«Антикризисное управление и возможности привлечения инвестиций в новых экономических условиях»

Вид материала

Доклад

Подобный материал:

• «Антикризисное управление и возможности привлечения инвестиций в новых экономических, 33.24kb.
• «Антикризисное управление и возможности привлечения инвестиций в новых экономических, 37.86kb.
• «Антикризисное управление и возможности привлечения инвестиций в новых экономических, 34.41kb.
• Доклад «Привлечение финансирования предприятиями строительной отрасли. Риск-менеджмент, 64.95kb.
• Телеконференция «Аренда и управление недвижимостью: ит для эффективного управления, 82.68kb.
• «Возможности привлечения капитала на Рынке инноваций и инвестиций ммвб компаниями Краснодарского, 53kb.
• Учебно-методический комплекс Специальность: 080503 Антикризисное управление Москва, 554.54kb.
• Методика разработки инвестиционного проекта, условия привлечения инвестиций, 319.26kb.
• С 21 мая по 30 июня 2009г фирма «1С» проводит серию телеконференций «Информационные, 60.73kb.
• Телеконференция «пищевая промышленность: ит для эффективного управления в новых экономических, 83.24kb.

Доклад «Закрытый ПИФ как способ привлечения финансирования в новых экономических условиях»

Президента Группы компаний "IMAC" Папахина Олега Евгеньевича


Конференция: «Антикризисное управление и возможности привлечения инвестиций в новых экономических условиях»

Дата : 20 марта 2009 г.

Место: Конференц-зал ОАО «Крайинвестбанк»

Организатор: Департамент по финансовому и фондовому рынку Краснодарского края


Добрый день, уважаемы коллеги, участники конференции!

Глобальные проблемы кризисной ситуации стали частными проблемами широкого круга участников рынка, имеющих отношение к сектору недви­жимости. Эмитенты и должники исчезают, а с ними исчезают и ценные бумаги, и права требования к ним. Объекты недвижимого имущества не исчезают. Недвижимость в отличие от инструментов фондового и кредитного рынка никогда не превратится в «воздух». Если не сегодня, то завтра рынку понадобятся коммерческие, производ­ственные, жилые и прочие здания, сооружения, помещения.

На рынке недвижимости звучат два главных вопроса. «Как строить в усло­виях недофинансирования?» - спрашивают строители и девелоперы, «Как повысить эффективность рентного бизнеса?» - интересуются владельцы объектов недвижимости. Впрочем, для целого ряда участников рынка в лице банков и иных кредиторов (получивших по Margin Call залоговую не­движимость), инвесторов (сделавших вложения на растущем рынке) также актуален более общий вопрос «Что делать с приобретенной недви­жимостью?».

Для многих из них ответ остается тем же, что и в период расцвета рынка - организуйте инвестирование, повышайте эффективность и защищайте недвижимость с помощью закрытых ПИФов категории недвижимости. Актуальность использования такого инструмента возросла в разы.

В современных условиях банки практически не готовы принимать новые кредит­ные риски по ссудам. Но рискованное долговое инвестирование можно заменить на эффективное долевое: для строителя - более дешевое, для инвестора - гаранти­рующее от дефолта получателя инвестиций. Точка совпадения интереса - инстру­мент с пониженным резервированием, возможностью прямого контроля инве­стора и прямым участием в доходности проекта - ЗПИФН.

Закрытый ПИФ недвижимости как инструмент долевого финансирования сейчас приобретает особенную актуальность. В отличие от проектного финансирования, предполагающего в качестве основы долговой инструмент - кредит (под залог строящейся недвижимости, земельных участков и (или) акций/долей застройщи­ка), финансирование через ЗПИФН имеет в основе долевое участие.

Проектный кредит предполагает долг и образование процентного дохода инве­стора (банка). Долевое участие в ЗПИФН - это доля в проекте, выраженная в виде финансового инструмента.

ЗПИФН как строительный проект, являясь имущественным комплексом под управлением специализированной организации (управляющей компании), может иметь в своем составе:

• как готовую недвижимость (или права аренды на нее, в т.ч. права аренды земельных участков);

• так и права из контрактов на получение объектов недвижимости по итогам строительства. Кроме того, в фонд для квалифицированных инвесторов можно включать доли/акции компаний строителей, застройщиков и т.п.

Для вхождения в проект инвестор (например, банк) приобретает ценную бумагу -инвестиционный пай закрытого ПИФа недвижимости. Пай ЗПИФН удостоверяет:

• долю в имуществе составляющем ЗПИФН;
  
• право на добросовестное управление со стороны управляющего;
  
• право на погашение паев по истечении срока действия ЗПИФН.
  Могут быть предусмотрены также следующие права:
  
• право на получение промежуточного дохода;
  
• право на участие в инвестиционном комитете (это важнейший инструмент кон­троля инвестора за сделками с активами фонда путем их согласования, возмож­ный в фондах для квалифицированных инвесторов);
  
• право на досрочное погашение паев.
  

Денежные средства, поступившие в оплату приобретаемых паев, составят перво­начальный капитал фонда, который будет возрастать по мере повышения стоимо­сти активов фонда и поступления в него иных доходов.

Традиционной гарантией для основного инвестора является соинвестирование со стороны инициатора проекта (в проектном кредите такое соотношение тради­ционно 80-70 / 20-30 %). В этом смысле важной возможностью для инициаторов проектов является возможность вносить в фонд реальные активы:

• готовую недвижимость (например, земельные участки);
  
• доли /акции компаний (например, организации-застройщика).
  

Поскольку строительные проекты финансируются поэтапно важной является воз­можность траншевого инвестирования в фонд, путем:

• либо постепенного выпуска дополнительных паев;
  
• либо поэтапной (частичной) оплаты паев, выдаваемых инвесторам при форми­ровании фонда.
  

Вложение средств в строительный проект осуществляется путем заключения кон­трактов, удостоверяющих право на получение по итогам строительства построен­ного объекта. Управляющая компания (действуя как доверительный управляю­щий ЗПИФН) может заключать:

а) договор долевого участия по 214-ФЗ;

а если фонд создан для квалифицированных инвесторов:

б) договор соинвестирования (инвестиционного контракта по 39-ФЗ) или

в) подрядный (ген.подрядный) договор.

Строительство по этим договорам финансируется из средств фонда. По итогам строительства объект поступает в состав имущества фонда. В дальней­шем в зависимости от выбранной инвестиционной стратегии, объект может быть продан (полностью или частично), либо проект может стать рентным (объект может сдаваться в аренду).

ЗПИФН как механизм альтернативного финансирования строительства несет в себе много важных преимуществ.

Во-первых, отсутствие налогов на доход, получаемый фондом: при продаже по­строенного объекта (или при сдаче его в аренду) доход фонда не облагается нало­гом на прибыль (реинвестирование дохода строительного проекта будет без на­логовых потерь).

Во-вторых, гарантии инвесторов: закрепление контроля пайщиков за сделками фонда от минимального до абсолютного, а также наличие контроля спецдепозитария (защита от недобросовестных посягательств).

В-третьих, для строителя - отсутствие обязанности обслуживания кредитного долга: долевое инвестирование предполагает участие в доходности пропорцио­нально долям участия.

В-четвертых, для инвестора-банка - снижение множества рисков (в т.ч. риска де­фолта и банкротства получателя средств, процентных рисков), ценная бумага на балансе (при этом стоимость пая не подвержена фондовым колебаниям и зависит от оценочной стоимости активов фонда, а норма резервирования не зависит от качества обслуживания долга заемщиком).