Geum.ru

Данная работа посвящена одному из видов договорных обязательств договору аренды недвижимости, а именно договору аренды зданий и сооружений

Вид материалаРеферат

Содержание


Список используемой литературы и источников
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6

Заставить арендодателя заключить договор на прежних или на каких-либо иных условиях арендатор не вправе. Возобновленный договор по сути является новым договором аренды, а потому при его заключении стороны не связаны условиями ранее заключенного договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течении года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды на условиях прекращенного договора аренды или же на иных условиях, но ни в коем случае не на тех, на которых арендатор отказался заключить новый договор аренды.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ). Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. В противном случае он устанавливается в соответствии со ст.314 ГК РФ [23; 87].


ЗАКЛЮЧЕНИЕ


Все вышесказанное подтверждает актуальность рассмотренной темы. Значение института аренды – в общем и аренды зданий, сооружений - в частности, велико: как известно среди видов аренды наиболее распространенным является аренда зданий и сооружений. При этом правовое регулирование данного договора существенно отличается от регулирования других видов аренды. Проведенный в настоящей работе анализ действующего законодательства, регулирующего институт аренды, изучение научной литературы, судебной практики позволяет сделать ряд выводов, которые сводятся к следующему:

Договор аренды зданий и сооружений занимает особое место среди других договоров аренды. Он относится к аренде недвижимости, причем такого ее вида как нежилое помещение. Выделение данного вида аренды в самостоятельный договор обусловлено специфическими чертами его предмета : здания и сооружения.

Можно выделить три основные черты, характерные для договора аренды недвижимости. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и (или) пользование другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. В-третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан производить оплату за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обоих сторон, он относится к двухсторонним;


Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны были с гражданской право и дееспособностью.

К существенным условиям договора относятся:

- предмет;

- цена (арендная плата);

- форма, требующая в некоторых случаях соблюдения специального порядка государственной регистрации договора.

Цель данного договора – обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи здания или сооружения в аренду реализуются его интересы как собственника по извлечению дохода из имеющихся у него в наличии производственных фондов. Заинтересованность арендатора к использованию нанятого недвижимого имущества состоят в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением зданий в собственность, получить возможность эффективно использовать временно нанятое помещение для производственных или иных целей. Интересы арендатора могут заключаться и в том, чтобы в ходе аренды выкупить имущество в собственность или же воспользоваться правом на возобновление договора аренды после истечения его срока.

При заключении договора необходимо учитывать, что в соответствии с п.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Обязанности по содержанию арендованного помещения стороны вправе определить по своему усмотрению. Чаще всего обязанности, связанные с поддержанием имущества в надлежащем состоянии, текущий ремонт, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи возлагаются на фактического пользователя объекта- арендатора. обязанности сторон рекомендуется указывать подробно для избежания разногласий.

При заключении договора, сторонам следует указать срок возврата помещения арендодателю и фактического освобождения помещения арендатором. При расторжении договора часто возникают вопросы о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений, которые он произвел в арендованном помещении (например, арендатор заказал и оплатил дорогостоящую отделку, что по договору не входило в его обязанности). Право на возмещение стоимости этих улучшений будет у арендатора только в том случае, если улучшения произведены с согласия арендодателя.

Заключая договор аренды нужно стремиться сводить его содержание к минимально необходимым условиям об объекте аренды и арендной плате. В случае, если законное и гарантирующее права условие не включается в договор по той причине, что стороны не смогли его согласовать, лучше всего отказаться от этого варианта, чтобы в будущем избежать судебных процессов и убытков.

Прекращение договора аренды может произойти в момент окончания срока, предусмотренного договором или при досрочном расторжении последнего. Досрочное расторжение договора возможно как по требованию арендодателя, так и по требованию арендатора. По требованию арендодателя договор расторгается если арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии таковых в разумные сроки.

По требованию арендатора договор расторгается в случае если:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора. Не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Необходимо отметить, что в настоящее время институт аренды зданий и сооружений урегулирован надлежащим образом. Единственное на что нужно обратить внимание законодателя – это необходимость четкого определения понятие «здание», «сооружение», «нежилое помещение», именно на законодательном уровне. В остальном, к настоящему времени, решена проблематика государственной регистрации зданий, сооружений, вопросы различия понятий здания, сооружения, вопросы государственной аренды зданий, сооружений.

Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширении сферы деятельности предпринимателей, муниципалитета, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.


СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ И ИСТОЧНИКОВ


Нормативные акты:


1. Конституция Российской Федерации от. 12.12.1993г. (ред. от. 21.07.2007г)

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации часть 1 от 30.11.1994г. №51-ФЗ ( ред.от. 06.12.2007г)

3. Гражданский Кодекс Российской Федерации часть 2 от.26.01.1996г №14-ФЗ (ред. от. 06.12.07г)

4. Земельный Кодекс Российской Федерации от.25.10.2001г. (ред.от. 08.11.2007г)

5. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от. 24.07.2002г. № 95-ФЗ (ред.от. 02.10.2007г., с изм. от. 25.03.2008г)

6. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 0т.27.07.1997г. № 122-ФЗ (ред.от. 23.11.2007г)

7. Федеральный Закон « О введении в действие Градостроительного Кодекса Российской Федерации» от.29.12.2004г. № 191-ФЗ (ред.от. 04.12.2007г)

8. Закон РФ «Об образовании»

9. Постановление Правительства Российской Федерации от. 18.02.1998г. №129 (ред.от. 22.11.2006г) «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

10. Постановление Правительства Российской Федерации от.08.04.2004г. № 200 «Вопросы Федерального Агенства по управлению федеральным имуществом» (в ред. Постановления Правительства РФ от.14.12.2006г № 767)

11. Постановлению Пленумов ВС РФ от 01.07.96 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации»

12.СНиП 10-01-94

13. Общероссийский Классификатор основных фондов» ОК 013-94

14.Президиум ВАСРФ Информационное письмо от.01.06.2000г. №53

15 Президиум ВАСРФ Информационное письмо №59 от. 16.02.2001г.

16.Вестник ВАСРФ 2006г. №5 «Судебно – арбитражная статистика»

17. Вестник Арбитражного суда г. Москвы» 2006г. №1

18. Постановление ФАС Московского округа от 3.11.2000г. по делу N КГ-А40/4975-00


Специальная литература:

19. Айзин С.М. Юридическая служба на предприятии настольная книга юрисконсульта.- М. : - 2005.-527с.

20. Аренда зданий и сооружений //Экономико-правовой бюллетень.-2005.-№10 СПС Консультант Плюс.

21. Бондаренко Д. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений //Законность.-2006.№5.-с.12-15

22. Брагинский М.И. Договорное право. Договоры о передаче имущества.- М.: Статут.- 2005. – с.307-311

23. Витрянский В.В. Расторжение (изменение) договора аренды //Хозяйство и право.-1999.-№11.-с.83-87

24. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды.- М. : СТАТУТ.- 1999.-с.368-373

25. Гражданское право. Том 2. Учебник/ 2-е изд. перераб. и доп Под ред. д.ю.н. профессора Суханова Е.А.-М.: ИНФРА-М.-2005.- с.219-225

26. Гражданское право. Учебник. Часть 2/ под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М : «Проспект»-2006.- с.167-241

27.Гришаев С.П. Все о недвижимости. Регистрация прав, купля-продажа, мена-дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование.- М. : БЕК-2003.-с.189-192

28. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества.- 2007// СПС Консультант Плюс

29.Грось Л.А. Арбитражное правосудие в России.- 2007.-№7 // СПС Гарант 30.Губин Е.П., Чумакова О.В. Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости. Вестник арбитражного суда г. Москвы 2007.- № 3 // СПС Гарант

31. Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве //Хозяйство и право.-2003.-№3.-с.32-35

32. Добрачев Д.В. Размер арендной платы как существенное условие договора аренды земельного участка //Журнал Российского Права.-2005.-№7.-с.66-76

33.Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды //Юрист.-2002.-№7.-с.16-17

34.Ерш А.В. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и сооружений //Юрист.-2002.-№9.-с.4-5

35. Ерш А.В Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений //Вестник ВАС РФ.-2000.-№8.

36.Захарьина А.В. Договор аренды зданий и сооружений. Учет. Налоги.Арбитраж.- М. : ДИС.-2003.-с.22-30

37.Зенин И.А. Гражданское право учебник для вузов. – М. : Высшее образование.-2007.-с.567

38. Кокоева Л.Т. Объект как существенное условие договора аренды //Журнал Российского Права.-2004.-№ 7.-с.48-53

39. Курбатская А. Арендодатель – обремененный и бесправный. Особенности регистрации договоров аренды недвижимого имущества //Бизнес– адвокат.-2004.-№10 // СПС Гарант

40. Комментарий к ГК РФ в 3-х томах. Изд. 3-е перераб.и доп.под ред Абобовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. .Юрайт-Издат.-2006.-с.182-190

41. Комментарий к ГК РФ Ч.2 постатейный под ред. Гришаева С.П., Эрделевского А.М. // СПС Консультант Плюс

42. Комментарий к ГК РФ под. ред. Садикова О.Н. – Юридическая фирма КОНТРАКТ Изд. Дом. ИНФРА – М.-2006.-с.135-148

43. Мешалкин В. Аренда //Экономика и жизнь.-2004.-№7.8.-с.30,31.

44. Михайлов А.В. Договор аренды недвижимого имущества: для тех малых предприятий, кто арендует склады, помещения, производственные площади //Хозяйство и право.-2006.-№9.-с.11-17

45. Нарежный В.В. Комягин Д.Л О регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключаемых на срок менее года //Право и экономика.-2000.-№4.-с.15-17

46. Певницкий С.Г. Аренда недвижимости: некоторые теоретические и практические аспекты //Правовые вопросы недвижимости.-2007.-№1 СПС Консультант Плюс

47. Покидова Е. Объект недвижимости в договоре аренды //Корпоративный юрист.-2006.-№5 СПС Консультант Плюс

48.Пономарева Н.Г. Комментарий к арбитражной практике по сделкам с недвижимостью // СПС Консультант Плюс

49.Попов М. Укрощений строптивых //Экономика и жизнь.-2005.-№37.-с.1-3

50. Проничев К.В. О сроках и государственной регистрации договора аренды недвижимости //Юрист.-2007.-№4.-с.18-20

51. Сафаралиева С.Г. Регулирование договора аренды публичного имущества в российском законодательстве //Журнал Российского Права.-2002.-№2.-с.109-114

52.Стяжкина Т.А. Сборник типовых договоров. – М.-2003.-с.501-503

53. Сухова Г. Досрочное прекращение договора аренды // Экономика и жизнь.-2004.-№1.-с.21

54. Тихомиров М.Ю. Сделки с недвижимостью. Образцы документов, комментарий, практика применения законодательства - М.-2004.-с.165-166

55. Чумакова О.В. Регистрация аренды недвижимости //Правовые вопросы недвижимости.-2004.-№1. СПС Гарант

56. Чумакова О.В. Практические вопросы государственной регистрации права и договора аренды недвижимости // Право и экономика.-2007.-№11 СПС Консультант Плюс