Geum.ru

Пояснительная записка к проекту федерального закона

Вид материалаПояснительная записка
Подобный материал:

Пояснительная записка


к проекту федерального закона

«О внесении изменений и дополнений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения и сооружения»


Для создания рынка недвижимости, развития ипотеки, упорядочения земельных и гражданских правоотношений необходимо обеспечить переход от права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками к праву собственности и праву аренды, сокращение государственной монополии на земельном рынке.

В связи с этим пунктом 2 статьи 3 Федерального закона «О введении
в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды либо приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2008 г.

В целях создания условий для переоформления прав постоянного бессрочного пользования разработан проект федерального закона «О внесении изменений и дополнений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения и сооружения» (далее - законопроект).

В настоящее время выкуп земельных участков регулируется
статьей 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и статьей 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В соответствии со статьей 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» субъектом Российской Федерации устанавливается цена земли в поселениях с численностью населения:

свыше 3 миллионов человек - в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

от 500 тысяч до 3 миллионов человек - в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений - в размере
от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

При этом до установления субъектом Российской Федерации цены земли должна применяться соответствующая минимальная ставка земельного налога.

С момента вступления в силу закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и установленного им порядка определения цены выкупа земельных участков по сегодняшний день общее число переоформленных с права постоянного (бессрочного) пользования земельных участков по экспертным оценкам составляет менее 25 % от общего числа земельных участков, которые могут быть переоформлены.

Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки уже дважды продлевалось. Так, соответствии с Федеральным законом
от 8 декабря 2003 г. №160-ФЗ переоформление права постоянного (бессрочного) пользования должно было быть завершено до 1 января 2006 г., но в конце 2005 г. срок указанного переоформления был еще раз продлен Федеральным законом
от 27 декабря 2005 г. № 192-ФЗ до 1 января 2008 г. Таким образом, в оставшийся период право постоянного (бессрочного) пользования должно быть переоформлено более чем на 75 % земельных участков, подлежащих переоформлению.

Следует отметить, что в настоящий момент наблюдается снижение объемов выкупа федеральных земель под объектами недвижимости, находящимися в частной собственности. Так, по участкам, занятым бывшими федеральными предприятиями,
в 2001 году было приватизировано 731 земельный участок общей площадью 2161 га, в 2002 году - 3039 земельных участков общей площадью 45815 га;
в 2003 году - 2476 земельных участков общей площадью 11522 га;
на 1 июля 2004 г. - 987 земельных участков общей площадью 4502 га.

Одной из основных причин, по которым выкуп земельных участков осуществляется низкими темпами, является высокий уровень выкупных цен. Для большинства предприятий приватизация земельных ресурсов по установленным ценам означает изъятие порядка 20-40% чистой прибыли. Изъятие таких сумм у промышленных предприятий, особенно у естественных монополий, может повлечь повышение тарифов и в целом отрицательно скажется на экономике страны.

Таким образом, действующий порядок определения размера платы за переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности является одним из основных факторов, сдерживающих формирование частной собственности на землю. Необходимость пересмотра существующего порядка признана всеми уровнями власти и землепользователями.

Понимая важность этой проблемы, для выработки методики, учитывающей баланс интересов государства, местного самоуправления и приобретателей земельных участков, необходимо принимать во внимание, что только значительное снижение стоимости выкупа может дать желаемые результаты, а именно:

пополнить бюджеты различных уровней за счет выкупа земельных участков промышленными предприятиями;

продолжить приватизацию в соответствии с действующим законодательством и получить реального собственника земли;

привести к росту капитализации рынка земли и недвижимости, а также к росту капитализации предприятий.

Предусмотренные законопроектом дополнения в пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации направлены на уточнение непосредственно в федеральном законе субъектного состава собственников недвижимости, имеющих право выкупить земельные участки под принадлежащей им недвижимостью на условиях, предусмотренных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Граждане, использовавшие право однократного бесплатного приобретения земельного участка в собственность в порядке, установленном статьями 20 или 21 Земельного кодекса Российской Федерации, включены в их число, поскольку иначе они должны будут выкупать земельные участки, в отношении которых у них нет права на бесплатное приобретение, на рыночных условиях, что является несправедливым по отношению к таким пользователям земельных участков.

Также на условиях, установленных законопроектом, покупателями признаются граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами земельных участков, в случае, если договор аренды земельного участка был заключен в порядке переоформления прав на землю либо до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. Данное предложение обусловлено тем, что согласно постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», если договор аренды земельного участка был заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 7 Постановления).

Вместе с тем безусловное право на выкуп земельного участка должно быть предоставлено тем собственникам недвижимости, которые в силу независящих от них обстоятельств не имели юридической возможности приобрести земельный участок в собственность (например, возможность предоставлять земельные участки в частную собственность появилась только с 1991 г., после принятия в конце 1990 г. Закона РСФСР «О земельной реформе») и в отношении которых договора аренды не отражали их действительных намерений (например, заключение договора аренды обусловливалось невозможностью выкупа земельного участка из-за высоких издержек на его приобретение в собственность).

Граждане, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей (далее – граждане-предприниматели), и юридические лица, не указанные в статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации, являющиеся землевладельцами или землепользователями, включены в число покупателей на условиях, предусмотренных законопроектом, по следующим основаниям.

Во-первых, граждане-предприниматели приравнены по своему статусу к соответствующим коммерческим юридическим лицам (статья 23 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Во-вторых, в связи с указанным постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации требуется уточнить круг покупателей, предусмотрев наряду с вышеперечисленными случаями возможность приобретения земельного участка лицами, являющимися гражданами-предпринимателями и юридическими лицами, которым земельные участки предоставлялись на условиях постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения независимо от того, находятся ли на данном участке строения.

В то же время, право приобрести в собственность не изъятые и неограниченные в обороте земельные участки на условиях, предусмотренных статьей 36
Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 2 Федерального закона
от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предоставляется не всем собственникам зданий, строений и сооружений.

Вместе с тем, представляется обоснованной позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, о том, что договора аренды, заключенные после вступления Земельного кодекса Российской Федерации, отражают волеизъявление сторон и должны исполняться независимо от того, имеются ли на арендованных земельных участках строения, находящиеся в частной собственности.

Таким образом, право приобрести земельный участок в собственность на условиях, предусмотренных законопроектом, не распространяется на тех собственников недвижимости, которым земельные участки предоставлялись в аренду после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. Такие собственники недвижимости должны будут приобретать соответствующие земельные участки после окончания срока аренды на договорных условиях с собственниками данных земельных участков, что соответствует договорной природе данных отношений.

В целях снижения выкупных цен и арендных платежей законопроектом предлагается установить, что цена выкупа определяется субъектами Российской Федерации в пределах не более:

20 % от кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в поселениях с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

5 % от кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

В результате устанавливаемый законопроектом порог цен приведет к снижению выкупных цен:

по сравнению с 2005 г. – в городах - в среднем в 2 - 2,3 раза; на межселенной территории - в среднем в 20 раз.

по сравнению с 2006 г. – в городах - в среднем в 2,3 – 4,5 раза; на межселенной территории - в среднем в 3,6 раза.

Более подробно информация о последствиях введения законопроекта представлена в финансово-экономическом обосновании.

Выбор кадастровой стоимости в качестве базы для расчета выкупных цен и арендных платежей обусловлен тем, что в настоящее время это единственный показатель, максимально приближенный к рыночной стоимости земли и рассчитанный практически для всей территории России. По данным Роснедвижимости, работы по государственной кадастровой оценке земель должны были быть завершены в 2005 году (в целом в Российской Федерации на конец
2004 года. оценено 94,9 % всех земель), что также позволит перейти к налогообложению земель на основе их кадастровой стоимости с 1 января 2006 г.

В части определения сроков договоров аренды, заключаемых в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, законопроектом предлагается установить правило, по которому такой договор аренды заключается на срок сорок девять лет. При этом по желанию арендатора договор аренды земельного участка может быть заключён на меньший срок.

В части определения размеров арендной платы законопроектом предлагается установить, что при переоформлении прав на земельные участки размер годовой арендной платы за такие земельные участки определяется собственником земельного участка в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности до ее разграничения - нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации в размере, не превышающем 3 процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. При этом до установления размера годовой арендной платы в вышеописанном порядке такой размер арендной платы будет составлять сумму земельного налога. Кроме того, размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения, и за земельные участки, расположенные на землях, ограниченных в обороте и права на которые подлежат переоформлению, должен устанавливаться в размере земельного налога.

В крупных городах в случае приватизации земельного участка, на котором осуществляется тот или иной вид деятельности, основой спекуляции является прежде всего возможность перепрофилировании этого вида деятельности на более рентабельный (изменение вида использования земельного участка). В частности, после приватизации расположенного в центре крупного города земельного участка, занятого промышленным производством, собственник земельного участка может произвести демонтаж производственных мощностей для последующего строительства жилых или административных зданий. В данном случае наиболее эффективное использование земельного участка обеспечивает существенный рост доходов от его использования. К спекулятивной части дохода можно отнести разницу между стоимостью, уплаченной при приватизации земельного участка, и стоимостью участка в результате изменения вида его использования.

В целях ограничения спекуляции приватизированными земельными участками в крупных городах законопроект предусматривает механизм изъятия в местные бюджеты части спекулятивного дохода. Законопроектом устанавливаются возможность введения ограничения прав на землю, запрещающего реконструкцию и строительство на соответствующем земельном участке, в поселениях с численностью населения свыше трех миллионов человек, и плата за снятие указанного ограничения. Законопроектом предусмотрено, что ограничение прав на землю, запрещающее реконструкцию и строительство на соответствующем земельном участке, не распространяется на случаи реконструкции объектов капитального строительства, указанных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которая осуществляется в целях приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции, а также на случаи реконструкции и строительства на земельном участке, которые не приводят к изменению вида разрешенного использования земельного участка.

Законопроектом вносятся изменения в статью 57 Бюджетного кодекса Российской Федерации в части установления порядка зачисления платы за снятие ограничения прав на землю, запрещающего реконструкцию и строительство на земельном участке, в бюджеты субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

Внесение изменений в статью 62 «Неналоговые доходы местных бюджетов» Бюджетного кодекса Российской Федерации не потребовалось, поскольку указанная статья предусматривает зачисление в доходы местных бюджетов всех неналоговых доходов, определенных статьями 41 – 46 Бюджетного кодекса Российской Федерации, в размерах, устанавливаемых правовыми актами органов местного самоуправления.

Внесение изменений в Федеральный закон от 15 августа 1996 г. № 115-ФЗ
«О бюджетной классификации Российской Федерации» не потребовалось, поскольку в приложении 2 «Классификация доходов бюджетов Российской Федерации» к данному федеральному закону уже предусмотрены неналоговые доходы бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов.

Законопроект также устраняет существующие в законодательстве неточности регулирования порядка отказа от права постоянного (бессрочного) пользования. Это обеспечит возможность выкупа правообладателями земельных участков по частям.

В целях комплексного решения вопроса о переоформлении прав на земельные участки законопроектом вносится ряд необходимых изменений в другие законодательные акты.

Таким образом, законопроект решает основные проблемы, препятствующие массовому переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками под недвижимостью. Предлагаемые им механизм установления и уровень выкупных цен и арендных платежей за земельные участки, решают задачи снижения цен выкупа земельных участков под недвижимостью, продолжения на основе этого их приватизации в соответствии с действующим законодательством и получения реального собственника земли, в целом отражают баланс интересов государства и собственников объектов недвижимости, при этом предлагаемое законопроектом установление верхних границ выкупной цены и размеров арендной платы не лишает возможности публичного собственника земельных участков либо власти субъектов Российской Федерации проводить гибкую ценовую политику в отношении сделок по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.