Финансовое регулирование ипотечного жилищного кредитования в россии

Вид материала

Автореферат

Содержание Общая характеристика работы Степень научной разработанности проблемы. Цель и задачи исследования. Объект исследования. Теоретико-методологическая основа исследования. Информационную базу исследования Основные положения, выносимые на защиту Научная новизна исследования. Теоретическая и практическая значимость исследования. Апробация результатов исследования. Структура и объем работы. Основное содержание работы Вторая группа проблем С - средняя стоимость 1 м жилья, руб.; S V - средняя стоимость квартиры, руб.; I S - общая площадь квартиры, м; Р Третья группа проблем Четвертая группа проблем Движение денежного капитала в различных моделях Пятая группа проблем ... Полное содержание

Подобный материал:

• Темы рефератов: Предпосылки возрождения и этапы становления института ипотечного жилищного, 13kb.
• Система ипотечного жилищного кредитования и ее развитие в россии, 298.52kb.
• Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, 851.49kb.
• Гражданско-правовое регулирование ипотечного кредитования в жилищной сфере, 15.62kb.
• Концепция создания системы обучения специалистов участников рынка ипотечного жилищного, 158.43kb.
• Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования, 363.6kb.
• Формирование единых ориентиров у всех участников рынка по принципам, ожиданиям и долгосрочным, 443.68kb.
• Учебный план повышения квалификации по программе "Управление системами ипотечного жилищного, 33.24kb.
• Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, 740.32kb.
• Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в российской федерации, 694.42kb.

На правах рукописи

ПЕРЕСЫПКИНА НАТАЛЬЯ ВЛАДИМИРОВНА

ФИНАНСОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

В РОССИИ

Специальность 08.00.10 - Финансы, денежное

обращение и кредит

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Тольятти 2009

Работа выполнена в образовательной автономной некоммерческой организации высшего профессионального образования "Волжский университет имени В.Н. Татищева" (институт), г. Тольятти, Самарская область


Научный руководитель - кандидат экономических наук, доцент

Левина Любовь Ивановна


Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Бажуткина Лидия Павловна


кандидат экономических наук, доцент

Азманова Елена Геннадиевна


Ведущая организация - Ульяновский государственный

университет


Защита состоится 23 июня 2009 г. в 12.00 на заседании диссертационного совета Д 212.214.01 при Самарском государственном экономическом университете по адресу: ул. Советской Армии, д. 141, ауд. 325, г. Самара, 443090


С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке

Самарского государственного экономического университета


Автореферат разослан 22 мая 2009 г.





Ученый секретарь

диссертационного совета Капитонов А.А.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ


Актуальность темы исследования. Обеспечение населения качественным и доступным жильем - одна из важнейших задач социально-экономической политики государства.

Переход России от плановой к рыночной экономике сместил акценты с централизованного государственного распределения жилья в пользу частной собственности и фактически перенес ответственность за решение жилищной проблемы на самих граждан.

Сегодня в России уровень обеспеченности населения жильем в 5-6 раз ниже, чем за рубежом. Из-за высоких темпов роста цен на недвижимость, в несколько раз превышающих доходы населения, приобрести жилье за счет собственных средств в стране способно не более 6% граждан, остальные нуждаются в эффективном долговом финансово-кредитном инструменте, позволяющем купить дом или квартиру с использованием заемных средств. Таким инструментом в мировой и российской практике является ипотечное жилищное кредитование.

Основной функцией государства в развитии ипотечного жилищного кредитования является воздействие на население, строительные организации и банки в рамках механизма финансового регулирования, осуществляемого через установление нормативов для кредитных организаций, субсидирование граждан, предоставление государственных гарантий и финансирование федеральных и областных жилищных программ.

Однако острый дефицит жилья и нехватка "длинных" денег у кредитных организаций ставят перед государством новую задачу по поддержанию платежеспособного спроса на кредиты со стороны различных групп населения, по созданию условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу, а также по разработке и внедрению эффективных мер бюджетно-финансового характера в области финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования.

Несмотря на научный интерес, проявляемый к развитию ипотечных отношений, теория финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования содержит значительное количество нерешенных вопросов, связанных с выбором оптимальных методов и инструментов государственной социально-экономической политики. Это во многом затрудняет решение задачи обеспечения российских граждан жильем и ставит барьеры на пути реализации государственных социальных программ.

Таким образом, актуальность данного исследования предопределена необходимостью финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования с целью повышения обеспечения населения доступным жильем.

Степень научной разработанности проблемы. Основой диссертационного исследования послужили научные труды зарубежных и отечественных ученых по теории финансов, банковского дела, по государственному регулированию рыночной экономики, фундаментальные и практические исследования по проблематике развития ипотечного жилищного кредитования в современных экономических условиях, а также работы ведущих специалистов, занимающихся вопросами реализации социальных жилищных программ.

Фундаментальные вопросы сущности финансово-кредитных отношений, развития банковской системы, формирования федеральных и региональных бюджетов рассматриваются в работах таких авторов, как Л.А. Дробозина, Е.Ф. Жуков, А.М. Ковалева, Т.М. Ковалева, В.И. Колесников, О.И. Лаврушин, Г.С. Панова, В.М. Радионова, М.Г. Сорокина, К.Р. Тагирбеков, В.М. Усоскин и др.

Исследованию принципов, методов и инструментов регулирования рыночной экономики посвящены работы А.М. Бабашкиной, В.А. Богомолова, А.В. Богомоловой, Дж. Гэлбрейта, Дж. Кейнса, В.И. Кушлина, Т.Г. Морозовой, В.П. Орешина, Б.А. Райзберга, Л.Г. Ходова, Ф.И. Шамхалова.

Теоретические вопросы формирования и развития системы ипотечного жилищного кредитования в России и за рубежом раскрыты в работах таких исследователей, как Д.З. Вагапова, Ю.В. Головин, Л.Ю. Грудцына, Л.В. Донцова, М.И. Калинин, М.И. Каменецкий, О.В. Карпова, А.И. Лебединский, В.Т. Лимаренко, А.Н. Меркулов, О.В. Новицкий, И.С. Радченко, И.А. Сергеева, Р. Страйк, А.В. Толкушин, Дж. Фридман, С.В. Фрумина, Л. Хейер, О. Штекер.

Исторические аспекты становления ипотечных отношений на отечественном рынке жилья рассматривают И.Т. Балабанов, Г.Н. Белоглазова, В.О. Васьков, И.В. Довдиенко, В.А. Кудрявцев, Е.В. Куклина, М.П. Логинов, Е.П. Покопцева, М.А. Попова, Р.А. Субботин, С.Е. Ткачева, А.Н. Ужегов, С.В. Фрумина.

Актуальным проблемам расширения ресурсной базы ипотечного жилищного кредитования за счет механизма рефинансирования, развития рынка ипотечных ценных бумаг и процесса секьюритизации посвящены работы И.В. Бердникова, Д.З. Вагаповой, К.З. Журавлевой, К.В. Ненашевой, В.М. Оселедец, И.А. Разумовой, Ю.Л. Райского, А.Н. Саврукова, Ю.Ф. Симионова, Ю.А. Тимагиной и других исследователей.

В то же время недостаточно изучен сам механизм финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования, не рассмотрены его формы, методы и инструменты, поскольку большинство авторов ограничиваются лишь анализом существующих федеральных и региональных ипотечных программ.

Актуальность и недостаточная разработанность ряда вопросов, связанных с финансовым регулированием ипотечного жилищного кредитования, определили выбор темы, постановку целей, задач и содержание диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка теоретических положений и практических рекомендаций в области совершенствования финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования.

Реализация обозначенной выше цели обусловила необходимость решения следующих задач:

- исследовать механизм финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования;

- обосновать роль государства в становлении и развитии ипотечного жилищного кредитования;

- изучить современные проблемы функционирования отечественного ипотечного рынка жилья;

- провести анализ направлений финансового регулирования различных моделей и схем ипотечного жилищного кредитования, действующих в России;

- обосновать приоритетность развития схем социальной ипотеки в целях повышения доступности жилья для российских граждан;

- разработать перспективные направления финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования в России.

Область исследования. Исследование проведено по специальности 08.00.10 "Финансы, денежное обращение и кредит" Паспорта специальностей ВАК (экономические науки) в рамках разделов 1.1 "Современные теории финансов и их использование в практике деятельности государства, корпораций, домашних хозяйств", 1.5 "Институциональные аспекты финансовой системы", 2.1 "Система государственных финансов, ее структура и роль в регулировании финансовых отношений и социально-экономического развития страны", 2.2 "Государственная политика регулирования финансовых взаимосвязей в системе федеративных потоков", 9.4 "Развитие инфраструктуры кредитных отношений современных кредитных инструментов, форм и методов кредитования".

Объект исследования. Объектом диссертационного исследования выступает система ипотечного жилищного кредитования.

Предмет исследования. Предметом диссертационной работы являются экономические отношения, складывающиеся в процессе развития и финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования в России.

Теоретико-методологическая основа исследования. Теоретическую основу диссертационного исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные вопросам создания национальной ипотечной системы, проблемам развития и финансового регулирования различных моделей и схем ипотеки, задачам эффективного функционирования государственных жилищных программ, а также официальные законодательные акты Российской Федерации и Самарской области, постановления федерального и регионального правительств, материалы международных и российских научно-практических конференций.

В процессе диссертационного исследования применялись статистические, экономико-математические, графические и абстрактно-логические методы научного познания.

Информационную базу исследования составляют официальная информация Федеральной службы государственной статистики, аналитические отчеты специализированных организаций (таких, как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, Самарский областной фонд жилья и ипотеки), а также первичные материалы ипотечных агентов и банков.

Основные положения, выносимые на защиту, состоят в следующем.

1. Ретроспективный анализ этапов развития ипотечного жилищного кредитования в России и за рубежом позволяет обосновать роль государства в финансовом регулировании ипотечных отношений, заключающуюся в обеспечении населения жильем путем формирования нормативно-правовой базы, создания государственного жилищного фонда, финансирования строительства многоквартирных домов, субсидирования процентных ставок по кредитам, а также посредством других методов и инструментов в зависимости от особенностей проводимой социально-экономической политики.

2. Обоснование современных проблем функционирования отечественного рынка жилья доказывает, что темпы роста доходов граждан в целом по стране в 1,8 раза, а в некоторых федеральных округах, например в Центральном и Южном, в 3-4 раза отстают от динамики цен на жилую недвижимость. Предложенный автором уточненный способ расчета финансового коэффициента доступности жилья, рассчитываемый с учетом доходов только фактически работающих членов семьи, показывает, что срок накопления средств на приобретение квартиры в 3,1 раза превышает предельное нормативное значение данного показателя, указанного в федеральной программе "Жилище". Это подтверждает необходимость совершенствования механизма финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования для обеспечения жильем населения.

3. Исследование механизма финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования позволяет более полно отразить экономическую сущность данного понятия с точки зрения применения косвенных и административных методов государственного влияния в условиях действия рыночных саморегуляторов.

4. Анализ направлений финансового регулирования различных ипотечных моделей и схем приобретения жилья, действующих в России, показывает необходимость изменения налоговой политики, применения дифференцированного подхода к расчету субсидий, увеличения объемов государственной поддержки для молодых семей и военнослужащих, нахождения дополнительных источников финансирования ипотечного жилищного кредитования в регионах.

5. Предложенная финансовая схема покупки жилья военнослужащими обеспечивает уменьшение срока накопления первоначального взноса по ипотечному кредиту, помогает увеличивать количество потенциальных участников ипотечного рынка и привлекать собственные средства военнослужащих в дополнение к бюджетному финансированию за счет объединения накопительно-ипотечной и ссудо-сберегательной программ.

6. Разработанный на примере Самарского областного фонда жилья и ипотеки механизм рефинансирования ипотечных кредитов позволяет посредством секьюритизации расширить ресурсную базу ипотечного жилищного кредитования в Самарском регионе.

Научная новизна исследования. Научная новизна проведенного исследования состоит в развитии теоретических основ финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования и в разработке практических рекомендаций в данной области.

Наиболее значимыми являются следующие результаты, характеризующие научную новизну диссертации:

- расширена этапизация исторического развития ипотечного жилищного кредитования в России и за рубежом, выявлена первостепенная роль государства в финансовом регулировании ипотечных кредитных отношений в нашей стране;

- раскрыто содержание понятия "государственное финансовое регулирование ипотечного жилищного кредитования", определяющего воздействие государства на субъекты ипотечного рынка жилья посредством экономических и административных методов государственного влияния;

- представлен уточненный финансовый коэффициент доступности жилья, основанный в отличие от федеральной программы "Жилище" на учете доходов только фактически работающих граждан и позволяющий более полно оценить возможность приобретения жилья населением с помощью собственных и заемных средств;

- предложена финансовая схема приобретения жилья военнослужащими, сформированная на принципах объединения накопительно-ипотечной и ссудо-сберегательной систем, помогающая сократить срок накопления первоначального взноса по ипотечному жилищному кредиту;

- на примере Самарского региона разработан механизм рефинансирования ипотечных активов посредством секьюритизации с целью расширения ресурсной базы ипотечного жилищного кредитования.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Совокупность теоретических и практических результатов, образующих основные научные положения диссертации, имеет большое значение в части применения перспективных направлений финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования, позволяющих повысить доступность ипотечных кредитов для населения и более рационально использовать средства федерального и региональных бюджетов для финансирования целевых жилищных программ.

Предложенные автором диссертации рекомендации могут быть использованы при последующей разработке и финансировании федеральных, областных, местных программ жилищного ипотечного кредитования, а также применяться в деятельности региональных банков и специализированных ипотечных институтов.

Диссертационное исследование легло в основу разработки учебного курса "Ипотечное кредитование", отдельные выводы и результаты автора также используются в преподавании дисциплин "Организация деятельности Центрального банка", "Организация деятельности коммерческого банка", "Деньги. Кредит. Банки", "Финансы, денежное обращение и кредит".

Апробация результатов исследования. Основные положения, результаты и выводы по теме диссертационного исследования докладывались и обсуждались в 2005-2009 гг. на следующих научно-практических конференциях:

- на третьей, четвертой и пятой международных научно-практических конференциях "Татищевские чтения: актуальные проблемы науки и практики" (Тольятти, 2006-2008 гг.);

- международной научно-практической конференции "Роль муниципальных финансов в решении социально-экономических задач" (Самара, 2006 г.);

- Всероссийской научно-практической конференции "Тольятти - город новых технологий" (Тольятти, 2006 г.);

- Всероссийской научно-практической конференции "Стратегическое управление предприятиями, организациями и регионами" (Пенза, 2008 г.).

По материалам диссертации автором опубликовано более 10 работ, в том числе три статьи в изданиях, определенных ВАК России для отражения результатов диссертационных исследований. Общий объем опубликованных работ - 4,2 печ. л., в том числе вклад соискателя составил 2,85 печ. л.

Структура и объем работы. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений.

Во введении обосновывается актуальность выбранной темы, отражается степень разработанности проблемы, формулируются цели, задачи, объект и предмет исследования, определяются теоретико-методологическая и информационная базы исследования, представляются основные защищаемые положения, научная новизна, область исследования и структура диссертации.

Первая глава "Необходимость, сущность и этапы развития системы ипотечного жилищного кредитования" посвящена исследованию теоретических и исторических аспектов развития ипотечного жилищного кредитования в России. В главе раскрывается сущность системы ипотечного жилищного кредитования, определяются ее основные участники и их функции; выделяются основные этапы развития ипотечных отношений в нашей стране, анализируются современные проблемы функционирования отечественного ипотечного рынка жилья. Особое внимание уделяется исследованию механизма государственного финансового регулирования ипотеки, его форм, методов и инструментов.

Во второй главе "Анализ направлений финансового регулирования ипотечных моделей и схем приобретения жилья" раскрывается роль государства в финансовом регулировании развития различных моделей и схем ипотечного жилищного кредитования, действующих в России (банковская, корпоративная и сберегательно-накопительная ипотека). Особое внимание уделяется схеме социальной ипотеки как основной организационной форме финансового регулирования, а также проблемам доступности целевых программ, реализующихся при государственном участии в отношении молодых семей, военнослужащих, вынужденных переселенцев и других категорий граждан.

В третьей главе "Рекомендации в области совершенствования финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования" представлены предложения относительно использования системы государственных финансовых инструментов в области обеспечения жильем населения, предложена финансовая схема приобретения жилья военнослужащими, реализованная на принципах объединения накопительно-ипотечной и ссудо-сберегательной программ; определены пути расширения ресурсной базы ипотеки в Самарском регионе посредством секьюритизации ипотечных активов.

В заключении диссертационной работы сформулированы основные теоретические и практические положения, а также выводы, полученные в результате проведенного исследования.


ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ


Первая группа проблем диссертационного исследования связана с изучением теоретических и исторических основ формирования системы ипотечного жилищного кредитования, ее основных участников и их функций, а также с исследованием роли государства в финансовом регулировании ипотечных отношений.

В результате проведенного нами ретроспективного анализа развития ипотечного жилищного кредитования в России и за рубежом была доказана регулирующая роль государства в становлении и финансировании рынка жилья. Государственные мероприятия, проводимые на различных исторических этапах развития ипотечных отношений, предполагали либо прямое финансирование строительства жилья, либо субсидирование процентных ставок по кредитам, либо создание единого государственного жилищного фонда в зависимости от целей и задач социально-экономической политики страны. Наиболее позитивный период функционирования ипотечных отношений в России, на наш взгляд, - 1860-1917 гг., когда были созданы предпосылки для активизации работы городских кредитных обществ, эмитировавших ипотечные облигации. Фактически это была первая попытка государства поставить ипотечное жилищное кредитование на рыночные рельсы, привести его к самоокупаемости.

Современный рынок жилья - это достаточно сложная социально-экономическая система, в которой пересекаются интересы потребителей, государства, частных инвесторов и кредитных учреждений. Однако несбалансированность доходов граждан и высоких цен на недвижимость порождает социальное неравенство, которое снижает возможность приобретения жилья в собственность значительной частью общества. В связи с этим роль государства в финансовом регулировании ипотечного жилищного кредитования сводится к устранению существующих диспропорций и формированию государственной политики, проявляющейся в разнообразных методах воздействия на систему ипотечного жилищного кредитования с целью обеспечения населения доступным жильем.

Вторая группа проблем связана с исследованием современных вопросов функционирования отечественного ипотечного рынка жилья.

Правительство Российской Федерации идет по пути внедрения активной жилищной политики, в основе которой лежит не создание государственного жилищного фонда, находящегося вне рыночного регулирования, а разработка эффективного механизма приобретения недвижимости гражданами за счет собственных и заемных средств.

Анализ возможности приобретения недвижимости населением с помощью собственных средств осуществляется в рамках расчета финансового коэффициента доступности жилья, нашедшего отражение в федеральной программе "Жилище" в качестве целевого индикатора эффективности жилищной политики государства. Данный финансовый коэффициент рассчитывается как соотношение средней стоимости стандартной квартиры к среднегодовому доходу семьи. Полученное значение интерпретируется как количество лет, за которое семья способна накопить средства для приобретения жилья, используя все свои доходы:

, (1)

где К_д - коэффициент доступности жилья, измеряемый в годах;

С - средняя стоимость 1 м² жилья, руб.;

S - площадь условной квартиры, м²;

Д - среднедушевой доход семьи в год, руб.;

N - количество человек в семье.


Базовый расчет финансового коэффициента доступности жилья не учитывает какие-либо расходы семьи, кроме затрат на жилищные накопления, поэтому фондом "Институт экономики города" было предложено рассчитывать коэффициенты доступности жилья с учетом прожиточного минимума:

, (2)

где К_Д - коэффициент доступности жилья, измеряемый в годах;

V - средняя стоимость квартиры, руб.;

I - совокупный доход семьи из трех человек, руб.;

ПМ - прожиточный минимум трех членов семьи, руб.;

S - общая площадь квартиры, м²;

Р - средняя стоимость 1 м² жилья, руб.


Согласно расчетам, проведенным по формуле (2), было выявлено, что значения финансовых коэффициентов доступности жилья значительно дифференцированы в региональном разрезе: так, самое доступное жилье - в Уральском федеральном округе, где коэффициент составил порядка 3,9, а наименее доступное - в Центральном и Южном федеральных округах с коэффициентом более 7 (табл. 1).

Указанные способы расчета финансовых коэффициентов доступности жилья имеют определенные недостатки. В частности, в формуле, предложенной фондом "Институт экономики города", учитывается совокупный доход семьи из трех работающих человек, тогда как 68,9% российских семей имеют хотя бы одного несовершеннолетнего ребенка, не имеющего постоянного дохода. На наш взгляд, более целесообразно рассчитывать финансовые коэффициенты доступности жилья с учетом доходов только двух взрослых работающих членов семьи, при этом методику учета уровня прожиточного минимума следует оставить прежней - в отношении трех человек. В таком случае уточненный нами способ расчета финансового коэффициента доступности жилья будет иметь следующий вид:

, (3)

где К_Д - коэффициент доступности жилья, измеряемый в годах;

i - совокупный доход семьи из двух человек, руб.;

ПМ - прожиточный минимум одного члена семьи, руб.;

S - общая площадь квартиры, м²;

Р - средняя стоимость 1 м² жилья, руб.;

N - общее количество человек в семье.


Таблица 1

Показатели для расчета финансовых коэффициентов доступности жилья

в РФ по федеральным округам в 2009 г.

Федеральный округ	Годовой денежный доход семьи из трех человек в РФ, руб.*	Средняя удельная цена предложения на рынке жилья, руб./м2	Средняя цена квартиры площадью 54 м2 в РФ, руб.	Кд жилья с учетом прожиточного минимума**
Дальневосточный (ДФО)	759 153,6	48 049,0	259 644,1	5,3
Приволжский (ПФО)	460 893,6	37 818,5	2 042 199,5	6,6
Северо-Западный (СЗФО)	698 608,8	61 718,9	3 332 823,0	6,7
Сибирский (СФО)	551 966,4	36 992,6	1 997 602,3	5,4
Уральский (УФО)	754 189,2	39 969,3	2 158 340,9	3,9
Центральный (ЦФО)	733 348,8	71 138,6	3 885 763,0	7,3
Южный (ЮФО)	431 251,2	40 405,0	2 181 873,5	7,6

* По данным Федеральной службы государственной статистики.

** Приведенные коэффициенты доступности были рассчитаны автором по формуле (2).


В результате расчетов финансовых коэффициентов доступности жилья за 2009 г. предложенным нами способом было выяснено, что реальное число лет, которое необходимо для накопления денежных средств на приобретение жилья в российских регионах, в среднем составляет порядка 15,5 года по сравнению с 4,5 года, полученными при расчетах по методике программы "Жилище", и 6,1 года - согласно формуле, предложенной фондом "Институт экономики города".

Существенный разрыв между доходами населения и ценами на недвижимость делает практически невозможным процесс накопления средств на покупку жилья, особенно в Центральном и Южном федеральном округах. Поэтому программа "Жилище" требует внедрения эффективных мер в области финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования, направленных на увеличение доступности жилья для российских граждан.

Третья группа проблем связана с исследованием финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования посредством воздействия государства через административные меры и инструменты денежно-кредитной и бюджетно-налоговой политики.

На современном этапе развития ипотечного жилищного кредитования государство должно стимулировать и сохранять на рынке жилья платежеспособный спрос со стороны населения, поддерживать выдачу банковских кредитов и строительство новых объектов недвижимости. С этой целью в рамках соответствующей социально-экономической политики при помощи механизма финансового регулирования осуществляется государственное воздействие на участников системы ипотечного жилищного кредитования.

Исследование механизма финансового регулирования, его форм, методов и инструментов позволило автору сформировать собственное представление о государственном финансовом регулировании ипотечного жилищного кредитования как о воздействии государства на субъекты ипотечного рынка путем экономических и административных методов государственного влияния с целью реализации социально-эконо-мической задачи государства по обеспечению жильем населения, не исключая прямого участия в социальных программах и не приводя к ослаблению рыночных саморегуляторов.

Среди методов государственного финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования выделяются прямые и косвенные (экономические) методы. Прямые методы связаны с выбором самой модели развития ипотеки, с первоначальным финансированием создания структуры и инфраструктуры ипотечного рынка; они определяются особым положением государства в системе ипотечного жилищного кредитования и применяются как на постоянной основе (в виде создания нормативов для кредитных учреждений, установления финансовых санкций, предписаний, лицензирования и т.д.), так и в исключительных случаях, например через реструктуризацию кредитов неплатежеспособных заемщиков.

Косвенные (экономические) методы государственного финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования реализуются в рамках соответствующей бюджетно-налоговой и денежно-кредитной политики и включают в себя установление налогов, предоставление государственных гарантий, субсидий и дотаций участникам ипотечного рынка жилья, дополнительное инвестирование и т.д.

В рамках бюджетно-налогового и денежно-кредитного регулирования ипотечного жилищного кредитования используются следующие инструменты:

- ассигнования на содержание государственных ипотечных институтов;

- дотации ипотечным кредиторам, компенсирующие снижение ставок по ипотечным кредитам (субсидирование процентной ставки);

- безвозмездные субсидии определенным группам заемщиков;

- субсидирование первоначального взноса и процентной ставки по ипотечным кредитам региональными и муниципальными властями;

- бюджетные дотации и субсидии региональным и местным бюджетам в рамках осуществления федеральной целевой программы "Жилище";

- направление дополнительных инвестиций на развитие Агентства по ипотечному жилищному кредитованию;

- приобретение государством ипотечных ценных бумаг на фондовом рынке;

- налоговые льготы заемщикам, исключающие из налогооблагаемой базы средства для выплат по ипотечным кредитам и процентов по ним;

- дотации строительным компаниям, компенсирующим понижение цен при продаже уже построенного жилья;

- налоговые льготы компаниям-застройщикам, осуществляющим жилищное строительство и так далее.

Четвертая группа проблем связана с анализом финансового регулирования основных ипотечных моделей и схем, действующих в России и за рубежом, с целью выявления наиболее эффективных современных направлений развития ипотечного жилищного кредитования в нашей стране.

Для исследования развития финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования в России нами были уточнены понятия "модель ипотеки" и "схема ипотеки", выявлены их основные различия и взаимосвязи.

Модель ипотеки представляет собой систему организации финансирования ипотечного жилищного кредитования, сформированную, проверенную и принятую мировой экономической практикой.

В процессе развития института ипотеки сформировалось несколько основных ипотечных моделей: усеченно-открытая, расширенно-открытая ("американская") и сбалансированно-автономная. При этом усеченно-открытая модель ипотеки содержит один уровень, функционирует в рамках первичного рынка закладных и применяется преимущественно специализированными ипотечными банками. В расширенно-открытой модели основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитования поступает со специально организованного вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Отличительным признаком сбалансированно-автономной модели ипотеки является ссудо-сберегательный принцип ее функционирования, при котором кредитные ресурсы не заимствуются на финансовом рынке, а целенаправленно формируются за счет сбережений населения по принципу кассы взаимопомощи.

Применение той либо иной модели ипотечного жилищного кредитования в стране базируется на устойчивости финансовой системы и ограниченности рисков, на определении эффективного источника кредитно-финансовых ресурсов для ипотечных операций. Если усеченно-открытая и автономно-сбалансированная модели не требуют прямого вмешательства государства, то в расширенно-открытой модели ипотеки государственное финансовое регулирование является первичным и сводится к формированию и поддержанию устойчивости развитого рынка ипотечных ценных бумаг.

Согласно Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации уже формируется двухуровневая ипотечная система, похожая на расширенно-открытую ипотечную модель, в которой банки выдают кредиты, продают их Агентству по ипотечному жилищному кредитованию и иным рефинансирующим организациям, а те в свою очередь производят эмиссию ипотечных ценных бумаг. Однако по своей сути российская ипотечная система специфична, поскольку в отличие от "американской" модели, финансирующей ипотечный рынок за счет сбережений граждан и средств институциональных инвесторов, отечественная система первично финансируется за счет средств АИЖК.

На базе мировых ипотечных моделей в каждой стране образовываются собственные ипотечные схемы, представляющие собой механизм финансирования ипотечного жилищного кредитования, сформированный в определенных экономических условиях для различных категорий заемщиков, с использованием одной либо нескольких ипотечных моделей. В России наибольшее развитие получили банковская, корпоративная, сберегательно-накопительная и социальная ипотечные схемы (рис. 1).

Схема банковской ипотеки является на сегодняшний день основной и реализуется практически во всех регионах страны. Ключевыми участниками ипотеки являются банки - первичные кредиторы, осуществляющие выдачу кредитов, и региональные операторы, выкупающие у них стандартные закладные и формирующие из них пулы для передачи АИЖК.

В 2007 г. российский рынок банковского ипотечного кредитования стремительно развивался, что привело к увеличению объемов выдачи кредитов в 4 раза относительно показателей 2006 г. В первом полугодии 2008 г. темпы подобного роста также сохранились, но разразившийся мировой финансовый кризис подорвал стабильные темпы развития ипотеки в России: Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (основной участник банковской ипотеки) было вынуждено изменить условия рефинансирования ипотечных кредитов, увеличив процентную ставку до 12,05 - 15,5% годовых.





Рис. 1. Движение денежного капитала в различных моделях

и схемах ипотечного жилищного кредитования


Подобные изменения в условиях рефинансирования кредитов со стороны ведущего финансового ипотечного института привели к фактическому временному замораживанию многих ипотечных программ в регионах. Поэтому жилищная проблема большинства российских граждан так и осталась нерешенной. Однако банковская ипотека в нашей стране окончательно не исчезла, а лишь перешла в категорию "отложенного спроса". Сегодня для увеличения темпов выдачи ипотечных кредитов в регионах требуется не только восстановление доходов граждан, но и расширение процесса рефинансирования ипотечных активов за счет процесса секьюритизации, т.е. выпуска ипотечных ценных бумаг.

Корпоративная ипотека - это предоставление льготных ипотечных кредитов работникам конкретного предприятия через механизм субсидирования процентных ставок либо списания части долга. В целом корпоративные ипотечные программы являются более доступными для граждан по сравнению с "классической" банковской ипотекой, однако сами компании на сегодняшний день не заинтересованы улучшать жилищные условия своих работников в связи с недостатком собственных средств и отсутствием налогового стимулирования.

Сберегательно-накопительная ипотека в России развивается преимущественно через кооперативы и стройсберкассы. Несмотря на простую структуру организации накоплений и процентные ставки по займам ниже банковских, развитие подобных схем в нашей стране тормозится из-за отсутствия государственного контроля и финансовой поддержки сбережений пайщиков, а также вследствие высоких темпов инфляции. Поэтому необходимо ввести единый реестр всех жилищных кооперативов, действующих в нашей стране, совершенствовать законодательную базу путем принятия закона "О строительно-сберегательных кассах" и ввести ограничения на расходы кооператива, не связанные с приобретением жилья пайщиками. Также следует создавать стимулы к накоплению через систему государственных премий за сбережения, как это делается, например, в Германии. Это позволит повысить доверие граждан к системе стройсберкасс и кооперативов, привлечет значительные средства населения в данную сферу.

Социальная ипотека - это особая схема ипотеки, финансируемая Правительством России, направленная на обеспечение жильем социально не защищенных граждан - очередников, которые не могут приобрести квартиру по программе банковской ипотеки. Наиболее распространенными и актуальными направлениями социальной ипотеки являются обеспечение жильем молодых семей, предоставление субсидий с помощью государственных жилищных сертификатов (ГЖС), использование материнского капитала и накопительных взносов "военной ипотеки".

В ходе диссертационного исследования было выяснено, что данные направления имеют существенные недостатки, связанные как с заниженной нормативной стоимостью жилья, по которой предоставляется субсидия (стоимость жилья, указанная в нормативах целевых программ в 1,3 - 3,7 раза отстает от реальных цен на недвижимость в регионах), так и со значительными требованиями по общей площади приобретаемой недвижимости (на каждого члена семьи должно приходиться не менее 18 м² жилья). В связи с этим, на наш взгляд, со стороны государства требуется корректировка финансового механизма расчета субсидий по жилищным социальным программам с учетом рыночной дифференциации цен на недвижимость в различных регионах страны.

По итогам работы накопительно-ипотечной системы (НИС) для военнослужащих, предполагающей соответствующее накопление ежегодных целевых взносов и их дальнейшее использование для получения ипотечных кредитов, определились некоторые проблемные моменты реализации данного направления:

- во-первых, неэффективен механизм определения процентной ставки по продукту "военная ипотека", привязанный к ставке рефинансирования. При текущем уровне ставки рефинансирования процентная ставка по "военной ипотеке" зафиксирована на уровне 14%, и столь высокое ее значение ставит под сомнение саму социальную направленность данной схемы приобретения жилья;

- во-вторых, размер ежегодных накоплений по НИС не соответствует средним рыночным ценам на жилье. Покупательная способность годового накопительного взноса по НИС в расчетах финансово-экономического обоснования Министерства обороны в 2009 г. должна составить 3,17 м² жилья. Рассчитанная нами фактическая покупательная способность утвержденных накопительных взносов при средней цене 1 м² жилья в начале 2009 г. 50 884,5 руб. составила лишь 1,9 м². Таким образом, экономическое обоснование утвержденной суммы накопительного взноса нельзя назвать эффективным, так как потеря его покупательной способности составляет более 52%. Кроме того, в программу НИС не заложена индексация накоплений военнослужащих с учетом инфляции. Поэтому мы считаем, что в программу "военной ипотеки" требуется внести изменения относительно уменьшения процентной ставки по кредиту, увеличения ежегодного взноса по НИС и индексации ранее накопленных сумм в зависимости от темпов инфляции.

Пятая группа проблем связана с перспективными направлениями финансового регулирования развития ипотечного жилищного кредитования в России за счет изменения налоговой политики и системы государственных финансовых инструментов путем создания кредитно-потребительских кооперативов в военных округах и посредством расширения ресурсной базы ипотеки в Самарском регионе за счет развития секьюритизации (табл. 2).

Таблица 2

Основные направления финансового регулирования развития ипотечного жилищного кредитования в России

№ п/п	Проблема	Задачи развития	Мероприятия
Направление 1. Изменение налоговой политики
1	Отсутствие налогового стимулирования развития ипотеки	1. Повышение интереса граждан к ипотечным схемам приобретения жилья. 2. Стимулирование предприятий для развития корпоративной ипотеки	1. Увеличение суммы имущественного вычета в случае приобретения гражданами готового либо строящегося жилья с помощью ипотечных схем; восстановление права пользования вычетом по процентам в случае рефинансирования ипотечного кредита. 2. Изменение процедуры исчисления налога на прибыль предприятий, участвующих в улучшении жилищных условий своих сотрудников
Направление 2. Изменение системы государственных финансовых инструментов в области обеспечения жильем населения
2	Несоответствие стоимости 1 м2 жилья, указанного в нормативах жилищных социальных программ, и реальных цен на недвижимость в регионах	Пересмотр механизма выдачи субсидий по ГЖС с учетом реальной цены недвижимости	Увеличение значений повышающих коэффициентов до 1,3 - 1,5; расширение количества регионов, в отношении которых данные коэффициенты будут применяться
3	Низкая доступность ипотечного кредитования для военнослужащих - участников НИС	1. Изменение процентной ставки по "военной ипотеке". 2. Недостаточная сумма ежегодных накопительных взносов по НИС, не позволяющая взять ипотечный кредит через 3 года, как это регламентировано в программе "военной ипотеки"	1. Снижение процентной ставки по продукту "военная ипотека" до минимальной ставки рефинансирования кредитов АИЖК в связи с тем, что риски досрочного погашения в данной системе минимальны. 2. Установление ежегодного накопительного взноса по НИС дифференцировано в каждом регионе РФ с учетом реальных рыночных цен на жилье, состава семьи военнослужащего, наличия у него ученых степеней и званий; ежегодная индексация накопительных взносов по НИС зависит от увеличения темпов инфляции
Направление 3. Создание финансовой схемы приобретения жилья военнослужащими за счет объединения накопительно-ипотечной и ссудо-сберегательной программ
4	Отсутствие механизма использования собственных средств военнослужащих в дополнение к бюджетному финансированию для решения жилищной проблемы данной категории граждан	Дополнение "военной ипотеки" механизмом ссудо-сберегательной программы	Накопление военнослужащими собственных средств за счет участия в кредитно-потребительских кооперативах граждан
Направление 4. Расширение ресурсной базы ипотечного жилищного кредитования в Самарском регионе за счет развития секьюритизации
5	Недостаток источников финансирования ипотеки в регионах	Нахождение новых источников финансирования ипотеки за счет рефинансирующих схем	Секьюритизация ипотечных активов региональным ипотечным агентом, созданным на базе Самарского областного фонда жилья и ипотеки

Первое направление финансового регулирования развития ипотечного жилищного кредитования в России связано с налоговой политикой и должно предполагать: необходимость увеличения суммы имущественного вычета в случае приобретения гражданами готового либо строящегося жилья с помощью ипотечных схем; восстановление права пользования вычетом по процентам в случае рефинансирования ипотечного кредита; изменение процедуры исчисления налога на прибыль предприятий, участвующих в улучшении жилищных условий своих сотрудников.

Второе направление финансового регулирования развития ипотечного жилищного кредитования предусматривает изменение системы государственных финансовых инструментов в области обеспечения жильем населения. В частности, на наш взгляд, необходимо пересмотреть механизм выдачи субсидий по ГЖС за счет увеличения значений повышающих коэффициентов, а также расширить количество регионов, в отношении которых данные коэффициенты будут применяться. Кроме того, требуется внести изменения в механизм функционирования "военной ипотеки" в части снижения процентной ставки и установления ежегодного накопительного взноса по НИС дифференцированно в каждом регионе страны с учетом реальных рыночных цен на жилье.

Третье направление финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования связано с созданием эффективной финансовой схемы приобретения жилья военнослужащими за счет объединения накопительно-ипотечной и ссудо-сберегательной программ (рис. 2).

Целевые показатели программы "военной ипотеки" предполагают возможность использования ипотечного кредита после трех лет участия в НИС. Но на практике средств, перечисляемых на индивидуальный счет военнослужащего, оказывается недостаточно для формирования первоначального взноса по кредиту. В связи с этим финансовая схема приобретения жилья военнослужащими может быть дополнена их участием в кредитно-потребительских кооперативах граждан. Создание таких кооперативов в военных округах позволит сократить время накопления средств на первоначальный взнос по ипотечному кредиту и привлечь собственные средства военнослужащих в дополнение в бюджетному финансированию.

Четвертое направление финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования обусловлено недостатком источников финансирования жилищных программ в регионах страны.

Современные направления формирования ресурсной базы ипотечного жилищного кредитования в России комбинируются из рыночных и государственных механизмов. Одним из таких направлений является система рефинансирования ипотечных кредитов, от степени развития которой зависят возможности банков выдавать ипотеку, срок предоставления кредита и его стоимость для конечного потребителя.


Движение документов


Движение денежных средств при использовании ипотечного кредита


Движение собственных денежных средств военнослужащего, накопленных в кооперативе


Движение денежных средств в случае, когда военнослужащий не использует ипотечный кредит

Министерство обороны



Рис. 2. Финансовая схема приобретения жилья военнослужащим,

основанная на принципах объединения накопительно-ипотечной

и ссудо-сберегательной программ


В настоящее время в России уже внедрена двухуровневая система рефинансирования ипотечных активов, в которой участвуют: банки - первичные кредиторы, осуществляющие непосредственную выдачу ипотечных кредитов и являющиеся первыми владельцами стандартных закладных; региональные операторы, выкупающие эти закладные и формирующие из них пулы для передачи в Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. АИЖК с помощью специализированных агентов проводит эмиссию ипотечных ценных бумаг, распространяет их среди инвесторов и аккумулирует средства для дальнейшего выкупа кредитов. В такой финансовой схеме основную нагрузку заемщики несут перед АИЖК, в то время как из регионов уходит большая часть ипотечных средств в виде основного долга и начисленных платежей. Поэтому для сохранения доходности по ипотечным кредитам необходимо создание такой финансовой схемы, которая позволила бы структурам регионального масштаба зарабатывать на ипотечных продуктах, а не довольствоваться лишь комиссиями за обслуживание кредитов. Одной из таких схем, позволяющих самостоятельно аккумулировать средства для их дальнейшего инвестирования в ипотеку, является секьюритизация, т.е. форма привлечения финансирования за счет выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными активами.

Сегодня в процесс секьюритизации в России включено как АИЖК, действующее через собственных ипотечных агентов, так и несколько крупных кредитных организаций. Деятельность региональных ипотечных агентов пока не получила широкого развития. Между тем работа таких финансовых организаций позволит, на наш взгляд, создать необходимые условия для формирования децентрализированных вторичных ипотечных рынков в масштабах всей страны. Первоначально создание региональных ипотечных агентов может происходить на базе действующих региональных операторов АИЖК, например Самарского областного фонда жилья и ипотеки (рис. 3).





Рис. 3. Схема секьюритизации ипотечных жилищных кредитов

Самарским областным фондом жилья и ипотеки

Функционирование таких финансовых организаций должно быть подчинено единой финансовой схеме и включать в себя ряд этапов. Сначала банки - первичные кредиторы - выдают заемщикам ипотечные кредиты, оформляя закладные, после чего права требования по этим закладным переуступаются региональному ипотечному агенту - дочерней компании Самарского областного фонда жилья и ипотеки, который под залог данных прав выпускает ипотечные ценные бумаги (ИЦБ). При этом денежные средства, полученные от заемщиков, в установленном порядке передаются ипотечному агенту для соответствующих расчетов с инвесторами.

Основным инвестором, способным приобрести существенный объем региональных выпусков ИЦБ, на наш взгляд, может быть Пенсионный фонд России. Однако действующим законодательством ему не разрешено вкладывать средства в ценные бумаги, не обеспеченные государственной гарантией. Поэтому необходимым условием для развития вторичного рынка закладных в регионах должен быть соответствующий инструмент финансового регулирования в части предоставления гарантированного выкупа региональных выпусков ИЦБ Агентством по ипотечному жилищному кредитованию.

Таким образом, первоначально региональным ипотечным агентам может потребоваться государственная финансовая поддержка, однако в последующем необходимо запланировать лишь закрепление гарантий федеральных и региональных властей в общем механизме секьюритизации ипотечных активов.

Полученные результаты диссертационного исследования, касающиеся разработки теоретических положений и практических рекомендаций по совершенствованию финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования в России, могут стать основой для создания эффективного механизма взаимодействия государства и бизнеса в области формирования и развития ипотечных отношений в нашей стране.


ПУБЛИКАЦИИ АВТОРА ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ


Статьи в изданиях, определенных ВАК России

для публикации результатов научных исследований

1. Пересыпкина, Н.В. Региональный подход к развитию моделей ипотечного кредитования как фактор обеспечения жильем населения [Текст] / Л.И. Левина, Н.В. Пересыпкина // Вестн. Казан. технол. ун-та. - Казань, 2008. - № 4. - С. 223-229. - 0,8/0,4 печ. л.

2. Пересыпкина, Н.В. Особенности развития моделей ипотечного кредитования в России [Текст] / Н.В. Пересыпкина // Вестн. ИНЖЭКОНа: экономика. - СПб., 2008. - № 7 (26). - С. 313-316. - 0,4 печ. л.

3. Пересыпкина, Н.В. Основные направления государственной финансовой поддержки в области развития ипотечного рынка жилья [Текст] / Н.В. Пересыпкина // Рос. предпринимательство. - 2009. - № 1. - С. 76-79. - 0,3 печ. л.


Другие публикации

4. Пересыпкина, Н.В. Особенности социальной ипотеки в России: современные проблемы и перспективы развития [Текст] / Л.И. Левина, Н.В. Пересыпкина // Татищевские чтения: актуальные проблемы науки и практики: 3-я Междунар. науч.-практ. конф. / Волж. ун-т им. В.Н. Татищева. - Тольятти, 2006. - С. 120-124. - 0,4/0,2 печ. л.

5. Пересыпкина, Н.В. Региональный опыт развития ипотеки в России: ключевые проблемы и перспективы развития [Текст] / Л.И. Левина, Н.В. Пересыпкина // Роль муниципальных финансов в решении социально-экономических задач: материалы Междунар. науч.-практ. конф. / Самар. муницип. ин-т управления. - Самара, 2006. - С. 148-157. - 0,6/0,3 печ. л.

6. Пересыпкина, Н.В. Жилищная ипотека на тольяттинском рынке: современные трудности и пути развития [Текст] / Н.В. Пересыпкина // Тольятти - город новых технологий: материалы Всерос. науч.-практ. конф. / РГСУ. - Тольятти, 2006. - С. 56-62. - 0,4 печ. л.

7. Пересыпкина, Н.В. Развитие жилищно-строительной сферы в Самарском регионе как фактор расширения взаимодействия банковских структур и компаний-застройщиков [Текст] / Л.И. Левина, Н.В. Пересыпкина // Татищевские чтения: актуальные проблемы науки и практики: 4-я Междунар. науч.-практ. конф. / Волж. ун-т им. В.Н. Татищева. - Тольятти, 2007. - С.112-115. - 0,4/0,2 печ. л.

8. Пересыпкина, Н.В. Корректировка моделей долгосрочного жилищного кредитования как фактор увеличения доступности жилья (на примере Самарской области) [Текст] / Н.В. Пересыпкина // Макроэкономические проблемы современного общества (федеральный и региональный аспекты): материалы Всерос. науч.-практ. конф. - Пенза: РИО ПГСХА, 2007. - С. 48-50. - 0,2 печ. л.

9. Пересыпкина, Н.В. Действие ключевых механизмов обеспечения жильем военнослужащих: государственные жилищные сертификаты и накопительно-ипотечная система [Текст] / Н.В. Пересыпкина // Стратегическое управление предприятиями, организациями и регионами: материалы Всерос. науч.-практ. конф. / ПГУ. - Пенза, 2008. - С. 45-48. - 0,2 печ. л.

10. Пересыпкина, Н.В. Первые итоги развития механизма накопительно-ипотечных систем в России [Текст] / Л.И. Левина, Н.В. Пересыпкина // Татищевские чтения: актуальные проблемы науки и практики: 5-я Междунар. науч.-практ. конф. / Волж. ун-т им. В.Н. Татищева. - Тольятти, 2008. - С. 265-273. - 0,5/0,25 печ. л.


Подписано в печать 21.05.2009.

Формат 60×84/16. Бум. писч. бел. Печать офсетная.

Гарнитура"Times New Roman". Объем 1,0 печ. л.

Тираж 150 экз. Заказ № 174.

Отпечатано в типографии СГЭУ.

443090, Самара, ул. Советской Армии, 141.