Договор купли-продажи жилых домов и квартир

Вид материала

Подобный материал:

1 2 3 4

Глава 2. КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЖИЛЫХ ДОМОВ (КВАРТИР)

2.1. Правовое регулирование договоров

купли-продажи недвижимости

Внедрение рыночных механизмов в экономику потребовало особого правового регулирования.

Правовое регулирование отношений, возникающих в связи с заключением договора купли-продажи жилых домов (квартир), регулируется ГК Республики Беларусь, ЖК Республики Беларусь, Законом Республики Беларусь от 16 апреля 1992 г. N 1593-12 "О приватизации жилищного фонда в Республики Беларусь" (с изм. и дополн.), Законом Республики Беларусь от 8 января 2001 г. N 135-3 "О совместном домовладении" (с изм. и дополн.), Законом Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. N 133-3 "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (с изм.), иными нормативными правовыми актами Республики Беларусь. Значительную роль в регулировании отношений, связанных с правом собственности на жилые помещения, является постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 26 марта 2003 г. N 2 "О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения" [26].

Правительством Республики Беларусь принят ряд постановлений, регулирующих вопросы купли-продажи жилых домов (квартир).

Прежде всего это Положение о порядке купли-продажи квартир (домов), утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 августа 1993 г. N 589 (с изм. и дополн.) [18]. Данным Положением определен механизм решения вопросов купли-продажи жилых домов (квартир), относящихся к государственной собственности, определены объекты и субъекты данного договора.

Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10 июля 1998 г. N 1086 "О реализации решения Высшего Совета Сообщества Беларуси и России от 2 апреля 1997 г. N 3" установлено, что граждане Российской Федерации вправе приобретать квартиры (дома), в том числе по договорам купли-продажи, в любых населенных пунктах Республики Беларусь наравне с гражданами Республики Беларусь [22].

Согласно ст. 101 ЖК Республики Беларусь граждане и юридические лица негосударственной форме собственности могут иметь на праве собственности жилые дома, квартиры и иные жилые помещения без ограничения их количества и размеров.

На основании решения Конституционного Суда Республики Беларусь от 25 марта 1997 г. "О толковании Заключения Конституционного суда Республики Беларусь от 27 июня 1996 г. "О соответствии Конституции и законам Республики Беларусь постановления Верховного Совета от 11 июня 1993 г. "О порядке купли-продажи квартир (домов) в Республике Беларусь" граждане Республики Беларусь, как проживающие в Республики Беларусь, так и за ее пределами, имеют право приобретать квартиры (дома) по договору купли-продажи в любых населенных пунктах Республики Беларусь независимо от постоянного места жительства [25]. На основании указанного решения Конституционного Суда Республики Беларусь от 25 марта 1997 г. граждане Республики Беларусь, как проживающие в Республики Беларусь, так и за ее пределами, имеют право приобретать квартиры (дома) по договору купли-продажи в любых населенных пунктах Республики Беларусь независимо от постоянного места жительства. Конституционный Суд в своем решении определил, что законом могут быть определены особенности купли-продажи жилых помещений в городе Минске, поскольку, согласно Конституции, Минск как столица Республики Беларусь имеет особый статус. Указанные особенности предопределены тем, что город Минск является столицей государства, в связи с чем имеет особый статус, позволяющий определять особые условия приобретения жилых помещений в городе Минске. Закон Республики Беларусь от 12 июня 2000 г. N 410-З "О статусе столицы Республики Беларусь - городе Минске" позволяет установить такие условия, но пока еще решений сессии Минского городского совета или решений Минского городского исполнительного комитета по этому вопросу не принято, поэтому следует руководствоваться теми решениями, которые действовали до принятия Закона [10].

Решением Минского городского исполнительного комитета от 30 октября 1997 г. N 988 установлено, что продажа квартир в жилых домах, находящихся в коммунальной собственности города Минска, гражданам Республики Беларусь, не проживающим постоянно в городе Минске, иностранным гражданам и лицам без гражданства осуществляется на основании решений Мингорисполкома [39].

Решением Минского городского Совета депутатов от 19 октября 1999 г. N 39 утверждено Положение о порядке согласования органами опеки и попечительства города Минска сделок отчуждения, залога, обмена, жилых помещений отдельными категориями граждан [43]. Этим Положением определено, что в городе Минске только с согласия органов опеки и попечительства осуществляется отчуждение, залог, и обмен жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние дети, а также жилых помещений, находящихся в собственности или в пользовании следующих категорий граждан:

несовершеннолетних детей;

лишенных в дееспособности или ограниченных в дееспособности иных граждан, над которыми установлена опека и попечительство;

злоупотребляющих спиртными напитками или наркотическим веществами;

одиноких, престарелых граждан состоящих на учете с диагнозом заболевания, которое может повлиять на их способность понимать значение своих действий и руководствоваться ими [43].

Решением Минского городского исполнительного комитета от 16 сентября 1999 г. N 969 "О расчете стоимости жилья при заключении договоров купли-продажи, приватизации и мены между администрациями районов города Минска, юридическими лицами и гражданами" определен порядок, условия продажи и оценки стоимости жилых помещений, относящихся к государственной форме собственности [40].

Решением Минского городского Совета депутатов от 25 апреля 2000 г. N 87 утверждено Положение о порядке управления и распоряжения коммунальной собственности города Минска, регламентирующее порядок отчуждения квартир, относящихся к коммунальной собственности города Минска [44]. Положение определяет, что имущество, находящееся в коммунальной собственности города Минска закрепляется за коммунальными юридическими лицами:

на праве хозяйственного ведения за унитарными предприятиями (как правило, это ЖРЭО районов г.Минска);

на праве оперативного управления за учреждениями. На праве оперативного управления квартиры, относящиеся к коммунальной собственности города Минска, закрепляются за администрациями районов, хотя таковые к учреждениям и не относятся.

Решением Минского городского исполнительного комитета от 5 марта 2002 г. N 300 "О порядке приобретения, жилых помещений в коммунальную собственность города Минска и их отчуждения" в соответствии с решением Минского городского Совета депутатов от 25 апреля 2000 г. N 87 "О порядке управления и распоряжения коммунальной собственностью г.Минска" Минский городской исполнительный комитет решил осуществлять сделки по приобретению жилых помещений в коммунальную собственность города Минска и их отчуждению, в том числе жилых помещений, признанных судом выморочным наследством, на основании решений Минского городского исполнительного комитета с согласия постоянной комиссии по строительству, жилищному хозяйству, землепользованию и экологии Минского городского Совета депутатов [42].

Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 25 ноября 1992 г. N 710 "О порядке оценке стоимости жилья с учетом его потребительских качеств" (с изм. и дополн.) предусмотрено установление стоимости жилых помещений государственного жилищного фонда определяется в действующих на момент продажи ценах, за исключением амортизационного износа, с учетом потребительских качеств [16]. Продажная стоимость квартиры устанавливается оценочными комиссиями, образуемыми исполнительными и распорядительными органами, предприятиями и организациями. В работе этой комиссии вправе принимать участие лица, приобретающие квартиру в собственность.

Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30 января 1998 г. N 142 установлено, что продажа находящихся в собственности Республики Беларусь квартир, не завершенных строительством жилых домов (квартир) осуществляется объединениями, учреждениями и организациями с разрешением органов государственного управления, в ведении которых они находятся или с разрешения объединений, подчиненных Правительству Республики Беларусь, в состав которых они входят, по согласованию с соответствующим районным (городским) исполнительно распорядительным органом [20].

Граждане, желающие приобрести в собственность не завершенные строительством жилые дома (квартиры), а также квартиры в домах, подлежащих реконструкции, могут создавать ЖСК, товарищества индивидуальных застройщиков при содействии исполнительно распорядительных органов, предприятий, организаций.

Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 2 февраля 1998 г. N 159 утвержден Порядок продажи (в том числе по льготным ценам) или безвозмездной передачи находящихся в собственности Республики Беларусь не завершенных строительством жилых домов (квартир), а также неэффективного использования зданий и сооружений, подлежащих реконструкции и переоборудованию под жилые помещения [21].

Согласно порядку использования жилых домов (квартир), построенных в сельской местности за счет льготных кредитов (утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 19 мая 1978 г. N 788), жилые дома (квартиры) построенные за счет льготных кредитов, предоставленных АСБ "Сберегательный банк "Беларусбанк" не могут быть объектом купли-продажи до полного погашения этими гражданами кредитов. Жилые помещения, построенные колхозами, совхозами в сельской местности за счет льготных кредитов, предоставленных Белорусским агропромышленным банком, а также за счет собственных средств этих совхозов, колхозов и других предприятий, в установленном порядке включаются в число служебных жилых помещений. Исключение этих жилых помещений из числа служебных может иметь место после погашения колхозом, совхозом и другими сельскохозяйственными предприятиями кредита в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 3 марта 1998 г. N 98 "О дополнительных мерах по развитию строительства на селе" [12].

Купля-продажа квартир (домов) в Республике Беларусь возможна на аукционной основе. Порядок такой продажи урегулирован приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 13 января 1994 г. N 2 [36].

2.2. Предмет договора купли-продажи недвижимости

Существенными условиями всякого рода гражданско-правового договора признаются: его предмет, условия, которые названы в законодательстве как существенные для договоров данного вида, а также условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Правила определения предмета договора применительно к продаже недвижимости детализированы в ст. 525 ГК, устанавливающей, что условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Предметом купли-продажи могут быть и объекты недвижимости в жилищной сфере, которые обременены какими-либо обязательствами собственника. Это может быть залог, право нанимателя, который остается проживать в квартире и после ее продажи, право пожизненного пользования и другие сервитутные права в жилищной сфере. В случае продажи вещи, обремененной правами других лиц, продавец обязан при заключении договора предупредить покупателя обо всех лежащих на вещи обременениях. Неисполнение этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения покупной цены предмета либо расторжения договора возмещения убытков.

2.3. Форма договора

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество [41, ст. 520].

Договоры с жилыми помещениями могут быть основными или предварительными. По предварительному договору стороны обязуются заключить договор (основной) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме [ приложение 1].

Как следует из ст. 521 и п. 2 ст. 401 ГК, договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами [приложение 2]. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Следует иметь в виду, что, в соответствии со ст. 1147 ГК, до вступления в силу акта законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для договоров купли-продажи недвижимости сохраняется правила об обязательном их нотариальном удостоверении. Это касается также правил Гражданского кодекса о нотариальном удостоверении сделок купли-продажи жилого дома, если одной из его сторон является гражданин, квартир, дач, земельных участков, не являющихся собственностью Республики Беларусь.

2.4. Условия заключения договора

купли-продажи недвижимости

Недвижимость - это прежде всего земельные участки и все то, что прочно связано с землей, поэтому продажа земельного участка без находящейся на нем недвижимости (здания, сооружения), с одной стороны, и продажа здания, сооружения и иной недвижимости, находящейся на земельном участке, без продажи последнего, с другой стороны, неизбежно предполагает решение вопроса о праве на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Указанные вопросы урегулированы законодателем в ст. 534 и 535 ГК. При продаже здания, сооружения или иной недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности передаются права на занимаемую этой недвижимости часть земельного участка. Характер этого права зависит от того, является ли продавец собственником земельного участка, на котором расположена недвижимость, или этот участок принадлежит ему на другом праве. Если продавцу принадлежит право собственности на землю, то покупателю передается либо право собственности на часть участка, где расположена недвижимость и которая необходима для ее использования, либо право аренды или иное право, например, право пользования. Какое из указанных прав передается покупателю, оговаривается в договоре купли-продажи недвижимости.

Если договором право покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок не оговорено, к покупателю переходит право собственности на него. Если продавец недвижимости не является собственником земельного участка, Гражданским кодексом установлены два принципиальных правила, касающиеся такого земельного участка. Во-первых, продажа недвижимости, находящейся на таком земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленных законодательством или договором. Во-вторых, покупатель недвижимости приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. В то же время Гражданский кодекс гарантирует и права продавца на соответствующую часть земельного участка в случае, если он продает земельный участок, оставаясь собственником расположенной на нем недвижимости. Продавец в этом случае сохраняет право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью, на условиях, определяемых сторонами в договоре купли-продажи. При отсутствии в договоре таких условий продавец земельного участка сохраняет права ограниченного пользования указанной выше частью земли.

Как уже указывалось ранее, постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10 июля 1998 г. N 1086 "О реализации решения высшего Совета сообщества Беларуси и России от 2 апреля 1997 г. N 3", гражданам Российской Федерации предоставлено право наравне с гражданами Республики Беларусь приобретать квартиры, в том числе и по договорам купли-продажи, в любых населенных пунктах [22].

Конституционный Суд Республики Беларусь своим решением от 25 марта 1997 г. по данному вопросу разъяснил, что иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие на территории Республики Беларусь и имеющие законный источник существования, пользуются наравне с гражданами Республике Беларусь правом приобретения по договору купли-продажи квартир (домов) в Республике Беларусь. Иностранные граждане и лица без гражданства, не проживающие на территории Республики Беларусь, могут приобретать помещения в Республике Беларусь в соответствии с международными договорами [25].

Согласно п. 1 ст. 1093 ГК Республики Беларусь право, подлежащее применению к гражданско-правовым отношениям с участием иностранных граждан или иностранных юридических лиц либо осложненным иным иностранным элементам, определяется на основании Конституции Республики Беларусь, Гражданского кодекса, Закона Республики Беларусь "О правовом положении иностранных граждан и лиц без гражданства", иных законодательных актов, международных договоров Республики Беларусь и не противоречащих законодательству Республики Беларусь, международным обычаям.

Договор продажи недвижимости в жилищной сфере должен предусматривать цену этой недвижимости. Если условие о цене недвижимости в договоре отсутствует, договор купли-продажи жилого дома (квартиры) считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 394 ГК, не применяются. Если иное не предусмотрено законодательством или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее [41, ст. 526].

В том случае, когда цена квартиры установлена в договоре на единицу ее площади или иного показателя размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера передаваемой покупателю квартиры (п. 3 ст. 526 ГК). Оценочная стоимость незаселенных квартир и освобожденных квартир, относящихся к государственному жилищному фонду (в том числе в домах, подлежащих реконструкции), определяется в действующих на момент продажи ценах с учетом их потребительских качеств, коэффициента качества жилой среды и за вычетом износа квартиры. Квартиры в домах, специально построенных для продажи и относящихся к государственной собственности, продаются по цене, определяемой соглашением сторон. Продажная стоимость не завершенных строительством многоквартирных жилых домов устанавливается с учетом фактических затрат заказчика в ценах, действующих на момент продажи.

Покупатель может произвести предварительную оплату жилого помещения в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя уплатить цену полностью или частично до передачи продавцом жилого помещения (предварительная оплата). Если покупатель не исполняет обязанности предварительно оплатить покупку, применяются правила, предусмотренные ст. 309 ГК. Как показывает практика, расчет между сторонами по договору купли-продажи жилого помещения производится до его подписания и нотариального удостоверения.

Практика отражения в тексте договоров расчетов между продавцом и покупателем разнообразна. Формулируют этот пункт договора традиционно с помощью слов "до подписания", "при подписании", при использования слова "после" указывают определенные сроки расчетов, а если расчет производится частями, то указываются не только сроки, но и размер частей. Представляется, что такая практика наиболее правильная.

По договорам с участием юридических лиц, выступающих на стороне продавца, если расчет не произведен до подписания договора, должно быть указано, на какой счет, в какой банк и в какой срок покупатель должен перечислять причитающуюся с него сумму денег.

Иногда в тексте договора указывается, что расчеты между сторонами производятся вне помещения нотариальной конторы. Возникает вопрос о том, как быть в случаях, если гражданине желают рассчитаться, хотя и без участия нотариуса, но в помещении, в котором они подписывают договор. Разумеется, можно понять стремление нотариусов оградить себя от участия во взаиморасчетах между сторонами по договору. Практика показывает, что сторонам в этом случае лучше указать в договоре, что взаиморасчеты сторон произведены "в день подписания договора".

Норма ст. 298 ГК предусматривает, что взаиморасчеты между сторонами производятся в белорусских рублях, при этом предоставляется возможность параллельно определить эквивалент этой суммы в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В данном случае подлежащая оплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон. Граждане - участники сделок очень активно используют эту возможность, предоставленную законодательством, и выражают желание указать долларовый эквивалент суммы сделки по курсу Национального банка Республики Беларусь. Возникает вопрос о том, возможно ли указать валютный эквивалент в случае, если расчет между сторонами (полный или частичный) будет производиться после подписания договора в определенный срок. Представляется обоснованным, например, указать в договоре, что покупатель оплачивает продавцу сумму, эквивалентную 10000 долларов США по курсу Национального банка на день произведения расчетов, при этом время расчетов отлагается на 5 - 6 или более месяцев после подписания договора. Таким образом, получается, что цена сделки в белорусских рублях на день заключения договора не определена, поскольку никто не может заранее знать, каким будет курс доллара США через 5 - 6 месяцев.

Представляется, что такое указание в договоре является прямым нарушением не только ст. 298 ГК Республики Беларусь, но и Закона Республики Беларусь от 21 декабря 1991 г. "О подоходном налоге с физических лиц", который предусматривает обязанность физических лиц, получающих различные виды доходов в результате совершения сделки, представлять в налоговые органы декларацию о доходах, и соответственно, оплачивать налоги.

Согласно ст. 394 ГК расчеты сторон при исполнении договора осуществляются по цене, установленной соглашением сторон с соблюдением норм законодательства. В предусмотренных законодательством случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законодательством либо в установленном законодательством порядке. Таким образом, в случаях, когда расчеты между сторонами производятся после подписания договора либо в рассрочку, отражать в договоре эквивалент в иностранной валюте не рекомендуется. Сами стороны определяют форму документа по окончательному расчету, но всегда можно заключить соглашение об исполнении договора, как это делается по договору займа.

Стороны могут предусмотреть в договоре оплату жилого помещения в кредит. Выделяют две разновидности продажи жилых помещений в кредит: с отсрочкой или рассрочкой платежа.

Важное положение, направленное на защиту прав продавца жилого помещения, предусмотрено п. 5 ст. 458 ГК. Жилое помещение, проданное в кредит и переданное покупателю, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Другой разновидностью продажи жилого помещения в кредит является оплата его в рассрочку. Договор о продаже жилого помещения с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем указаны цена жилого помещения, порядок, сроки и размеры платежей, которые должны быть внесены покупателем жилья.

Если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданное в рассрочку и переданное ему жилое помещение, продавец вправе отказаться от исполнения договора. Он может потребовать возврата ему жилого помещения, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину стоимости жилья (п. 2 ст. 459 ГК).

Относительно случаев продажи жилого помещения в кредит следует признать, что продавец недвижимости оказывается менее защищенной стороной в договоре. В связи с этим до заключения договора на таких условиях необходимо убедиться в добросовестности покупателя.

Важное правило установлено в ст. 527 ГК: передача квартиры (жилого дома) продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если продаваемая квартира (жилой дом) полностью соответствует условиям договора, но одна из сторон уклоняется от подписания документа о передаче недвижимости, считается, что продавец в одностороннем порядке отказался от передачи квартиры (жилого дома) или покупатель - от обязанности принять данное имущество.

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день исполнения или период времени, оно подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в предела другого периода.

В случаях, когда обязательство не предусматривает сроки исполнения и не содержит условия, позволяющие их определить, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательства, срок которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня определения кредитором письменного требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из акта законодательства, условия обязательства или существа обязательства.

При неисполнении продавцом своей обязанности по передаче жилого помещения в установленный срок, покупатель в силу п. 3 ст. 457 ГК вправе требовать передачи жилого помещения или возврата суммы предварительной оплаты за него. В этих случаях должны быть уплачены также проценты в соответствии со ст. 366 ГК до дня фактической передачи или возврата ему предварительно уплаченной суммы. Договором купли-продажи помещения может быть предусмотрено, что такие проценты не начисляются вообще. Обязанность уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты может начинаться и со дня получения этой суммы у покупателя, если это правило предусмотрено договором купли-продажи [41].

Если продавец в нарушение договора не исполняет обязанности по передаче покупателю проданного имущества, покупатель вправе требовать реального исполнения договора: передачи ему проданной квартиры (жилого дома) и возмещения убытков, причиненных с задержкой исполнения со стороны продавца, либо отказаться от исполнения договора, потребовав от продавца возмещения убытков. По-разному толкуются ст. 527 ГК и норма п. 1 этой статьи, в соответствии с которым передача жилого дома, квартиры продавцом и принятие осуществляется по подписываемому передаточному акту или иному документу о передаче носит диспозитивный характер,. Поскольку в данной статье нет четкого указания на срок, в который должен быть подписан сторонами передаточный акт, в договорах этот срок определяется по-разному: до подписания договора, при подписании договора, или в какой-то определенный срок после подписания договора. Обязательство считается исполненным, если подписан документ о передаче недвижимости и недвижимость передана покупателю. Передача недвижимости покупателю не означает передачу ему права собственности на нее. Право собственности возникает лишь в момент регистрации этого права. Что касается граждан, то они в большей мере заинтересованы в том, чтобы подписать этот акт в момент подписания договора отчуждения. Во-первых, это дает им возможность сразу перерегистрировать право собственности на объект недвижимости в регистрирующем органе; во-вторых, покупатель в данном случае может единолично без продавца обращаться в регистрирующий орган за регистрацией права собственности [41, ст. 527].

Кроме того, в случаях подписания передаточного акта в определенный срок после подписания договора стороны несут дополнительные расходы в регистрирующем органе. Учитывая эти обстоятельства, в настоящее время используются два варианта формулировки о передаче недвижимости - либо после подписания договора в определенный срок, либо пункт о передаче жилого дома, квартиры формулируется в договоре следующим образом: "продавец передал покупателю отчуждаемую квартиру, а покупатель принял". Определенные сложности вызывает оформление права собственности на квартиру или жилой дом, приобретенные по договору купли-продажи, где были произведены перепланировка и переоборудование. Органы регистрации нередко отказывают покупателям переоборудованной недвижимости в регистрации права собственности. В таких случаях вправе обратиться в суд за защитой своего права собственности.

Практика заключения и исполнения договоров купли- продажи жилых домов (квартир) породила ряд проблем, связанных с выпиской и выселением как бывшего собственника квартиры (жилого дома), так и членов его семьи.

Нередки ситуации, когда продавец получает только часть покупной цены, выплата же остальной части ему "гарантируется" покупателем после выписки и выселения из квартиры. Иногда, выписавшись и освободив жилье, его бывший собственник становится настоящим "заложником" покупателя, который находит массу оснований, чтобы не выплачивать всю покупную цену.

На практике бывают случаи, когда продавец, получив деньги от покупателя, не собирается передавать свое бывшее, а нередко и единственное, жилье. Иногда он выезжает за пределы Республики Беларусь, не выписавшись и не освободив квартиру (жилой дом). При этом в условиях существования в настоящее время института прописки покупатель не может прописаться в такое жилое помещение, чтобы в полной мере осуществить свое право собственности на приобретенную квартиру. Для граждан, имеющих на праве собственности жилые помещения и не прописанных в нем, возникают определенные затруднения, в частности по оплате жилья и т.п.

Покупатель становится "заложником" продавца и в случае, когда в квартире остались прописанными члены семьи бывшего собственника. Согласно решению Минского городского исполнительного комитета от 21 апреля 1997 г. N 330 прописка граждан в квартиры, дома, приобретенные ими на основании договоров купли-продажи, дарения, мены осуществляется только после выписки бывшего собственника с членами семьи, если они не остаются проживать в ранее занимаемом помещении на равных правах членов нового собственника [38, п. 6].

Для избежания подобного рода конфликтных ситуаций покупателю жилого помещения можно рекомендовать следующее. До заключения договора покупатель вправе и должен потребовать от продавца представления домовой книги или выписки из нее, чтобы убедиться, кто прописан или проживает вместе с продавцом. Покупатель может также потребовать у продавца копию лицевого счета из жилищно-эксплуатационной службы, чтобы убедиться, за какое количество лиц производится начисление коммунальных и иных платежей. В любом случае будет не лишним посетить жилищные службы, чтобы убедиться, кто в действительности проживает и прописан в данной квартире, жилом доме.

Л. в заявлении суду указала, что ей принадлежит на праве частной собственности квартира из двух жилых комнат, подаренная в 1995 году ее матерью. В 1996 г. мать умерла. При жизни матери в квартиру вселился ее внук П., который вступил в брак в 1994 г. с В., и последняя также вселилась в эту квартиру. Ссылаясь на то, что она (Л.), нуждается в жилплощади, а П. и В. отказались освободить ее просила выселить ответчиков из этого жилого помещения без предоставления другой жилой площади.

Решением суда Пуховичского района, оставленным без изменения Минским областным судом, Л. в иске отказано.

По протесту заместителя Председателя Верховного Суда судебная коллегия Верховного Суда определением от 15 апреля 1999 г. отменила состоявшееся по делу судебные постановления и дело направило на новое судебное рассмотрение по следующим основаниям.

Решение суда о том, что ответчики вселились к бывшему собственнику квартиры в качестве членов его семьи в нарушение ст. 194 ГПК, не мотивировано. Кроме того, в силу ст. 149 ЖК право пользования жилым помещением предоставлено только членам семьи собственника квартиры. Сохранение такого права членов семьи собственника при переходе права собственности к другому лицу Жилищным кодексом не предусмотрено.

В связи с тем что судом не установлено правовое положение ответчика, которое имеет важное значение для правильного применения материального закона, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда согласились с доводами протеста о не обоснованности судебных постановлений.

Согласно п. 2 ст. 275 ГК переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. В связи с этим существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами права пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их права на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 529 ГК). В договоре должны быть указаны и права лиц, которые проживают в продаваемом жилом доме, квартире или части дома и сохраняют право пользования жилыми помещениями и после их продажи (например, право собственности, право пользования). К числу лиц, имеющих такое право, могут относиться, в частности, члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в продаваемом помещении, наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Круг этих лиц определен ст. 30 и 110 ЖК. Отсутствие в договоре условия о сохранении за указанными лицами права пользования жилыми помещениями дает право новому собственнику требовать их выселения без предоставления другого жилого помещения [2].

Договор о продаже жилого дома, квартиры, являющихся общей совместной собственностью супругов, заключенный одним из супругов, может быть удостоверен лишь при наличии согласия другого супруга на их отчуждение. Заключение подобных договоров без письменного согласия супругов признается не действительным, и стороны возвращаются в первоначальное состояние. Это правило применяется ко всем случаям заключения договоров купли-продажи объектов недвижимости, даже когда приобретатель недвижимости был добросовестным. В тексте заявления могут быть указаны цена и другие условия продажи при их наличии. При дарении имущества необходимо указывать, кому именно супруг согласен подарить имущество.

Если имущество приобретено до вступления в брак, в порядке наследования или по договору дарения, согласие супруга истребуется лишь в порядке ст. 123 ЖК, а не в порядке ст. 23 КоБС. Если супруг не прописан в отчуждаемой квартире, а квартира приобретена до брака либо в порядке наследования или по договору дарения, заявление не истребуется, а на экземпляре договора, хранящегося у нотариуса, делается отметка: "Квартира приобретена до вступления в брак".

Приобщая к договору отчуждения недвижимости заявление гражданина об отсутствии супруга, нотариус проверяет этот факт по свидетельству о смерти, свидетельству о расторжении брака, по паспорту отчуждателя, о чем делается отметка на заявлении об отсутствии арестов и запрещений. Трудности в установлении факта отсутствия супруга возникают у нотариусов в случаях, когда паспорт у отчуждателя новый и нет возможности по другим документам проверить факт: состоял ли отчуждатель в браке на момент приобретения имущества, а оснований для отказа в удостоверении сделки нет. Практика в Республики Беларусь сложилась таким образом, что в этом случае нотариус знакомит приобретателя с заявлением собственника под личную подпись приобретателя.

Если заявление об отсутствии супруга представляется нотариусу с уже засвидетельствованной подписью (например, по доверенности отчуждателя действует представитель), нотариус обязан проверить факт отсутствия супруга у отчуждателя, если нотариус, удостоверивший подпись на заявлении, не сделал отметку о том, что факт отсутствия супруга проверен, и по какому документу. Аналогично приобщается заявление с согласием супруга на отчуждение недвижимости, подпись на котором засвидетельствована в нотариальном порядке или администрацией по месту работы или учебы гражданина.

В соответствии с частью второй ст. 7 Закона Республики Беларусь от 16 апреля 1992 г. "О приватизации жилищного фонда в Республики Беларусь" не только супруг, но и другие члены семьи собственника, участвующие в приватизации жилого помещения путем зачисления их квот в стоимость приватизируемой квартиры или путем внесения денежных средств на эти цели, имеют право собственности на соответствующую их участию долю в приватизированном жилом помещении [7]. В связи с этим, истребуя заявление с согласием на отчуждение приватизированной квартиры от лиц, являющихся участниками приватизации, нотариус обязан разъяснить им содержание ст. 7 Закона "О приватизации жилищного фонда в Республики Беларусь", о чем делается запись в тексте заявления, либо из содержания заявления должно усматриваться, что заявителю известны положения ст. 7 названного Закона. Например, заявление может быть сформулировано следующим образом: "даю согласие на продажу моим отцом (Ф.И.О.) приватизированной с зачетом моей жилищной квоты квартиры, расположенной..." и далее по тексту. Эти же требования распространяются и на заявление супруга отчуждателя, если он является участником приватизации.

В соответствии со ст. 249 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, сдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, установленных ст. 253 ГК [46, ст. 249].

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества - в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Право преимущественной покупки продаваемой доли сохраняется за любым участником, желающим приобрести долю лишь при соблюдении следующих условий:

доля в праве общей собственности отчуждается не кому-либо из участников-собственников, а постороннему лицу;

доля в праве собственности должна приобретаться по цене, которая установлена собственником этой доли;

должны соблюдаться все прочие установленные продавцом доли условия (например, в отношении срока уплаты и т.п.). В случае отказа от принятия установленных собственником условий, предложения иных условий отчуждатель вправе продать долю на тех же условиях постороннему лицу.

Право преимущественной покупки не применяется при отчуждении доли путем дарения, залога, завещания и т.п. Не применяется право преимущественной покупки при продаже доли с публичных торгов. Невозможна уступка этого права другим лицам в порядке цессии. В частности п. 2 ст. 253 ГК возлагает на собственника, желающего произвести отчуждение доли в праве общей собственности постороннему лицу, обязанность известить об этом остальных участников долевой собственности. Извещения должно быть сделано в письменной форме и в нем должны быть указаны цена и другие условия, на которых собственник продает свою долю.

Если отчуждается доля в праве собственности одному из участников общей собственности, извещать об этом остальных участников не требуется, так как у них не возникает права преимущественной покупки. Желание приобрести отчуждаемую долю могут выразить несколько участников общей собственности. Право выбора покупателя в таком случае принадлежит продавцу. Со стороны собственников, получивших письменное извещение о продаже доли, может последовать или отказ от приобретения доли, или молчание, что равносильно отказу. На собственника, решившего приобрести отчуждаемую долю собственности на недвижимое имущество, возлагается обязанность осуществить это право в течение месяца, а в отношении прочего имущества - в течение 10 дней со дня извещения. Если в пределах установленных сроков для осуществления права преимущественной покупки отчуждаемая доля не будет приобретена кем-либо из участников общей собственности, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При нотариальном удостоверении договора об отчуждении части дома нотариус должен проверить принадлежность имущества отчуждающему лицу, а также, что продавец в письменной форме известил всех остальных участников общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий. Собственник, не извещенный о продаже доли и желающий ее приобрести, должен обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя, иск должен быть предъявлен в течение трех месяцев с момента, когда истец узнал или должен был узнать о продаже доли постороннему лицу. Договор купли-продажи не расторгается, происходит лишь замена истцом-собственником, который должен при предъявлении иска внести на деспозитивный счет суда уплаченную покупателем за долю сумму, а также понесенные покупателем расходы. Право преимущественной покупки доли в праве общей собственности - это элемент правоспособности, дающий возможность собственникам увеличить свою долю.

В жалобе суду П. указала, что ей и Т. принадлежит на праве собственности по 1/2 доли квартиры в городе Минске. В связи со сложившимися неприязненными отношениями с Т. она обратилась в нотариальную контору города Минска по вопросу

заключения договора купли-продажи своей доли в квартире, и Т. был извещен о преимущественном праве, как участник долевой собственности на покупку ее доли с указанием цены, за которую доля продается. Поскольку Т. отказался от получения извещения о намерении и П. продать свою долю и сведения о получении им извещения в нотариальную контору не поступило, государственным нотариусом нотариальной конторы города Минска было вынесено постановление об отказе в совершении нотариального действия, которое П. обжаловала в суд.

Решением суда постановлено обязать государственную нотариальную контору удостоверить от имени П. договор купли- продажи квартиры покупателю.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Минского городского суда от 23 сентября 1999 г. решение оставлено без изменения. В резолютивной части определения предусмотрено обязать нотариальную контору города Минска удостоверить договор купли-продажи 1|2 доли квартиры в городе Минске.

По протесту заместителя Председателя Верховного Суда президиум Минского городского суда постановлением от 19 января 2000 г. отменил судебные постановления по тем основаниям, что при разрешении требований судом неправильно применены нормы материального права.

Договор купли-продажи является двусторонней сделкой, но П. обратилась к нотариусу с просьбой об удостоверении договора, в котором покупатель указан не был. Отказ нотариуса в удостоверении договора соответствовал требованиям ст. 155, 402 ГК Республики Беларусь, ст. 19, 20, 36 Закона "О государственном нотариате" и Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами Республики Беларусь.

Так как по делу не требовалось собирания или дополнительной проверки доказательств, обстоятельства установлены полно и правильно, но допущена ошибка в применении норм материального права, надзорная инстанция постановила по делу новое решение, которым отказала П. в удостоверении жалобы на действие нотариуса.

Права на земельный участок при продаже здания, в том числе жилого дома, регламентированы ст. 523 ГК. Гражданский кодекс допускает продажу недвижимости расположенной на земельном участке, и без согласия собственника этого участка.

В соответствии со ст. 123 ЖК при удостоверении договоров отчуждения квартир, домов истребуется согласие всех совершеннолетних членов семьи собственников. Определение членов семьи содержится в ст. 29 ЖК. Иногда нотариусы истребуют такое согласие и от несовершеннолетних членов семьи (с 14 до 18 лет), что не предусмотрено законодательством. Отдельные нотариусы истребуют согласие на отчуждение не только членов семьи собственника, но и лиц, не являющихся членами семьи, (например, субквартирантов) или родственников собственника (детей, престарелых родителей), не являющихся участниками приватизации и не проживающих в отчуждаемых квартирах. Очевидно, при этом нотариус приравнивает данную ситуацию к случаям, когда органы административной власти на местах выносят решения, предусматривающие отчуждение жилых помещений, в которых проживают престарелые одинокие граждане или так называемые неблагополучные семьи только с разрешения этих органов. Так, Минским городским Советом депутатов было принято решение от 19 октября 1999 г. N 39 "Об утверждении Положения о порядке согласования органами опеки и попечительства города Минска сделок отчуждения, залога и обмена жилых помещений отдельных категорий граждан" [43].

В указанном решении отмечено, что в целях совершенствования механизма по защите имущественных прав отдельных категорий граждан и в соответствии с действующим жилищным законодательством необходимо согласие органов опеки и попечительства соответствующего района города на осуществление сделок по отчуждению, залог и обмен жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние дети, а также жилых помещений находящихся в собственности или в пользовании следующих категорий граждан:

несовершеннолетних детей;

лишенных дееспособности или ограниченных в дееспособности;

иных граждан, над которыми установлена опека и попечительство;

злоупотребляющих спиртными напитками или наркотическими веществами;

одиноких престарелых граждан;

состоящих на учете в психоневрологическом диспансере с диагнозом заболевания, которое может повлиять на их способность понимать значение своих действий и руководить ими;

члены неблагополучных семей.

Процедура получения согласия на распоряжение жилыми помещениями включает следующие этапы:

подача заявления в исполком;

подготовка проекта решения исполкома;

принятие исполкомом решения;

осуществление контроля за исполнением решений исполкома.

Заявление установленной формы для получения согласия на отчуждения подается только собственником жилого помещения в исполком по месту прописки заявителя. Вместе с заявлением в исполком необходимо предоставить копию правоустанавливающего документа и технического паспорта на жилое помещение, копию лицевого счета, копию договора о долевом строительстве жилья и справку застройщика о поступлении от гражданина денежных средств не менее половины общей суммы, необходимой для строительства жилья (при отчуждении в связи со строительством другого жилого помещения для постоянного проживания), копию лицевого счета приобретаемого помещения (при отчуждении жилого помещения с целью приобретения другого помещения взамен отчуждаемого), копии документов, подтверждающих факт и степень родства (при дарении жилого помещения). Выписка решения исполкома выдается в семидневный срок после заседания. Согласие выдается на совершение конкретной сделки. Совершение иных сделок по выданному согласию не допускается [43].

Для удостоверения договора купли-продажи квартиры необходимы:

1. Документ, подтверждающий право собственности на квартиру (договор купли-продажи, договор купли-продажи на условиях приватизации, договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство, регистрационное удостоверение, решение суда и т.п.) Если правоустанавливающий документ - договор приватизации, необходимо предоставить справку о начислении участникам приватизации жилищной квоты и о том, кто участвовал в приватизации (справка выдается в ЖЭС по месту нахождения квартиры), если в договоре данные сведения отсутствуют;

2. Выписка органа РУП "Минское городское агентство по регистрации и земельному кадастру" для совершения всех видов сделок с объектами недвижимости, с отметкой нотариальной конторы по месту нахождения квартиры об отсутствии арестов и запрещений (приложение 3). Срок действия выписки указывается на самой выписке;

3. Справка из инспекции Министерства по налогам и сборам по месту расположения квартиры об отсутствии задолженности по уплате подоходного налога с физических лиц, земельного налога и налога на недвижимость (приложение 4). Справка действительна 30 дней с момента выдачи;

4. Копия лицевого счета. Срок действия 1 месяц;

5. Заявление супруга собственника о согласии на отчуждение квартиры (при наличии прав) или заявление отчуждателя об отсутствии супруга;

6. Заявление участников общей долевой собственности об отказе от преимущественного права покупки или свидетельство государственной нотариальной конторы (нотариуса) о передаче заявления отчуждателя участникам общей долевой собственности, о предстоящей продаже либо мене;

7. Заявления всех совершеннолетних членов семьи собственника квартиры, проживающих в отчуждаемой квартире и имеющих право пользования квартирой и участвовавших в приватизации квартиры, о согласии на совершение сделки;

8. Решение органа опеки и попечительства (Администрации района по месту расположения квартиры) при отчуждении квартиры, в которой проживает несовершеннолетние, либо при отчуждении квартиры от имени несовершеннолетнего или недееспособного которые являются собственниками отчуждаемой квартиры либо в проживают в ней;

9. Личная явка сторон и паспорта. При подписании договора законным представителем - документы, подтверждающие полномочия представителя, и паспорт представителя, при подписании договора представителем действующим по доверенности - доверенность и паспорт представителя.

Для удостоверения договора купли-продажи жилого дома необходимы:

1. Документ, подтверждающий право собственности на жилой дом (договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство, договор о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома, решение суда и т.п.);

2. Выписка органа РУП "Минское городское агентство по регистрации и земельному кадастру" для совершения всех видов сделок с объектами недвижимости, с отметкой нотариальной конторы по месту нахождения жилого дома об отсутствии арестов и запрещений отчуждения жилого дома (приложение 3). Срок действия выписки указывается на самой выписке;

3. Справка из инспекции Министерства по налогам и сборам, по месту расположения жилого дома об отсутствии задолженности по уплате подоходного налога с физических лиц, земельного налога и налога на недвижимость (приложение 4). Справка действительна 30 дней с момента выдачи;

4. Справка из ЖЭСа о проживающих в жилом доме или домовая книга;

5. Заявление супруга собственника о согласии на отчуждение дома (при наличии прав) или заявление отчуждателя об отсутствии супруга (приложение 5);

6. Заявление участников общей долевой собственности об отказе от преимущественного права покупки или свидетельство государственной нотариальной конторы (нотариуса) о передаче заявления отчуждателя участникам общей долевой собственности, о предстоящей продаже либо мене;

7. Заявления всех совершеннолетних членов семьи собственника квартиры, проживающих в отчуждаемом жилом доме и имеющих о право пользования жилым домом о согласии на совершение сделки;

8. Решение органа опеки и попечительства (администрации района по месту расположения жилого дома) при отчуждении жилого дома, в котором проживают несовершеннолетние, либо при отчуждении от имени несовершеннолетнего или недееспособного, которые являются собственниками отчуждаемого жилого дома либо проживают в нем.

9. Личная явка сторон и паспорта. При подписании договора законным представителем - документы подтверждающие полномочия представителя и паспорт представителя, при подписании договора представителем действующим по доверенности - доверенность и паспорт представителя.

Если земельный участок находится в собственности или пожизненном наследуемом владении отчуждателя, необходимо предоставить государственный акт на земельный участок, выписку из земельной кадастровой книги, земельно-кадастровый план участка.

Граждане и юридические лица, купившие квартиру (дом), приобретают право собственности на них после регистрации договора купли-продажи в РУП "Минское городское агентство по регистрации и земельному кадастру". За счет собственных средств они оформляют технические паспорта.

Купля-продажа и другие сделки с жилыми помещениями подпадают под налогообложение согласно Закону Республики Беларусь от 21 декабря 1991 г. "О подоходном налоге с физических лиц" [6]. Целесообразно напомнить, что в соответствии с вышеуказанным законом п. 1.11 не облагаются налогам доходы, получаемые физическими лицами от возмездного отчуждения в течение пяти лет принадлежащих им на праве собственности: одной квартиры; одного жилого дома; одной дачи; одного садового домика с хозяйственными постройками; одного гаража; одного земельного участка; от возмездного отчуждения в течение календарного года одного автомобиля или другого транспортного средства; доходы, получаемые от возмездного отчуждения иного имущества (за исключением ценных бумаг), принадлежащего физическим лицам на праве собственности, кроме доходов от возмездного отчуждения этого имущества при осуществлении предпринимательской деятельности [6].

2.5. Условия продажи квартир в домах, не относящихся

к государственному жилищному фонду

В целях увеличения объемов жилищного строительства за счет более полного использования инвестиционных возможностей предприятий, а также мощностей подрядных организаций государственным строительным, промышленным, другим организациям, предприятиям негосударственных форм собственности предоставлено право осуществлять за счет собственных, заемных и привлеченных средств строительство жилых домов с последующей их продажей. В настоящее время застройщикам выделяются земельные участки для возведения индивидуальных жилых домов с целью продажи. Правительством Республики Беларусь прорабатывается вопрос о стимулировании строительства жилья для продажи путем применения налоговых льгот.

Приоритетным направлением в строительстве объектов для продажи является жилищное строительство. Предметом реализации могут быть возведенные для этих целей, а также приобретенные в установленном порядке не завершенные строительством и достроенные объекты. Строительство объектов для продажи могут осуществлять зарегистрированные в Республике Беларусь предприятия и организации, независимо от форм собственности, за счет собственных, заемных и привлеченных средств. Оно может вестись предприятиями и организациями собственными силами (хозяйственным способом) и подрядным способом. Жилые дома и другие объекты социального назначения для продажи могут возводиться предприятиями и организациями совместно путем объединения средств в порядке долевого участия. В представляемых застройщиками документах для выделения земельных участков и получения лицензий на такое строительство указывается его цель.

Лицензии застройщикам выдаются в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь, а земельные участки предоставляются в соответствии с Положением о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 6 августа 2002 г. N 422.

Законченные строительством объекты до их продажи подлежат приемке в эксплуатацию в порядке, предусмотренном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 29 ноября 1991 г. N 452. Принятые объекты числятся на балансе застройщиков до их реализации. В случае, если организация или предприятие не может завершить возведение объекта, он реализуется как объект незавершенного строительства. Выбор форм реализации построенных для этой цели объектов осуществляется собственниками. Продажная цена жилых домов (квартир), других объектов устанавливается по соглашению сторон.

Порядок и условия продажи объектов на аукционах определяются правилами аукционной торговли. Другие объекты социального назначения могут приобретаться зарегистрированными на территории Республики Беларусь юридическими лицами, независимо от форм собственности, и постоянно проживающими в республике гражданами (группами граждан) в соответствии с законодательством. Объекты реализуются путем заключения договоров купли-продажи. Договор составляется по установленной форме с включением в него обязательств продавца по устранению им в гарантийный срок недоделок и дефектов, обнаруженных при эксплуатации жилого дома (квартиры) или другого объекта, либо по возмещению покупателю расходов, связанных с их ликвидацией. Гарантийный срок определяется по соглашению сторон с учетом действующего законодательства. Договоры купли-продажи регистрируются в установленном порядке.

Переход права владения, пользования земельными участками при покупке построенных на них объектов обеспечивается в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством о земле [17].

2.6. Купля-продажа квартир на аукционной основе

Порядок проведения аукционов по купле-продаже квартир (домов) в Республике Беларусь регулируется Положением об аукционной купле-продаже квартир в Республики Беларусь, утвержденным приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 13 января 1994 г. N 2 [36].

Продавать квартиры (дома) на аукционной основе имеют право их собственники:

государственные предприятия, объединения и организации;

юридические лица, деятельность которых основана на негосударственных формах собственности;

исполкомы местных Советов народных депутатов;

физические лица.

Если продажа квартир (домов) на аукционной основе осуществляется по поручению их собственника посредником, последний должен иметь лицензию на данный вид деятельности.

Квартиры, принадлежащие юридическим лицам, могут быть объектом купли-продажи только в случаях, если они не заселены жильцами.

Объектами аукционной купли-продажи могут быть:

квартиры (дома), принадлежащие гражданам на праве собственности;

квартиры (дома), построенные для продажи;

незаселенные квартиры (дома) и освобожденные квартиры (дома), относящиеся к государственному жилищному фонду, в том случае, если на их покупку не претендуют граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;

квартиры (дома), принадлежащие юридическим лицам негосударственной формы собственности;

жилые дома, не завершенные строительством, если они не являются объектами приватизации, указанными в Государственной программе приватизации, утвержденной постановлением Верховного Совета Республики Беларусь от 16 июня 1993 г. N 2421-XII.

Право на аукционное приобретение квартиры, дома (в дальнейшем - объект) в собственность имеют граждане Республики Беларусь независимо от проживания в данном населенном пункте и нуждаемости в улучшении жилищных условий, иностранные граждане и лица без гражданства, а также юридические лица. При этом иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать квартиры (дома) в собственность, если они имеют на территории республики постоянное место жительства и законный источник существования, а юридические лица - если они зарегистрированы в качестве таковых на территории Республики Беларусь. В случаях аукционной продажи объектов в г.Минске покупателями их могут быть граждане Республики Беларусь, которые постоянно проживают в г.Минске, и юридические лица, зарегистрированные на его территории. В аукционах не имеют права участвовать в качестве покупателей организаторы аукционов [36].

Для выставления на аукционную продажу объектов собственник должен иметь в обязательном порядке:

подтверждение об отсутствии запрета на продажу объекта, выдаваемое бюро технической инвентаризации;

решение об отводе земельного участка для строительства и обслуживания жилого дома, в том числе не завершенного строительством, с указанием условий землепользования;

документ, подтверждающий право собственности на объект;

технический паспорт на объект;

акт об оценке стоимости объекта в действующих ценах.

Для подготовки необходимых документов, определения оценочной стоимости и начальной цены объекта, подписания протокола о результатах аукциона и решения организационных вопросов собственником создается временная аукционная комиссия. После принятия продавцом решения о продаже объектов на аукционной основе он организует публикацию информационного сообщения. К участию в аукционе допускаются юридические и физические лица, имеющие право на приобретение объекта, своевременно подавшие заявку на участие в аукционе, внесшие в установленном порядке сумму залога в размере 10 процентов начальной цены объекта, плату за регистрацию в размере 1/4 минимальной заработной платы, и представившие другие необходимые документы. Если участник аукциона выражает желание участвовать в торгах по нескольким объектам, залоговая сумма вносится в размере 10 процентов от стоимости объекта с наибольшей начальной ценой [36].

Для участия в аукционе в адрес продавца или организатора аукциона необходимо представить:

заявку на участие в аукционе по установленной форме;

копию платежного поручения, подтверждающего внесение залога и платы за регистрацию на расчетный счет продавца, который указан в информационном сообщении об аукционе.

Прием заявок заканчивается в установленный продавцом день и час; заявки, поступившие после установленного срока, не рассматриваются. На основании представленных документов заявитель получает от продавца или организатора аукциона ответ о возможности участия в торгах и билет, в котором указываются номер, под которым покупатель участвует в торгах, и основные условия проведения аукциона. Желающим присутствовать при проведении аукциона могут продаваться входные билеты. Отзыв заявки подлежит регистрации продавцом или организатором аукциона. Сведения об участниках аукциона не подлежат разглашению до начала торгов. Продавец объекта или его доверенное лицо присутствует на аукционе в обязательном порядке. Перед началом аукциона его участники обязаны зарегистрироваться и обменять билеты участников на аукционные номера, которые возвращаются организаторам аукциона после его окончания. Объект снимается с аукционной продажи при отсутствии покупателей.

Аукцион проводит аукционист, нанимаемый продавцом или его доверенным лицом. Аукцион начинается с оглашения аукционистом наименования, краткой характеристики и начальной цены объекта, а также шага аукциона. Шаг аукциона задается по каждому объекту в пределах от 5 до 15 процентов от начальной цены. В процессе торгов аукционист называет цену, а покупатели сигнализируют о готовности купить объект по этой цене поднятием аукционных номеров. Аукционист называет номер участника, который, с его точки зрения, первым поднял аукционный номер. Затем аукционист в соответствии с шагом аукциона объявляет новую цену. При отсутствии участников, готовых купить объект по этой цене, аукционист называет эту цену три раза. Торги завершаются, когда после троекратного объявления очередной цены ни один из участников не поднял свой номер. Победителем аукциона становится участник, номер которого был назван аукционистом последним. Победитель аукциона должен в течение времени, определенного продавцом или организатором аукциона, подписать протокол о его результатах. Если победитель аукциона отказался от подписания протокола о его результатах, он лишается права участия в аукционе. Торги по данному объекту возобновляются [36].

Граждане и юридические лица, купившие квартиры (дома), приобретают право собственности на них после регистрации договора купли-продажи. Владельцам квартир, приобретенных в собственность, в установленном порядке по их желанию выдаются технические паспорта и домовые книги.

Сделки купли-продажи объектов собственности на аукционе признаются недействительными в судебном порядке [36].

Blog

Договор купли-продажи жилых домов и квартир