Организационный справочник
| Вид материала | Справочник |
- В. В. Красник справочник москва энергосервис 2002 Автор: Доктор технических наук, профессор, 3548.17kb.
- Справочник состоит из следующих разделов, 2077.26kb.
- Д. Б. Кабалевский нотографический и библиографический справочник, 2044.39kb.
- Афанасьев Павел Александрович Разработка электронного справочник, 545.37kb.
- Телефонный справочник составлен и подготовлен, 1866.24kb.
- Справочник школьника Справочник «Математика. 5-11 классы», 26.04kb.
- Словарь-справочник, 262.79kb.
- Справочник «вентиляция. Проектирование, монтаж, эксплуатация» Справочник «Вентиляция., 2285.69kb.
- Справочник для электротехника. Пер с чешек. М,, «Энергия», 2143.28kb.
- И. Г. Малкина-Пых психосоматика справочник, 16870.93kb.
10. ОФОРМЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ВЕДЕНИЯ БИЗНЕСА
Право собственности на земельный участок, наряду с финансами, является важным стратегическим ресурсом для ведения предпринимательской деятельности.
Для размещения объектов предпринимательской деятельности (офисов, магазинов, кафе и т.п.) требуется земельный участок (далее - ЗУ).
Земельный участок - это объект земельных отношений, часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ).
Владелец земельного участка - физическое или юридическое лицо, обладающее одним из видов прав на земельный участок:
- правом собственности,
- правом аренды,
- правом бессрочного, безвозмездного пользования,
- правом пожизненного наследуемого владения.
То есть размещение коммерческих объектов возможно только на таких земельных участках, которые принадлежат собственнику на каком-либо праве.
Вот лишь некоторые ситуации, при которых предприниматели оформляют земельные участки:
1. Предприниматель имеет в собственности или аренде землю и хочет возвести на ней объект;
2. Предприниматель владеет на праве собственности объектами недвижимости находящимися на земельном участке, который принадлежит ему на праве аренды, и имеет намерения по его приватизации (выкуп в собственность), либо расширения границы земельного участка. При этом земельный участок предоставлен владельцу на каком либо праве. Срок аренды истекает и требуется продление договора.
Земельное законодательство на сегодняшний день является одним из самых динамично развивающихся и сложных. Земельные отношения регулируются как Правительством РФ, так и субъектом РФ и муниципальной властью. Вообще, процесс оформления прав на землю можно подразделить на несколько шагов: в зависимости от начального этапа и заканчивая конечным результатом того, чего нужно достичь.
Шаг 1. Формирование решения о том, какое право на землю целесообразнее для предпринимателя
Есть два варианта приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности:
- приобретение ЗУ в собственность (заключение договора купли-продажи ЗУ);
- приобретение ЗУ в аренду (заключение договора аренды ЗУ).
Предоставление земельных участков для размещения каких-либо объектов предпринимательской деятельности (объектов) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с обязательным проведением работ по формированию ЗУ:
- без предварительного согласования мест размещения объектов;
- с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Приобрести права собственности на земельный участок означает получить возможность владения, пользования и распоряжения земельным участком.
Владение земельным участком представляет собой обладание им как своим, например, для юридического лица — возможность учитывать его на своем балансе.
Пользование землей — это возможность извлекать её полезные свойства; можно, например, использовать землю для размещения различных построек или использовать её для выращивания злаковых культур.
Распоряжение землей - это возможность отчуждать земельный участок другим лицам (дарить, продавать, обменивать, завещать и т.д.).
Земельные участки в России могут находиться в государственной собственности (собственность РФ или субъекта РФ), муниципальной и частной собственности.
Частной собственностью называется собственность граждан и юридических лиц.
Приватизация - это приобретение в частную собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, называется.
Не допускается отказ в предоставлении в частную собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев:
- изъятия земельных участков из оборота, когда законом специально оговорен запрет на продажу, аренду и др. сделки в отношении данного ЗУ;
- установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;
- резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Предоставление в частную собственность земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом распоряжения соответствующими земельными участками.
Предоставление земельных участков в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).
Порядок предоставления земельных участков в аренду
Предоставление земельных участков в аренду осуществляется с условием предварительного согласования места размещения объекта.
Выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта:
- подача заинтересованным лицом заявления о выборе ЗУ и предварительном согласовании места размещения объекта в орган государственной власти или орган местного самоуправления;
- в заявлении необходимо указать назначение объекта, предполагаемое место размещения объекта, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. Помимо этого, к нему может прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства, либо необходимые расчеты;
- обеспечение выбора земельного участка органами местного самоуправления;
- информирование органами местного самоуправления населения о возможном предоставлении ЗУ;
- оформление результатов выбора ЗУ актом для непосредственного размещения объекта.
- подача заинтересованным лицом заявления о предоставлении ЗУ;
- принятие органом государственной власти или органом местного самоуправления решения о предварительном согласовании места размещения объекта.
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта, являющееся основанием принятия решения о предоставлении земельного участка для размещения объекта, действует в течение трех лет.
Шаг 2. Проведение работ по формированию земельного участка:
- подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;
- определение разрешенного использования земельного участка;
- определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;
- принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов). В соответствии с требованиями, установленными ссылка скрыта, формирование земельного участка предполагает подготовку документов, содержащих необходимые сведения о таком земельном участке, и осуществление государственного кадастрового учета ЗУ.
Только учтенный в государственном кадастре недвижимости земельный участок может быть предоставлен заявителю на определенном праве - аренды, собственности, постоянного (бессрочного) пользования т.д.
Шаг 3. Государственный кадастровый учет земельного участка
Кадастровый учет - действия, направленные на получение и закрепление информации о ЗУ: о правовом режиме, о кадастровой стоимости, местоположении, размере ЗУ и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества (например, зданиях, расположенных на ЗУ).
Шаг 4. Проведение торгов и подведение результатов торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка:
- торги — это способ продажи имущества, на один предмет претендует более двух возможных покупателей. Организатор торгов берет на себя обязанность провести торги и заключить договор купли-продажи ЗУ с тем лицом, которое окажется победителем торгов. Торги могут проводиться в форме конкурса или аукциона. Если собственник имущества желает просто продать вещь, на торгах будет выявлено лицо, которое предложит за эту вещь наибольшую цену, то есть будет проведен аукцион. Если же продавец преследует цель извлечь дополнительную выгоду, что может быть связано, например, с выполнением социально значимых программ, то такие торги проводятся в форме конкурса, где будут выявлены покупатели, предложившие лучшие условия.
- публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов).
Шаг 5. Заключение договора, устанавливающего право на землю.
По договору купли-продажи продавец ЗУ обязуется предоставить ЗУ в собственность покупателю, а последний обязуется произвести за него определенную плату.
Договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные, позволяющие определенно установить участок, подлежащий передаче покупателю по договору. Такая информация отражена в кадастровом плане земельного участка, где указаны его границы, номер участка, его месторасположение.
В договоре купли-продажи земельного участка должна быть четко оговорена цена ЗУ.
Право собственности на земельный участок возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в ФРС РФ (Министерство юстиции РФ).
Покупатель в случае предоставления ему продавцом ложной информации о ЗУ, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного ЗУ, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи ЗУ.
Нельзя включать в договор купли-продажи ЗУ следующие условия:
- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком;
- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами.
Право аренды земельного участка дает правообладателю (арендатору) возможность временного пользования или временного владения и пользования ЗУ.
Таким образом, приобретение права аренды на земельный участок означает получение возможности владения, пользования, но не распоряжения земельным участком.
В договоре аренды земельного участка должна быть четко оговорена цена договора — арендная плата.
Договор аренды ЗУ подлежит государственной регистрации независимо от срока действия договора.
Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении ЗУ или протокол о результатах торгов является основанием:
- заключения договора купли-продажи ЗУ при предоставлении земельного участка в собственность;
- заключения договора аренды ЗУ при передаче земельного участка в аренду.
Собственники объектов недвижимости, находящихся на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести в собственность данные земельные участки.
Собственники объектов недвижимости имеют исключительное (преимущественное) право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков.
По желанию собственника объекта недвижимости земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более 49 лет. При этом договор аренды земельного участка не служит препятствием для его выкупа.
При переходе права собственности на объект недвижимости, находящийся на чужом земельном участке, к другому лицу, это другое лицо приобретает право на использование той части земельного участка, которая занята объектом недвижимости и необходима для его использования.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения, в случае, если они принадлежат одному лицу.
К вопросу о принятии решения о предоставлении земельного участка: дополнительная информация
Условия предоставления земельных участков
Предоставление земельных участков для любых целей предполагает соблюдение определенных условий.
На момент оформления права пользования участок должен быть сформирован и учтен в государственном кадастре недвижимости. Только такой участок может быть предоставлен заявителю на определенном праве - аренды, собственности, постоянного (бессрочного) пользования т.д.
Земельные участки, расположенные на территории г. Иркутска, находящиеся в муниципальной собственности г. Иркутска или не разграниченные в установленном законодательством порядке, могут быть предоставлены юридическим лицам и гражданам, осуществляющим предпринимательскую деятельность без образования юридического лица для организации торговли, открытых автостоянок, благоустройства, строительства и прочих целей.
Предоставление земельных участков под цели, не связанные со строительством (автостоянки, благоустройство, организация розничной торговли и пр.), а также размещение временных объектов (павильонов, палаток и пр.), осуществляется посредством продажи земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах), либо путем предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
В целях совершенствования процедуры размещения временных сооружений, объектов развозной и разносной торговли, общественного питания и оказания бытовых услуг на территории г. Иркутска, создания благоприятных условий для обеспечения населения города услугами торговли, общественного питания и бытового обслуживания, улучшения архитектурного облика г. Иркутска Постановлением администрации г.Иркутска от 05.08.2011 N031-06-1479/11 утверждено «Положение о порядке размещения временных сооружений, объектов развозной и разносной торговли, общественного питания и оказания бытовых услуг на территории города Иркутска».
Исполнение настоящего постановления контролируется комитетом по управлению муниципальным имуществом и потребительскому рынку администрации г. Иркутска.
Положение устанавливает порядок предоставления земельных участков, а также порядок выдачи разрешений на размещение временных сооружений, объектов развозной и разносной торговли, общественного питания и оказания бытовых услуг на ранее предоставленных земельных участках на территории города Иркутска.
Под временным сооружением понимается любое сооружение, выполненное из сборно-разборных легких в монтаже конструктивных элементов или установленное без сборки конструктивных элементов, не предусматривающее при монтаже устройство заглубленных фундаментов и подземных помещений, а также предусматривающее возможность переноса (демонтажа или перемещения) без разрушения (изменения) несущих конструкций и ограждающих элементов, установленное на определенный срок, по истечении которого его владелец обязан демонтировать (разобрать, снести) временное сооружение.
Виды временных сооружений:
- павильон - оборудованное строение многофункционального назначения, не относящееся к объектам капитального строительства и не являющееся объектом недвижимости, имеющее торговый зал и помещение для хранения товарного запаса, рассчитанное на одно или несколько рабочих мест, отдельно стоящее (в т.ч. кафе, шиномонтажные мастерские, автомойки, остановочные комплексы, стационарные туалеты);
- киоск - оснащенное торговым оборудованием строение, не относящееся к объектам капитального строительства и не являющееся объектом недвижимости, не имеющее торгового зала и помещений для хранения товаров, рассчитанное на одно рабочее место, отдельно стоящее;
- телекоммуникационный контейнер - временное сооружение контейнерного типа из металлических конструкций, предназначенное для размещения технологического оборудования: автономных телефонных станций, телефонных концентраторов, телематических узлов, узлов передачи данных, узлов маршрутизации пакетов информации, узлов передачи речевой информации по сетям передачи данных.
Под объектами развозной и разносной торговли, общественного питания и оказания бытовых услуг понимаются объекты (лотки, автоматы, цистерны, тележки, корзины, изотермические емкости сезонной торговли, пункты проката предметов спорта и игр, фото-услуги, летние кафе, ледовые сооружения (горки, скульптуры и т.п.), биотуалеты и т.п.), посредством которых оказываются услуги торговли, общественного питания и бытовые услуги вне стационарной розничной сети, в том числе с использованием специализированных или специально оборудованных транспортных средств, а также мобильного оборудования.
Временные сооружения, объекты развозной и разносной торговли, общественного питания и оказания бытовых услуг могут размещаться, в том числе, на земельных участках, зарезервированных для муниципальных нужд, на территориях общего пользования, а также на земельных участках, ранее предоставленных юридическим и физическим лицам в случае соответствия назначения временного сооружения, объекта развозной и разносной торговли, общественного питания и оказания бытовых услуг виду разрешенного использования ранее предоставленного земельного участка в установленном порядке.
Не разрешается размещение временных сооружений, объектов развозной и разносной торговли, общественного питания и оказания бытовых услуг на газонах, цветниках, детских площадках, в арках зданий, на тротуарах, проездах и других участках, где затрудняется движение пешеходов и транспорта, а также в случаях, если временное сооружение, объект развозной и разносной торговли, общественного питания и оказания бытовых услуг загораживает витрины торговых организаций.
Предоставление земельных участков
Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется путем торгов:
- продажи права на заключение договора аренды земельного участка под размещение временного сооружения, объекта развозной и разносной торговли, общественного питания и оказания бытовых услуг на торгах в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и решением Думы города Иркутска от 21.05.2009 № 004-20-611060/9 "Об утверждении порядка прохождения документов при предоставлении земельных участков на территории г. Иркутска";
- торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. Торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка.
- продавцом, организатором и инициатором торгов от имени муниципального образования город Иркутск выступает комитет по управлению муниципальным имуществом и потребительскому рынку администрации г. Иркутска;
- предметом торгов является право на заключение договора аренды земельного участка, сформированного в установленном законом порядке, прошедшего государственный кадастровый учет и находящегося в государственной (до разграничения государственной собственности) или муниципальной собственности города Иркутска;
- начальный размер арендной платы земельного участка, величина ее повышения (шаг аукциона) определяется на основании отчета оценщика, составленного в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";
- договор аренды земельного участка заключается на срок до 10 лет;
Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется путем торгов.
Условия предоставления земельных участков под временные сооружения:
1. участки предоставляются в соответствии со схемой размещения временных сооружений на территории города Иркутска и в соответствии с дислокацией мест передвижной мелкорозничной торговли на территории г. Иркутска, подготавливаемыми комитетом по управлению муниципальным имуществом и потребительскому рынку администрации г. Иркутска и утверждаемыми правовыми актом актами администрации города Иркутска;
2. комитет по управлению муниципальным имуществом и потребительскому рынку администрации г. Иркутска подготавливает проект постановления администрации города Иркутска об утверждении перечня земельных участков, подлежащих предоставлению на торгах;
3. дальнейшие процедуры по предоставлению земельных участков, расположенных на территории г. Иркутска осуществляются в порядке, установленном решением Думы города Иркутска от 21.05.2009 N 004-20-611060/9 "Об утверждении порядка прохождения документов при предоставлении земельных участков на территории г. Иркутска".
Выдача разрешений на размещение временных сооружений, объектов развозной и разносной торговли, общественного питания и оказания бытовых услуг на ранее предоставленных земельных участках:
- производится с согласия администрации города Иркутска и правообладателей указанных земельных участков;
- производится на основании заявления, поданного в комитет по управлению муниципальным имуществом и потребительскому рынку администрации г. Иркутска на имя заместителя мэра - председателя комитета по управлению муниципальным имуществом и потребительскому рынку администрации г. Иркутска, о выдаче разрешения на размещение временного сооружения, объекта развозной и разносной торговли, общественного питания и оказания бытовых услуг на ранее предоставленном земельном участке (далее - заявление). В заявлении указывается цель использования земельного участка, вид и размер временного сооружения, объекта развозной и разносной торговли, общественного питания и оказания бытовых услуг и местоположение земельного участка.
К заявлению прилагаются заверенные копии следующих документов:
- документ, подтверждающий государственную регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя;
- учредительные документы юридического лица;
- документ, подтверждающий полномочия лица, подписавшего заявление;
- документ, удостоверяющий личность заявителя, являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица;
- документ, удостоверяющий права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель;
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- согласие правообладателя земельного участка.
Далее комитет по управлению муниципальным имуществом и потребительскому рынку администрации г. Иркутска:
1. Регистрирует заявление в базе данных автоматизированной системы "Гран-Док" в день его поступления.
2. В 7-дневный срок со дня регистрации заявления подготавливает проект распоряжения заместителя мэра - председателя комитета по управлению муниципальным имуществом и потребительскому рынку администрации г. Иркутска о разрешении на размещение временного сооружения, объекта развозной и разносной торговли, общественного питания и оказания бытовых услуг на ранее предоставленном земельном участке и направляет его в комитет по управлению округом администрации г. Иркутска, в котором планируется размещение временного сооружения для согласования с заместителем мэра - председателем комитета по управлению округом администрации г. Иркутска, либо подготавливает мотивированный отказ в случаях, указанных в п. 3.7 настоящего Положения, и направляет его заявителю посредством почтового отправления.
3. В течение 7-ми дней с момента поступления согласование проекта распоряжения с заместителем мэра - председателем комитета по управлению округом администрации г. Иркутска и направление его в комитет по управлению муниципальным имуществом и потребительскому рынку администрации г. Иркутска.
4. В течение 7-ми дней с момента поступления проекта распоряжения комитет по управлению муниципальным имуществом и потребительскому рынку администрации г. Иркутска обеспечивает его подписание заместителем мэра - председателем комитета по управлению муниципальным имуществом и потребительскому рынку администрации г. Иркутска и направляет данное распоряжение заявителю посредством почтового отправления.
Разрешение на размещение временного сооружения, объекта развозной и разносной торговли, общественного питания и оказания бытовых услуг на ранее предоставленном земельном участке выдается сроком на 1 год.
Отказ в выдаче разрешения
Заявителю может быть отказано в выдаче разрешения на размещение временного сооружения, объекта развозной и разносной торговли, общественного питания и оказания бытовых услуг:
- в случае несоответствия назначения временного сооружения, объекта развозной и разносной торговли, общественного питания и оказания бытовых услуг виду разрешенного использования ранее предоставленного земельного участка;
- в случаях, предусмотренных действующим земельным законодательством РФ.
Введение новых правил оформления земли
Что регламентирует: ссылка скрыта.
Согласно данному приказу список документов, которые должны предоставлять физические лица и предприниматели для оформления прав на землю под зданиями, стал меньше. Для того чтобы оформить в собственность землю (под домом и пр.), заявителю не надо будет предоставлять выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о правах на это здание. А у предпринимателей отпадет необходимость прикладывать к заявлению копии свидетельства о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, о регистрации юридического лица. Новая редакция перечня документов введена в связи со вступившим в силу 1 октября 2011 года законом о государственных и муниципальных услугах. По закону федеральные органы исполнительной власти не вправе требовать от граждан документы, которые выдают другие органы власти. Теперь перечень документов, необходимых для оформления прав на землю, состоит только из тех, которые орган власти обязан самостоятельно получить в других инстанциях, и тех, что должен принести сам заявитель. Пока это требование распространяется только на землю, находящуюся в федеральной собственности. С 1 июля 2012 года предполагается, что оно будет касаться и других земельных участков.
Еще одно новшество касается переоформления прав на земельный участок. Теперь для этого не нужны кадастровый паспорт или выписка об участке из кадастра. Действующей редакцией закона предусмотрена возможность переоформления прав без уточнения границ и проведения кадастровых работ по определению координат контура здания на участке.
По всем вопросам оформления прав на землю для ведения предпринимательской деятельности можно обращаться в земельный департамент Комитета по управлению муниципальным имуществом и потребительскому рынку администрации г. Иркутска по адресу: г.Иркутск, ул.Поленова, 1:
отдел согласования документов - каб. 313, тел. 52-00-79;
отдел приема и экспертирования документов - каб. 101, тел. 52-00-83(94);
отдел аренды земельных участков – каб. 208, 212, 214 тел. 52-00-77(78).