В. С. Соколов 1999 г. Методические рекомендации
| Вид материала | Методические рекомендации |
- Седьмой Генеральной Ассамблее в Баку в июне 1996 г., доклад, 248.66kb.
- Ленинградская организация всесоюзного добровольного общества борьбы за трезвость всесоюзное, 4250.84kb.
- Методика преподавания темы «Многочлены» в профильной школе Методические рекомендации, 72.18kb.
- С. И. Сай "17" февраля 2003 года методические рекомендации, 234.96kb.
- Тихоокеанский Государственный Университет методические рекомендации, 490.87kb.
- Методические рекомендации к написанию рефератов, 30.98kb.
- Соколов Дмитрий – Лоскутное одеяло, или Психотерапия в стиле дзэн, 1371.77kb.
- С. И. Сай «17» февраля 2003 года (с поправками от 18 апреля 2003 года) методические, 218.91kb.
- Методические рекомендации по подготовке Ульяновск, 1747.38kb.
- Методические рекомендации Мари-Турек 2006 г. Методические рекомендации в помощь преподавателям, 171.68kb.
Прекращение договора аренды.
Основания прекращения договора аренды (в т. ч. Его досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом правил ст. 617, 619 и 620, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).
Смена собственника арендованного имущества не влечет прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п. 1 ст. 617 ГК).
Что же касается ликвидации юридического лица - будь то арендодатель или арендатор, договор аренды в это случае безоговорочно прекращается (ст. 419 ГК).
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
а) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК. Об определении назначения имущества см. выше. Под существенным нарушением назначения имущества, понимается такое изменение назначения имущества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п.2 ст. 450 ГК;
б) существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК;
в) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносится арендная плата (см. выше МР);
г) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
а) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Создание препятствий пользованию имуществом, может трактоваться довольно широко. К ним можно отнести любые случаи необеспечения спокойного пользовании арендованным имуществам, в частности, непроведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности возложены на него договором;
б) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Поскольку закон не требует, чтобы эти недостатки были существенными, договор аренды может быть расторгнут при наличии у арендованного имущества любых препятствующих пользованию недостатков;
в) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;
г) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора. А так же из того , что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязательностью. Тут необходимо проверить имеет ли место факт злоупотребления данным правом в виде не квалифицированных действия или бездействия, руководства проверяемого предприятия (организации).
В любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В противном случае арендодателю откажут в иске. Для арендатора же такое предупреждение необязательно.
Право арендатора на возобновления договора.
Прекращение договора аренды в установленный им срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свой обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре аренды этот срок не указан, в разумный срок до окончании действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если новые условия договора не устраивают арендатора, он теряет преимущественное право заключить договор на новый срок. Такой вывод вытекает из оговорки «при прочих равных условиях», которая используется в абз. 1 ст. 621 ГК. Принудить же арендодателя заключить договор на прежних или на каких-либо иных условиях арендатор не вправе (п. 1 ст. 421 ГК Свобода договора).
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. Такие права принадлежат прежнему арендатору, если арендодатель заключил договор аренды, с другим лицом, на условиях прекращенного договора аренды или же на иных условиях, но ни в коем случае на тех, на которых прежний арендатор отказался заключить новый договор аренды с ним.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК). Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре аренды. В противном случае он устанавливается в соответствии со ст. 314 ГК.
- Отдельные виды договоров аренды:
Арендные правоотношения разграничены ГК между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества (см. п. 3 ст. 610, п. 3 ст. 614, ст. 625). Виды договора аренды - это наиболее важные социально значимые случаи, регулируются специальными нормами главы 34 ГК ( параграфы: 2. Прокат ; 3. Аренда транспортных средств; 4. Аренда зданий и сооружений; 5. Аренда предприятий; 6. Финансовая аренда (лизинг). Аренда же отдельных видов имущества ГК в форме отдельных параграфов не урегулирована. Могут существовать только отдельные нормы, которые применительно к тем или иным видам имущества изменяют общие (принцип теории права: специальные нормы превалируют над общими) правила параграфа 1 главы 34 ГК. Причем эти нормы должны касаться лишь таких видов имущества, которые не служат основанием для выделения самостоятельных видов договора аренды (т.е. любых видов имущества не отграниченных ГК).
Примерами, подтверждающими существование различий между видами аренды и арендой определенных видов имущества, могут служить п.2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК. В первом случае речь идет об аренде недвижимого имущества (аренда определенного вида имущества), а во втором случае - об аренде зданий (сооружений) как отдельной разновидности недвижимого имущества (вид аренды).
Деление аренды на виды в ГК не основано на каком - либо едином классификационном критерии. Выделение таких видов произвольно. Если аренда транспортных средств, зданий (сооружений) и предприятий выделяется в зависимости от вида объекта (предмета) аренды, то прокат - исходя из потребительского характера договора для арендатора ( и предпринимательского - для арендодателя). Что же касается финансовой аренды (лизинга), то она выделена исходя из сложной структуры отношений, которые складываются в ее рамках и особой цели финансирования, свойственной этому договору. Ряд широко распространенных на практике договоров аренды вообще не урегулирован в ГК. Например, упоминание об аренде такого вида имущества, как земля (п. 2 ст.652) это практически почти нечего. Правда законодатель мог исходить из того, что земля является предметом особого рода (ч. 1 ст.9 Конституции России) и требует тщательного и детального регулирования в новом Земельном кодексе.
К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества общие правила о договорах аренды применяются, если иное не установлено правилами ГК об этих договорах (ст. 625 ГК).
Таким образом ГК специально урегулировал пять видов договора аренды.
Отдельный вид договора аренды - об аренде здания (сооружения).
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650).
Данный договор выделен в самостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом договора служат здания или сооружения, т.е. разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей (земельным участком), на которой они расположены. Именно это обстоятельство и служит главной причиной выделения договора аренды зданий (сооружений) в отдельный вид. Ведь пользование зданием или сооружением практически невозможно без пользования земельным участком, последний же далеко не всегда передается в аренду вместе со зданием (сооружением), которое на нем расположено. Исходя из общеупотребительного значения следует, что различие здания и сооружения основывается на различии функциональных назначениях этих объектов. Здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Впрочем, юридического значения делению объектов на здания и сооружения ГК не придает.
Правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде и части зданий (сооружений). Правда, в этом случае возникают сложности с передачей арендатору права пользования земельным участком, который функционально обслуживает такую часть.
Если физически выделить часть земельного участка, обслуживающего часть здания (сооружения), невозможно, права на такой участок к арендатору переходить не должны.
Форма договора аренды зданий и сооружений - письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Заключение такого договора посредством обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651). Эта норма является исключением из общего правила, закрепленного п. 2 ст. 609 ГК, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации (см. п. 2.1.6. МР). Поскольку исключения не могут толковаться расширительно, п. 2 ст. 651 ГК не применяется к аренде других видов недвижимого имущества, например земельных участков (за исключением земельных участков по арендуемыми зданиями или сооружениями) или предприятий.
Существенные условия договора аренды (сооружений) помимо его предмета (см. п. 3 п.п. 4) относится также и цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.
Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с общими нормами регулирующие права и обязанности сторон и т.п.) не подверглось серьезным изменениям. Специальными нормами (параграф 4 глава 34 ГК) конкретизированы лишь некоторые способы исполнения этих обязанностей.
Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК), расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята это недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК). Передаче подлежит на весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут исключить в договоре передачу арендатору каких-либо прав на земельный участок.
Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях аренды или иное право, если оно предусмотрено договором аренды здания или сооружения (п. 2 ст. 652 ГК). Это право предоставляется на весь срок аренды здания или сооружения. В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята арендуемым им объектом и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК).
Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника земельного участка (п. 3 ст. 625 ГК). Согласие собственника земельного участка на сдачу в аренду расположенного на нем здания или сооружения требуется в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором или когда условия пользования участком изменяются (ухудшаются до такой степени, что это может послужить основанием для досрочного прекращения прав арендодателя здания или строения на земельный участок, например, использование не по назначению.
Исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатору и принятие объекта договора последним осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя по передаче, объекта аренды, арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче объекта аренды на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно уклоняющейся стороны от исполнения договорных обязательств. Возврат объекта по окончании действия аренды оформляется также, как его передача в начале (п. 2 ст. 655 ГК). Порядок составления акта приемки-передачи, и последствия уклонения от его составления в обоих случаях аналогичны (п. 1 ст. 655 ГК).
Установленная в договоре арендная плата за пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (п.2 ст. 654). То есть по умолчанию не взимается (молчание - нет). В случае, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади объекта или иного показателя размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого арендатору объекта (п.3 ст. 654 ГК).
Рекомендации по оценке арендных правоотношений в проверяемой организации.
На практике возможны случаи:
- финансово-хозяйственные отношения основанные на договоре подряда (ч. 2 глава 37 ГК ) или договоре возмездного оказания услуг (ч. 2 глава 39 ГК), когда в силу специфики выполняемых договорных обязательств, необходимо предоставление площадей в здании (сооружении) заказчика (в нашем случае проверяемой организации) для надлежащего исполнения данных обязательств. Такого рода предоставление, помещений или площадей, не будет являться обязательством заказчика по арендным операциям;
- Когда проверяемой организации оказываются услуги или выполняются работы сторонними организациями в помещениях заказчика, характер и специфика которых не обуславливает обязательного присутствия исполнителя в данных помещениях. То есть выполняемые работы могут быть произведены в иных зданиях или сооружениях. В данном случае налицо все признаки арендных отношений, причем (как правило) предоставление исполнителю работ является частичной (п. 2ст. 614 ГК) или полной (обычно в тех случаях арендатор оказывает услуги третьим лицам) оплатой.
Как правило в вышеуказанных случаях возможны явления «псевдоприватизации» (см. п. 1.1.15 МР). И тут возникает вопрос. Если проверяемой организации необходимы услуги такого рода, то очевидно необходимо организовать подобную штатную службу в своем составе. В противном случае намечается тенденция при которой все штатные производственные службы могут быть заменены сторонними организациями (возможно паразитирующими на бюджетных и внебюджетных средствах) расположенными в помещениях проверяемой организации, которая будет состоять из одних управленцев. Чтобы такого не случилось, следует организовывать собственные службы обеспечения основной деятельности (в пределах рациональной самодостаточности).
В отношении сложившейся ситуации предоставления помещений сторонним организациям (без получения арендной платы и возмещения эксплуатационных, хозяйственных и коммунальных расходов) для возможности получения необходимых для деятельности заказчика работ (услуг) по цене ниже себестоимости, можно признать использование такой схемы взаимоотношений эффективной, при условии экономического обоснования целесообразности возмещения данных затрат.
Во всех приведенных случаях предоставления зданий (сооружений) и помещений и т.п., необходимо комплексно рассматривать соблюдение интересов собственника предоставляемого в аренду имущества. Это экономическая эффективность плюс юридически грамотное сопровождение (составление договоров, претензионная работа, исковая защита своих интересов).
Начальник инспекции
по контролю за распоряжением
федеральной собственностью Е.И. Никулищев