Законодательство о недвижимости поселений: анализ, тенденции, рекомендации
| Вид материала | Закон |
- Маркетинговое исследование рынка жилой и коммерческой недвижимости г. Новочеркасска, 11.55kb.
- Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости Германии. Основные тенденции, 131.08kb.
- Экономика недвижимости (060800), 66.13kb.
- Согласовано, 25.84kb.
- «Эффективное управление недвижимостью: современная методология и информационное обеспечение», 26.73kb.
- Правительстве Российской Федерации» (Финансовый университет) Кафедра «Оценка и управление, 176.19kb.
- Разработка программы эффективного использования объектов промышленной недвижимости, 51kb.
- Федотова Евгения Евгеньевна, исполнительный директор зао «сан» доклад, 84.92kb.
- Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «саратовская, 4957.47kb.
- Анализ рынка офисной недвижимости в Нижнем Новгороде, 287.95kb.
Законодательство о недвижимости поселений:
анализ, тенденции, рекомендации
А.А.Лазаревский
Автор – эксперт партии «Яблоко», почётный член Российского общества оценщиков. С 1994 по 1997г. работал в Министерстве имущества России в качестве начальника управления методического обеспечения, советника Министра. Участник разработки нормативно-правовой базы «послечековой» приватизации, проектов федеральных нормативных актов о приватизации земельных участков, о регистрации прав на недвижимость, о градостроительстве, об оценочной и риэлтерской деятельности, правовых актов ряда муниципальных образований. В 1999 - 2001 гг. руководил подразделением Института экономики города, где была подготовлена концепция развития рынка земли и иной недвижимости, использованная в ряде документов Правительства РФ (в т.ч. в среднесрочной программе до 2004 гг., в проекте долгосрочной стратегии социально-экономического развития до 2010 года). Эксперт фракции «Яблоко» в Государственной думе двух созывов. Подготовил 6 научно-исследовательских работ и более 100 статей.
Оглавление
Введение 1
Глава 2. Недоразумения и ошибки базового законодательства о недвижимости 5
Введение
Страна наша велика и обильна, но давно замечено, что порядка в ней нет. Для последнего исторического периода одна из причин очевидна: нет ясных правил работы государственных институтов рынка недвижимости. Вот уже семнадцать лет строим капитализм, который базируется на трёх рынках – труда, капитала и земли. Но рынок земли и иной полноценной, то есть основанной на частном земельном участке недвижимости, по сути, так и не создан.
Капитализма нет без капитала. Основа капитала – недвижимость, поскольку именно недвижимость составляет наибольшую по стоимости часть имущества в любой стране. В том числе и в богатой природными ресурсами России. Однако этот капитал – дома, строения, домовладения и имущественные комплексы – в нашей стране по большей части является «мёртвым». Причина в том, что юридически права на недвижимость недооформлены – нет собственности на застроенные участки, отсутствуют законодательные условия для функционирования полноценного рынка недвижимости. Следствие этого – юридическая незащищённость прав на недвижимость. А это, в свою очередь, – главная причина недокапитализации российской экономики и медленного экономического роста.
В настоящее время Государственная Дума рассматривает целый ряд правительственных законопроектов, касающихся организации рынка недвижимости. Некоторые уже стали законами – поправки в градостироительное и смежное законодательство (ФЗ-232 от 24.1106), некоторые прошли первое чтение – о новых условиях переоформления прав на земельные участки (№347961-4), о земельном кадастре (№ 322152-4), о землеустройстве (№ 330901-4), о резервировании (№321847-4) и другие. Каждый из этих документов заслуживает самого тщательного анализа. Актуальность такого «разбора полётов» по результатам первого чтения обоснована весьма своеобразной «однонаправленностью» правительственных проектов о недвижимости и особенностями работы Государственной Думы, сложившейся в последние годы.
Преобладание в Думе проправительственной фракции свело к минимуму реальный общественный контроль за законотворческой деятельностью, и позволяет «проводить» правительственные законопроекты без глубокого осмысления. Публикация этой брошюры в какой-то степени восполняет этот пробел.
Что касается «однонаправленности», то, предваряя проводимый далее анализ, приходится констатировать, что она, по нашему мнению, явным образом поворачивает российское законодательство о недвижимости из нынешней области «неполной рыночной грамотности» в сторону диктатуры государства и его чиновников. Массовый «вброс» законопроектов с таким внутренним содержанием превращает период времени, когда проекты обнародованы и до их принятия в своего рода момент истины как для общества, так и для государства. Попытка общества принять участие в законотворческом процессе выражается в многочисленных публикациях по поводу этих проектов, в частности, в газете, «эж-ЮРИСТ». Момент истины для нынешней власти можно будет оценить по будущим законам, о которых здесь идёт речь – по глубине их изменения по сравнению с первым чтением.
* * *
Общее в перечисленных проектах – явное усложнение предмета. Но правовое регулирование рынка недвижимости не бином Ньютона. Свидетельство этому – ясная система законодательства о недвижимости в развитых странах. Разобраться в ней, как и в хитросплетениях российского законодательства позволит краткий обзор того, как государственные институты, обслуживающие рынок недвижимости, работают в зарубежных странах (Глава 1).
Многие проблемы новых законопроектов базируются на недоразумениях при толковании норм Конституции РФ и очевидных ошибках уже существующего гражданского законодательства. Наиболее очевидные из них изложены в Главе 2.
К настоящему времени в Российской Федерации создана довольно большая по объёму законодательная база по регулированию институтов рынка недвижимости. О проблемах её становления и основных противоречиях рассказывает Глава 3.
В Главе 4 речь пойдёт о центральном, по-нашему мнению, законопроекте из рассматриваемого пакета – о новых условиях переоформления прав на земельные участки, застроенных частной недвижимостью. В нынешнем виде проект под прикрытием деклараций о снижении выкупной цены не только многократно её повышает для большинства категорий собственников недвижимости, не только сохраняет существующие барьеры для выкупа, но создаёт для него новые непреодолимые препятствия, отменяет – в нарушение Конституции РФ – существующие права постоянного (бессрочного) пользования. Суть проекта – выжимание собственников недвижимости в категорию бесправных земельных арендаторов, что равнозначно лишению их прав собственности на недвижимость.
В этой же главе представлен анализ Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», где вопреки Закону фактически вводится запрет переоформления участков в собственность для большинства собственников недвижимости, которые ранее были вынуждены перейти на земельную аренду.
В Главах 5 и 6 анализируются два законопроекта – поправки по теме землеустройства и проект «О кадастре недвижимости», предмет которых в части подготовки к учёту и собственно кадастрового учёта недвижимости пересекается. Эти проекты создают многочисленные инструменты административного произвола: кадастровое ведомство и его чиновники наделяются полномочиями по манипулированию формированием объектов – через фактическое подчинение им кадастровых инженеров, по использованию государственного учёта для ущемления прав граждан, для воспрепятствования выкупу, для передела земельных владений и монопольного бизнеса на кадастре.
Особое внимание уделено рассмотрению норм о кадастровой оценке для целей налогообложения (раздел III Главы 6). Здесь обосновываются выводы о произвольности кадастровой оценки недвижимости для налогообложения; о том, что создаётся система ведомственного манипулирования и независимыми оценщиками, проводящими массовую оценку и размером будущего налога; о бесправии налогоплательщиков из-за заведомой невозможности добиться апелляции по кадастровой оценке.
В Главе 7 рассматривается законопроект «О резервировании» (№321847-4), который, как показывает анализ, превращает резервирование земельных участков для государственных и муниципальных нужд в инструмент административного передела земельной собственности в пользу администрации.
Глава 8 рассматривает проблемы недавно принятого Федерального закона, которым внесены поправки в Градостроительный кодекс и другие законодательные акты РФ (№ 232-ФЗ от 18.12.2006), которые должны помочь реализации национального проекта «Доступное жилье».
В завершающей Главе 9 представлены наброски концепции развития законодательства в сфере недвижимости поселений. Прежний вариант концепции, подготовленный автором в 1999 – 2000 гг. в качестве сотрудника Фонда «Институт экономики города», был частично использован в Программе социально-экономического развития Российской Федерации на 2002 – 2004 гг. (раздел 3.1.7. Программы, утвержденной Распоряжением Правительства РФ от 10.07.01г. № 910-р). Однако, как последующие Программы, так и принимаемые с подачи Правительства законы в части недвижимости кардинально изменили и подменили цели, декларированные в исходной Программе 2001 года.
В качестве конкретного решения одной из затронутых проблем в приложении представлен законопроект автора о кадастре недвижимости.