Geum.ru

Задачи изучения дисциплины Цели курса: способствовать формированию устойчивых знаний в области гражданского права; развивать уровень

Вид материалаЛекция

Содержание


Тема 2. НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ. 1. Виды жилых фондов. Понятие договора найма жилого помещения. Краткосрочный наем.
Статья 671. ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.
Жилищные права и обязанности.
Подобный материал:
1   ...   11   12   13   14   15   16   17   18   19

Тема 2. НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.

1. Виды жилых фондов. Понятие договора найма жилого помещения. Краткосрочный наем.


Договор найма жилого помещения - самостоятельный вид обязательств, жилищных обязательств.

Настоящий ГК исходит из регулирования жилищных отношений двумя федеральными источниками - и ГК и ЖК.

Договор найма жилого помещения получил самостоятельное правовое развитие в силу обязательного участия в нем граждан в качестве стороны в отличие от универсального договора имущественного найма, применяемого безотносительно к объектам найма и сторонам. В договоре найма жилого помещения объект договора передается во владение и пользование исключительно человеку, и помещение поэтому должно отвечать целям его постоянного проживания, быть в принципе противоположностью нежилого помещения - жилым помещением со своими потребительскими специфическими качествами.

Жилое помещение - специальный объект договора.

Статья 671. ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.


1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Коммерческий наем жилья получил в ГК свое развитие. Прежде всего усилена роль договора. Право на жилую площадь у совместно проживающих с нанимателем возникает лишь при условии включения каждого в договор коммерческого найма. Включение в письменный договор возможно лишь с согласия наймодателя и при соблюдении нормы жилья на одного человека (ст. 679).

В отличие от бессрочного социального найма здесь закон определил сроки договора: короткий, КРАТКОСРОЧНЫЙ - до одного года, ДЛИТЕЛЬНЫЙ - до пяти лет (ст. 683). Если введен срок пользования, то вводится и преимущественное право на возобновление договора на новый срок. Однако инициатива в продлении договора - у наймодателя, которую он должен проявить за три месяца до окончания срока действия договора.

Пятилетний срок найма жилого помещения - традиционный срок для жилищных отношений. Прежде в коммерческой аренде срок устанавливали стороны.

При краткосрочном договоре у нанимателя меньше прав, он лишается:

· права быть вписанным персонально в договор найма жилого помещения (п. 2 ст. 677). Вселение граждан осуществляется по правилам ст. 679, т.е. с согласия наймодателя, нанимателя и совместно с ним постоянно проживающих;

· права вселять временных жильцов и поднанимателей;

· преимущественного права на возобновление договора на новый срок;

· права на замену нанимателя в договоре;

· льготного годичного срока, отводимого судом для устранения разрушений или порчи жилого помещения.

ЖИЛИЩНЫЕ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ.


Суть жилищного обязательства - во взятой на себя обязанности наймодателя передать нанимателю жилое помещение занять которое последний согласился. ГК ограничивает правомочия нанимателя владением и пользованием им. На самом деле наниматель наделяется всей триадой правомочий. Кроме владения и пользования он правомочен и распоряжаться при соблюдении определенных условий нанятым жилым помещением: может вселять других членов семьи, временных жильцов, поднанимателей, осуществить обмен жилого помещения. Краткосрочный наем уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у нанимателя и совместно с ним проживающих лиц.

Рассматриваемый договор - двусторонний, т.е. каждая из сторон имеет права и обязанности, каждая из сторон - одновременно кредитор и должник. НАЙМОДАТЕЛЬ как должник обязан передать жилое помещение нанимателю и как кредитор вправе требовать от нанимателя оплаты за пользование помещением.

НАНИМАТЕЛЬ как кредитор вправе требовать от наймодателя выполнения работ по капитальному ремонту жилого дома и как должник обязан выполнять работы по текущему ремонту занимаемого жилого помещения. НАНИМАТЕЛЬ как должник обязан вернуть другой стороне по истечению срока или выбытии к другому месту жительства занимаемое помещение в исправном техническом и надлежащем санитарном состоянии, а как кредитор требовать от наймодателя высокого уровня технического и санитарного текущего обслуживания, оплаченного им.

Наймодатель как кредитор вправе требовать от нанимателя использования помещения по назначению и соблюдения прав и интересов соседей, а как должник обязан расторгнуть договор по инициативе нанимателя. На стороне нанимателя остальные совместно с ним проживающие (члены семьи, лица, прекратившие семейные связи, но продолжающие проживать по прежнему договору) по договору социального найма жилья и договору коммерческого найма, где состоялось дополнительное соглашение с нанимателем о солидарной ответственности, выступают как сокредиторы и содолжники.

Договор - синаллагматический, т.е. обе стороны принимают обязательства в целях получения встречного исполнения от контрагента.

Договор найма жилого помещения - консенсуальный договор - вступает в силу с момента соглашения о передаче еще до реальной передачи жилого помещения во владение и пользование нанимателю.

Для договора социального найма жилья в числе оснований возникновения жилищных прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи, как и прежде, лежит совершение двух самостоятельных действий будущего нанимателя и сонанимателей: во-первых, предъявление наймодателю полученного ими ордера на жилое помещение; во-вторых заключение договора в письменной форме с наймодателем, который принял ордер как основание для заключения договора. Нарушение письменной формы договора не влечет его недействительности (ст. 167), но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, не лишая их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162).

Наниматель и сонаниматели, исходя из равенства своих прав, вправе:
  1. вселять новых членов семьи в занимаемое жилое помещение;
  2. поселять временных жильцов и поднанимателей;
  3. изменять договор найма;
  4. сохранять договор найма при перемене собственника дома;
  5. обменять занимаемое жилое помещение на другое жилое помещение;
  6. сохранять при временном отсутствии жилое помещение;
  7. прекратить действие договора найма;
  8. получить другое жилое помещение в домах государственного или муниципального жилищных фондов по основаниям, указанным в законе;
  9. приватизировать жилье.

Наниматель и сонаниматели обязаны:
  1. осуществлять текущий ремонт жилого помещения;
  2. своевременно оплачивать квартирную плату и плату за коммунальные услуги;
  3. соблюдать правила пользования жилым помещением;
  4. сдать наймодателю жилое помещение при прекращении договора.

Наймодатель обязан:

1) заключить договор социального найма с ордеродержателем и членами его семьи, названными в ордере;

2) передать нанимателю и сонанимателям свободное жилое помещение, указанное в ордере;

3) дать согласие при соблюдении предусмотренных законом условий на изменение договора, обмен жилых помещений, занимаемых нанимателем;

4) разрешить нанимателю приватизацию занимаемого помещения;

5) осуществлять санитарное и техническое обслуживание нанимателя и сонанимателей, текущий и капитальный ремонт жилого дома таким образом, чтобы обеспечить нормальное функционирование всех инженерных систем дома, бесперебойное оказание нанимателю коммунальных услуг, надлежащую эксплуатацию жилого помещения.

Наймодатель вправе - расторгнуть по основаниям и в порядке, установленном в законе договор социального найма.

По ГК наймодателем может быть уполномоченное собственником лицо. В домах государственного и муниципального жилищного фонда предусмотрены ограничения права распоряжения подведомственным жилищным фондом в интересах собственника. Так, в Москве правом заключать договор социального найма в домах, образующих собственность города Москвы, наделены Комитеты муниципального жилья правительства Москвы и его окружные жилищные комитеты. Комитет муниципального жилья правительства Москвы компетентен решать вопросы обмена жилой площади и приватизации жилья, окружные жилищные комитеты - заключать договоры социального найма, а также решать вопросы обмена занимаемых жилых помещений.