Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости Германии. Основные тенденции и перспективы развития
| Вид материала | Доклад |
- Федотова Евгения Евгеньевна, исполнительный директор зао «сан» доклад, 84.92kb.
- Инвестиционная привлекательность Михайловского сельского поселения, 72.43kb.
- Программа конференции: Обзор рынка индустриальных парков: состояние, проблемы и перспективы, 90.83kb.
- «Теоретические аспекты оценки объекта недвижимости», 10.29kb.
- 30 августа в тпп РФ состоялась аналитическая конференция «Рынок недвижимости: ситуация,, 78.01kb.
- Европейский Центр Маркетинга и Недвижимости Дата выхода Апрель 2011 Количество страниц, 252.9kb.
- «Инвестиционная стратегия», 553.08kb.
- Iv камский форум профессионалов рынка недвижимости, 155.33kb.
- Контрольная работа по курсу: «Экономика недвижимости». Тема: «Особенности функционирования, 128.41kb.
- Программа расширенного совещания, 72.69kb.
Доклад:
Инвестиционная привлекательность рынка
недвижимости Германии. Основные тенденции и
перспективы развития.
Мойжес Герман / German Moyzhes
управляющий партнер Группы компаний «Аверс» в Германии,
г. Кёльн
Введение
Одной из основных мотиваций приобретения недвижимости в Германии, можно считать диверсификацию географии инвестиций и связанную с этим минимизацию рисков инвестора.
Выбор в пользу Германии обусловлен ее сравнительно менее волатильной ситуацией на рынке недвижимости в условиях кризиса. Под воздействием слабеющего мирового спроса, европейская экономика сокращается рекордными темпами со времен конца 2-й мировой войны. Риску глубокой рецессии подвержены прежде всего страны, переживавшие накануне бум на рынке недвижимости, сходный с ситуацией в США, такие как Великобритания, Ирландия, Испания. В условиях отсутствия недавнего девелоперского бума, в частности, на рынке офисной недвижимости, Германия уже сейчас демонстрирует быструю коррекцию со стороны предложения за счет более гибких неценовых условий, что прогнозировано позволит ей в числе первых преодолеть падение.
Германия также не входит в число стран наиболее привязанных к финансовому сектору ( вышеперечисленные, а также Австрия, Швейцария, Бельгия и Россия ), что тоже делает ее менее уязвимой к ожидаемому в конце года пику рецессии в Европе.
Ставка процента по кредиту под залог недвижимости сейчас возможна на уровне всего 3,5%-4,0% (ставка рефинансирования Европейского Центробанка находится с 8 апреля 2009 на рекордно низком уровне в 1,25%).
Сегодняшняя ситуация на отечественном рынке недвижимости показывает, что в России при сохранившихся высоких рисках все труднее получать высокую рентабельность, как при инвестициях в строящиеся объекты, так и при приобретении готовых объектов недвижимости. И мы видим, что российской рынок пока не обеспечивает стабильности в перспективе на 10-20 лет, что не устраивает россиян, желающих обеспечить надёжное сохранение и рост своего капитала. В инвестиционном портфеле не хватает таких надёжных активов, а необходимость в них растёт с ростом желания обеспечить себя и свою семью «на всю жизнь».
Ещё один немаловажный аспект при приобретении недвижимости заграницей, после экономической стабильности, является правовая безопасность собственника в процессе получения доходов от объекта недвижимости и в сохранении самого объекта на неограниченный срок. Защита прав собственника по отношению к государству и другим участникам рынка, в вопросах аренды, в судебной и административной практике, а также обеспечение неограниченного доступа собственника-иностранца к своему имуществу, является необходимыми условиями для принятия решения о приобретении объекта недвижимости за рубежом. О том, как обстоят дела с этими аспектами в Германии, речь пойдёт в следующих разделах.
Кроме дохода и сохранения капитала, жильё в Германии интересно и для собственного пользования. Большинству россиян хорошо известны такие места как игорный курорт Баден-Баден, один из мировых финансовых центров Франкфурт на Майне, университетские и научные центры Гёттинген или Гайдельберг. Мюнхен обеспечивает очень высокий уровень жизни, и близость к лучшим курортам Европы. Так что можно сказать, что в Германии можно жить, работать, отдыхать, учиться и заниматься наукой.
^
Общие экономические данные
Германии (в сравнение - Россия):
- население: >>> 82 (141) млн. чел.
- плотность населения: >>> 231 (8,3) чел./ кв.км.
- ВВП на человека >>> 29455 (5405) евро
- рост ВВП >>> - 2,0% (- 4,5%) прогноз на 2009
- Российские (немецкие) инвестиции за 2008г. >>> 2,2 (13,8) млрд. евро
С общим годовым оборотом товаров и услуг в 2 биллиона евро, Германии занимает третье место среди стран мира. Основой немецкой экономики являются не всемирно известные концерны, как Daimler, SAP, Siemens, Bayer, BASF , а мелкие и средние предприятия. Их количество составляет 3,38 млн. и на этих предприятиях работают около 80% всего трудоспособного населения страны. Это обеспечивает стабильность и гибкость экономики Германии, хотя она не осталась в стороне от финансового кризиса. Это связанно, в первую очередь, с тем, что немецкий бизнес очень сильно зависит от экспорта. Немецкие предприятия в области машино- и станкостроения, медицинской техники, химии, нано- и биотехнологий и возобновляемых источников энергии, занимают лидирующие позиции в мире. Но и для иностранных компаний, Германия представляет несомненный интерес. Около 45 000 предприятий из со всего мира, из них 5000 крупнейших в мире, уже представлены в Германии. В 2006 году объём прямых инвестиций из одних только США составил 48 млрд. евро, и почти столько же инвестиций из Европы. За последние годы явно вырос интерес и российских компаний, объектами инвестиций, к примеру, стали строительная компания Hochtief (Олег Дерипаска), телевизионный канал Das Vierte (Дмитрий Лесневский), турператор TUI ( Алексей Мардашов), авиакомпания Bluewings (Александр Лебедев).
Германия неизменно входит в высшую категорию при оценке рейтингов надежности стран.
^
Основные риски при инвестициях в Германии
На что необходимо обращать внимание российскому инвестору, решившему приобрести квартиру или дом в Германии? Основное риски при заключении сделки купли-продажи заключаются в грамотном оформлении договора и экспертизы существующих документов. Если этот процесс пройдёт оптимально для покупателя, то после регистрации прав на объект в поземельной книге (кадастр), правовые риски будут исключены. Опыт показывает, что при крупных транзакциях необходимо, чтобы интересы покупателя защищал его адвокат, а не риэлтор. Безусловно, при выборе объекта необходимо учитывать месторасположение и состояние объекта, поскольку и в Германии совершенно не исключено что инвестору могут предложить и продать совершенно непригодный объект, поэтому и здесь необходимо прибегнуть к мнению специалистов, если покупатель сам не располагает достаточным пониманием рынка. Если объект предназначается под сдачу или уже сдаётся в аренду, то договор на аренду с физическим лицом не может быть расторгнут без надлежащей причины. Поэтому необходимо хорошо проверить, кто съёмщики, и на каких условиях они снимают жилье.
^ Германия как островок относительной стабильности в период кризиса
Коммерческая недвижимость
Отсутствие в 2008 перегрева рынка и роста арендной платы, сравнимых с периодом, предшествующим кризису на стыке тысячелетий, помогло избежать таких же резких ценовых падений в первом квартале 2009-го. Кроме того, общая тенденция к падению арендной платы сдерживается снижением предложения новых офисных площадей.
В первом квартале 2009 наблюдается повышенная ценовая чувствительность вместо резкого падения цен, что в среднесрочном периоде может стимулировать определенное снижение предлагаемой цены в верхнем ценовом сегменте.
Тот же фактор чувствительности цены позволяет прогнозировать сдержанный рост инвестиций из-за более гибкого предложения к распродаже. Для покупателей уже сейчас создаются дополнительные стимулы к инвестированию, например, предоставляется период бесплатной аренды ( от 3 до 7 месяцев ) или перенимается часть расходов по переустройству объекта.
В целом инвестиционный рынок коммерческой недвижимости в Германии находится в состоянии ожидания, предложение и спрос ищут точку равновесия в изменившихся условиях. Общая сумма инвестиций в 1,7 млрд € в первом квартале 2009 составляет только 23% того же периода и 45% последнего квартала прошлого года. Было зарегистрировано только 7 крупных сделок каждая размером в 50 млн €. Акцент переносится на более скромные проекты, финансируемые целиком из собственных средств или с частичным участием местных банков, за исключением
топ-предложений с наилучшим расположением в центральных городских районах, гарантировано высокодоходных и долгосрочных. Главным же критерием инвестиционного отбора является наименьший риск.
^ Данные по коммерческой недвижимости в основных метрополиях за 1 квартал 2009
| | Франкфурт | Берлин | Дюссельдорф | Гамбург | Мюнхен |
| Изменение общего оборота площадей в процентах сравнительно 1 квартала 2008 | -35,00% | -20,00% | -52,50% | -28,80% | -46,20% |
| Свободные площади в миллионах м2 | 1,3 ( +1,9% ) | 1,66 ( +2,0% ) | 0,84 | 0,97 | 1,28 ( +0,2% ) |
| Средняя арендная плата, €/м² | 18,99 | 11,61 ( - 6% ) | 13,53 | 13,53 ( -0,5% ) | 13,88 ( -3,0% ) |
^ Жилая недвижимость
В Германии основным фактором, влияющим на стоимость жилой недвижимости, является доходность от сдачи квартир или домов в аренду. При этом необходимо заметить, что 57 % населения Германии проживает не в собственном жилье. На законодательном уровне были созданы условия для возможности съёма жилья на длительный срок, и защиты прав квартиросъёмщиков. Это приводит к ограничению возможностей для домовладельца, но зато обеспечивает стабильность и долгосрочный доход для арендодателя.
Таким образом, для получения достоверной картины о целесообразности инвестиций в Германию, необходимо рассмотреть уровень цен на аренду жилья.
Влияние финансового кризиса на сегмент жилой недвижимости в Германии в первом квартале 2009 года уравновешено неспадающим спросом на аренду жилья, что видно по 8-ми крупнейшим городам, где цены на м2 демонстрируют рост.
Те же демографические факторы плюс недостаточно активная деятельность по возведению нового жилья в 2008 году, продолжает подогревать спрос на квартиры и особенно многоквартирные дома.
В Германии, как и во многих других странах с развитой экономикой, принято считать, что стоимость одного квадратного метра жилья должна равняться примерно одному месячному доходу на семью.
Приведём несколько актуальных данных:
Средний месячный доход семью:
в целом - 2800 евро (по сравнению с 1991г., когда он составлял 2170 евро)
предприниматели - 8900 евро
чиновники — 2150 евро
служащие — 2050 евро
рабочие — 1470 евро
Исходя из этих данных, теперь мы можем рассмотреть цены на жилую недвижимость в Германии:
- Квартиры в 10-ти самых привлекательных городах (средняя стоимость 1 кв. м. жилого помещения в евро в 3-х комнатных квартирах площадью около. 70 м²,):
- Мюнхен: 2.100
- Штуттгарт: 1.800
- Дюссельдорф: 1.800
- Кёльн: 1.600
- Франкфурт на Майне: 1.500
- Висбаден: 1.500
- Фрайбург: 1.500
- Бонн: 1.500
- Гамбург: 1.450
- Гайдельберг: 1.400
Средняя цена 2008/2009= 958 евро
Р
аспределение средних цен за 1 кв. метр в крупных городах Германии (Мюнхен, Берлин, Кёльн, Франкфурт, и др.) на вторичном рынке жилья
Отдельный жилой дом может служить и как объектом инвестиции для сдачи в аренду и сохранения капитала, и при необходимости для собственного проживания.
В среднем, среди 390 городов с населением меньше 100 тысяч жителей, отдельно стоящий дом около 125 кв. м. жилой площади, в среднем месторасположении, и при среднем качестве оснащения с участком земли с принятым в данной местности размером стоит в 2008 году 194.000 евро. Тот же объект, в городе с населением свыше 300 тысяч человек стоит уже 278 000 евро.
Максимальные цены за объекты такого рода были получены в Мюнхене — 515 000 евро (повышение в 5 процентов в сравнении с предыдущим годом), в Штутгарте — 450 000 евро (без изменений), Франкфурте на Майне — 380 000 евро (минус 5%) и Дюссельдорфе — 350 000 евро (без изменений).
- ^ Отдельно стоящие дома в 10-ти самых привлекательных городах (среднее потребление жилплощади около 125 м², включая принятый в данной местности участок земли, общая цена объекта в € (средняя цена евро):
- Мюнхен: 515.000 - Штуттгарт: 450.000
- Гейдельберг: 390.000
- Франкфурт/Майн: 380.000
- Висбаден: 380.000 - Дюссельдорф: 350.000
- Фрайбург: 330.000
- Бонн: 315.000
- Кёльн: 310.000
- Ессен - 310.000
Средняя цена 2008/2009 = около 194.000 евро
Во всех сегментах Мюнхен сохраняет репутацию самого дорогого города Германии.
Кризис вызвал давно необходимые процессы оздоровления на рынке. В ситуации массового избавления от сомнительных активов, немецкий рынок жилья, самый большой в Европе, в течении 2009-2010 будет оставаться инвестиционно привлекательным для внутренних и внешних вливаний, представляя на длительное время хорошую альтернативу с удачным соотношением риск-прибыль конкурирующим инвестиционным возможностям, таким как ценные бумаги, акции, сырьевые материалы.
Заключение
В целом можно сказать, что рынок недвижимости Германии является интересным полем деятельности, в особенности для российских инвесторов. Немецкие банки обеспечивают кредитование до 70 % от суммы сделки, инвестор дополнительно получает возможность получения вида на жительство в Германии, а главное стабильное и выгодное капиталовложение.
В докладе использовались материалы предоставленные Союзом недвижимости Германии IVD
Группа компаний «Аверс»
С. Петербург | Москва | Кёльн
www.avg.ru
оценка ● аудит ● консалтинг