А. И. Салихова на аппаратном совещании 21. 11. 2011 Обеспечение соблюдения требований действующего закон
| Вид материала | Закон |
- А. В. Егорова на аппаратном совещании 1 августа 2011 года Овопросах улучшения водоснабжения, 39.4kb.
- В. Ю. на аппаратном совещании 31. 05. 2010 г на тему: «Об основных направлениях деятельности, 241.38kb.
- Доклад главного архитектора г. Казани Т. Г. Прокофьевой на аппаратном совещании 18., 112.32kb.
- А. Ю. Егорова «О работе по улучшению водоснабжения и водоотведения в Казани» на аппаратном, 98.54kb.
- Доклад начальника Отдела по развитию языков и взаимодействию с общественными организациями, 132.57kb.
- «Единая Россия», 95.07kb.
- Итоги курсовой подготовки в 2011 году. Методист рмк, 118.26kb.
- Уважаемый Владимир Александрович! Уважаемые земляки, коллеги! Сегодня мы, в рамках, 680.53kb.
- Итоги прохождения паводка в 2011 году, 106.11kb.
- Доклад заместителя руководителя Исполкома г. Казани А. Н. Лобова на аппаратном совещании, 103.04kb.
Доклад начальника Управления градостроительных разрешений А.И.Салихова на аппаратном совещании 21.11.2011
«Обеспечение соблюдения требований действующего
законодательства и нормативов в сфере градостроительной деятельности на территории города Казани»
В соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и Градостроительным кодексом Российской Федерации одними из важнейших функций муниципального образования г.Казани в лице Управления градостроительных разрешений являются:
- выдача разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства на территории города;
- соблюдение требований действующего законодательства и нормативов в сфере градостроительной деятельности.
Объемы ввода в эксплуатацию завершенных строительством объектов в Казани постоянно возрастают. В 2011 году в Казани ожидается рекордный в сравнении с предыдущими годами объем ввода жилья в эксплуатацию - 942 тыс.кв.м.
| По состоянию на 18.11.2011 введено: 781,063 | |
| по ИЖС | 134,835 |
| Многоэтажного | 646,228 |
| В том числе | |
| Соципотека | 251,794 |
| Коммерческое | 394,434 |
Для сравнения скажу, что, к примеру, в 2005 году в год тысячелетия города было введено 632 тыс.кв.м, в 2009 году ввод составил 723 тыс.кв.м, а в 2010 – 771 тыс.кв.м. По вводу жилья в 2010 году Казань находилась на 1 месте среди городов-миллионников Приволжского федерального округа.
Темпы и объемы строительства задают ускоренный ритм процессу выдачи градостроительных разрешений. Предусмотренный законодательством 10-дневный срок для выдачи разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию фактически сокращен до 4-5 дней.
Сегодня на основании выданных Исполнительным комитетом Казани разрешений на строительство ведется строительство 803 объектов, 249 из которых – многоэтажные жилые дома, 554 – объекты гражданского назначения.
О контроле строительства объектов в историческом центре
Президентом РТ Р.Н.Миннихановым поставлена задача по сохранению и развитию историко-архитектурной среды центра Казани и установлены твердые условия строительства объектов в историческом центре.
Данная тема имеет достаточно широкое освещение в СМИ, отмечу лишь, что Управление строго придерживается действующего законодательства при проведении указанной работы и находится в тесной взаимосвязи с соответствующими службами Исполнительного комитета города и республики - Инспекцией Госстройнадзора, Министерством строительства архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства, городской прокуратурой и органами внутренних дел.
О контроле соблюдения требований по «Доступной среде»
Важным вектором работы управления является соблюдение застройщиками Федерального закона «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации». Управление, точно исполняя положения утвержденного недавно «Регламента контроля за соблюдением норм доступности для инвалидов и других маломобильных групп населения», стало практиковать выезды на каждый объект для сопровождения подготовки разрешений на ввод объектов в эксплуатацию. Выдача разрешений на ввод осуществляется лишь после устранения нарушений.
К примеру, проведены выездные проверки по обеспечению доступной среды для инвалидов и маломобильных групп населения на жилых домах по ул.Адоратского (застройщик - ООО «СтройГрад-Каскад»), ул.Чистопольская (жилой комплекс «Магеллан», ООО «ТАТиммобилен»), ул.Адоратского (ООО «Энергетическая компания»), ул.Достоевского (ООО «Аркада»).
Несмотря на наличие у застройщиков положительных заключений Инспекции Госстройнадзора РТ о соответствии построенных объектов проектной документации на всех указанных объектах выявлены нарушения требований СНиП в части обеспечения доступной среды для инвалидов и маломобильных групп населения.
Справедливости ради, сразу могу сказать, что на этапах выдачи заключений Инспекцией Госстройнадзора РТ нарушений нет, так как они выданы на основании утвержденных проектов, прошедших Госэкспертизу.
А вот проектировщики под давлением заказчиков, стремящихся к удешевлению строительства, в проектах зачастую не предусматривают мероприятия по обеспечению доступной среды для инвалидов и маломобильных групп населения.
Данное обстоятельство для органов Госэкспертизы должно являться основанием для отказа в выдаче положительного заключения по проекту.
Более того, Госэкспертиза, по нашему убеждению, должна информировать руководство саморегулируемых организаций о рассмотрении вопроса о профессиональной пригодности конкретных проектных организаций, допускающих подобное проектирование. Но в большей степени это касается застройщиков, которые производят работы с отклонением от утвержденных проектов. В рамках осуществления муниципального контроля, во исполнение вышеуказанного регламента застройщикам предписывается устранить выявленные нарушения. На сегодня на объектах, застройщики которых явились для получения разрешений на ввод, указанные недостатки устранены.
О контроле благоустройства сдаваемых объектов
После введения новой редакции Правил землепользования и застройки управление наладило эффективное взаимодействие с Административно-технической инспекцией в вопросах выполнения работ по благоустройству вводимых в эксплуатацию объектов, поэтому в дополнение к перечню требуемых документов оформление разрешений на ввод управлением производится лишь при наличии справки о выполнении работ по благоустройству согласно проекту.
Наглядным примером результатов такого взаимодействия является ситуация на момент обращения застройщика и после проведенной с застройщиками работы на территориях жилых домов по ул.Горсоветская (застройщик – ООО «СтройСоюз»), ул.Касаткина (ООО «Фирма Антика»), ул.Чистопольская жилой комплекс «Магеллан» (ООО «ТАТиммобилен»).
Итоги работы в 2011 году
Представление о деятельности Управления в 2011 году могут дать следующие цифры. Управлением осуществлено 1309 выездов на объекты, составлен 301 акт проверок, это, фактически, по одному акту в день.
В адрес Инспекции Госстройнадзора РТ направлено 92 материала по фактам самовольного строительства и эксплуатации объектов капитального строительства. По 44 объектам Инспекцией Госстройнадзора РТ возбуждено административное производство.
По фактам нарушений в Прокуратуру Казани направлено 53 материала о принятии мер прокурорского реагирования, из которых 16 Прокуратурой направлены в суды.
О проблемах строительства и эксплуатации без разрешений
С июля по декабрь 2009 года на территории города выявлено самовольное строительство и эксплуатация 65 объектов жилищно-гражданского назначения, в 2010 год – 57 объектов, в 2011 году - 44 объекта. Казалось бы, тенденция на уменьшение очевидна, но цифра не утешительная.
Проблема в том, что органы местного самоуправления не наделены законодательством полномочиями по надзору и контролю за строительством и, соответственно, возможностью применения действенных мер по приостановке незаконных строительства и эксплуатации. К сожалению, даже оперативное направление материалов проверок по фактам строительства и эксплуатации объектов без соответствующих разрешений в уполномоченные органы – Инспекцию Госстройнадзора РТ, прокуратуру Казани и даже вмешательство этих органов редко останавливает нарушителей.
В феврале текущего года Мэром Казани инициировано письмо Президенту РТ Р.Н.Минниханову о содействии в привлечении органов и ведомств всех уровней для решения этой проблемы, в том числе организаций, осуществляющих отпуск энергоносителей на незаконно эксплуатируемые объекты. По поручению Президента РТ Р.Н.Минниханова данный вопрос находится на контроле у Премьер-министра РТ И.Ш.Халикова, который провел ряд совещаний по вопросу предотвращения незаконных строительства и эксплуатации объектов капитального строительства на территории Казани.
Одним из результатов этой работы стало то, что суды общей юрисдикции стали принимать к судопроизводству иски Исполнительного комитета Казани о приостановлении незаконных строительства и эксплуатации объектов. До этого приходилось сталкиваться с абсурдной ситуацией, когда суды общей юрисдикции отказывали нам в принятии исков, ссылаясь на подсудность дел арбитражным судам, арбитражные, в свою очередь, ссылались на подсудность судам общей юрисдикции.
В итоге, в 2011 году управление приняло участие в 214 судебных заседаниях, в том числе в 101 заседании в качестве истцов, в 113 - в качестве третьих лиц.
На начало текущего года на территории города вовсю эксплуатировались 46 объектов без разрешений на ввод в эксплуатацию, например, в их числе торгово-развлекательный комплекс «Азино» на пересечении улиц Минская-Фучика площадью 10 тыс.кв.м, медицинский центр «Корл» по ул.Даурская, 12, здание автосалона «Субару» по пр.Победы, площадью более 5 тыс.кв.м, здание гостиницы «Фортепиано» по ул.Ак.Сахарова, административно-торговое здание по ул.Адоратского.
По подобным фактам Исполкомом Казани направлены в суды общей юрисдикции 26 исковых заявлений по фактам самовольного строительства и эксплуатации. По указанным заявлениям судами первой инстанции вынесено 23 решения, в 18 случаях исковые требования удовлетворены.
На сегодня 13 решений судов вступили в законную силу, данная судебная практика имеет положительную динамику в удовлетворении исковых требований и является эффективной мерой направления застройщиков-нарушителей в правовое поле градостроительного законодательства Российской Федерации.
Например, по таким объектам, как автосалон «Субару» на пр.Победы, торговый центр «Азино» на перекрестке ул.Минская-Фучика, магазин строительных материалов по ул.Глушко, 45, были приняты решения судов прекратить эксплуатацию до получения разрешения на ввод.
В процессе выездных проверок и судебных разбирательств выявляются факты того, что владельцы самовольно построенных и эксплуатируемых зданий на территории Казани незаконно приобретают права на их собственность путем регистрации в Управлении Росреестра по РТ.
Регистрация права собственности на самовольные постройки становится, к сожалению возможной, поскольку в статье 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регламентирующей государственную регистрацию права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества, прямо не указано, что основанием для государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимости является именно разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а использована расплывчатая, неконкретная формулировка: «Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания».
При этом фактически в каждом конкретном случае обнаружения управлением зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости, обходя требования Градостроительного кодекса РФ о вводе объекта в эксплуатацию, Управление Росреестра последовательно нарушает и собственную внутриведомственную инструкцию, требующую представление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, утвержденную приказом от 08.06.2007 №113.
Кроме того, в силу части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ именно разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, утвержденной проектной документацией, а также строительными нормами и правилами. Без полученного в установленном законом порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию регистрация права собственности на самовольную постройку и дальнейшая эксплуатация такого сооружения угрожают жизни и здоровью жителей нашего города. Ничто не может гарантировать, что здание построено без нарушения строительных норм и правил, без отклонения от проекта, и оно не разрушится в процессе эксплуатации.
Так, например, в ходе выездной проверки на предмет законности эксплуатации 2-этажного павильона по ул.Адоратского и в дальнейшем в ходе судебного рассмотрения дела о признании незаконной эксплуатации объекта и ее прекращении, установлен факт незаконной государственной регистрации права собственности на данный объект на основании поддельных разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Ново-Савиновский районный суд Казани удовлетворил заявленные управлением от имени Исполнительного комитета Казани требования в полном объеме, в том числе признал недействительным зарегистрированное право на объект.
Другой пример. Приволжским районным судом Казани 18.10.2011 отказано в удовлетворении иска о признании незаконной и прекращении эксплуатации реконструированного объекта по ул.Даурская, 12 (всем известная клиника «Корл») до получения в установленном порядке разрешений на ввод. Причиной отказа явилось представленное ответчиком свидетельство о государственной регистрации права на реконструированный объект. Сообщу, что по данному объекту получено разрешение на реконструкцию, по проектной документации получено положительное заключение Госэкспертизы.
Проектом реконструкции предусмотрены изменения, затрагивающие конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта. По завершению реконструкции Инспекция Госстройнадзора отказала в выдаче положительного заключения о соответствии реконструированного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации, в связи со значительными отклонениями от проекта и грубейшими нарушениями технологий строительства. До настоящего времени объект в эксплуатацию не введен, но активно эксплуатируется.
Считаю, что подобную практику легитимизации фактической эксплуатации в обход прописанных градостроительным законодательством требований необходимо пресечь на межведомственном уровне с участием представителей органов Прокуратуры, представителей Управления Росреестра, Госэкспертизы, Инспекции Госстройнадзора, и БТИ, выработав механизм взаимодействия, согласованную позицию и прийти к консолидированному решению, которое обеспечит эксплуатацию зданий без опасности для населения.
Нарушения в зоне индивидуальной и малоэтажной смешанной жилой застройки
Еще одна серьезная проблема, с которой мы сталкиваемся в ходе реализации муниципального контроля - грубейшие нарушения градостроительного законодательства в зоне индивидуальной и малоэтажной смешанной жилой застройки (Ж-2). Отдельные граждане, получив на указанной территории в установленном порядке разрешение на строительство индивидуального жилого дома, вместо него строят многоквартирный жилой дом, либо строят его вовсе без соответствующего разрешения, а затем продают эти дома или доли в них в виде квартир, либо как объекты административно-торгового назначения.
При этом применяется следующая схема:
1. Приобретение земельного участка в зоне индивидуальной и малоэтажной смешанной жилой застройки;
2. Получение разрешения на строительство индивидуального жилого дома, либо отсутствие такового;
3. Регистрация построенного многоквартирного жилого дома под видом индивидуального в Управлении Росреестра;
4. Продажа долей в построенном жилом доме с последующей их регистрацией в судебном порядке в качестве квартир.
Градостроительный кодекс РФ не предусматривает представление проектной документации при получении разрешения на строительство индивидуальных жилых домов, их строительство не является предметом государственного строительного надзора, поэтому определение функционального назначения объектов на стадии строительства невозможно.
При этом грубо нарушаются права пользователей смежных земельных участков, а именно: завышение планировочных отметок влечет за собой затопление соседнего индивидуального домовладения, нарушаются нормы инсоляции, требования пожарной безопасности, создается нехватка парковочных мест, площадок для сбора бытовых отходов. Отсутствие технических условий на инженерное обеспечение приводит к перегрузке инженерных сетей, так как техусловия выдаются для индивидуального жилого дома из расчета проживания одной семьи, а фактически на приобретенных долях жилой площади проживают десятки семей.
Однако по завершении строительства незаконных объектов отдельные ведомства и организации, такие как судебные органы, Управление Россреестра, организации, предоставляющие услуги энерго-водоснабжения объективно создают условия для их узаконения и функционирования.
И это не единичные случаи, эта проблема имеет тенденцию к быстрому развитию на территории Казани.
Существующая практика взаимодействия Исполнительного комитета Казани с соответствующими ведомствами по обеспечению запрета незаконного строительства многоквартирных жилых домов под видом индивидуальных в данном случае не эффективна по следующим причинам.
Строительство объекта капитального строительства без разрешения на строительство согласно статье 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях влечет наложение на граждан штрафа всего лишь от 2 до 5 тысяч рублей. Привлечение нарушителей к административной ответственности не останавливает самовольное строительство, они оплачивают штраф и продолжают стройку.
Исполком и прокуратура Казани, подавая иски в суды, сталкиваются с трудностями доказательства факта строительства именно многоквартирных, а не индивидуальных жилых домов.
Так, например, Исполкомом Казани застройщику Ширяеву О.В. выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома по ул.Строителей, 21, в поселке Салмачи, а при выполнении выездной проверки в апреле текущего года по жалобе соседей установлен факт строительства гражданином Ширяевым О.В. 16-квартирного жилого дома, в связи с чем управлением в адрес Инспекции Госстройнадзора РТ и прокуратуры Казани направлены материалы о необходимости принятия мер по фактам нарушений в части отклонения от параметров разрешенного строительства.
В июле текущего года на вышеуказанном земельном участке гражданином Ширяевым О.В. начато строительство второго многоквартирного жилого дома без полученного разрешения на строительство. В адрес Инспекции Госстройнадзора РТ по факту самовольного строительства также направлено письмо о необходимости принятия соответствующих мер.
Прокуратурой в Приволжский районный суд направлено заявление с требованием о признании строительства незаконным и остановке строительства.
Однако решением Приволжского районного суда Казани от 31.08.2011 прокуратуре отказано в удовлетворении исковых требований в связи с отсутствием доказательной базы, подтверждающей факт строительства многоквартирного жилого дома.
Между тем, часть 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ дает предельно ясные критерии, что же такое квартира. Квартирой является структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Соответственно, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме (лестничные клетки, коридоры), находящиеся в общей долевой собственности владельцев квартир в многоквартирном доме, тогда как индивидуальный жилой дом Градостроительным кодексом РФ определяется как отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три и предназначенный для проживания одной семьи.
Таким образом, дома, строящиеся Ширяевым О.В. под видом индивидуальных жилых домов, согласно законодательству, не являются таковыми в силу своих конструктивных и архитектурно-планировочных решений, а являются многоквартирными, что, к сожалению, для Приволжского районного суда Казани оказалось не очевидным.
В период судопроизводства по факту строительства жилых домов гражданином Ширяевым О.В. на соседних участках выявлено строительство еще пяти многоквартирных жилых домов. На домах вывешены баннеры о продаже квартир с номерами телефонов.
Слабой стороной судебной практики является существенный временной интервал с момента выявления самовольно построенного и эксплуатируемого объекта до момента вынесения судебного решения, зачастую превышающий 6-месячный период. К примеру, за время судопроизводства гражданин Ширяев О.В. завершил строительство двух многоквартирных домов, распродал в них квартиры, которые в настоящее время заселяются.
Еще один яркий пример. В Кировском районе Казани судом 11.04.2011 вынесено решение обязять гражданина Якимова Д.В. снести самовольно построенный многоквартирный жилой дом на участке для индивидуальной жилой застройки по ул.Красный Химик, 12. Постановлением Кировского районного отдела судебных приставов Казани 08.06.2011 возбуждено исполнительное производство.
На сегодняшний день решение суда не исполнено, ответчик Якимов Д.В. скрывается, находится в розыске. Несмотря на вступившее в силу решение суда о сносе, на объекте вывешен баннер о продаже квартир. Кроме того, на соседнем участке по ул.Красный Химик, 12, заканчивается строительство второго многоквартирного жилого дома, по факту строительства которого также начато судопроизводство по заявлению прокуратуры Кировского района Казани.
Управлением выявлены случаи строительства многоквартирных жилых домов под видом индивидуальных без полученных разрешений на строительство в жилых массивах Царицынский Бугор, Вознесенское и Алтан. При этом на многие из которых, опять таки, имеются свидетельства о государственной регистрации права собственности.
Таким образом, сложившаяся практика подобного строительства не имеет эффективных механизмов правового регулирования для пресечения самовольного строительства. Штрафы незначительны, вынесение решений судами многократно откладывается, решения выносятся не всегда в пользу истцов, вступившие в законную силу решения судов не исполняются. Подобные здания как строили, так и продолжают строить, отделывать, продавать, заселять обманутыми людьми, что служит стимулом, для желающих получить прибыль незаконным путем.
Практика показала, что полномочий Исполнительного комитета Казани для решения этих проблем недостаточно. Без привлечения внимания руководства республики к этой теме мы не сможем остановить имеющуюся четкую тенденцию тиражирования самовольного строительства многоквартирных домов.
Необходимы меры, которые обеспечат комплексное решение, указанных выше насущных проблем. Надо не просто добиваться запрета такого строительства, но и исключить такие возможности для недобросовестных лиц на всех этапах строительства.
Безусловно, сделать это возможно, как уже было сказано ранее, только совместно, с привлечением в первую очередь органов Прокуратуры, Госэкспертизы, Инспекции Госстройнадзора, Управления Росреестра, судебных органов, Управления Федеральной службы судебных приставов, органов внутренних дел.