Содержание введение
| Вид материала | Реферат |
- Заключительный отчет июль 2010 содержание содержание 1 список аббревиатур 3 введение, 6029.85kb.
- Содержание введение, 1420.36kb.
- Содержание Содержание 1 Введение, 82.41kb.
- Содержание разделов дисциплины, объем в лекционных часах-60 часов, 48.53kb.
- Содержание учебной дисциплины. Введение. Раздел, 159.08kb.
- Краткое содержание информационного сайта муниципального образования, 693.73kb.
- Черноиванова Наталья Николаевна г. Волгоград. 2010 г. Содержание введение 2 стр пояснительная, 184.65kb.
- Содержание Аннотация, 625.36kb.
- Содержание: стр, 753.82kb.
- Содержание введение, 283.8kb.
ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ В СОБСТВЕННОСТЬ, АРЕНДУ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ НА ТЕРРИТОРИИ ГОРОДСКИХ, СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ, ДЛЯ ЦЕЛЕЙ РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТОВ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Для размещения объектов предпринимательской деятельности (офисов, магазинов, кафе и т.п.) требуется земельный участок (далее - ЗУ). Размещение подобных объектов возможно только на таких земельных участках, которые принадлежат собственнику на каком-либо праве (например, собственности, аренды, постоянного бессрочного пользования, безвозмездного пользования).
В данной главе будет рассмотрено два варианта приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности:
приобретение ЗУ в собственность (заключение договора купли-продажи ЗУ);
- приобретение ЗУ в аренду (заключение договора аренды ЗУ).
Предоставление земельных участков для размещения каких-либо объектов предпринимательской деятельности (объектов) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по формированию ЗУ:
1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Также в главе будут раскрыты особенности отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
^ 6.1. Предоставление земельных участков в собственность.
Приобрести права собственности на земельный участок означает получить возможность владения, пользования и распоряжения земельным участком.
Владение земельным участком представляет собой обладание им как своим, например, для юридического лица - возможность числить его на своем балансе.
Пользование землей - это возможность извлекать ее полезные свойства; можно, например, использовать землю для размещения различных построек или использовать ее для выращивания злаковых культур.
Распоряжение землей – это возможность отчуждать земельный участок другим лицам (дарить, продавать, обменивать, завещать и т.д.)
Земля в России может находиться в государственной собственности (собственность РФ или субъекта РФ, например, Ростовской области), муниципальной (например, собственность г. Ростова-на-Дону) и частной собственности. Частной собственностью называется собственность граждан и юридических лиц.
Приобретение в частную собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, называется приватизацией.
Не допускается отказ в предоставлении в частную собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев:
- изъятия земельных участков из оборота, когда законом специально оговорен запрет на продажу. аренду и др. сделки в отношении данного ЗУ;
- установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;
- резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Предоставление в частную собственность земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом распоряжения соответствующих земельных участков.
^ Предоставление земельных участков без предварительного согласования мест размещения объектов.
Предоставление земельных участков в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).
Предоставление земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1) проведение работ по формированию земельного участка:
- подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;
- определение разрешенного использования земельного участка;
- определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно - технического обеспечения;
- принятие решения о проведении торгов* (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
* Торги – это способ продажи имущества, на один предмет претендует более двух возможных покупателей. Организатор торгов берет на себя обязанность провести торги и заключить договор купли - продажи ЗУ с тем лицом, которое окажется победителем торгов.
Торги могут проводиться в форме конкурса или аукциона. Если собственник имущества желает просто продать вещь, на торгах будет выявлено лицо, которое предложит за эту вещь наибольшую цену, т.е. будет проведен аукцион. Если же продавец преследует цель извлечь дополнительную выгоду, что может быть связано, например, с выполнением социально значимых программ, то такие торги проводятся в форме конкурса, где будут выявлены покупатели, предложившие лучшие условия.
- публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов);
2) государственный кадастровый учет* земельного участка;
*кадастровый учет - действия, направленные на получение и закрепление информации о ЗУ: о правовом режиме, о кадастровой стоимости, местоположении, размере ЗУ и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества (например, зданиях, расположенных на ЗУ).
- проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка;
4) подведение результатов торгов (конкурсов, аукционов).
^ Особенности заключения договора купли-продажи земельного участка.
По договору купли - продажи продавец ЗУ обязуется предоставить ЗУ в собственность покупателю, а последний обязуется произвести за него определенную плату.
Договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные, позволяющие определенно установить участок, подлежащий передаче покупателю по договору. Такая информация отражена в кадастровом плане земельного участка, где указаны его границы, номер участка, его месторасположение.
В договоре купли - продажи земельного участка должна быть четко оговорена цена ЗУ.
Право собственности на земельный участок возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в ФРС РФ (Министерство юстиции РФ).
Покупатель в случае предоставления ему продавцом ложной информации о ЗУ, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного ЗУ, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли – продажи ЗУ.
Нельзя включать в договор купли-продажи ЗУ следующие условия:
- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком;
- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
^ 6.2. Предоставление земельных участков в аренду.
Право аренды земельного участка дает правообладателю (арендатору) возможность временного пользования или временного владения и пользования ЗУ.
Таким образом, приобретение права аренды на земельный участок означает получение возможности владения, пользования, но не распоряжения земельным участком.
В договоре аренды земельного участка должна быть четко оговорена цена договора - арендная плата.
Договор аренды ЗУ подлежит государственной регистрации независимо от срока действия договора.
^ Предоставление земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Предоставление земельных участков в аренду осуществляется с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Предоставление земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1) выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта:
- Подача заинтересованным лицом заявления о выборе ЗУ и предварительном согласовании места размещения объекта в орган государственной власти или орган местного самоуправления *.
*В заявлении необходимо указать назначение объекта, предполагаемое место размещения объекта, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. Помимо этого к нему может прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства либо необходимые расчеты.
- Обеспечение выбора земельного участка органами местного самоуправления.
- Информирование органами местного самоуправления населения о возможном предоставлении ЗУ.
- Оформление результатов выбора ЗУ актом для непосредственного размещения объекта.
- Подача заинтересованным лицом заявления о предоставлении ЗУ.
- Принятие органом государственной власти или органом местного самоуправления решения* о предварительном согласовании места размещения объекта.
*Решение должно быть принято в двухнедельный срок со дня поступления заявления о предоставлении ЗУ.
! Внимание. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта, являющееся основанием принятия решения о предоставлении земельного участка для размещения объекта, действует в течение трех лет.
2) проведение работ по формированию земельного участка;
3) государственный кадастровый учет земельного участка;
- принятие решения о предоставлении земельного участка.
Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении ЗУ (см. п.4 раздела 6.1) или протокол о результатах торгов (см. п. 4 раздела 6.2) является основанием:
- заключения договора купли - продажи ЗУ при предоставлении земельного участка в собственность;
- заключения договора аренды ЗУ при передаче земельного участка в аренду.
^ 6.3. Приобретение прав на земельные участки, на которых расположены здания, сооружения и иные объекты, прочно связанные с землей (далее – объекты недвижимости).
Собственники объектов недвижимости, находящихся на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести в собственность данные земельные участки.
Собственники объектов недвижимости имеют исключительное (преимущественное) право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков.
По желанию собственника объекта недвижимости земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более 49 лет. При этом договор аренды земельного участка не служит препятствием для его выкупа.
Отказ в выкупе земельного участка либо в предоставлении его в аренду не допускается.
^ 6.4. Судьба земельного участка при переходе права собственности на объекты недвижимости.
При переходе права собственности на объект недвижимости, находящийся на чужом земельном участке, к другому лицу, это другое лицо приобретает право на использование той части земельного участка, которая занята объектом недвижимости и необходима для его использования.
Пример: гр. А – собственник дома; гр. В- собственник земельного участка, на котором расположен дом; гр. А продал дом гражданину С. В данной ситуации гр. С получит право пользования той частью ЗУ, которая занята домом. Между гр. С и гр. В возникнут арендные правоотношения (между гр. С и гр. В заключается договор аренды земельного участка).
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Пример: гр. А – собственник дома и собственник земельного участка, на котором расположен дом; гр. В купил у гр. А дом. В результате гр. В получает право собственности на дом и право собственности на ЗУ, на котором находится дом.
6.5. Порядок предоставления земельного участка на примере г. Ростова-на-Дону для целей размещения объектов предпринимательской деятельности.
1. Подача гражданином или юридическим лицом заявления* о предоставлении или выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.
*Заявление подается на имя главного архитектора города и в нем должны быть указаны:
- назначение объекта, размещаемого на ЗУ,
- предполагаемое место размещения или конкретный земельный участок,
- обоснование примерного размера земельного участка,
- испрашиваемое право на земельный участок,
- наименование заявителя (Ф.И.О.),
- юридический адрес заявителя (адрес регистрации по месту жительства),
- регистрационный номер (паспортные данные) заявителя - юридического лица или предпринимателя (гражданина).
*К заявлению должны быть приложены:
- топографический план (М 1:500), срок действия которого не может превышать 1 года со дня выдачи,
- копия Устава юридического лица, копии свидетельств о регистрации и постановке на налоговый учет юридического лица или предпринимателя,
- копия свидетельства о присвоении ОГРН (основной государственный регистрационный номер),
- копия паспорта физического лица.
*Днем подачи и регистрации заявления считается день, в который предоставлены все необходимые документы.
2. Принятие в 5-дневный срок Комитетом по архитектуре и градостроительству (КаиГ) заявления и прилагаемых к нему документов к своему производству.
3. Принятие в 7-дневный срок КаиГ решения* о предоставлении или выборе земельного участка на основании принятого заявления.
*Основаниями для отказа в предоставлении земельного участка могут являться:
- невозможность осуществления строительства на испрашиваемом земельном участке вследствие ограничений в его использовании, несоответствия предполагаемого использования участка его разрешенному использованию и документам о зонировании территорий, обязательным нормам и правилам (СНиП, СанПиН и т.п.);
- резервирование участка для государственных или муниципальных нужд;
- наличие решения о предоставлении земельного участка или предварительном согласовании места размещения объекта на испрашиваемом земельном участке другому лицу;
- иные основания в соответствии с действующим законодательством РФ.
*Отказ должен быть мотивированным.
6.6. Особенности отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
^ Субъектам малого и среднего предпринимательства (СМСП) в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 159-ФЗ от 22.07.2008 года предоставлены определенные преференции и гарантии при отчуждении государственного или муниципального недвижимого имущества, в том числе, в части участия в приватизации арендованного имущества.
- Решение о включении арендуемого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного и муниципального имущества может быть принято не ранее чем через 30 дней после направления уведомления соответствующим координационным или совещательным органам в области развития малого и среднего предпринимательства.
- СМСП при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (до 05.08.2008г.) в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
5) СМСП не относится к категории СМСП:
- являющихся кредитными организациями, страховыми организациями (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами;
- являющихся участниками соглашений о разделе продукции;
- осуществляющих предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса;
- являющихся в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о валютном регулировании и валютном контроле, нерезидентами Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных международными договорами Российской Федерации;
- осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).
! Внимание Указанное преимущественное право можно реализовать до 01.07.2010 года.
- Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого СМСП при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты устанавливается законами субъектов Российской Федерации. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку), а также срока рассрочки в установленных пределах принадлежит СМСП при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.
- Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
- Сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, изложенный выше, ничтожны.
- В случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение СМСП в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.
^ Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества
1. Закрепление соответствующим уполномоченным органом в решении об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественного права арендаторов, являющихся СМСП соответствующими установленным требованиям, на приобретение арендуемого имущества.
2. Направление арендаторам уполномоченным органом копии указанного решения, предложения о заключении договора купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение), а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге - в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
! Внимание В случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, обязательным является заключение договора о залоге указанного имущества до его полной оплаты. Договор о залоге арендуемого имущества заключается одновременно с договором купли-продажи указанного имущества. Расходы на государственную регистрацию договора о залоге арендуемого имущества возлагаются на арендатора.
3. Заключение договора купли-продажи арендуемого имущества (в случае согласия СМСП на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) при наличии заявления СМСП о соответствии его условиям отнесения к соответствующим категориям СМСП - в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге.
! Внимание В любой день до истечения срока, установленного 30-дневного срока СМСП вправе подать в письменной форме заявление об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
! Внимание Уступка субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается.
! Внимание СМСП по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения его к соответствующей категории СМСП, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества - в двухмесячный срок с даты получения заявления, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества - в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге - в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
! Внимание СМСП утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:
1) с момента отказа СМСП от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества и (или) договора о залоге имущества, приобретаемого в рассрочку;
2) по истечении тридцати дней со дня получения СМСП предложения и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в случае, если эти договоры не подписаны со стороны СМСП в указанный срок;
3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий со стороны СМСП.
^ Специальные обозначения.
Сокращения:
ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации
ТК РФ – Трудовой кодекс Российской Федерации
НК РФ – Налоговый кодекс Российской Федерации
КоАП РФ – Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
ФНС – Федеральная налоговая служба Российской Федерации
ФРС – Федеральная регистрационная служба Российской Федерации
ТУ Роспотребнадзора – территориальное управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека
Ростехрегулирование – Федеральное агентство по техническому регулированию и метрологии
МРОТ – минимальный размер оплаты труда, установленный федеральным законом
ККТ – контрольно-кассовая техника
ИП – индивидуальный предприниматель
Символы:
! – обратите особое внимание
* - сноска (см. ниже)