Ежегодный доклад о соблюдении и защите прав и свобод человека и гражданина на территории Челябинской области Уполномоченного по правам человека в Челябинской области Алексея Михайловича Севастьянова
| Вид материала | Доклад |
- Законодательное Собрание Челябинской области постановляет, 13.75kb.
- К. И. Поляков уполномоченный по правам человека, 1801.44kb.
- С. В. Булычев уполномоченный по правам человека, 1842.98kb.
- Калининградская областная дума постановление, 1754.68kb.
- Калининградская областная дума постановление, 1766.9kb.
- О соблюдении прав и свобод человека и гражданина, 459.24kb.
- Доклад о соблюдении прав и свобод человека и гражданина на территории Амурской области, 1576.7kb.
- Доклад о деятельности Уполномоченного по правам человека в Липецкой области в 2005, 1089.66kb.
- Доклад о соблюдении прав человека в Липецкой области и деятельности Уполномоченного, 3956.06kb.
- Доклад о соблюдении прав человека в Липецкой области и деятельности Уполномоченного, 1735.86kb.
Выводы:
Решение жилищного вопроса заявителей возможно путем передачи помещений, занимаемых ими, в муниципальную собственность (то есть путем частичной передачи в муниципальную собственность здания по адресу г. Челябинск, ул. Варненская, д. 6). Принятие данного решения позволит, во-первых, обеспечить жилплощадью более 150 граждан; во-вторых, предоставить свободные комнаты иным гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий либо находящимся в трудных жизненных ситуациях; в-третьих, освободить бюджет области от определенной статьи расхода.
В качестве варианта преодоления проблемы, связанной с общежитиями, находящимися в собственности Челябинской области, может быть рассмотрен комплексный подход к ее решению, примерный алгоритм которого предложен в конце настоящей главы.
Здание по адресу г. Челябинск, ул. Марченко, д. 33а
В адрес Уполномоченного по правам человека в Челябинской области поступило обращение Д. и Д., проживающих в здании по ул. Марченко, д. 33а. Как следует из обращения и приложенных к нему документов, указанное здание имеет статус общежития, находится в собственности Российской Федерации и передано в оперативное управление ГОУ СПО Челябинский машиностроительный техникум. Однако в настоящее время указанного образовательного учреждения уже не существует: в 2010 году оно присоединено к иному образовательному учреждению и на сегодняшний день именуется ФГОУ СПО Южно-Уральский государственный технический колледж. Указанное учреждение в настоящее время распоряжается зданием по ул. Марченко, д. 33а, в том числе заключает с проживающими гражданами договоры «на целевой взнос» в размере 360 рублей за 1 кв.м. занимаемой площади. В случае если граждане отказываются от исполнения указанного договора, им угрожают ухудшением жилищных условий, подселением иных жильцов.
90 процентов жителей общежития по ул. Марченко, д. 33а – это не студенты и не работники колледжа. Большинство граждан проживает в указанном здании длительное время, многие более 20 лет, однако договоров социального найма с ними не заключают. Иного жилья у людей нет.
В связи с фактическим использованием здания по адресу ул. Марченко, д. 33а в качестве жилого дома, а не общежития, с целью защиты жилищных прав граждан целесообразным было бы передать указанное здание в муниципальную собственность.
Из ответа Прокуратуры Тракторозаводского района г. Челябинска от 29 июля 2011 года № 694-ж-2011 в том числе следует, что договоры «на целевой взнос» не соответствуют законодательству. Таким образом, заявители вправе самостоятельно либо при содействии прокуратуры обратиться в суд.
В соответствии с требованиями законодательства указанное общежитие подлежало передаче в муниципальную собственность, поскольку данный объект относится к муниципальной собственности в силу приложения № 3 к Постановлению Верховного Совета РФ № 3020-1 от 27 декабря 1991 года. Согласно п. 2 указанного Постановления Верховного Совета РФ № 3020-1 от 27 декабря 1991 года объекты государственной собственности, указанные в приложении № 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, должны быть переданы в муниципальную собственность. Кроме того, обязанность по передаче здания в муниципальную собственность основана на Постановлении Правительства РФ № 235 от 07 марта 1995 года. Согласно п. 1 Положения, утвержденного указанным Постановлением, данное Положение распространяется на приватизированные, находящиеся в стадии приватизации и неприватизируемые предприятия. В соответствии с данным Постановлением Правительства РФ № 235 от 07 марта 1995 года с целью освобождения предприятий от не свойственных им функций по содержанию объектов коммунально-бытового назначения данные объекты должны быть переданы в муниципальную собственность. Впоследствии Распоряжением Правительства РФ № 1453-р от 17 октября 2002 года было также указано всем федеральным государственным унитарным предприятиям, имеющим на балансе объекты жилищно-коммунального хозяйства, завершить до 31 декабря 2004 года передачу указанных объектов в муниципальную собственность в соответствии с вышеуказанным Постановлением Правительства РФ № 235 от 7 марта 1995 года. В соответствии со ст. 7 ФЗ № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным предприятиям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.
Таким образом, если бы в соответствии с действующим законодательством здание общежития по адресу г. Челябинск, ул. Марченко, д. 33а находилось в настоящее время в собственности муниципалитета, то жители указанного дома имели бы право приватизировать занимаемые ими жилые помещения. Данного права в настоящее время они незаконно лишены.
Позиция Уполномоченного по правам человека в Челябинской области по данному зданию доведена до Федерального агентства по образованию (г. Москва) с просьбой принять меры к защите прав граждан, проживающих в указанном здании, а именно дать согласие на передачу здания в муниципальную собственность и рекомендовать руководству ФГОУ СПО Южно-Уральский государственный технический колледж совершить аналогичные действия.
Здание по адресу Челябинская область, Еманжелинский район, п. Красногорский, ул. Пушкина, д. 20
В общественную приемную Уполномоченного по правам человека в Челябинской области обратились граждане с вопросом о возможности приватизации жилых помещений в общежитии по адресу п. Красногорский, ул. Пушкина, 20. В настоящее время Администрация Красногорского городского поселения ежегодно перезаключает с ними договоры найма жилого помещения, производит перерегистрацию (прописку) по месту жительства в общежитии и отказывает жильцам общежития в заключении с ними договоров социального найма жилого помещения, чем нарушает их право на приватизацию жилых помещений в данном общежитии.
Как видно из документов, представленных заявителями, здание общежития на 154 места, состоящее из четырех этажей, общей площадью 2509,6 кв.м., 1989-го года постройки, инвентарный номер 5413, балансовой стоимостью 2930783 руб. (по состоянию на 25.02.2005г), расположенное по адресу Челябинская область, Еманжелинский район, пос. Красногорский, ул. Пушкина, дом 20, находилось на балансе ОАО «Агрофирма Ариант» до 24 февраля 2005 года.
По акту приема-передачи, утвержденному 25 февраля 2005 года председателем Комитета по управлению имуществом г. Еманжелинска, указанное здание передано в муниципальную собственность с постановкой на баланс Администрации п. Красногорский на основании распоряжения председателя Комитета по управлению имуществом г. Еманжелинска от 24 февраля 2005 года. В настоящее время здание общежития включено в Реестр объектов недвижимости, являющихся муниципальной собственностью Красногорского городского поселения. Однако государственной регистрации права собственности в Росреестре Администрацией Красногорского городского поселения в отношении здания общежития до сих пор не производилось из-за отсутствия финансирования.
Граждане, проживающие в данном общежитии, на протяжении последних трех лет по вопросу приватизации неоднократно обращались последовательно к Главе Красногорского городского поселения, Главе Еманжелинского района, прокурору г. Еманжелинска, Губернатору Челябинской области, Президенту РФ Медведеву Д.А.
Однако неизменно получали стандартные ответы о том, что приватизация общежития возможна только с разрешения представительного органа местного самоуправления и только после перевода данного здания из статуса общежития в статус жилого дома (например, письма № 1190 от 13 мая 2008 года, № 451 от 27 апреля 2009 года, № 512 от 18 мая 2009 года, № 1492 от 18 декабря 2009 года, № 8/3-288 от 09 марта 2010 года и № 114 от 07 февраля 2011 года).
К сожалению, и Прокуратура г. Еманжелинска в ответ на коллективное обращение заявителей – жильцов общежития в своем письме № 29-ж-2010 года от 18 апреля 2010 года также ссылается на невозможность приватизации в связи с тем, что «решение Совета депутатов Красногорского городского поселения о переводе общежития в статус жилого дома не принималось».
Однако анализ ситуации и правоприменительной практики действующего жилищного законодательства убедительно свидетельствует о неверном толковании и применении норм жилищного права органами местного самоуправления Красногорского городского поселения Еманжелинского района Челябинской области.
Из представленных документов следует, что данное общежитие передано в муниципальную собственность Красногорского городского поселения 25 февраля 2005 года, т.е. на момент вступления в силу статьи 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 29.12.2004 года (далее Вводный закон) с 01 марта 2005 года указанное общежитие было передано в муниципальную собственность.
Статьей 2 Закона РФ «О приватизации жилого фонда в Российской Федерации» предусмотрено право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным законом, иными нормативными актами РФ и субъектов РФ, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до18 лет.
Согласно статье 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» жилые помещения в общежитиях не подлежат приватизации.
Однако в соответствии со статьей 7 Вводного закона к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям, либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма.
Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям, либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежития в силу закона, и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилого фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма и не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.
Следовательно, граждане, которые занимают жилые помещения в общежитиях, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь ст. 2 закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». При этом следует учитывать, что приватизации подлежит только изолированное жилое помещение (квартира, комната). Поскольку по смыслу части 2 статьи 62 ЖК РФ неизолированное жилое помещение не может быть самостоятельным предметом договора социального найма.
Важно понимать, что дата передачи общежития в муниципальную собственность и даже сам факт такой передачи не являются принципиальными: жилищные права граждан не могут ставиться в зависимость от соблюдения третьими лицами обязательной процедуры. Принципиально важно, когда лицо вступило в правоотношения по пользованию помещением. Если лицо вселилось в общежитие на законных основаниях до 01 марта 2005 года (дата вступления в силу Вводного закона), то к возникшим правоотношениям применяется ст. 7 Вводного закона. В остальных случаях требуется более детальный подход.
Из вышеизложенного следует, что жилые помещения в общежитиях, расположенные в жилых домах, ранее принадлежавших государственным либо муниципальным предприятиям, либо учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, которые были предоставлены гражданам и переданы в муниципальный жилищный фонд до 01 марта 2005 года, могут быть приобретены гражданами в порядке приватизации в собственность после 01 марта 2005 года при условии, если жилое помещение является изолированным.
Выводы, изложенные в данном правовом заключении, основаны на следующих судебных определениях:
- Определение Конституционного суда РФ от 03 июля 2007 года № 425-0-0.
- Определение Конституционного суда РФ от 24 января 2008 года № 39-0-0.
- Определение Верховного суда РФ от 03 апреля 2007 года № 57-В07-2.
- Определение Верховного суда РФ от 02 сентября 2008 года № 5-В08-69.
- Определение Верховного суда РФ от 28 июля 2009 года № 46-В09-21.
С учетом всего вышеизложенного следует прийти к заключению:
1) Официальный отказ Главы Красногорского городского поселения от 07 февраля 2011 года на заявление о приватизации жилого помещения в доме № 20 по ул. Пушкина п. Красногорский противоречит статье 2 Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» и статье 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ».
2) В связи с тем, что жилому зданию № 20 по ул. Пушкина п. Красногорский в установленном законом порядке (Правила отнесения жилого помещения к специализированному фонду. Утверждены Постановлением Правительства РФ № 42 от 26 января 2006 года) не присвоен статус муниципального общежития, которое является специализированным жилищным фондом и предназначено для проживания муниципальных служащих и работников организаций (предприятий) на период их работы, службы, то следует сделать вывод о том, что Администрация Красногорского городского поселения неправомерно, в нарушение статей 92 и 94 Жилищного кодекса РФ, заключила с заявителями Типовой договор найма помещения в общежитии. В соответствии со ст. 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.
Заявители с Администрацией Красногорского городского поселения, муниципальными предприятиями и учреждениями в трудовых отношениях не состоят и в учебных заведениях Красногорского городского поселения не обучаются. Правовых оснований для заключения с заявителями договоров найма жилых помещений в общежитиях у администрации не имеется, и поэтому эти договоры недействительны, так как не соответствуют требованиям закона и в силу статьи 168 Гражданского Кодекса РФ признаются ничтожной сделкой.
Процесс приватизации комнат в общежитии благодаря обсуждению этого острого вопроса на состоявшемся в п. Красногорский 30 марта 2011 года круглом столе «Публичное обсуждение совместно с органами власти и местного самоуправления правовых и политических проблем и инициатив жителей п. Красногорский на основе практики работы общественной приемной «Человек. Закон. Власть» удалось направить из дискуссионного состояния и жесткого противостояния жителей общежития с Администрацией Красногорского городского поселения в деловое, практическое русло принятия конкретных управленческих решений.
По состоянию на начало августа 2011 года в администрации готово к подписанию шесть договоров социального найма жилых помещений, еще шесть договоров находятся в стадии подготовки. Еще по четырем договорам получены ответы из БТИ и Росреестра о том, что у этих жителей имеются в собственности жилые помещения. Однако единственным препятствием к заключению договора социального найма с последующей приватизацией является лишь одно обстоятельство – если гражданин уже ранее принимал участие в приватизации. Само по себе наличие другой жилой площади у жителя общежития по другим основаниям (купля-продажа, мена, дарение, получение по наследству) не может являться препятствием к заключению договора социального найма на занимаемое им жилое помещение.
Выводы:
Вероятнее всего, до конца 2011 года проблема приватизации общежития по адресу п. Красногорский, ул. Пушкина, д. 20 будет окончательно решена без обращения жителей в суд, в медиативном порядке при активном участии общественной приемной «Человек. Закон. Власть» п. Красногорский.
Выводы и рекомендации по заявленным проблемам
Конституционное право на жилище означает юридически гарантированную возможность каждого быть обеспеченным постоянным жилищем и невозможность его лишения.
Приведенные в настоящем Докладе ситуации свидетельствуют о том, что права на жилище лиц, в силу жизненных ситуаций оказавшихся в общежитиях и не способных самостоятельно обеспечить себя жильем, как минимум не выполняются в полном объеме. Безразличие со стороны различных инстанций к проблемам указанных лиц вынуждает их прибегать к длительным судебным процедурам, что является очень затратным и не всегда эффективным механизмом. Поэтому как Уполномоченный по правам человека в Челябинской области считаю своей основной задачей помощь населению в защите нарушенных прав в досудебном порядке. Жилищное законодательство разграничивает полномочия органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления в области жилищных отношений (ст. 12 – 14 ЖК РФ). При этом самым эффективным для решения сложившейся проблемы видится именно выработка общих и согласованных мер всех заинтересованных сторон.
По зданиям общежитий, находящимся в муниципальной собственности, но относящимся к разряду «неприватизируемых». В данный разряд, как правило, попадают жилые помещения, которые были сформированы после 2005 года из мест общего пользования в домах, ранее имевших статус общежитий. Однако присвоение данным жилым помещениям статуса общежитий во много спорно: не соблюден предусмотренный порядок для такого отнесения (не зарегистрировано право муниципальной собственности, отсутствует документация на перепланировку и т.д.). Чтобы найти выход из проблемной ситуации, необходимо досконально изучить всю документацию на данные помещения, а также с учетом позиции жильцов принять меры к узакониванию и установлению статуса социального использования таких жилых помещений.
По зданиям общежитий, являющимся собственностью частных организаций. Руководству таких организаций необходимо осознать три важных момента: а) как правило, не данные фирмы возводили здания общежитий; они перешли в частную собственность в порядке приватизации (бесплатной передачи) государственных предприятий – то есть финансовых средств организация в строительство зданий не вкладывала; б) сам факт включения зданий общежитий в уставный капитал частных организаций является незаконным; в) удержанием зданий в частной собственности организации лишают людей жилья. Осознав данные факты, организации в добровольном порядке с целью восстановления справедливости должны передать здания общежитий в муниципальную собственность.
По зданиям общежитий, находящимся в собственности ОАО «РЖД» или его дочерних структур. Представляется, что ОАО «РЖД» необходимо провести тщательную проверку (возможно, с участием общественности и представителей органов местного самоуправления) всех зданий общежитий на предмет их надобности для проживания работников. Многие здания общежитий в настоящее время используются как доходные дома, то есть сдаются в наем лицам, либо уже не работающим в структурах ОАО «РЖД», либо вообще не имеющим к ним никакого отношения. Однако многие граждане получали жилье в девяностых годах прошлого века, и они имеют такое же моральное право на проживание в нем и на его приватизацию. Поэтому ОАО «РЖД» необходимо рассмотреть вопрос рационального расселения граждан, не являющихся работниками ОАО «РЖД», по общежитиям и последующей передачи зданий в муниципальную собственность.
По зданиям общежитий, находящимся в собственности Челябинской области. В настоящее время на праве собственности за Челябинской областью закреплено 94 здания, используемых в качестве общежитий. В большинстве из них проживают граждане, не являющиеся студентами, преподавателями или работниками предприятий, в пользование которым переданы здания. Данные лица имеют такое же право на заботу со стороны государства, как и другие, они также нуждаются в жилье. Решить проблему можно было бы, передав часть указанных общежитий в муниципальную собственность и разграничив таким образом общежития на те, в которых смогут проживать граждане, не имеющие отношения к предприятиям и учреждениям (муниципальные общежития), и те, что предназначены для студентов, преподавателей или работников предприятий и учреждений (общежития, оставшиеся в собственности Челябинской области). Это потребует переселения жильцов обеих категорий из одного общежития в другое, зато позволит гражданам реализовать свое право на жилище и перестать, наконец, опасаться угрозы выселения из «ведомственного» общежития.
Схема № 1
При решении вопроса таким способом будет снято сразу несколько не решаемых долгое время проблем: граждане будут обеспечены жилплощадью; появится возможность заселить в свободные комнаты иных граждан, не имеющих жилья (стоящих в очереди на его получение либо находящихся в трудных жизненных ситуациях); общежития, оставшиеся в собственности Челябинской области, будут использоваться более рационально и по назначению; бюджет области будет освобожден от определенной статьи расхода.
По зданиям общежитий, находящимся в собственности Российской Федерации. Варианты решения проблем граждан, проживающих в таких общежитиях, во многом схожи с вариантами, предложенными выше. Главным препятствием в данном случае является удаленность субъектов, способных и готовых решать эти проблемы, от реальных нужд и потребностей граждан. Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области необходимо провести инвентаризацию всех зданий, именуемых «общежитиями», и установить, используются ли они по назначению, то есть в качестве временного жилья студентов, преподавателей или работников предприятий, - по наличию характерных признаков, присущих общежитиям. При выявлении фактов использования зданий общежитий в качестве жилых домов рассмотреть вопрос передачи таких зданий в муниципальную собственность.