Данная работа посвящена одному из видов договорных обязательств договору аренды недвижимости, а именно договору аренды зданий и сооружений

Вид материала

Реферат

Содержание Список используемой литературы и источников 78 Глава 2 ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ 2.1 Правовой режим объектов недвижимости 2.2 Здания и сооружения как объект недвижимости Список используемой литературы и источников

Подобный материал:

• Договор аренды Общие положения договора аренды, 263.06kb.
• Правила реструктуризации задолженности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, 101.51kb.
• Ги в качестве обеспечения исполнения обязательств Залогодателя по договору об участии в долевом строительстве объекта недвижимости N , 71.05kb.
• Аренды не потеряла значение и в настоящее время, и договор аренды отвечает требованиям, 229.65kb.
• Утверждено, 524.67kb.
• Общие положения, 145.35kb.
• Программа «Автоматизированное рабочее место учета договоров аренды имущества» предназначена, 9.22kb.
• Поэтажный план к договору аренды Имеющиеся дипломы специалистов (высшее строительное,, 159.13kb.
• Справка для исчисления текущих платежей по налогу на имущество юридических лиц за налоговый, 57.99kb.
• Рии исполнения обязательств по Кредитному договору № от года (наличии/отсутствии фактов, 23.36kb.

СОДЕРЖАНИЕ


ВВЕДЕНИЕ 3

Глава 1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 6

1.1 Понятие и правовая природа договора 6

1.2 Существенные условия договора 11

1.3 Стороны договора 22

1.4 Форма и государственная регистрация договора 33

Глава 2 ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ 40

2.1 Правовой режим объектов недвижимости 40

2.2 Здания и сооружения как объект недвижимости 46

Глава 3 ЗАКЛЮЧЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ (ИЗМЕНЕНИЕ) ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 56

3.1 Заключение договора 56

3.2. Расторжение (изменение) договора 61

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 73

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ И ИСТОЧНИКОВ 78


ВВЕДЕНИЕ


Данная работа посвящена одному из видов договорных обязательств – договору аренды недвижимости, а именно договору аренды зданий и сооружений.

Действующее гражданское законодательство России закрепило принципиально новый подход к оценке правомочий собственника: он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего имущества любые действия не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п.2 ст.209 ГК РФ).

С древних времен такое распоряжение имуществом, как сдача его в аренду, представляло определенный интерес, поскольку служили способом извлечения выгоды из этого имущества.

Поэтому вполне закономерно, что с развитием в нашей стране рыночных отношений, снимающих несвойственные запреты и ограничения с правомочий частного собственника аренда рассматриваемого вида имущества вошла в число наиболее востребованных гражданско-правовых договоров. Здания и сооружения ввиду возможности их использования по многоцелевому назначению (в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений), пользуются высоким спросом. Именно развитие экономики на преимущественно рыночных, конкурентных началах очерчивает объективные границы участников гражданского оборота по самостоятельному распоряжению принадлежащими им правами и имуществом.

Поэтому выбор данной темы обоснован, во-первых актуальностью арендных отношений в современной России. В условиях перехода к рынку в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование произошли большие изменения. Они связаны, прежде всего, с расширением круга объектов, передаваемых по таким договорам в наем. Такие объекты как земля, недвижимость в виде зданий, сооружений, производственных комплексов, находившихся ранее (в том числе исключительной) собственности государства, не допускались в хозяйственный оборот. С устранением исключительной собственности государства в отношении недр. Земли, лесов, с введением в оборот производственно-хозяйственных комплексов (предприятий), ставших объектами договоров аренды, коренным образом изменили правовое регулирование арендных отношений.

Во-вторых, изучение арендных отношений по зданиям (сооружениям) представляется интересным, потому что ранее действующий ГК РСФСР 1964 года не выделял аренду зданий и сооружений в качестве самостоятельного договора.

Также в настоящее время в России возрос спрос на применение договора аренды, в частности, аренды зданий и сооружений, что доказывает необходимость рассмотрения данного вида договора.

Объектом данного исследования являются общие положения об аренде, права и обязанности субъектов договора аренды зданий и сооружений, правовое положение объектов данного договора, порядок заключения и расторжения договора аренды зданий и сооружений.

Предметом исследования выступает такой вид гражданско-правового договора, как договор аренды зданий и сооружений.

Цель работы состоит в том, чтобы определить тенденции развития и теоретические проблемы в регулировании аренды зданий и сооружений.

Достичь данную цель можно путем решения следующих задач:

- изучить научную литературу по гражданскому праву и определить правовую природу договора аренды зданий и сооружений и сущность права аренды здания и сооружения;

- определить понятие и признаки предмета рассматриваемого договора, существенные условия;

- рассмотреть правовой статус арендодателя в договоре аренды здания и сооружения, выявить круг возможных субъектов данных правоотношений;

- ознакомиться с правами и обязанностями сторон в рассматриваемом договоре;

- определить проблему государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений;

- изучить правовой режим объектов недвижимости, в частности зданий и сооружений;

- рассмотреть порядок заключения и общие основания расторжения договора аренды зданий и сооружений;

- проанализировать судебную практику связанную с договором аренды зданий и сооружений.

В работе использовались труды таких ученых как М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, О.В. Чумаковой , Д.В. Добрачева, М.Ю. Тихомирова, А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого, Л.А.Грось и др.

Также в работе используется судебная и арбитражная практика связанная с договором аренды зданий и сооружений.


Глава 1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ


1.1 Понятие договора аренды


В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества, существует группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений, прежде всего, становится имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, но может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое имущество во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду (доход). Обязательства по передаче имущества в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер [22; 308].

Договором аренды признается гражданско – правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. Как любой другой вид договорных обязательств, он имеет свой предмет. Явившийся основанием для выделения его в самостоятельный вид договора.

Д.И. Мейер считал: «Предмет обязательства, как право на чужое действие есть такое право, по которому лицо обязанное должно совершать известное действие, которое еще не совершено». Такая характеристика обязательства, изложенная Д.И.Мейером, соответствует и современному понятию обязательства. Обязательство представляет собой определенное действие, то есть передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия (п.1 ст.307 ГК РФ)

[25; 221-222].

Как гражданско-правовой договор, применяемый субъектами предпринимательской деятельности, договор аренды зданий и сооружений имеет своей целью удовлетворить временные потребности арендатора, нуждающегося в имуществе, и одновременно для другой стороны выступает как способ извлечения дохода из передачи имущества в пользование. Таким образом действие арендодателя предполагает предоставление другому лицу пользования вещью и внесение арендных платежей этим лицом. Из этого следует возмездный характер договора аренды, что отличает его от договора ссуды.

Главная особенность этого договора состоит в том, что сдача имущества в аренду не влечет передачу права собственности на это имущество. В то же время в силу ст. 305 ГК РФ право арендатора пользуется вещно-правовой зашитой. В этой связи существует несколько точек зрения. Так, Е.А. Суханов, определяя систему обязательственного права, отмечал: «Особенная часть обязательственного права состоит из институтов, охватывающих отдельные однотипные разновидности обязательств. К ним относятся:…обязательства по передаче имущества в пользование: имущественный наем и аренда, безвозмездное пользование имуществом, наем жилых помещений» [25; 223].

По мнению С.А. Хохлова из ст. 216 ГК РФ можно сделать вывод, что права арендатора, которые пытались трактовать как вещные в Основах законодательства об аренде, теперь должны рассматриваться как обыкновенные права, вытекающие из договора, урегулированные соглашением сторон. И мы не должны общие характерные положения, касающиеся того, что называется вещным правом, распространять на права арендатора.

Аналогичной точки зрения поддерживается В.В. Витрянский, который считает, что ГК РФ вслед за Основами гражданского законодательства, давая понятие договора аренды. Исходит из того, что он представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же как договоры купли-продажи, подряда и т.п. [25; 369-370].

Договору аренды присущи только ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров. Так, Витрянский В.В. выделяет следующие характерные черты договора аренды:

1. он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества во временное владение и пользование, т.е. передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущества к арендатору; последний лишь получает его во владение и (или) пользование.

2. в ГК РФ выражено стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, по крайней мере, тех вопросов, которые являются общими для договора аренды. В параграфе 1 главы 34 - объединены правила, охватывающие все виды договоров об аренде.

3. выделение отдельных видов договоров аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК РФ в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. Имеются в виду отдельные виды объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). ГК РФ проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества. Виды договоров аренды - это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в параграфе 2 - 6 главы 34 ГК РФ [24; 374].

Примерами, подтверждающими существование различий между видами аренды и арендой определенных видов имущества, могут служить п.2 cт. 609 ГК РФ и п.2 ст.615 ГК РФ. В п. 2 ст. 609 ГК РФ речь идет об аренде недвижимого имущества - аренда определенного вида имущества, а в п. 2 ст. 651 ГК РФ - об аренде зданий и сооружений как отдельной разновидности договора аренды недвижимого имущества.

С точки зрения общей характеристики гражданско – правовых обязательств договор аренды относиться к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Передача сданного в аренду имущества представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего предоставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является договором синаллагматическим.

Синаллагматический характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств, то есть исполнение обязательств арендатором по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору. Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества [43; 31].


1.2 Существенные условия договора


В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Такие суждения основаны на общем взгляде на существенные условия всякого гражданско-правового договора. Согласно такому взгляду существенными условиями договора могут быть признаны только такие его условия, отсутствие которых в тексте договора влечет признание его незаключенным. В ГК РФ для договора аренды такие условия сведены к минимуму. К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду исходя из возмездности данного договора [22; 309].

Известный специалист в области договорного права В.В. Витрянский считает, что такой подход неверен, поскольку в этом случае само понятие «существенные условия договора» определяется путем указания на последствия отсутствия таких условий в договоре. Кроме того, содержание и само существование одной из важнейших категорий договорного права ставится в зависимость от техники законодательной работы [44; 11].

Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п. 1 ст. 432 ГК РФ названо условие о предмете договора. В.В.Витрянский считает, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершать обязанная сторона. В соответствии с этим предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатором сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды. Хотя при этом автор делает поправку: «Учитывая специфику арендных правоотношений, а именно: включение в их содержание некоторых вещно-правовых элементов (право следования, вещно-правовые способы защиты), а также наделение арендатора статусом титульного владельца, - можно говорить о том, что предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объектов второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока возвращается арендодателю» [44; 13].

Банк заключил с предприятием договор на аренду нежилых помещений. Позднее здание, в котором находились данные помещения, приобрело на аукционе в собственность ООО. Некоторое время спустя Банк обратился в арбитражный суд с иском к ООО об обязании ответчика устранить препятствия в пользовании помещениями и о взыскании убытков. Ответчик заявил. Что договор аренды являлся незаключенным в связи с неконкретностью данных о предмете договора. однако суд, оценив этот довод, принял решение об отсутствии оснований для признания договора незаключенным, так как истец занимал конкретные помещения, принадлежащие ранее Предприятию, и оплачивал аренду. Кроме того. Суд подчеркнул, что, согласно п.1 ст.617 ГК РФ , переход права собственности на предмет аренды не является основанием для изменения или расторжения соответствующего договора и что закон защищает права арендатора. Решением арбитражного суда иск в части негаторных требований был удовлетворен, а во взыскании убытков было отказано [47].

Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК РФ, включает в себя условия необходимые для договоров данного вида. Ранее действовавшее законодательство выводило необходимость соответствующих условий из характера самого договорного правоотношения, независимо от того, что указано в законе, то есть признавало необходимость данного условия для данного вида договора в качестве самостоятельного источника определения существенных условий договора. В круг условий договора, названных в законе или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида, в первую очередь должны быть включены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора ( для аренды в частности, это условие о сроке аренды и арендной плате) [44; 13].

Что касается условия о сроке договора аренды, то договор аренды может быть заключен как на определенный
(п.1, ст. 610 ГК РФ), так и на неопределенный срок (п.2 ст.610 ГК РФ). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца [26; 178-179].

В соответствии с абз.2 п.2 ст.610 ГК РФ, законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколько угодно долго, пока существует переданное в аренду имущество.

Законом могут устанавливаться максимальные предельные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п.3 ст.610 ГК РФ).

Срок действия договора здания и сооружения, определенный с 1-го числа какого – либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году [45; 15-16].

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей. Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу ст. 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.
Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года. Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.
С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем [31].

Условие об арендной плате относится к числу существенных условий договора аренды. Таким это условие и признавалось и в дореволюционной цивилистике. Например, Мейер Д.И. определял характер наемной платы следующим образом: «…существенную принадлежность найма составляет вознаграждение за пользование имуществом – наемная плата. Так что отсутствие вознаграждения меняет существо договора: он становится другой сделкой» [34; 4-5].

Применительно к договорам аренды зданий и иных сооружений требования закона ужесточены по сравнению с общими положениями об аренде. В отношении названных договоров правила ч.3.ст. 424 ГК РФ не подлежат применению, следовательно, если в договоре аренды здания или иного сооружения не определен размер арендной платы, он не может быть установлен исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. В законе содержится императивное правило, согласно которому при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор аренды здания или иного сооружения считается незаключенным (ч.1 ст. 654 ГК РФ).

Рассмотрим следующий случай. Истец обратился в суд с иском об обязании ответчика освободить не жилое помещение. При вынесении решения об удовлетворении иска суд исходил из того, что на основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания считается незаключенным. Договор аренды между истцом и ответчиком не содержит условий о размере арендной платы, следовательно, он не заключен, а ответчик занимает спорное здание без правовых оснований