Обременения и аресты: есть ли опасность купить жилье «с сюрпризом»? Как проверить квартиру самостоятельно, вывести на чистую воду нечестного продавца и сберечь деньги

Вид материалаДокументы

Содержание


Кто и когда?
Penny Lane Realty
Статистика: темна вода во облацех
Олег Самойлов
Проверить? Не проблема!
Можно ли купить…
Подобный материал:
Постоянный адрес материала: ссылка скрыта

Обременения и аресты: есть ли опасность купить жилье «с сюрпризом»? Как проверить квартиру самостоятельно, вывести на чистую воду нечестного продавца и сберечь деньги



Текст : Владимир Абгафоров | Фото: samara.bezformata.ru

Дата: 15 сентября 2011 | ссылка скрыта

Профессиональные участники рынка недвижимости любят поучать блуждающих по нему частных лиц. «5 рекомендаций покупателю квартиры» - такого рода пресс-релизы регулярно рассылаются в тематические СМИ риелторскими агентствами, юридическими компаниями и т.п. Содержательная часть этих сочинений, как правило, сводится к перечислению ужасов, которые ждут наивного дилетанта, буде он надумает решать свои проблемы самостоятельно. А после следует вывод: «не ходите в Африку, дети, никогда», а обращайтесь к «надежным профессионалам». То есть - к нам.

В одном из пресс-релизов обозреватель журнала ссылка скрыта в самом конце списка обнаружил такую фразу: проверьте, не находится ли приобретаемая вами квартира под обременением или арестом. И решил разобраться: что же это за «звери» такие – обременение и арест?


«Дальние родственники»
Несмотря на определенную схожесть (в обоих случаях собственник ограничен в правах распоряжаться своим ссылка скрыта), обременения и аресты – весьма разные юридические понятия. «Их можно назвать «разного поля ягодами»: различий между ними намного больше, чем общих черт, - говорит ссылка скрыта, генеральный директор компании «ссылка скрыта». – Даже законодательство, их регулирующее, относится к разным отраслям права».

Обременения – это «вотчина» Гражданского кодекса (ГК). «Наиболее распространенным обременением в настоящее время является залог, который устанавливается в целях обеспечения обязательств заемщика по осуществлению расчетов с кредитором, - отмечает Олег Самойлов. – Поскольку подобные обязательства имеют место в рамках любой сделки, совершаемой с привлечением ипотечного банковского финансирования, установление залога подразумевает, что до момента завершения расчетов с банком-кредитором собственник недвижимости, в отношении которой установлен залог, не может без согласия банка ни продать ее, ни распорядиться иным способом». От себя автор может заметить, что залог – дело весьма массовое. ссылка скрыта явно ожило после ссылка скрыта, на московском рынке сегодня, по экспертным оценкам, каждая четвертая сделка происходит с тем или иным участием заемных средств.

Значительно реже, но все же встречается обременение в рамках ссылка скрыта. Специфика этих сделок состоит в том, что покупатель вроде как становится собственником приобретенного имущества (в частности, именно на нем «висят» квартплата, ссылка скрыта и прочее), однако свободно распоряжаться им не вправе. В квартире проживает бывший собственник, которому вы платите ренту, ухаживаете за ним, но стать полноправным владельцем этого жилья сможете, когда опекаемый вами жилец отойдет в мир иной.

Что до прочих видов обременений, то их уже можно признать экзотикой. Например, ссылка скрыта – право пользования ссылка скрыта третьим лицом. Если ваш и соседский ссылка скрыта нарезаны столь причудливым образом, что попасть к себе ваш сосед может, только пройдя по вашей земле, – в отношении нее и будет установлен этот самый сервитут. В реальности, однако, такого рода прецеденты если и случаются, то только на рынке ссылка скрыта, да и то - крайне редко. В городе ничего подобного не встречается.

Переходим теперь к арестам имущества. Как разъясняет Сергей Поправка, руководитель юридического департамента компании ссылка скрыта, это понятие (кстати, без деления имущества на движимое и ссылка скрыта), содержится в ст. 51 Федерального закона «Об исполнительном производстве». Она гласит, что ссылка скрыта должника состоит из описи имущества, объявления запре­та распоряжаться им, а при необходимости – ограничения права пользова­ния имуществом, его изъятия или передачи на хранение. Свое толкование термина, продолжает эксперт, дает Налоговый кодекс РФ, в соответствии с которым ссылка скрыта – это способ обеспечения исполнения решения о взыскании налога. Налоговый или таможенный орган с с санкции прокурора ограничивает права собственности налогоплательщика-организации в отношении его имущества. ссылка скрыта может быть полным или частичным.


Кто и когда?
Следующий естественный вопрос: какие организации и в каких случаях перечисленные ограничения налагают? Применительно к обременениям, это территориальные Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Это те органы, которые производят госрегистрацию сделок с недвижимостью – на риелторском сленге их еще называют Регпалатой. В случае заключения сделки, предполагающей обременение (самый частый вариант, как мы помним – ипотека) такая пометка вносится в базу данных Росреестра, а собственнику недвижимости выдается свидетельство о собственности с соответствующей записью.

А вот аресты чаще всего налагает суд. По словам Сергея Поправки (ссылка скрыта), обычно эта санкция применяется в качестве меры по обеспечению иска, т.е. до принятия решения по существу дела – для того чтобы исполнение решения суда не стало затруднительным или невозможным. Также арест на недвижимость накладывают судебные приставы в ходе производств по исполнению судебных актов. Еще вправе наложить арест на имущество налоговые и таможенные органы.


Статистика: темна вода во облацех
Потенциальных покупателей, естественно, волнует вопрос о том, насколько велика вероятность наткнуться на «нехорошую» квартиру на рынке. Приблизительный ответ очевиден: квартир с обременениями достаточно много (снова вспомним об ипотеке – она основной их «поставщик»), с арестами – гораздо меньше. Что до более точных данных, то они, конечно, есть у Росреестра – но он их не обнародует.

Однако, обращает внимание ссылка скрыта («Релайт-Недвижимость»), даже если удастся получить официальную статистику, она не будет четко отражать реального положения дел. «Допустим, когда-то права на квартиру являлись предметом судебного разбирательства, в связи с чем на нее был наложен арест, - разъясняет эксперт. – Суд может быть давно завершен, и все претензии урегулированы. Означает ли это, что арест снят и соответствующая запись в ЕГРП погашена? Отнюдь: для того чтобы это произошло, собственник должен обратиться в органы Росреестра с соответствующим заявлением и представить документ, в котором четко сказано, что арест снят. Причем, по опыту, судьи, вынося решение по делу, часто подобную формулировку не используют, поэтому для того, чтобы устранить оставшийся «хвост», нередко приходится обращаться в суд повторно и получать специальное определение. Если же этого не сделать, арест будет «висеть», по сути, вечно. Причем сам собственник об этом может не знать».

В принципе, аналогичная ситуация может быть и с обременением. Если заемщик полностью рассчитается с ссылка скрыта по ипотечному кредиту, но не озаботится снять соответствующую запись, Росреестр так и будет числить это обременение за квартирой. На практике, конечно, большинство бывших должников постараются урегулировать все эти документальные вопросы. Но не все – часть наверняка окажется слишком занятыми или «толстокожими», и их неторопливость исказит статистику.


Проверить? Не проблема!
К счастью, узнать, не «висят» ли на конкретном ссылка скрыта обременения и аресты, очень просто. Это может сделать любой человек – не обязательно собственник. Нужно всего лишь обратиться в Росреестр со своим паспортом, отстоять очередь и заплатить пошлину в размере 100 руб. Получите вы выписку из Единого государственного ссылка скрыта прав (ссылка скрыта) – в ней, в частности, указаны все сведения об обременениях и арестах. Москвичи могут обратиться в НП «Мосгоруслуга» и получить такую бумагу через эту организацию - обойдется без очередей.


Можно ли купить…
...«плохую» квартиру? Т.е. есть ли вероятность того, что регистрирующий орган «зевнет», и станет покупатель обладателем объекта с обременением или арестом? Практические риелторы говорят, что это невозможно: компьютерная программа Росреестра просто не позволит собственному сотруднику внести соответствующую запись в ЕГРП. Так что любая сделка с подобным ссылка скрыта возможна либо так: сначала снимаем ограничение и только потом регистрируем куплю-продажу. Либо (применительно к обременению) сделка возможна с согласия ссылка скрыта – такая норма есть в законе.


Резюме от журнала ссылка скрыта, или чего бояться?
Как видим, купить объект с обременением или арестом в принципе невозможно – подобная сделка просто не будет зарегистрирована. В лихие 90-е, говорят, сотрудников тогдашней Регпалаты заинтересованные лица иногда «подмазывали», но в последние лет 10 ни о чем подобном не слышно. В первую очередь потому, что регистрирующие органы полностью компьютеризировали свою работу и «кривая» сделка окажется заблокированной.

Опасаться же нужно другого – что вам предложат интересный объект, вы внесете за него аванс, а потом окажется, что зарегистрировать куплю-продажу невозможно. Неприятно, но отнюдь не смертельно – если, разумеется, покупатель воспользовался принятой на рынке технологией передачи средств (через ссылка скрыта), а не поверил продавцу на слово и не отдал деньги вперед.