что удержание применимо только к требованиям об уплате арендной платы, но не к требованиям о возмещении убытков.

Заслуживает внимания тот факт, что право удержания сохраняется при переходе права на удерживаемую вещь к третьим лицам, например в результате ее продажи. Но данная норма применима только к тем случаям, когда вещь поступила к кредитору до того, как право на нее было приобретено третьим лицом. Это означает, что если договор купли-продажи был заключен должником и третьим лицом и право собственности на имущество перешло к третьему лицу до того, как кредитор получил вещь во владение (т.е. до возникновения у кредитора права на удержание), то кредитор не вправе ее удерживать, даже если третье лицо заявило о своих правах уже после применения кредитором удержания в отношении соответствующего имущества.

Анализ арбитражной практики применения удержания как способа обеспечения исполнения обязательств позволяет сделать определенные выводы. При нынешнем законодательном закреплении общих правил об удержании (ст. ст. 359, 360 ГК РФ) невозможно его применение в отношении имущества, которое принадлежит должнику не на праве собственности, а находится у него в ином законном владении. В частности, арендатор не может удержать товар, который находился у должника-комиссионера по договору комиссии. В данном случае нельзя удерживать товар, который не оплачен и, следовательно, организация продавец может восстановить права собственности на него.

Важным для решения этого вопроса является положение ст. 359 ГК РФ, где сказано, что кредитор может удерживать вещь, принадлежащую ему на законном основании. Также в п. 14 Информационного письма N 66 указано, что право на удержание вещи может возникнуть у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием ее захвата помимо воли собственника. Законным случаем удержания может считаться оставление имущества арендодателю после истечения срока аренды. Следовательно, если в договоре аренды арендодатель закрепляет за собой право удерживать имущество арендатора во время действия договора аренды, такой пункт договора является недействительным.

Удержание имущества при расторжении договора будет являться законным, если арендатор, заведомо зная о расторжении договора (например, в силу истечения срока аренды), не предпринял разумных действий по исполнению своих обязательств по договору аренды.

Из содержания п. п. 1, 2 и 3 ст. 359 ГК РФ следует, что удержание как способ обеспечения исполнения обязательства может применяться кредитором, если он состоит с должником в договорных отношениях по поводу предмета удержания. Таким образом, применение удержания к имуществу арендатора, находящемуся в арендуемом помещении, вообще невозможно, поскольку арендатор и арендодатель не находятся в каких-либо договорных отношениях по поводу этого имущества. Конечно, данная точка зрения является спорной, однако выгодной для арендатора, поскольку пресекает злоупотребление правом удержания имущества со стороны арендодателя. А арендодателям можно посоветовать включить в договор аренды положение о том, что в случае оставления арендатором имущества в помещении после прекращения данного договора арендодатель осуществляет хранение этого имущества за счет арендатора. В результате арендодатель обязан обеспечивать сохранность имущества арендатора за счет арендатора, следовательно, имеет право требовать компенсацию расходов на хранение. Это обязательство уже может обеспечиваться удержанием соответствующего имущества.

Поэтому ЗАО «Кедр» не имеет права на удержание а тем более продажу товара, так как нет данных о включении положения о том, что в случае оставления арендатором имущества в помещении после прекращения данного договора арендодатель осуществляет хранение этого имущества за счет арендатора.

  1. Какими способами ЗАО «Кедр» может защитить свои интересы в данной ситуации?

Как было выше показано, арендодателю необходимо учитывать, что, если договором установлена арендная плата в форме передачи имущества в собственность, он не вправе требовать от арендатора внесения платы в иной форме. Данное правило применимо даже в случае просрочки внесения арендной платы.

Обязательство арендатора по передаче вещи в собственность в качестве арендной платы не является денежным (ст. ст. 307, 317 ГК РФ). В случае просрочки его исполнения с арендатора не могут быть взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Поэтому для защиты своих интересов арендодателю рекомендуется согласовать в договоре иные меры ответственности арендатора за просрочку исполнения обязательств по договору, например неустойку в форме штрафа или пени.

Если условие о форме арендной платы в виде передачи вещи в собственность арендодателю не согласовано, то в этом случае считается установленной форма арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом риски несут обе стороны. Арендатор обязан будет уплатить, а арендодатель получить плату не в той форме, на которую они рассчитывали при заключении договора.