Гура Надія Олександрівна, канд екон наук, доцент Київського національного університету імені Тараса Шевченка
| Вид материала | Документы |
- К. О. викладач Інституту журналістики Київського національного університету імені Тараса, 88.14kb.
- Актовий зал червоного корпусу Київського національного університету імені Тараса Шевченка, 1556.91kb.
- Iнтернет сторінка географічного факультету Київського національного університету імені, 43.27kb.
- Вірченко Володимир Віталійович кандидат економічних наук, доцент кафедри економічної, 144.22kb.
- Звіт про результати діяльності Наукового товариства студентів та аспірантів економічного, 65.15kb.
- Київський Національний університет імені Тараса Шевченка Кохановська Олена Велеонінівна, 751.92kb.
- Афанасьєва К. О, 52.17kb.
- Афанасьєва К. О, 99.62kb.
- Афанасьєва К. О, 91.4kb.
- Афанасьєва К. О, 78.5kb.
Гура Надія Олександрівна, канд. екон. наук, доцент Київського національного університету імені Тараса Шевченка.
БУХГАЛТЕРСЬКИЙ ОБЛІК В ОБЄДНАННЯХ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНИХ БУДИНКІВ.
Частина 1
Об’єднання співвласників багатоквартирних будинків є однією з найбільш прогресивних форм управління житлом на сьогоднішній день.
Міністерством з питань житлово-комунального господарства України затверджується методика бухгалтерського обліку в ОСББ (далі Методика), розроблена за безпосередньою участю автора. Проблемам бухгалтерського обліку у контексті зазначеної Методики присвячено цикл статей, у першій з яких дано характеристику об’єктів бухгалтерського обліку в ОСББ та розкрито особливості обліку в них. Ця стаття розрахована не тільки на бухгалтерів ОСББ, а й на голів правління, членів ОСББ та інших зацікавлених осіб, які прагнуть глибше зрозуміти діяльність ОСББ, знайти додаткові обґрунтування щодо відсутності об’єкта оподаткування ПДВ тощо.
ОСББ є неприбутковими організаціями, облік в яких суттєво відрізняється від обліку в комерційних підприємствах. Бухгалтерський облік відображає господарську діяльність підприємств, і його об’єктами є активи, капітал, зобов’язання, господарські процеси, витрати і доходи підприємств (організацій).
Основною особливістю об’єктів бухгалтерського обліку в ОСББ є практична відсутність господарських процесів, притаманних підприємствам, а також власного капіталу. В ОСББ відсутні процеси виробництва і реалізації (крім реалізації послуг з надання в оренду приміщень); процес заготівлі певною мірою має місце у частині заготівлі інвентарю, канцелярського приладдя та запасів для здійснення ремонтів, але за своїм обсягом і метою він суттєво відрізняється від комерційних підприємств. В той же час можна визначити в ОСББ такий специфічний господарський процес, як обслуговування житлового будинку і прибудинкової території. Склад інших об’єктів обліку суттєво обмежений. В табл. 1 наведено перелік основних об’єктів обліку, які становлять бухгалтерський баланс, із зазначенням у дужках номера відповідного бухгалтерського рахунку.
Таблиця 1. Об’єкти бухгалтерського обліку в ОСББ
| Активи | Пасиви |
| Необоротні активи | Капітал |
| основні засоби (10) | додатковий капітал (рахунок 42) |
| нематеріальні активи (12) | прибуток або збитки (44) |
| Оборотні активи | Зобов’язання |
| виробничі запаси (20), МШП (22) | цільове фінансування (48) |
| грошові кошти: | кредиторська заборгованість: |
| в касі (30) | постачальникам (63) |
| на поточному рахунку (311) | бюджету (64) |
| дебіторська заборгованість: членів об’єднання (377) | органам соціального страхування (65) |
| бюджету з субсидій, пільг (377) | персоналу із заробітної плати (66) |
| орендарів (379) | іншим кредиторам (685) |
| підзвітних осіб (372) | |
| інших дебіторів (377) | |
Найбільше проблем і особливостей обліку в ОСББ пов’язано з обліком витрат і доходів.
До витрат ОСББ відносяться:
— матеріальні витрати ( їх частка в ОСББ незначна);
—заробітна плата обслуговуючого персоналу (голова правління, бухгалтер, прибиральниці, двірники тощо);
— відрахування органам соціального страхування;
— амортизація основних засобів (крім житлового будинку);
— податкові платежі;
— утримання місць загального користування (опалювання, освітлення і т.д.);
— відсотки, що сплачуються за послуги ощадбанку, обчислювального центру;
— плата банку за касове і банківське обслуговування;
— поточний ремонт житлового будинку;
— плата за обслуговування ліфтів;
— плата за санітарну очистку території;
- перерахування платежів комунальним підприємствам з тепло-, газо-, водопостачання і водовідведення і т.д.
Основними доходами ОСББ є:
- цільові внески членів об’єднання в рамках ставок квартирної плати (плати за утримання будинку);
- цільові внески членів об’єднання понад ставки плати за утримання будинку, встановлені загальними зборами – додаткові збори з співвласників на заробітну плату обслуговуючого персоналу, ремонт будинку, створення спеціальних фондів тощо;
- доходи від здачі в оренду приміщень та іншого майна ОСББ і доходи від іншої некомерційної господарської діяльності (при їх наявності);
— державні субсидії малозабезпеченим сім'ям;
— відшкодування пільг окремим категоріям громадян, що надходять з бюджету;
— дотації з бюджету на відшкодування збитків ОСББ (у разі їх наявності);
- цільові внески нечленів об’єднання (зокрема, орендарі можуть крім орендної плати сплачувати цільові внески, які не будуть об’єктом оподаткування податком на прибуток).
Майже усі перераховані доходи не є об’єктом оподаткування податком на прибуток, крім доходів від оренди та іншої некомерційної господарської діяльності (цей термін рекомендуємо використовувати в статуті ОСББ та в інших документах згідно із статтею52 Цивільного кодексу України).
Доходи від оренди включають суму орендної плати та відшкодування орендарями нежитлових приміщень витрат на утримання будинку і прибудинкової території. Розмір відшкодування визначається шляхом множення фактичних витрат ОСББ на утримання 1 кв.м житлової площі на площу наданого в оренду приміщення. Плата за землю, яка стягується з орендаря, розраховується за звичайними, не пільговими ставками, і включається як до валових доходів, так і до валових витрат ОСББ за операцією оренди. Податковий облік, тобто розрахунок валових витрат і валових доходів, ОСББ ведуть тільки за операціями оренди. Прибуток до оподаткування визначається як різниця між отриманими від орендарів доходами та витратами на утримання наданого в оренду приміщення.
Податок на додану вартість ОСББ сплачують також тільки з доходів від оренди та іншої некомерційної господарської діяльності, причому реєструватись платниками ПДВ вони повинні тільки у разі перевищення встановленого законодавчо розміру доходу від оренди (300 тис.грн. за 12 місяців). Але, на жаль, поки що законодавчо чітко не визначено , що ОСББ не є платниками ПДВ, тому частину з них податкові органи примусили зареєструватись платниками ПДВ. Далі наведено основні аргументи проти сплати цього податку.
ОСББ не є платниками ПДВ, бо в них немає об’єкта оподаткування цим податком. Об'єктом оподаткування ПДВ згідно із підпунктом 3.1.1 Закону «Про ПДВ» від 3.04.97 р. №168 є операції з поставки товарів (робіт, послуг). У проекті Податкового кодексу (Розділ V, п.1.6) також об’єктом оподаткування ПДВ визначено постачання послуг. ОСББ нікому не поставляє роботи, послуги, а отримує комунальні послуги та обслуговує себе.
Чітке визначення доходів ОСББ дозволяє чітко обґрунтувати відсутність об’єкта оподаткування ПДВ. У табл. 2 усі доходи ОСББ згруповані за їх відношенням до ПДВ.
Таблиця 2. Групування доходів ОСББ з точки зору сплати ПДВ
| Вид доходів ОСББ | Коментар | Відношення до ПДВ |
| Цільові внески в розмірі тарифу за утримання будинку:
сторонніх організацій
будинку | частина їх надходить з бюджету (субсидії, пільги) проходять транзитом через рахунок ОСББ головним чином зарплата з нарахуваннями | ПДВ не залежить від джерела отримання коштів податковий кредит і зобов’язання рівні не є об’єктом оподаткування ПДВ, , але стає ним |
| Цільові внески понад розмір плати за утримання будинку | збираються понад тариф і не містять ПДВ | не є об’єктом оподаткування |
| Надходження в оплату комунальних послуг | проходять транзитом через рахунок ОСББ; у більшості регіонів прямо надходять на рахунки відповідних підприємств | податковий кредит і зобов’язання рівні питання оподаткування не виникає |
| Цільові надходження з бюджету, від інших юридичних та фізичних осіб | | не є об’єктом оподаткування |
| Орендна плата | | стають об’єктом оподаткування ПДВ після перевищення встановленої межі |
Тобто, об’єктом оподаткування стає в основному заробітна плата, що протирічить сутності цього податку і викликає подвійне оподаткування заробітної плати.
Треба зазначити, що при сплаті ПДВ втрачає сенс неприбутковість ОСББ, бо їм було б вигідніше мати статус платників єдиного податку і сплачувати 10% доходу при звільненні від комунального податку і плати за землю, ніж сплачувати 20% ПДВ плюс зазначені податки.
Особливості діяльності ОСББ обумовлюють особливості обліку в них. Останнім часом з’являються публікації, в яких облік в ОСББ пропонується ускладнений, з великою кількістю субрахунків, з податковим обліком, з розрахунком адміністративних витрат тощо. Але ОСББ невеликі неприбуткові організації з обмеженою кількістю об’єктів обліку та господарських операцій, тому облік у них повинен бути максимально спрощеним. В Методиці, що розглядається, визначено принципи, на яких базується побудова обліку в об’єднаннях співвласників багатоквартирних будинків (рис. 1); їх розкрито далі.
Принципи обліку
в ОСББ
Рис.1. Принципи бухгалтерського обліку в ОСББ
1. ОСББ – об’єднання добровільне, але одночасно і примусове, бо його основою є наявність спільного майна; це обумовлює необхідність створення умов найбільшого сприяння для ОСББ, особливості відображення в обліку житлового будинку, обов’язковість участі у видатках усіх співвласників (членів і нечленів ОСББ) і відповідне відображення розрахунків з ними в обліку.
Зацікавленість держави у передачі якнайбільшого числа житлових будинків в управління створених мешканцями об’єднань співвласників призводить до необхідності піклування з боку держави, яке повинно полягати у створенні умов найбільшого сприяння для ОСББ, у тому числі в зменшенні податкового тиску, а також у зменшенні вимог до організації бухгалтерського обліку – зокрема, щодо формування наказу про облікову політику, використання регістрів бухгалтерського обліку, створення інвентаризаційних комісій тощо.
На відміну від інших неприбуткових організацій, основою створення і діяльності ОСББ є наявність спільного майна, що призводить до проблем ліквідації об’єднання та проблем в обліку. Особливого значення в ОСББ набуває принцип автономності, бо у них яскраво ілюструється його необхідність і значимість для вирішення проблеми обліку житлового будинку на балансі чи поза балансом. Виходячи з принципу автономності, особисте майно власників (квартири в багатоквартирному будинку) повинно бути відокремлене від майна заснованого ними підприємства (власне самого багатоквартирного будинку). Тому облік житлового будинку на балансі ОСББ буде протирічити принципу автономності, що вимагає обліковувати його поза балансом. Іншого майна, крім житлового комплексу, у об’єднань, як правило, небагато; його треба обліковувати на балансі на загальних підставах.
І, нарешті, добровільність об’єднань та вирішення усіх проблем і затвердження усіх витрат загальними зборами призводить до складності формування і затвердження кошторису витрат, до можливості конфлікту між вимогами законодавства (наприклад, щодо підвищення рівня мінімальної заробітної плати) і вільним волевиявленням громадян, які не бажають затверджувати додаткові збори коштів для цього.
2. Неприбутковість ОСББ обумовлює відповідні правила оподаткування, обліку і звітності; так, у них практично відсутній податковий облік, відсутній такий об’єкт обліку, як статутний капітал, для обліку витрат їм достатньо використовувати тільки рахунки класу 8.
3. Діяльність ОСББ пов’язана з обслуговуванням житлового будинку, тому методологія обліку в них, яка в основі своїй відповідає методології обліку в неприбуткових організаціях, має багато спільних рис з обліком на підприємствах ЖКГ.
Як неприбуткові організації, у яких мешканці будинку є не споживачами послуг, а членами об’єднання, які утримують об’єднання за рахунок власних коштів, ОСББ доцільно обліковувати розрахунки з мешканцями як цільові внески останніх (рахунок 48), а не як розрахунки з дебіторами, що має місце на підприємствах ЖКГ. Розрахунки з постачальниками комунальних послуг ОСББ відображають подібно до житлових організацій, зокрема, тих комунальних послуг, які оплачуються у складі квартирної плати – обслуговування ліфтів, санітарна очистка, тільки використовують інші субрахунки доходів і витрат. Також подібно до підприємств ЖКГ ОСББ мають такі ділянки обліку, як відображення субсидій, пільг, інших видів цільового фінансування у разі його отримання.
4. Об’єднання створюють для забезпечення власних потреб, тому в них практично відсутні процеси виробництва і реалізації послуг.
Це обумовлює ряд податкових і облікових наслідків, у першу чергу, відсутність об’єкта оподаткування податком на додану вартість. Відсутність реалізації робить недоцільним використання рахунків 90 „Собівартість реалізації” і 70 „Дохід від реалізації”, а відсутність процесу виробництва робить недоцільним використання для обліку витрат рахунку 23 „Виробництво”
5. ОСББ – організація невелика як за обсягом доходів і витрат, так і за кількістю персоналу, тому методологія обліку в них повинна бути максимально спрощеною.
Для малих підприємств затверджено скорочений план рахунків і спрощену форму обліку. Таким же скороченим, але з урахуванням їх особливостей, повинен бути план рахунків для ОСББ. В Методиці запропоновано скорочений план рахунків для ОСББ.
Невелика кількість господарських операцій в ОСББ обумовлює доцільність застосування у них простої форми обліку, основним регістром якої є книга (або журнал) обліку господарських операцій. Також не повинні бути завищеними вимоги щодо організації обліку в ОСББ, зокрема, наказ про облікову політику повинен бути максимально спрощеним.
Виходячи з характеристики об’єктів та принципів бухгалтерського обліку в ОСББ, визначено такі специфічні рахунки для обліку в них.
Вартість житлового комплексу в бухгалтерському обліку треба обліковувати на позабалансовому рахунку 02 “Активи на відповідальному зберіганні”, субрахунок 025 “Майно в довірчому управлінні” (а не на балансі).
Надходження від членів об’єднання, як у межах плати за утримання будинку (квартирної плати), так і додаткові, обліковують як цільові внески на рахунку 48 “Цільове фінансування та цільові надходження” на відміну від підприємств житлово-комунального господарства, які використовують рахунок 36 «Розрахунки з покупцями та замовниками».
Витрати об’єднання співвласників обліковують на рахунках класу 8 без використання рахунків класу 9. На рахунку 84 “Інші операційні витрати” відкривають субрахунки за видами витрат – податкові платежі, оплата послуг з обслуговування ліфтів, з санітарної очистки, послуг банку тощо. На перехідному етапі з певними застереженнями Методикою передбачено можливість використання рахунку 23 для обліку витрат.
Доходи ОСББ не є доходами від реалізації, тому їх треба обліковувати на субрахунку 719 “Інші доходи від операційної діяльності” рахунку 71 “Інший операційний дохід”; доходи від оренди – на субрахунку 713 “Дохід від операційної оренди активів”. Враховуючи специфіку діяльності, невеликі розміри ОСББ і незначну кількість господарських операцій, їм не треба окремо обліковувати доходи і витрати від неопераційної діяльності та використовувати інші рахунки для обліку доходів крім рахунку 71.
Цільові внески членів об’єднання, як у межах квартирної плати, так і додаткові, доцільно обліковувати на рахунку 48 “Цільове фінансування та цільові надходження”. Це суттєва відмінність побудови обліку в ОСББ від підприємств ЖКГ, де розрахунки з квартиронаймачами обліковуються як розрахунки з дебіторами. На цьому ж рахунку обліковується бюджетне фінансування (субсидії, пільги, дотації), тому доцільно також відкривати субрахунки другого порядку, наприклад:
481 – Цільові внески членів об’єднання із субрахунками
481.1 – цільові внески у межах квартирної плати
481.2 – цільові внески на охорону під’їздів
481.3 - цільові внески на ремонт будинку і так далі;
482 – Субсидії
483 – Відшкодування пільг тощо.
Наступну статтю буде присвячено організації бухгалтерського обліку в ОСББ та складанню кошторису доходів і витрат.