Geum.ru

Данная работа посвящена одному из видов договорных обязательств договору аренды недвижимости, а именно договору аренды зданий и сооружений

Вид материалаРеферат
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6

9. Количество экземпляров договора. обязательное требование Федеральной регистрационной службы – указание на количество экземпляров (по числу сторон и один для органа, осуществляющего государственную регистрацию). При этом все экземпляры должны быть подлинными.

10. Реквизиты и подписи сторон, в которых должны содержаться номера банковских счетов, идентификационный номер налогоплательщика. Подпись должна быть только того уполномоченного лица, которое указано в шапке договора. если арендодатель ранее уже сдавал в аренду помещения, то образец его подписи храниться в регистрирующем органе и будет сличен с представленным вновь. Кроме того, необходимо указывать, на основании чего действует гражданин. Если он действует на основании Устава, то регистрирующий орган потребует нотариально заверенную копию Устава, если же по доверенности – то нотариально заверенную доверенность. Сотрудник – исполнитель, сдающий договор на регистрацию, должен иметь нотариально оформленную доверенность от имени первого лица организации.

Остальные условия договора аренды являются факультативными (дополнительными) и зависят от договоренности сторон. Как правило, в договоре аренды фиксируют: порядок оплаты коммунально - эксплуатационных платежей. При этом следует иметь в виду, что собственник имущества в силу ст. 210 ГК РФ несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В случае, если в договоре закреплено, что оплату этих услуг осуществляет арендатор, то должен быть заключен отдельный договор на оказание коммунально-эксплуатационных услуг, в соответствии с которым арендатор либо компенсирует арендодателю расходы по их оплате, либо оплачивает их самостоятельно и предоставляет арендодателю копии платежных документов.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор в таком случае обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных таким образом, либо только возмещения убытков.

В законе или договоре может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Целесообразно уделить внимание и некоторым практическим вопросам, возникающим при государственной регистрации договора. необходимо прошить договор аренды, если он состоит более чем из одного листа, а также ставятся подписи подписавших договор уполномоченных лиц и печати юридических лиц. Не прошитый договор регистратор не примет.

Важно иметь в виду, что регистратор потребует документ, подтверждающий регистрацию в Едином государственном реестре прав права собственности или оперативного управления на объект, а также решение полномочных органов организаций – участников договора о его заключении (если такое решение необходимо в соответствии с уставом организации или действующим законодательством). Для этого понадобятся нотариально заверенные копии этих документов.

Регистрация сделок с недвижимостью осуществляется в течение 30 рабочих дней с момента принятия документов. При приеме документов выдается расписка с указанием полученных на регистрацию документов с подписью регистратора.

Факт произведенной регистрации фиксируется в специальном штампе, проставляемом на первой странице договора, в котором указываются регистрационный номер, дата регистрации, фамилия и инициалы регистратора [21; 14-15].


3.3. Расторжение (изменение) договора


Согласно ГК РФ арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях:

- арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо создает препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества;

- арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель;

- арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения по требованию одной из сторон.

Также ГК РФ предусмотрена своеобразная досудебная процедура урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем, когда имеются основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. В обязанность арендодателя входит предварительное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок.

Данное положение означает, что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в арбитражный суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком: копия письменного предупреждения арендатора и доказательства его направления или вручения арендатору. В противном случае иск арендодателя будет возвращен арбитражным судом без рассмотрения [26; 195].

Что касается арендатора, то отсутствие специального правила, которое обязывало бы его предварительно предупредить арендодателя о необходимости исполнения им обязательства отсутствует, и он сразу может обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды.

Обязательное условие изменения или расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон – соблюдение специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно между сторонами договора.

Суть ее состоит в том, что заинтересованная сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение изменить или расторгнуть договор. Иск в суд может быть предъявлен только при соблюдении одного из двух условий: либо получения отказа другой стороны на предложение об изменении или расторжении договора; либо неполучения ответа на соответствующее предложение в 30-дневный срок, если иной срок не предусмотрен законом, договором или не содержался в предложении изменить или расторгнуть договор (п.2 ст.452 ГК РФ).

В случае нарушения установленного досудебного порядка урегулирования спора об изменении или расторжении договора суд, получив исковое заявление арендатора об изменении или расторжении договора без необходимых доказательств обращения к другой стороне с соответствующим предложением в досудебном порядке, будет обязан возвратить исковое заявление без рассмотрения.

Такие же правила применяются к расторжению возобновленного договора аренды.

Пример: Комитет по управлению имуществом (арендодатель) предъявил к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) иск о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении ответчика из указанного помещения.

Определением суда первой инстанции требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика оставлены без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом порядка прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п.2 ст. 610 ГК РФ).

Истец, не согласившись с указанным судебным актом, в апелляционной жалобе просил его отменить и рассмотреть спор по существу, ссылаясь на соблюдение им требований ч.3 ст.619 и п.2 ст.452 ГК РФ, касающихся порядка расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции, исследовав обстоятельства спора, установил следующее.

Договор аренды нежилого помещения был заключен сроком на один год. Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновлен на неопределенный срок.

Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный(возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным п.2 ст.610 ГК РФ, является несостоятельным, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя прав на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.

Как видно из материалов дела, арендодатель на основании п.1 и3 части 1 ст.619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части 3 ст. 619 ГК РФ и п. 2 ст. 452 ГК РФ, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отметил, что арендодатель, определяя момент обращения в суд, правомерно руководствовался тридцатидневным сроком, установленным пунктом 2 ст. 452 ГК РФ, а не трехмесячным сроком, предусмотренным пунктом 2 ст. 610 ГК РФ.

Поскольку факты нарушений условий договора аренды со стороны арендатора в ходе судебного разбирательства в апелляционной инстанции были подтверждены, определение суда первой инстанции было отменено и исковые требования удовлетворены [36; 23-25].

Иски арендаторов об изменении или расторжении договоров аренды в практике судов и арбитражных судов явление не частое напротив, споры о расторжении договора аренды или об изменении его условий (особенно в части увеличения размера арендной платы) по искам арендодателей довольно типичны. В большинстве случаев такие требования арендодателей предъявляются в суд, арбитражный суд в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением со стороны арендаторов обязанности по внесению предусмотренной договором арендной платы. Возможность досрочного расторжения договора по требованию арендатора по этому основанию допускается лишь в том случае, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (ч.1 ст.619 ГК РФ).

Т.Л.Левшина на основе анализа материалов целого ряда дел арбитражных судов по спорам о расторжении договоров в связи с ненадлежащим исполнением арендаторами условий об арендной плате приходит к выводу о том, что «арбитражные суды с настороженностью относятся к расторжению договора аренды на основании существенного нарушения арендатором обязанности по внесению арендной платы, стремясь разрешить спор по иным основаниям и уйти от обсуждения вопроса о том, является ли нарушение существенным. Видимо, это обусловлено недостаточностью накопленной практики подходов определения степени значительности того, чего лишается арендодатель в результате невнесения арендной платы» [23; 83-84].

Затрагивается Т.Л.Левшиной и более общая проблема соотношения специальных оснований расторжения любого гражданско-правового договора аренды по требованию арендодателя (ст.619 ГК РФ) и общих оснований расторжения любого гражданско–правового договора (ст.450 ГКРФ). Заслуживает внимания позиция автора, согласно которой основания расторжения договора арендатором могут на основании п.2 ст.450 ГК РФ быть предусмотрены договором, а в соответствии со ст. 619 ГК РФ договор аренды по требованию арендодателя может быть расторгнут только в судебном порядке»

Более категоричный вывод делает А.А.Иванов: «В любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора».

Анализ текста ст. 619 ГК РФ, которая называется «Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя» свидетельствует о том, что содержащиеся в ней нормы представляют собой специальные правила (применительно к расторжению договора аренды).

Что касается п.2 ст. 450 ГК РФ, предусматривающего, что всякий гражданско-правовой договор может быть расторгнут по решению суда на основании требования одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором, то его действие также не прекрывается (применительно к аренде) ст. 619 ГК РФ. Указанная статья устанавливает конкретные основания расторжения договора, которые применительно к аренде считаются существенными нарушениями этого договора, и, следовательно, освобождает арендодателя от необходимости доказывать, что эти нарушения повлекли для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (то есть их существенный характер).

Однако ст. 619 ГК РФ вовсе не исключает возможности предъявления арендодателем требования о расторжении договора в связи с иными нарушениями условий договора, не предусмотренными ни указанной статьей, ни договором аренды. Но тогда арендодатель в силу п.2 ст. 450 ГК РФ должен будет доказать, что арендатором допущено существенное нарушение договора аренды [23; 86].

Также законом предусмотрены основания расторжения договора аренды по требованию арендатора.

По требованию арендатора в соответствии со ст. 620 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, если:

1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора. Не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки.

4. имущество в силу обстоятельств. За которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. В соответствии с ней договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1.при существенном нарушении договора другой стороной;

2.в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, законами или договором.

Если же говорить по существу данной проблемы, то при рассмотрении вопросов, связанных с расторжением или изменением договоров, необходимо различать способы и основания расторжения договоров, а также порядок расторжения и изменения договоров.

Первый и основной способ расторжения (изменения ) договора – расторжение или изменение по соглашению сторон (п.1ст.450 ГК РФ). Однако законом или договором может быть предусмотрено иное. К примеру, если речь идет о договоре в пользу третьего лица, будет действовать специальное правило: с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п.2 ст.430 ГК РФ). При расторжении (изменении) договора по соглашению сторон основания такого соглашения имеют правовое значение лишь для определения последствий расторжения или изменения договора, но не для оценки законности соглашения сторон.

Второй способ расторжения(изменения) договора состоит в том, что договор расторгается или изменяется судом по требованию одной из сторон.

Кодексом предусмотрены два случая, когда допускается изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон в судебном порядке. Во-первых, когда другой стороной нарушены условия договора и эти действия могут быть квалифицированы как существенное нарушение, то есть нарушение, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. здесь основанием для расторжения или изменения договора служит существенное нарушение договора. во-вторых, договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке также и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ другими законами или договором. Именно этот случай имеется ввиду в ст. 619 ГК РФ, которая указывает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2.ст.450 ГК РФ (помимо тех, что установлены самой ст..619 ГК РФ, а также иных существенных нарушений договора аренды).

При применении второго способа расторжения или изменения договора (по требованию одной из сторон в судебном порядке) решающее значение как для оценки законности расторжения (изменения) договора, так и для определения последствий приобретает ответ на вопрос, имелись ли предусмотренные законом или договором основания для расторжения или изменения договора.

Третий способ расторжения или изменения договора заключается в том, что одна из сторон реализует свое право, предусмотренное законом или договором, на односторонний отказ от договора (от исполнения договора), что влечет расторжение или изменение договора.

Односторонний отказ от договора (от исполнения договора) возможен только тогда, когда это допускается законом или соглашением сторон. Например, после истечения срока договора аренды он считается возобновленным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца (ст.621 ГК РФ).

Порядок расторжения (изменения) договора зависит от применяемого способа его расторжения или изменения. При расторжении(изменении) договора по соглашению сторон должны применяться порядок заключения соответствующего договора, а также требования, предъявляемые к форме такого договора, поскольку суть правила о форме соглашения об изменении и расторжении договора заключается в том, что форма должна быть идентичной той, в которой заключался договор. (ст.452 ГК РФ).

При расторжении (изменении) договора по требованию одной из сторон обязательным является предъявление иска в суд при условии соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

При расторжении (изменении) договора вследствие одностороннего отказа одной из сторон от договора (от исполнения договора) требование к порядку расторжения или изменения договора в этом случае сводится к обязательному письменному уведомлению контрагента об отказе от договора (от исполнения договора). указанное требование должно признаваться соблюденным в случае доведения соответствующего уведомления до другой стороны договора посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей установить, что документ исходит от стороны, отказавшейся от договора (от исполнения договора). с момента получения такого уведомления другой стороной договор считается расторгнутым.

Положения о способах, основаниях и порядке расторжения (изменения) договора в равной степени относятся и к договору аренды: ст. 619 ГК РФ лишь несколько конкретизирует основания расторжения договора по требованию одной из сторон (арендодателя) применительно к договору аренды.

Прекращение договора аренды в установленный им срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст.621 ГК РФ). Поэтому необходимо рассмотреть право арендатора на возобновление договора. если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок. Указанный в договоре аренды, а если в договоре этот срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если новые условия договора не устраивают арендатора, он теряет преимущественное право заключить договор на новый срок. Такой вывод вытекает из оговорки «при прочих равных условиях», которая используется в абз.1 ст.621 ГК РФ.

Акционерным обществом и собственником здания был заключен договор аренды нежилого помещения. При заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникли разногласия по размеру арендной платы. Арендодатель полагая. Что спор возник об изменении договора, передал указанные разногласия на разрешение арбитражного суда. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано на основании абз.2 п.1.ст.621 ГК РФ, согласно которому при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Суд кассационной инстанции отменил судебные акты и передал дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям: согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок определенный договором. Арендодатель известил арендатора об истечении срока действия договора аренды и о необходимости в случае намерения ответчика в дальнейшем использовать имущество заключить договор на новый срок, что свидетельствует о прекращении ранее действовавшего договора аренды в связи с истечением его срока. По смыслу ст.621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора. Иск предъявлен в связи с отказом ответчика подписать договор аренды на новый срок из-за внесенных арендодателем изменений в части размера арендной платы. Таким образом, между сторонами возник спор. Имеющаяся в деле переписка свидетельствует о том, что стороны обсуждали вопрос о возможной передаче возникших разногласий на разрешение арбитражного суда, учитывая изложенное, суд кассационной инстанции передал дело в суд первой инстанции, указав на необходимость выяснения вопроса о наличии соглашения сторон о такой передаче [34; 28-29].