Geum.ru

Договор купли-продажи жилых домов и квартир

Вид материалаРеферат

Содержание


Ненадлежащего качества
Купли-продажи квартир
Предварительный договор
Договор купли-продажи квартиры
Единый государственный регистр
Подобный материал:
  1   2   3   4


ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ДОМОВ И КВАРТИР


ЖДАНОВИЧ Елена Владимировна

Консультант ГНК N 2

Первомайского района г.Минска


Материал подготовлен с использованием

правовых актов по состоянию

на 4 января 2005 г.


Введение


В настоящее время в нашей стране, пожалуй, нет человека, который бы не встречался c понятием "недвижимость". Одни граждане хотят стать обладателями квартиры, коттеджа, земельного участка, дачи, другие уже являются собственниками данных объектов, несут бремя их содержания, третьи намереваются распорядиться своей недвижимостью: подарить ее, продать или завещать. Есть граждане, которые в силу жизненных ситуаций, а зачастую правовой неграмотности и правовых просчетов, оказались втянутыми в судебные споры по поводу недвижимого имущества. Указанное свидетельствует о необходимости знания правовых вопросов, связанных с порядком заключения, содержанием и условиями исполнения сделок с недвижимым имуществом, которое находится в собственности граждан [52, с. 3].

Происходящие в Беларуси процессы перехода к рыночной экономике возродили принципы частной собственности, распространяющиеся в том числе на здания и сооружения, а в ряде случаев и на земельные участки.

Вместе с принципами частной собственности появилась и специфическая рыночная терминология. Так, постепенно в экономическую практику и повседневную деятельность вошли термины "недвижимость", "рынок недвижимости", "рыночная стоимость" и др.

Деление вещей на движимые и недвижимые было известно еще римскому праву. Недвижимостью в римском праве считались не только земельные участки и недра земли, но и все, что было создано на земле собственника. К недвижимости, в частности, относились постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). В связи с этим не допускалось установление отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности [ 47, с. 3].

Что касается правового режима недвижимости, то уже в законах XII таблиц (V век до н.э.) имелись отдельные элементы особого подхода, отличающегося от подхода к правовому режиму движимых вещей: для приобретения в собственность земельных участков по давности владения требовался срок, в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей. В эпоху принципата (27 г. до н.э.) появились специальные правила, направленные на обеспечение публичности соответствующих сделок [ 47, с. 19].

Однако в целом римское право, как отмечал И.А. Покровский, все же имело дело с "единым понятием права собственности, заключающим в себе всю полноту свободы распоряжения. Различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение (разные сроки приобретательской давности и некоторые другие); как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий совершенно одинаково: огромное имение может перейти из рук в руки так же бесформально, как и незначительная мелочь" [51, с. 195].

Гражданский кодекс (ГК) Республики Беларусь 1964 года не содержал прямого ответа на вопрос о понятии недвижимого имущества, в то время как на практике участники гражданского оборота часто сталкивались с проблемой определения движимого и недвижимого имущества и, как следствие этого, его правового положения и регулирования.

ГК 1998 года придал новый импульс развитию правового регулирования недвижимости, в том числе и недвижимости, находящейся в собственности граждан. Переход к рыночным отношениям в сфере недвижимости, находящейся в собственности граждан, во многом способствовал принятию нового Гражданского кодекса. В нем получили дальнейшее развитие такие гражданско-правовые институты, как купля-продажа жилья и иных объектов недвижимости, дарение, мена, аренда, наследование и др. Появились и новые гражданско-правовые институты: рента и пожизненное содержание с иждивением, доверительное управление имуществом.

Распространение рыночных механизмов в отношении недвижимости, находящейся в собственности граждан, вызвало к жизни ряд проблем и правового характера. Зачастую сделки совершаются без достаточного юридического обеспечения, без четкого определения прав и обязанностей сторон, что приводит к негативным последствиям. На практике получили распространение недействительные (ничтожные и оспоримые) сделки с объектами недвижимости, в первую очередь в жилищной сфере. Используя юридическую неосведомленность граждан о порядке оформления той или иной сделки, прежде всего с жилыми помещениями, применяя различные формы мошенничества заключаются договоры на крайне невыгодных условиях. Нередко в результате махинаций граждане лишаются своего единственного жилья. При совершении сделок с жилыми помещениями не всегда учитываются также права несовершеннолетних и других членов семьи собственника жилого помещения.

Незащищенной категорией лиц в случаях отчуждения жилых помещений являются и престарелые граждане, которым порой трудно обращаться за судебной защитой, получить квалифицированную юридическую помощь. Это влечет нарушение прав сторон при осуществлении сделок с жилыми помещениями. Нарушения права собственности граждан встречаются также при отчуждении земельных участков, дач и гаражей.

Круг сделок с недвижимостью охватывает практически все возможные договоры с ней, но наибольшее распространение получили те, которые направлены на куплю-продажу домов (квартир).


Глава 1. ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ


1.1. Понятие объектов недвижимости


Недвижимость является важнейшим видом имущества, находящегося в собственности граждан.

Деление вещей на движимые и недвижимые известно всем правовым системам. По законодательству Беларуси длительное время большая часть недвижимого имущества находилась в собственности государства. Собственностью граждан являлся ограниченный перечень таких объектов (жилые дома, дачи, садовые летние домики, гаражи и некоторые другие объекты). Причем законодатель ограничивал не только их количество, но и размеры.

Закон Республики Беларусь от 3 марта 1994 г. "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Республики Беларусь" (вступил в силу 1 мая 1994 г.) отменил некоторые ограничения права собственности граждан.

В ст. 100 ГК закреплено, что в собственности граждан могут находиться жилые дома, земельные участки, транспортные средства, денежные средства, акции и другие ценные бумаги. Наряду с предметами домашнего хозяйства и личного потребления граждане получили право иметь в собственности средства производства для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуальной и иной хозяйственной деятельности. Собственностью граждан без ограничений стали произведенная продукция и полученные доходы, а также иное имущество потребительского и производственного назначения.

В соответствии с п. 1 ст. 130 действующего ГК к недвижимым вещам относятся, во-первых, объекты естественного происхождения - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и, во-вторых, объекты, которые прочно связаны с землей или, иначе говоря, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения). Будучи отделенными от земли, эти объекты перестают быть недвижимостью и переходят в ряд движимого имущества. По правовому режиму к недвижимости приравнен и ряд движимых по своим естественным свойствам объектов: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания "река-море", космические объекты. Распространение на них режима недвижимого имущества обусловлено высокой стоимостью данных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота.

Законодательными актами Республики Беларусь определен перечень недвижимого имущества, гражданско-правовой оборот которого ограничен ввиду его особенностей, специфики.

Каждое гражданское правоотношение обладает своим объектом, безобъектных гражданских правоотношений не существует. Под объектами гражданских прав понимают то, на что направлены субъективные права и обязанности участников гражданских правоотношений. Отношения, связанные с объектами и видами имущества, которые находятся только в собственности государства и, следовательно не могут принадлежать гражданам или юридическим лицам, регулируется и определяется Конституцией Республики Беларусь [1], Законом Республики Беларусь от 5 мая 1998 г. N 156-З "Об объектах, находящихся только в собственности государства" Беларусь [9, ст. 1] и другими актами законодательства Республики Беларусь.

К объектам, находящимся только в собственности государства, согласно ст. 2 указанного Закона относятся:

земли сельскохозяйственного назначения, а также другие земли, не по подлежащие в соответствии с законами Республики Беларусь передаче в частную собственность;

недра;

воды;

леса;

особо охраняемые природные территории и объекты (заповедники, национальные парки, заказники и памятники природы) и их имущество;

дикие животные, обитающие в состоянии свободы и включенные в Красную книгу Республики Беларусь;

редкие и находящиеся под угрозой исчезновения виды растений, включенные в Красную книгу Республики Беларусь;

воздушное пространство Республики Беларусь;

радиочастотный ресурс и другие.

В соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 августа 1993 г. N 589 "Об установлении порядка купли-продажи квартир (домов)" объектами купли-продажи могут быть:

незаселенные квартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду;

освобожденные квартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду (в том числе в домах, подлежащих реконструкции);

квартиры, построенные для продажи;

жилые дома (квартиры), не завершенные строительством, если они не являются объектами приватизации, указанными в Государственной программе приватизации, утвержденной постановлением Верховного Совета Республики Беларусь от 16 июня 1993 г. N 2421-XII [27];

квартиры, принадлежащие юридическим лицам негосударственной формы собственности;

квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности;

жилые помещения, построенные (реконструированные, приобретенные) с привлечением льготного кредита, по истечении трех лет со дня погашения этого кредита [18].

Не подлежат продаже:

жилые помещения в общежитиях;

служебные жилые помещения (кроме квартир, расположенных в домах колхозов и совхозов, которые могут продаваться лицам, работающим в этих хозяйствах или проживающим в данной местности);

жилые помещения, находящиеся на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС (зоны эвакуации (отчуждения) и первоочередного отселения);

квартиры, расположенные в обособленных военных городках, определяемых Министерством обороны;

жилые помещения социального пользования;

жилые помещения в специальных домах;

жилые помещения, построенные (реконструированные, приобретенные) с привлечением льготного кредита, до полного его погашения [18, ст. 4].

Как особый объект недвижимости Гражданский кодекс выделяет предприятие. Следует заметить, что термин "предприятие" используется не только применительно к объектам гражданских прав, но и для обозначения юридических лиц как субъектов гражданского права - республиканских, коммунальных, частных, унитарных предприятий (ст. 113 - 115 ГК).

Предприятие как объект гражданских прав представляет собой единый имущественный комплекс, причем такой имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как объекта по общему правилу, согласно ст. 132 ГК, включаются все виды имущества, предназначенного для осуществления его деятельности, - земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслуживания и другие исключительные права. Таким образом, при совершении сделок с предприятием как объектом гражданских прав предметом таких сделок является вышеперечисленный состав имущества. Однако законодательством или договором могут быть предусмотрены и иные условия в отношении состава предприятия. Предприятие может выступать объектом различных сделок купли-продажи, залога, аренды, наследования и т.д. Объектом права может выступать не только предприятие в целом, но и его часть [1, ст. 132].

Перечень объектов недвижимости в силу прямого указания Гражданского кодекса не является исчерпывающим, законодательными актами к недвижимому имуществу может быть отнесено и иное имущество.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Движимые вещи переместимы и в большинстве случаев заменимы другими однородными вещами.

Объекты права собственности граждан или юридических лиц могут иметь как общий, так и специальный правовой режим. Если для конкретного объекта в законодательстве не установлен специальный правовой режим, то этот объект подпадает под действие общего правового режима. Общий правовой режим объекта означает, что в законодательстве отсутствуют какие-либо специальные обязательственные для него правила и осуществление права в отношении этого объекта происходит в общих пределах. Правовой режим недвижимого имущества отличается от правового режима движимого имущества прежде всего тем, что обращение недвижимости связано с выполнением определенных формальностей. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, возникновение таких прав, переход и прекращение подлежат государственной регистрации [1, ст. 132].

Объекты недвижимости различают по характеру своего использования и месту расположения.

Традиционно деление недвижимости на три составные части:

земельные участки, жилищный фонд, нежилой фонд. Каждая из этих частей недвижимого имущества развивается по присущим ей экономическим законам, имеет особое правовое регулирование, свой порядок учета и регистрации. Правовое регулирование гражданского оборота данных объектов также имеет свои отличия.

Объекты недвижимого имущества с точки зрения их связи с земельным участком разделяются на следующие группы:

земельные участки и все, что с ними прочно связано (в том числе здания, сооружения, многолетние насаждения и др.);

жилые и нежилые помещения (объекты недвижимого имущества, связанные со зданиями); элементы инженерной инфраструктуры.

Важнейшими объектами недвижимости, находящейся в собственности граждан, являются земельные участки, а также здания и сооружения.

По функциональному назначению здания как объекты недвижимости делятся на две большие группы: жилые и нежилые.

Жилые здания и жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Их правовой режим установлен нормами как гражданского, так и жилищного законодательства. Совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания, образует жилищный фонд.

К нежилому фонду относятся здания или их части, расположенные на земельном участке и зарегистрированы в установленном порядке. Они имеют другое целевое и функциональное назначение, чем жилой фонд. Часть из них составляет частную собственность граждан.

Состав объектов недвижимости нежилого фонда разнообразен. Нежилые помещения подразделяются по функциональному назначению на производственные, офисные, торговые, складские и иного назначения. Эти объекты недвижимости могут использоваться для торговых, учебных, административных и иных целей. Следует иметь в виду, что такие помещения могут находиться в составе жилого здания, что никак не влияет на статус таких зданий. И наоборот, нежилые здания могут иметь в своем составе и жилые помещения. Использование не по назначению пригодных для проживания жилых помещений не допускается, за исключением случаев, предусмотренных Жилищным кодексом Республики Беларусь (ЖК) [2, ст. 8].

Недвижимость может выступать объектом договора купли-продажи, но круг субъектов, которые могут совершать сделки с указанным имуществом, ограничен. Субъектами по договору купли-продажи квартир в Республике Беларусь могут быть:

граждане Республики Беларусь, в том числе и постоянно проживающие за ее пределами;

иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие в Республики Беларусь и занимающиеся на законных основаниях трудовой, хозяйственной или иной деятельностью;

иностранные граждане и лица без гражданства, не проживающие на территории Республики Беларусь - в соответствии с международными договорами [18, ст. 7].


1.2. Жилые помещения как объекты недвижимости


Жилое помещение составляет особую разновидность среди объектов недвижимости и объектов права собственности граждан.

Понятие "жилое помещение" употребляется в законодательстве в нескольких смыслах. В соответствии со ст. 1 ЖК Республики Беларусь жилой дом - это здание, в котором более половины площади пола занято жилыми помещениями.

Квартиры, жилые дома, часть жилого дома или квартиры, обозначаемые по существу одним понятием - жилое помещение, могут быть и самостоятельным предметом различных сделок: купли-продажи, мены, дарения, завещания и иных.

Одним из наиболее важных объектов в составе жилых помещений является жилой дом. Жилой дом как объект права собственности - это предназначенная для удовлетворения потребностей людей в жилье и пригодная для постоянного проживания постройка капитального типа, принятая в установленном порядке в эксплуатацию и зарегистрированная в органах государственного управления [52, с. 322].

Жилое помещение - помещение, предназначенное и пригодное для проживания граждан. Таким образом, для отнесения строения к числу жилых помещений используются два критерия., Назначенное строение прежде всего должно быть жилым; требуется также пригодность помещения для проживания в нем граждан и, следовательно, использование жилого помещения как жилого.

Вместе с тем с этой терминологией вряд ли можно согласиться, так как имеется множество жилых помещений, не соответствующих санитарно-техническим требованием, в которых проживают граждане, и являющихся не пригодными для проживания. Законодательством определен порядок отчуждения и "статус" данных жилых помещений. Из состава жилого фонда могут быть исключены жилые помещения в установленном законодательством порядке. В силу этого понятие жилого помещения, данное в статье 1 ЖК, требует уточнения: к жилым могут быть отнесены жилые помещения и не пригодные для проживания, но судьба их решается в особом порядке.

Для признания жилого дома в качестве самостоятельного объекта права и предмета сделок необходимо наличие совокупности юридических фактов. В первую очередь, это решение соответствующего исполнительного и распорядительного органа об отводе земельного участка для строительства и обслуживания жилого дома, которое подтверждено государственным актом на земельный участок. По окончании строительства жилой дом должен быть принят в эксплуатацию, что подтверждается соответствующим актом; необходимо также зарегистрировать строение как жилой дом в регистрирующих органах.

Жилой дом может состоять из одной квартиры, двух и нескольких квартир (многоквартирный жилой дом).

Многоквартирный жилой дом - это жилой дом, состоящий из двух и более квартир, входы в которые организованы из вспомогательных помещений жилого дома.

Квартирой считается жилое помещение, состоящее из одной либо нескольких жилых комнат, кухни и других подсобных помещений, вход в которое организован с придомовой территории или из вспомогательных помещений жилого дома. Квартира является частью здания, в которой проживает семья различного численного состава или один человек. По общему правилу квартира содержит жилые и подсобные помещения, имеет отдельный выход на лестничную клетку, в коридор или наружу. Квартиры могут быть построены в одном уровне, но могут быть представлены двумя уровнями.

Комната - это обособленная постоянными стенами часть квартиры. По своему назначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухни, ванную комнату, туалетную комнату, кладовые).

Изолированная жилая комната - жилая комната, вход в которую организован непосредственно из подсобного помещения.

Неизолированная жилая комната - комната, которая связана с другой комнатой общим входом.

Подсобные помещения - помещения, находящиеся внутри квартиры (одноквартирного жилого дома) и предназначенные для хозяйственно-бытовых нужд проживающих. К их числу отнесены коридоры, санузлы, кладовые, прихожие, кухни и другие нежилые помещения.

Жилой дом или квартира могут иметь балконы, веранды, лоджии, которые служат для отдыха в летнее время и повышают их комфортность и благоустройство.

В нормативных правовых актах используется понятие "домовладение". В него следует включать земельный участок, жилой дом и различного рода хозяйственные постройки, а также другие подсобные нежилые строения, предназначенные для обслуживания жилого дома и различного рода хозяйственные постройки и образующие с ним единое целое, который находится в государственной и (или) частной форме собственности. Домовладение можно рассматривать как сложную вещь, состоящую из нескольких простых вещей, где главной вещью является земельный участок с расположенным на нем жилым домом, а хозяйственные надворные постройки - вспомогательные части. В силу своего вспомогательного назначения надворные постройки не являются самостоятельными объектами сделок. В связи с этим судебная практика выработала правило, согласно которому при отчуждении жилого дома различного рода хозяйственные постройки переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником [52, с. 15].

Термину "домовладение" аналогично понятие "усадьба". Индивидуальный жилой дом в составе усадьбы - это находящийся в частной собственности граждан жилой дом вместе с придомовым земельным участком, который предоставлен гражданину в частную собственность или выделен в пожизненное наследуемое владение. В составе усадьбы выделяют также нежилые постройки-здания и сооружения, пространственно отделенные от объема жилого помещения. Понятия "усадебная жилая застройка", "усадебный жилой дом", "домохозяйство" и ряд других определены, например, Положением об индивидуальном строительстве на территории города Минска (утвержденные решением Минского городского исполнительного комитета от 15 июня 2000 г. N 661) [41], иными нормативными правовыми актами.


1.3. Собственность граждан на объекты недвижимости


Конституция Республики Беларусь установила, что собственность может быть государственной и частной, и права собственников защищаются равным образом [5, ст. 13].

Государственная собственность в свою очередь делится на республиканскую (собственность Республики Беларусь) и коммунальную (собственность административно-территориальных единиц).

Республиканская собственность используется в интересах всего населения Республики Беларусь. Коммунальная собственность используется в интересах населения соответствующей административно-территориальной единицы [55, ст. 213].

Частная собственность делится в зависимости от субъектов этой собственности на частную собственность физических лиц и частную собственность негосударственных юридических лиц.

От формы собственности и субъектов права собственности зависит решение вопросов о правовом режиме имущества, находящегося в собственности данного субъекта, право последнего иметь в собственности то или иное имущество, особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владение, пользование и распоряжение им [55, ст. 213].

Гражданам или юридическим лицам на праве собственности могут принадлежать квартиры в многоквартирном жилом доме, земельные участки, жилые дома, многолетние насаждения и другие объекты, которые законодательство относит к недвижимому имуществу. Для всякого недвижимого имущества свойствен специальный правовой режим, в частности, сделки с недвижимостью подлежат регистрации. Для приобретения права частной собственности в отношении большинства недвижимого имущества характерны определенный субъектный состав или определенные правила [55, ст. 214].

Собственность граждан на объекты в жилищный сфере может быть долевой или совместной. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) [55, ст. 529]. Если участники не достигли общего согласия, то возникший спор по этому вопросу не может быть урегулирован судом, поскольку решение судьбы общей долевой собственности - исключительная прерогатива собственников. Распоряжение общим имуществом может как повлечь прекращение долевой собственности (продажа имущества, мена, дарение), так и не повлечь ее прекращение (наем, аренда и т.п.) [55, ст. 249].

При осуществлении собственниками правомочий по владению и пользованию имуществом, находящимся в долевой собственности, применяется, как и при осуществлении правомочий распоряжения, принцип единогласия и равенства голосов всех собственников независимо от размера доли. Однако в случае разногласия (недостижения согласия всех участников) любой собственник независимо от того, поддерживают или не поддерживают его другие участники, вправе предъявить иск в суд, который установит порядок пользования участниками общим имуществом. В частности, по соглашению собственников или по решению суда может быть установлено, что конкретным жилым помещением будет владеть и пользоваться лицо, которое имеет право в соответствии с приходящейся на него долей требовать предоставления реальной части имущества во владение и пользование. В этом случае раздел общей собственности не происходит [55, ст. 250].

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу законодательства.

Для совместного управления и распоряжения недвижимым имуществом создаются товарищества собственников жилья. В этом случае индивидуальные квартиры в многоквартирных домах передаются в собственность проживающим в них лицам, а места (объекты) общего пользования передаются в общую долевую собственность владельцев квартир. Данные правоотношения регулируются Законом Республики Беларусь от 8 января 1998 г. "О совместном домовладении" [8].

Существование общей совместной собственности в жилищной сфере предопределено родственными отношениями и иными личными связями участников такой собственности. Иногда такая собственность на жилые помещения возникает на основании совместного строительства жилого дома не связанными родством лицами. Совместная собственность на жилые помещения может возникнуть также при приватизации жилья его супругами.

Определение долей в праве долевой собственности производится по правилам, установленным ст. 247 ГК. Размер долей участников долевой собственности может быть определен на основании акта законодательства, но основной способ определения долей - договорный, заключающийся в том, что сами участники, достигнув всеобщей согласованности, устанавливают доли каждого в праве долевой собственности. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образовании и приращении общего имущества. Соглашение об определении долей собственности должно совершаться в письменной форме [55, ст. 247]. Если при общей собственности ее участники имеют доли, но размер их не определен указанными выше способами, закон исходит из презумпции равенства долей всех участников в праве долевой собственности.

Доля может быть выражена арифметически - 1/2, 1/3, 1/4, 1/7 и т.п. Ее называют идеальной. Такая арифметическая доля может не совпадать с размером жилого помещения, которое использует собственник [52].

Раздел жилого помещения по основаниям, предусмотренным в части первой ст. 119 ЖК, влечет прекращение права собственности на жилое помещение; после такого раздела каждый из участников долевой собственности признается собственником выделенной ему части жилого помещения, который вправе пользоваться, владеть и распоряжаться ею по собственному усмотрению. При определении порядка пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, право долевой собственности сохраняется, так как жилые комнаты и подсобные помещения выделяются в этом случае не в собственность, а в пользование.

Требования участников долевой собственности о разделе жилого помещения, в том числе жилого дома, по основаниям части первой ст. 119 ЖК могут быть удовлетворены, если выделяемая доля составляет изолированную часть жилого помещения с отдельным входом либо имеется техническая возможность превратить эту часть жилого помещения в изолированную путем соответствующего переоборудования. Если раздел жилого помещения технически возможен, но с отступлением от размера долей участников общей собственности, суд с учетом конкретных обстоятельств может увеличить или уменьшить размер выделяемой доли, взыскав денежную компенсацию за разницу в долях и изменив соответственно доли в общей собственности на жилое помещение.

Раздел жилого помещения в соответствии с частью второй ст. 119 ЖК не влечет прекращения права общей собственности, поскольку подсобные помещения остаются в общей долевой собственности; участники долевой собственности после такого раздела сохраняют преимущественное право покупки доли в праве общей собственности на жилое помещение (ст. 253 ГК).

В силу положений ст. 44 Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. N 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" после раздела жилого помещения производится его регистрация [8]. В связи с этим в решении суда о разделе жилого помещения должны быть указаны необходимые для государственной регистрации разделенного жилого помещения данные, в том числе об изменении размера долей собственников в жилом помещении, а при разделе жилого помещения по основанием части второй ст. 119 ЖК - также о размере доли каждого из них в жилых комнатах и подсобных помещениях после раздела.

В соответствии со ст. 255 ГК выплата денежной компенсации участнику долевой собственности за жилое помещение вместо выдела доли в натуре допускается только с его согласия. Вместе с тем, если доля участника долевой собственности в жилом помещении незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет интереса в использовании жилого помещения, по иску других собственников суд вправе передать им долю собственника в жилом помещении с выплатой ему денежной компенсации. Стоимость доли собственника в праве на жилое помещение, подлежащая выплате, определяется соглашением всех участников долевой собственности, а при отсутствии такого соглашения для определения стоимости доли суд вправе назначить экспертизу. Получение собственником присужденной по решению суда денежной компенсации влечет утрату права на долю в жилом помещении (п. 5 ст. 255 ГК).

При решении вопроса о том, является ли доля участника долевой собственности в жилом помещении незначительной, суд принимает во внимание общую площадь жилого помещения и размер доли собственника. Наличие или отсутствие у собственника существенного интереса в жилом помещении суду следует определять в каждом конкретном случае с учетом размера доли участника общей собственности в жилом помещении, обеспеченности его другим жильем и других заслуживающих внимания обстоятельств. Если суд придет к выводу, что доля собственника в жилом помещении незначительна, не может быть реально выделена, но участник долевой собственности имеет существенный интерес в этом жилом помещении, то он не может быть лишен доли в праве собственности на жилое помещение по основания п. 4 ст. 255 ГК.

Следует отметить, что собственник, заявивший требования об увеличении его доли в жилом помещении с выплатой денежной компенсации в пользу других участников долевой собственности, обязан предоставить доказательства о наличии у него средств, необходимых для выплаты компенсации. Отсутствие доказательств, подтверждающих такую возможность, может явиться основанием к отказу в удовлетворении требований, связанных с выплатой денежной компенсации (п. 4 ст. 255 ГК), о преимущественном праве наследника на получение жилого помещения в счет своей доли в наследстве (ст. 1082 ГК) [26].

Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

По общему правилу, содержащемуся в п. 2 ст. 256 ГК, распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников. Однако для жилых помещений как объектов права общей совместной собственности установлены другие правила.

Общей совместной собственностью супругов являются жилые помещения, нажитые ими во время брака. Так, общим имуществом супругов должна быть признана квартира, приобретенная за счет льготного кредита, оформленного на одного из супругов. Не будет является исключением из общего правила и приобретение жилого помещения за счет средств, выделенных одному из супругов предприятием, оплата за счет юридического лица приобретения всего жилого помещения. Для режима общей совместной собственности супругов не имеет значения, на кого из супругов приобретено либо на кого или кем из супругов внесены денежные средства для приобретения жилого помещения [3].

Имущество, нажитое супругами во время брака, находится в их совместной собственности. Общая собственность супругов может иметь режим, установленный законом либо брачным договором [3, ст. 13], в соответствии с которым супруги могут установить режим раздельной собственности (ст. 259 ГК). При отсутствии брачного договора имущество супругов находится в законном режиме совместной собственности. Особенность правового регулирования этой разновидности общей собственности заключается в следующем. Круг субъектов этой собственности ограничен только супругами, состоящими в зарегистрированном браке. Момент возникновения собственности супругов связан с моментом заключения брака или с моментом, установленным в брачном договоре. Нормой п. 2 ст. 259 ГК часть имущества супругов отнесена к их раздельной собственности. Это относится к вещам индивидуального пользования, хотя и нажитым в период брака за счет общих средств, но предназначенным для удовлетворения личных потребностей каждого из них. По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на его личное имущество и на долю в общей совместной собственности супругов, которая ему причиталась бы при разделе этого имущества. По обязательству одного из супругов супруги отвечают имуществом, являющимся их общей совместной собственностью, если судом будет установлено, что полученное по обязательству использовано в интересах всей семьи [3].

При разделе имущества супругов жилое помещение может быть передано судом одному из них при согласии другого на получение денежной компенсации за его долю в праве собственности на жилое помещение либо оставлено в их общей долевой собственности. Если на праве совместной собственности супругам принадлежит несколько жилых помещений, при отсутствии соглашения о разделе их между супругами суд с учетом размера, стоимости жилых помещений, состава семьи бывших супругов и других имеющих значение обстоятельств вправе разделить эти жилые помещения, выделив каждому из участников общей собственности отдельные жилые помещения [13].

В соответствии со ст. 102 ЖК граждане приобретают право собственности на жилые помещения на основании: строительства жилого дома, части дома, квартиры; принятия жилого дома в наследство; оформления права собственности на жилой дом членом организации граждан-застройщиков; передачи им жилого дома, квартиры в собственность вместо снесенного жилого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд; передача им жилого дома, квартиры в собственность вместо утраченной связи с капитальным ремонтом или реконструкцией, а также и по другим основаниям, предусмотренным законодательными актами Республики Беларусь.

Лица, вложившие свои денежные средства или иное имущество в приобретение или строительство жилого дома, квартиры вправе требовать с целью создания общей собственности признания за ними права собственности на долю в этом жилом помещении в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Согласно ст. 101 ЖК граждане могут иметь на праве собственности жилые дома, квартиры и иные жилые помещения без ограничения их количества и размера. Граждане имеют права в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь, в целом либо по частям отчуждать, сдавать по договору найма, отдавать в залог, видоизменять, перестраивать или сносить жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, и осуществлять иные действия, не противоречащие общественной пользе и безопасности, не наносящие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям, не ущемляющие права и защищаемые законом интересы других граждан.

Принудительное отчуждение жилых помещений допускается только по мотивам общественной необходимости при соблюдении условий и порядка, предусмотренных Жилищным кодексом и иными законами Республики Беларусь, со своевременной и полной компенсацией стоимости отчуждаемых помещений, а также согласно постановлению суда [3].

Для приобретения в собственность занимаемых квартир в доме государственного или общественного фонда наниматель жилого дома, квартиры государственного жилищного фонда члены его семьи, а также другие лица, за которыми в соответствии с законодательством сохраняются одинаково с нанимателем право пользования этим жилым помещением, подают заявление в местный исполнительный орган, в ведении которого находится жилое помещение.

Жилой дом, квартира (доля в таком доме), приватизируемая совместно проживающими мужем и женой, является их совместной собственностью, если муж и жена принимали участие в приватизации этого жилого дома, квартиры (в том числе и денежными средствами которые принадлежат им на праве совместной собственности). Другие члены семьи, которые принимают участие в приватизации жилого дома, квартиры, имеют право собственности на соответствующие их участию долю в приватизируемом жилом доме [7].

Сделками с жилыми помещениями признаются действия граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Основными видами сделок с жилыми помещениями являются договор купли-продажи, договор мены, обмен жилыми помещениями, договор дарения, договор аренды, договор ренты, договор безвозмездного пользования, договор залога и др.

Гражданин вправе распорядиться жилыми помещениям, составив завещание. Нередко такого не происходит и сделка направлена лишь на предоставление жилого помещения лицу в пользование. Такая ситуация возможна при заключении договоров найма жилья, аренды или безвозмездного пользования.

Сделки с жилыми помещениями могут быть возмездные и безвозмездные. К числу последних относят дарение жилого помещения или его пожертвование.

Отчуждение жилого помещения собственником осуществляется по основаниям и в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь.