Методическое пособие «Как купить квартиру за 6 месяцев с доходом семьи 20. 000 рублей в месяц» Вместо предисловия 3
| Вид материала | Методическое пособие |
СодержаниеКак найти недорогой вариант Участие в долевом строительстве |
- Iнстытут «кадры iндустрыi» вул. Карбышава, 25, 220119, г. Мiнск, тэл, 26.96kb.
- Обременения и аресты: есть ли опасность купить жилье «с сюрпризом»? Как проверить квартиру, 62.75kb.
- Отчет за 2007 год ОАО «Хитон», 743.08kb.
- Итоги деятельности национального нпф за 9 месяцев 2010 Г. Национальный нпф подвел итоги, 729.97kb.
- Задачи на 2011-2012 учебный год. Информационная справка о школе, 1549.19kb.
- Герман Ломов «А это всё о Нём», 2023.9kb.
- Никитин Б. П. Здоровое детство без лекарств и прививок от семьи никитиных (Вместо предисловия, 5715.63kb.
- Года ООО «омела холдинг» осуществило погашение первого облигационного займа на сумму, 51.01kb.
- Игровая Волшебно-познавательная программа «Двенадцать месяцев» c 21 по 28 декабря, 22.72kb.
- По картам Visa Gold 5 000 000 руб в месяц, 600 000 руб, 3.98kb.
Как найти недорогой вариант
Возможно, вы уже определились с тем, какую квартиру ищете. И, конечно же, вам нужен вариант как можно более недорогой, но при этом в хорошем состоянии. Рынок недвижимости знает несколько способов, которыми вы сможете добиться своей цели – купить недорогое, но комфортное жилье. Несколько их этих способов будут описаны ниже.
Участие в долевом строительстве
Участие в долевом строительстве – это привлечение денежных средств физических лиц (граждан) и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновение у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости, а также гарантия защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ст. 1 Федерального Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004г.).
В настоящее время долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение, потому что в условиях роста цен на недвижимость это является отличным способом вложения свободных денежных средств, так как после окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно.
Казалось бы, все просто, понятно и взаимовыгодно. Однако, до недавнего времени в средствах массовой информации долевое строительство чаще освящалось в негативном ключе в связи с тем, что тысячи дольщиков были обмануты недобросовестными застройщиками, так и не получив своего жилья. В связи с этим был принят Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» 30.12.2004г. В настоящее время он является основным нормативно-правовым актом, регулирующим отношения в области долевого строительства. Данный закон призван защитить права и интересы граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в долевое строительство жилья, и обязывает застройщиков раскрывать информацию как о них самих, так и о проектах жилищного строительства (проектная декларация). Также законом установлены обязательные условия, порядок заключения, изменения, учета и исполнения договоров долевого участия в строительстве.
Согласно этому закону, привлекать денежные средства может только застройщик и никто другой. Для того, чтобы у него появилось это право, он обязан приобрести в собственность или взять в аренду земельный участок, на котором будет вестись строительство, зарегистрировать права на данный участок и получить разрешение на строительство. После этого застройщик должен опубликовать в средствах массовой информации или разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию. И только через 14 дней с момента опубликования он может заключить первый договор долевого участия в строительстве.
Предметом данного договора является строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Сторонами договора являются застройщик и участник долевого строительства.
У застройщика есть две основные обязанности: построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости в предусмотренный договором срок, а также передать соответствующий объект участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта.
Участник долевого строительства обязан уплатить обусловленную договором стоимость и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.
Договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации в обязательном порядке. В процессе регистрации договоры проходят проверку у государственного регистратора на предмет его соответствия закону. Ее цель - защитить права и интересы участников долевого строительства. Это своеобразная гарантия юридической «чистоты» сделки.
Передача объекта долевого строительства дольщику осуществляется только после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта. Производится она на основании акта приема-передачи или иного документа о передаче, из которого должно следовать, что одна сторона – застройщик - передает, а другая сторона - участник долевого строительства - принимает определенный объект долевого строительства. Стороны указывают, на основании какого договора производится передача объекта и соответствует ли его состояние и качество условиям договора. Если имеются претензии к качеству объекта, их необходимо отразить в акте приема-передачи.
На практике права требования на квартиру до введения многоквартирного дома в эксплуатацию могут несколько раз переходить к разным лицам (переуступка). Рассмотрим подробнее этот вопрос.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ право (требование), принадлежащее участнику долевого строительства (дольщику) на основании обязательства (в случае договора о долевом участии гражданин берет на себя обязательства уплатить деньги за квартиру, а застройщик — построить объект и передать его гражданину), может быть передано им другому лицу в результате сделки (так называемая уступка требования) на основании договора уступки права требования.
Нужно ли разрешение второй стороны договора на уступку требования? По общему правилу для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. В рассматриваемой ситуации гражданин заключил договор об участии в долевом строительстве и решил переуступить свои права требований другому лицу. Если договор между застройщиком (должником) и гражданином (кредитором) не содержит условия, запрещающего переуступку прав требований без разрешения застройщика, то участник долевого строительства без проблем может это осуществить.
Уступка прав требований по договору допустима только после уплаты участником долевого строительства стоимости договора или одновременно с переводом долга на нового участника, давшего на это согласие. В данном случае уже новый кредитор (дольщик) обязан выплатить оговоренную сумму.
При переуступке прав все права, которыми обладал первоначальный кредитор (дольщик), переходят к новому кредитору (дольщику) на условиях, существовавших к моменту перехода права. К новому кредитору (дольщику) переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, право на неуплаченные проценты и т. д. Кроме того, должник (застройщик) вправе не исполнять обязательства по отношению к новому кредитору (дольщику) до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. В связи с этим кредитор (дольщик), уступивший требования другому лицу, обязан передать ему все необходимые документы и сведения, имеющие значение для осуществления требования.
Закон о долевом строительстве предусматривает определенный промежуток времени, в течение которого возможно переуступить свои права по соглашению. Он начинается с момента государственной регистрации договора и заканчивается моментом подписания сторонами акта приема-передачи или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Связано это с тем, что застройщик считается исполнившим свои обязательства по соглашению с момента подписания сторонами акта. Обязательства же участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами акта приема-передачи. После подписания акта приема-передачи или иного документа о передаче объекта долевого строительства дольщик может передать свои права на объект долевого строительства другому лицу, но на основании договора купли-продажи.
Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве подлежит обязательной регистрации в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.