Прогнозирование стоимости земельных участков для индивидуального жилищного строительства (на примере Московской области)

Вид материала

Автореферат

Содержание Общая характеристика работы Целью настоящей работы Объектом исследования Теоретико-методологические основы диссертации. Научная новизна диссертационной работы Практическая значимость Основное содержание работы УПКСЗ' — скорректированный удельный показатель кадастровой стоимости земель; const' Экономия затрат при проведении актуализации кадастровой стоимости земель для ИЖС по сравнению с затратами на новые туры ГКОЗ нас Экономия затрат при проведении актуализации кадастровой стоимости земельных участков на основе прогноза их рыночной стоимости (п Характеристика вариантов для обоснования перспективного использования вакантных земельных участков Показатели эффективности инвестиционных проектов, рассчитанных на основании полученных прогнозов стоимости земельных участков Выводы и предложения По теме исследований опубликованы следующие основные работы

Подобный материал:

• «О бесплатном предоставлении земельных участков многодетным семьям в Московской области», 1135.66kb.
• Извещение о проведении аукциона по продаже земельных участков для индивидуального жилищного, 41.51kb.
• «О бесплатном предоставлении земельных участков в собственность граждан для индивидуального, 84.78kb.
• Аукцион по продаже земельных участков из земель населенных пунктов, государственная, 95.44kb.
• Совет депутатов муниципального образования пудостьское сельское поселение гатчинского, 45.5kb.
• Решением Думы городского округа, 217.49kb.
• Предельно допустимые параметры застройки земельных участков (для малоэтажного индивидуального, 39.48kb.
• Порядок предоставления земельных участков для строительства объектов, 25.52kb.
• Инструкция по определению кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков, 652.98kb.
• Информация для участия в совещании по вопросу, связанному с подготовкой документации, 49.46kb.

На правах рукописи


Комаров Станислав Игоревич


ПРОГНОЗИРОВАНИЕ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

(на примере Московской области)


АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени
кандидата экономических наук по специальности
08.00.05 – Экономика и управление народным
хозяйством (землеустройство)


Москва 2007

Работа выполнена на кафедре землепользования и земельного кадастра Государственного университета по землеустройству.


Научный руководитель:

кандидат экономических наук, доцент Ломакин Геннадий Васильевич.


Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Цыпкин Юрий Анатольевич,

кандидат экономических наук, доцент Подкова Иван Викторович.


Ведущая организация: Федеральное государственное унитарное предприятие «Госземкадастрсъемка – ВИСХАГИ», г. Москва.


Защита диссертации состоится 17 мая 2007 г. в 11.00 часов на заседании диссертационного совета Д.220.025.02 в Государственном университете по землеустройству по адресу: 105064, Москва, ул. Казакова, д. 15, ГУЗ, конференц-зал.


С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета по землеустройству.


Автореферат разослан 16 апреля 2007 г.


Ученый секретарь диссертационного совета

кандидат экономических наук, доцент М.М. Демидова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ


Начавшиеся в девяностых годах ХХ века и продолжающиеся до сих пор политические, социальные и экономические изменения в России неизбежно повлекли за собой преобразования во всех сферах жизни общества, в том числе и в сфере земли и иной недвижимости.

Рынок недвижимости России в настоящее время активно развивается: все большее количество инвесторов приходит к инвестированию в этот вид активов и с каждым годом увеличивается потребность в проведении квалифицированных оценочных и консультационных работ в области недвижимого имущества.

Одним из ключевых моментов при выработке и принятии управленческих решений в области земельных ресурсов, определении стоимости объекта недвижимости, оценке эффективности инвестиционных проектов и иных целях, является прогнозирование различных видов стоимости земельных участков и других объектов недвижимости.

Теоретические и методические положения управления земельными ресурсами, в т.ч. необходимость обладания информацией о будущем состоянии рынка недвижимости, были достаточно подробно рассмотрены в работах таких ученых и специалистов, как А.А. Варламов, С.Н. Волков, С.А. Гальченко, И.В. Дегтярев, Н.В. Комов, П.Ф. Лойко, А.Э. Сагайдак, С.Н. Хлыстун, Р.Т. Нагаев и другие. Проблемам оценки земли и иной недвижимости посвящены труды А.П. Огаркова, А.В. Севостьянова, Ю.А. Цыпкина, Е.И. Тарасевича и других, вопросам прогнозирования экономических временных рядов — Г.М. Стерника, Ю.П. Лукашина, Дубровой Т.А. и других.

Но, несмотря на широкий круг вопросов, рассмотренных в опубликованных работах, единого изложения всего многообразия существующего материала по экономическому прогнозированию применительно к рынку земельных участков автору не известно. Все вышеизложенное и определяет актуальность исследования.

Целью настоящей работы является совершенствование теоретических и методических положений прогнозирования стоимости земельных участков и применение его результатов в землеустройстве и земельном кадастре. Для достижения поставленной цели в исследовании решались следующие задачи:

• усовершенствовать теоретические и методические положения прогнозирования рыночной и кадастровой стоимости земельных участков для индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
  
• провести комплексный анализ динамики основных показателей, характеризующих рынок земельных участков для ИЖС Московской области и определить их взаимосвязь с социально-экономическим факторами;
  
• построить модель для прогнозирования рыночной стоимости земельных участков для ИЖС на основе социально-экономических факторов;
  
• разработать прогноз величины рыночной и кадастровой стоимости земельных участков для ИЖС Московской области различными методами;
  
• разработать предложения по применению прогнозных величин рыночной стоимости для принятия решения об использовании земельных участков на перспективу;
  
• разработать рекомендации по определению эффективности применения результатов прогноза величины рыночной стоимости земельных участков для целей Государственной кадастровой оценки земель.
  

Объектом исследования являются земельные участки для индивидуального жилищного строительство (ИЖС) Московской области.

Предметом исследования является процесс прогнозирования рыночной и кадастровой стоимости на основе применения формализованных методов.

Теоретико-методологические основы диссертации. Теоретическую и методологическую основу исследования составляют Законы РФ, Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ, а также научные положения, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных ученых по теории землеустройства и земельного кадастра, теории управления земельными ресурсами, оценке стоимости и эффективности использования недвижимости, теории прогнозирования и другие материалы.

В работе использованы следующие методы исследования: аналитический, экономико-статистический, монографический, абстрактно-логический, корреляционно-регрессионный анализ, метод нейронных сетей, метод экспертной оценки и другие.

Научная новизна диссертационной работы состоит в следующем:

1. уточнены теоретические положения прогнозирования рыночной стоимости земельных участков;
   
2. обосновано применение методов прогнозирования и даны рекомендации по использованию его результатов при разработке схем территориального планировании и проектов территориального землеустройства;
   
3. выявлены макроэкономические и региональные социально-экономические факторы, влияющие на рыночную стоимость земельных участков;
   
4. научно обоснованы и адаптированы методы регрессионного анализа и нейронных сетей на основе макроэкономических показателей к применению для прогнозирования рыночной стоимости земельных участков;
   
5. разработана и научно обоснована методика актуализации величины кадастровой стоимости земель населенных пунктов на основе прогнозирования стоимости земельных участков;
   
6. проведены расчеты экономической эффективности применения прогноза рыночной стоимости для актуализации налоговой базы и размещения земельных участков при принятии решения об их перспективном использовании.
   

На защиту выносятся полученные автором в ходе исследования научные результаты:

1. уточненные и дополнительно сформулированные теоретические и методические положения применения методов прогнозирования стоимости земельных участков;
   
2. методика актуализации величины кадастровой стоимости земель населенных пунктов на основе прогнозирования рыночной стоимости земельных участков с использованием нейронных сетей;
   
3. методические основы применения прогноза величины рыночной стоимости земельных участков при принятии решения об их использовании на перспективу;
   
4. расчет экономической эффективности применения прогноза рыночной стоимости земельных участков для ИЖС в целях актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов;
   
5. расчет экономической эффективности применения прогноза рыночной стоимости земельных участков для оценки инвестиций в земельные участки.
   

Практическая значимость и реализация результатов диссертационной работы состоит в том, что предложенные методы и рекомендации направлены на применение и учет результатов прогнозирования для принятия управленческих решений на рынке недвижимости, что позволит улучшить информационное обеспечение процесса управления и повысить его эффективность.

Апробация результатов научного исследования была осуществлена в Государственном университете по землеустройству и в муниципальных районах Московской области. Основные положения диссертационной работы были изложены в ходе выступлений на 6 конференциях и опубликованы в статьях. По теме диссертационного исследования опубликовано 10 работ (в том числе 1 публикация в издании, рекомендуемом ВАК) общим объ емом 6,50 печатных листов, из них 4,48 печатных листа подготовлено автором.

Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений и включает в себя 43 рисунка, 21 таблицу и 6 приложений. Объем основного текста работы составляет 156 страниц машинописного текста, в том числе список литературы из 141 наименования.


ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Прогнозирование тенденций различных сегментов рынка земли и иной недвижимости, в том числе прогнозирование рыночной стоимости, является конечным итогом любого вида анализа рынка.

Выполненные исследования позволили дать определение прогнозированию стоимости земельных участков как научно-исследовательскому процессу, основанному на анализе исторического развития и текущего состояния рынка земельных участков и иных объектов недвижимости, в результате которого получают будущие значения величины стоимости с заданной степенью достоверности.

В работе при анализе земельного рынка были выявлены следующие отличительные особенности имеющихся исходных данных для прогнозирования рынка недвижимости.

1. Наличие короткого временного ряда. Аналитики и исследователи при анализе рынка земли и иной недвижимости крупных городов и окружающих территорий опираются на динамический ряд из 10–15 среднегодовых значений.
   
2. Отсутствие достоверной информации о суммах сделок с недвижимым имуществом. Как показывает практика, большая часть сумм сделок значительно превышает указанные в документах, следовательно, достоверность прогноза, опирающегося на подобные данные, будет вызывать погрешности.
   
3. Несогласованность данных из различных источников информации. Проблема, возникающая при использовании обзоров рынков, публикуемых в открытом доступе, заключается в том, что основные показатели, характеризующие рынок, достаточно сильно отличаются в обзорах разных компаний.
   

Земельный рынок Московской области является наиболее развитым земельным рынком России. За последние двенадцать лет по данным компаний, занимающихся анализом рынка недвижимости, объем рынка загородной недвижимости вырос более чем в 10 раз, до 220 млрд. рублей. В настоящее время на рынке земли для ИЖС Московской области наблюдается увеличение объемов спроса и предложения и рост цен.

Рынок земельных участков формируется под влиянием совокупности внутренних причин, таких как объемы спроса и предложения, количество участников рынка, цены на объекты, предпочтения покупателей и т.п. Влияние внутренних факторов сказывается, в основном, при определении текущей рыночной стоимости отдельного объекта и при краткосрочном прогнозировании.

Переход рынка из одной фазы в другую обуславливается, как правило, внешними факторами, влияющими на исследуемый сегмент рынка недвижимости, что позволяет выявить математическую зависимость между этими факторами и прогнозируемыми параметрами и производить вычисление прогнозных значений с заданной точностью.

Как видно на рисунке 1, большинство социально-экономических факторов имеют высокий коэффициент корреляции с ценами на земельные участки. Причем влияние макро- и региональных экономических факторов приблизительно одинаковое. Так, средний коэффициент корреляции для макрофакторов составляет 0,73, для региональных показателей — 0,79. Среди макроэкономических факторов 73% имеют коэффициент корреляции по модулю больше 0,8, а среди регионально-экономических факторов доля тесно связанных с ценами на земельные участки составляет 79%.



Рис. 1. Гистограмма коэффициента парной корреляции
между ценами на земельные участки в Московской области
и социально-экономическими показателями


На основании изложенного можно сделать вывод о том, что показатели социально-экономического развития Московского региона более тесно связаны с ценовой ситуацией и оказывают более сильное влияние на земельный рынок. Но если учитывать, что согласно требованиям математической статистики независимые переменные (внешние факторы) кроме связи с результирующим показателем должны быть независимы друг от друга, то результаты получаются совсем другими.

По нашему мнению, из множества анализируемых внешних факторов для прогнозирования рынка земельных участков в Московском регионе необходимо отдать предпочтение показателям макроуровня. Результаты проведенных в работе исследований показывают, что такая ситуация характерна для всех сегментов рынка недвижимости Московского региона.

После получения результатов корреляционного анализа был проведен нейросетевой анализ влияния факторов на рыночную стоимость земельных участков, результаты которого в целом повторили корреляционно-регрессионный.

По результатам анализа факторов, влияющих на рыночную стоимость земельных участков для ИЖС, можно сделать выводы.

1. Использовать региональные показатели в одной прогнозной регрессионной модели с федеральными на рынке недвижимости Московского региона невозможно. Для любого показателя развития региона найдется коррелирующий с ним федеральный, имеющий более тесную связь с прогнозируемой переменной.
   
2. Анализ социально-экономических данных, проведенный с помощью нейросетевого алгоритма, выявил, что основные федеральные показатели не свидетельствуют об их превалирующем влиянии на рынок земли. В то же время из их числа были установлены наиболее значимые.
   
3. Для моделирования процессов, протекающих на анализируемых сегментах земельного рынка, с помощью регрессионных моделей, на наш взгляд, целесообразно использовать именно общероссийские показатели.
   
4. При прогнозировании ценовой ситуации с применением моделей на нейронных сетях не следует отказываться от региональных показателей, но при поиске оптимальной модели предпочтение следует отдавать тем, в которых больший вес имеют федеральные факторы.
   

Выбор метода прогнозирования, способного в соответствующих условиях обеспечить наилучшие результаты, является одним из важнейших этапов процесса прогнозирования.

По нашему мнению, для широкого внедрения в процесс управления земельными ресурсами на современном этапе основной упор должен быть осуществлен на объективных методах прогнозирования, которые были использованы в настоящем исследовании.

В сфере оценки земельных участков открываются широкие возможности для использования описанных методов прогнозирования. Основное наше предложение в сфере массовой (кадастровой) оценки заключается в более широком использовании труда аналитиков-прогнозистов рынка недвижимости при подготовке и принятии управленческих решений в области земельных ресурсов. На наш взгляд, это может принести значительные экономические выгоды.

Анализ рыночной информации является основой для проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов согласно Правилам проведения Государственной кадастровой оценки земель (ГКОЗ). Для соответствия реальной ситуации государство должно периодически актуализировать имеющиеся сведения об экономических характеристиках земельных участков.

Работы по ГКОЗ населенных пунктов требуют внушительных затрат, которые в некоторых случаях могут перекрыть отдачу от изменения налоговой базы. Применение описанных методов прогнозирования поможет решить поставленные задачи, но не заменить полностью повторные работы по ГКОЗ населенных пунктов.

Предложения автора заключаются в корректировке средней цены с использованием индексов, рассчитываемых с учетом ожидающейся инфляции и расположения оцениваемых земель в одном из трех колец Московского региона. Таким образом, выражение примет вид:

, (1)

где УПКСЗ' — скорректированный удельный показатель кадастровой стоимости земель; const' — скорректированная средняя величина сделки, рассчитанная по формуле:

, (2)

где И_корр — корректировочный индекс, рассчитываемый с применением прогноза среднерыночных цен:

, (3)

где Р_сделки' — прогнозируемая средняя цена сделки; Р_сделки — средняя цена сделки на момент проведения работ по кадастровой оценке; R_inf — прогнозируемая величина инфляции; К_уд — коэффициент удаленности, отражающий расположение объекта оценки в одном из трех подмосковных колец, рассчитываемый на основе анализа соотношения между средней ценой земельного участка в каждом кольце и средней ценой по всему направлению.


В результате моделирования цен на земельные участки по Рублево-Успенскому, Каширскому и Нижегородскому направлениям и в среднем по области наилучшие результаты моделирования дали нейронные сети.

На рисунке 2 представлен прогноз рыночных цен на земельные участки для ИЖС в Московской области на 2007–2011 гг., рассчитанный с помощью указанной модели.



Рис. 2. Моделирование и прогнозирование цен
на земельные участки для ИЖС в Московской области
с помощью нейронных сетей

На всех анализируемых направлениях на протяжении периода упреждения предполагается плавный рост.

Эффективность прогнозирования продемонстрируем путем расчета экономических выгод, которые возможно извлечь в процессе управления земельными ресурсами, используя полученные прогнозы.

Расчет эффективности проведем на примере наиболее типичных из муниципальных районов. Экономическую эффективность вносимых предложений предлагается рассматривать с двух сторон. С одной стороны, актуализация кадастровой стоимости в условиях растущего рынка земельных участков приведет к увеличению налоговой базы, следовательно, к росту земельных платежей. С другой стороны, увеличение налогового бремени может повлечь за собой рост социальной напряженности в муниципальном образовании, последствия которой вполне могут перекрыть эффект от увеличившейся доходной части бюджета.

Поэтому, на наш взгляд, кроме сравнения прироста земельных платежей, целесообразно рассмотреть экономическую эффективность предлагаемой методики актуализации со стороны сравнения требуемых затрат на актуализацию в сравнении с затратами на проведение новых туров ГКОЗ населенных пунктов.

В таблице 1 приведен расчет экономии затрат в разрезе рассматриваемых районов. В указанной таблице сравнивается проведение ГКОЗ населенных пунктов каждые три года (минимальный срок между турами) с тремя вариантами актуализации. Первый предусматривает проведение работ по анализу и прогнозу рыночной стоимости каждые три года, второй — каждый год и третий — один раз в пять лет.

Для сопоставимости затрат, отнесенных к разным временным периодам, они дисконтировались с целью приведения их к началу 2007 г. по 23,5%-ной ставке дисконта.

Из таблицы 1 видно, что максимальная экономия затрат по первому варианту может составить 234 руб./га, по второму — 170 руб./га, по третьему — 250 руб./га.

Но по абсолютной величине экономии затрат невозможно принять решение о предпочтительности того или иного варианта, т.к., например,

Таблица 1

Экономия затрат при проведении актуализации кадастровой стоимости земель
для ИЖС по сравнению с затратами на новые туры ГКОЗ населенных пунктов