В санкт-петербурге
| Вид материала | Доклад |
- 1. Общие положения, 376.51kb.
- Закон санкт-петербурга "О зеленых насаждениях в Санкт-Петербурге", 319.12kb.
- В г. Санкт-Петербурге с 30 сентября по 4 октября 2011 года в г. Санкт-Петербурге состоялся, 17.5kb.
- Положение о конкурсе учащихся старших классов средних учебных заведений Санкт-Петербурга, 84.45kb.
- 1. Учредить премию Правительства Санкт-Петербурга по качеству (далее Премия), 17.42kb.
- -, 526.88kb.
- Правительство санкт-петербурга постановление от 17 августа 2011 г. N 1186 о программе, 798.57kb.
- Серебряное кольцо России, 71.01kb.
- Текущее состояние малого и среднего бизнеса в Санкт-Петербурге, 143.92kb.
- А в Санкт-Петербурге проведен анализ соблюдения прав граждан в Санкт-Петербурге в сфере, 80.14kb.
1.6. Защита прав участников долевого строительства в федеральном законодательстве Отношения в сфере долевого строительства в настоящее время регулируются, помимо Гражданского кодекса и других законов общего значения, Федеральным Законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Закон этот содержит ряд норм, направленных на защиту прав граждан – участников долевого строительства. Не приводя подробно весь текст этого пространного акта, необходимо напомнить некоторые его положения: 1. Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. 2. Застройщиком признается юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок или договора его аренды. В практике же встречаются случаи, когда договор долевого участия заключается не с застройщиком, то есть обладателем прав на земельный участок, а с иной организацией, например, строительной фирмой – подрядчиком, в результате чего застройщик оказывается свободным от обязательств. 3. Договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре хотя бы одного из этих существенных условий договор считается незаключенным. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. 4. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. 5. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. 6. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: 1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; 2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; 3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В этом случае застройщик в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. 1.7. Обеспечение исполнения обязательств застройщика ФЗ № 214 предусматривает меры, гарантирующие исполнение обязательств застройщика. Их исполнение должно обеспечиваться одним из следующих способов: 1) залог; 2) поручительство. Залогом, а также поручительством обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие ненадлежащего исполнения обязательств. Залогодержателями считаются участники долевого строительства. Находящимися в залоге считаются предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект. При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога. Исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка. Срок действия поручительства должен быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. 1.8. Информирование в процессе строительства Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет»). Информация о застройщике должна содержать, в частности, информацию о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию; о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации. Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года; аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности. 1.9. Государственный контроль и надзор в области долевого строительства Контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов осуществляются уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство. Контролирующий орган вправе: 1) осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с настоящим Федеральным законом; 2) получать от федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по формированию официальной статистической информации, документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; 3) ежеквартально получать от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении своих обязательств по договорам по формам и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации; 4) осуществлять контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; 5) осуществлять контроль за соблюдением положений Федерального закона, рассматривать жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями Федерального закона; 6) направлять застройщикам предписания об устранении нарушений Федерального закона, нормативных правовых актов и устанавливать сроки устранения таких нарушений; 7) принимать меры, необходимые для привлечения застройщиков (их должностных лиц) к ответственности, установленной Федеральным законом и законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях; 8) обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства. Контролирующий орган вправе в определенных законом случаях обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации застройщика в случае неоднократного или грубого нарушения застройщиком положений в предусмотренных федеральными законами случаях. Таким образом, функции надзора и контроля в сфере строительства распределяются между федеральным и субфедеральным уровнями. Федеральным органом, осуществляющим эти функции, является, как уже было показано выше, Роспотребнадзор и его территориальные подразделения. Кроме того, в Санкт-Петербурге функции контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Санкт-Петербурга возложены на Комитет по строительству7. 1.10. Государственная регистрация договоров долевого участия Федеральным Законом № 214 в Федеральный Закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» внесена норма о том, что в выписке из Единого государственного реестра прав, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, указывается наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования (наименования) юридических лиц - участников долевого строительства, фамилии, имена, отчества физических лиц - участников долевого строительства. Министерство юстиции Российской Федерации приказом от 09.06.2005 № 82 утвердило Инструкцию об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества. Согласно инструкции, запись о договоре участия в долевом строительстве вносится в подраздел III-4 ЕГРП раздела, открытого на принадлежащий застройщику на праве собственности или находящийся у него в аренде земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома. При внесении записи о договоре участия в долевом строительстве: в графе «Описание предмета сделки» указываются слова «объект долевого строительства», а также его описание согласно договору участия в долевом строительстве, в том числе местоположение, наименование (назначение) строящегося объекта (например, «двухкомнатная квартира»), номер этажа (в том числе подземного), на котором будет находиться объект (если объект входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного многоэтажного здания, в том числе здания, имеющего подземную этажность) и номер объекта (например, номер квартиры), если они определены договором, площадь объекта; в графе «Цена сделки» указывается определенная договором участия в долевом строительстве цена; в графе «Залогодатель» указываются данные застройщика (собственника или арендатора земельного участка); в графе «Залогодержатель» указываются слова «участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве». Таким образом, действующим законодательством предусмотрена система контроля за деятельностью застройщиков и воздействия на них, а также защиты прав дольщиков. Но эти меры представляются действенными в том случае, когда они применяются оперативно и неукоснительно. Следует отметить, что высокая привлекательность сферы долевого строительства подталкивает недобросовестных предпринимателей искать обходные пути и в условиях действия ФЗ № 214. Так, уже отмечены случаи применения схемы «предварительных договоров». В этом случае застройщик заключает не основной договор в соответствии со всеми жесткими требованиями ФЗ № 214, а предварительный договор произвольной формы, который снимая со строительной компании определенную ответственность за неисполнение обязательств, позволяет, тем не менее, аккумулировать средства граждан. Согласно статье 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, в частности, срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Предварительный договор позволяет, например, недобросовестному застройщику к моменту заключения основного договора объявить себя банкротом. В то же время предложение заключить «предварительный договор» само по себе должно служить предостерегающим фактором для граждан. 2. ПРАКТИКА ЗАЩИТЫ ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ 2.1. Схема привлечения граждан к участию в долевом строительстве многоквартирных жилых домов в Санкт-Петербурге 2.1.1. Предоставление земельных участков для строительства Закон Санкт-Петербурга от 26.05.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» предусматривает, что решение о предоставлении объектов недвижимости для целей строительства и реконструкции принимается Правительством Санкт-Петербурга, которое утверждает инвестиционные условия и критерии выявления победителей торгов. В настоящее время земельные участки для строительства предоставляются в соответствии с распоряжением Мэра Санкт-Петербурга от 03.06.1994 № 585-р «О порядке предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях», которое неоднократно редактировалось с момента своего издания. Исследуя истории объектов, по которым имеются претензии обманутых дольщиков, можно проследить следующую типичную «инвестиционную историю». 1. Правительство Санкт-Петербурга издает постановление «О проектировании и строительстве жилого дома по адресу ….». В этом распоряжении утверждается решение инвестиционно-тендерной комиссии о проектировании и строительстве определенной организацией (Инвестор-1) жилого дома на закрепленном земельном участке (указывается площадь и адрес) за счет собственных и привлеченных средств. Комитету по управлению городским имуществом поручается заключить с Инвестором-1 договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях, которые, как правило, содержат следующие типовые пункты: а) решение Инвестором-1 за счет собственных средств имущественно-правовых вопросов, связанных с реализацией инвестиционного проекта; б) перечисление Инвестором-1 в бюджет Санкт-Петербурга денежных средств на развитие городской инфраструктуры; в) сроки окончания проектирования объекта, начала и окончания строительства. Затем Инвестор-1 обращается с просьбой о замене его в обязательствах на другое лицо (Инвестор-2). Постановлением Правительства Санкт-Петербурга такая замена утверждается, при этом в инвестиционные условия включается стандартное обязательство: «Инвестору-2 за счет собственных средств решить все имущественно-правовые вопросы, связанные с реализацией инвестиционного проекта». В тех случаях, когда Инвестор-1 по тем или иным причинам прекращает строительство (что нередко связано с банкротством), Правительство Санкт-Петербурга также передает земельный участок с недостроенным объектом Инвестору-2. Проблема в том, что договоры долевого участия с гражданами не попадают в перечень «имущественно-правовых вопросов»: эти договоры заключает Инвестор-1, а Инвестор-2 никаких обязательств по ним не несет. Поэтому, получив объект (часто почти готовый), Инвестор-2 тут же его распродает, а длительными судебными разбирательствами с дольщиками занимается Инвестор-1. Если к тому времени он объявляет себя банкротом, то и взять с него, как правило, нечего8. Следует отметить, что упомянутый Закон Санкт-Петербурга «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» содержит перечень инвестиционных условий, как обязательных, так и тех, которые могут быть установлены по усмотрению Правительства Санкт-Петербурга. В частности, к числу инвестиционных условий могут относиться обязательства по предоставлению в собственность Санкт-Петербурга квартир, необходимых для расселения проживающих в объекте недвижимости граждан, либо освобождения нежилых помещений, необходимых для перемещения государственных учреждений, предприятий, а также иные права и обязанности инвестора и Санкт-Петербурга, установленные Правительством Санкт-Петербурга на основании положений федеральных законов и законов Санкт-Петербурга. Таким образом, закон предусматривает возложение на нового инвестора обязательств по предоставлению помещений Санкт-Петербургу, но никак не регулирует выполнение им обязательств прежнего инвестора перед дольщиками – гражданами. Может ли Правительство Санкт-Петербурга самостоятельно установить такое условие? Вопрос спорный, поскольку, согласно закону, оно устанавливает инвестиционные условия не произвольно, а «на основании положений федеральных законов и законов Санкт-Петербурга», где такие условия не предусмотрены. Представляется целесообразным устранить этот законодательный пробел, и вариант такого законопроекта представлен в приложении 2. Но даже введение на будущее такого пункта не решит проблемы дольщиков, уже участвующих в инвестиционном процессе. 2.2. Действия органов государственной власти по защите прав участников долевого строительства 2.2.1. Участие правоохранительных органов и прокуратуры При рассмотрении дел по долевому участию в строительстве чрезвычайно важную роль играют правоохранительные органы, которые возбуждают и расследуют уголовные дела по фактам мошенничества. Граждане настаивают на полноценном и оперативном расследовании, так как оно затем часто становится основой гражданских исков. Но при рассмотрении обращений, поступивших в адрес Уполномоченного, можно отметить, что нередко по одному и тому же уголовному делу в отношении недобросовестного инвестора органы внутренних дел неоднократно прекращают возбужденные уголовные дела, в то время как органы прокуратуры столь же неоднократно отменяют постановления об их прекращении. В качестве примера ниже приведена хронология действий, осуществленных при рассмотрении дела участников долевого строительства по адресу: Коломяжский пр. д. 289.
По фактам нарушений, допущенных при производстве предварительного следствия по уголовному делу, прокуратурой города неоднократно вносились представления на имя начальника ГСУ при ГУВД Санкт-Петербурга и ЛО, по результатам рассмотрения которых виновные лица были привлечены к дисциплинарной ответственности10. Можно также привести обращение Л.В.Лукьяновой, согласно которому (по сообщению заявительницы) «незаконные и необоснованные» постановления о прекращении уголовного дела принимались 25 раз (!) одним и тем же следователем (дело ООО «Форест»). Хронология событий, происходивших при рассмотрении дела ООО «Форест»11 (материалы предоставлены Л.В.Лукьяновой)
2.2.2. Позиция судов Практически по всем делам обманутых дольщиков одновременно ведутся два процесса: рассмотрение в суде гражданских исков каждого из дольщиков о ненадлежащем исполнении договоров и уголовное расследование по подозрению застройщика в мошенничестве. При этом практика показывает, что суд при рассмотрении гражданского иска принимает во внимание свидетельства о мошенничестве, выявленные и подтвержденные в ходе уголовного расследования, и с их учетом принимает решение об удовлетворении требований граждан. Поэтому надлежащее ведение уголовного дела представляется крайне важным и для последующих гражданских исков. В частности, при рассмотрении гражданского дела по Коломяжскому пр. д. 28 Приморский федеральный районный суд не дал оценки тому факту, что застройщик ООО «ИнКоСт» заключил несколько договоров с организацией, директор которой на момент подписания им договоров был мертв. Кроме того, можно констатировать отсутствие единообразного подхода судов к делам обманутых дольщиков. Например, при рассмотрении гражданских исков по тому же Коломяжскому пр. д. 28, одним и тем же судьей одного и того же Приморского районного суда Санкт-Петербурга были приняты противоположные решения по двум аналогичным делам двух истцов-дольщиков к одному ответчику12. Изначально правовая ситуация у обоих дольщиков была идентична (она подробно описана в предыдущем разделе данного доклада). Две женщины заключили договоры со строительным подрядчиком (ЗАО «УНР-86») о долевом участии в строительстве жилого дома. Впоследствии договор между застройщиком (ООО «ИнКоСт») и строительным подрядчиком (ЗАО «УНР-86»), который от своего имени привлекал дольщиков, был расторгнут в Арбитражном суде Санкт-Петербурга, после чего ООО «Инкост» от своего имени привлек «вторых» дольщиков на те квартиры, по которым уже были заключены договоры о долевом участии в строительстве между гражданами и строительным подрядчиком. После приема дома в эксплуатацию застройщик (ООО «Инкост») передал квартиры в собственность «вторым дольщикам», которые зарегистрировали свое право собственности. Существенным обстоятельством, которое принимал во внимание суд, был вопрос о том, были ли квартиры в действительности построены на средства «первых» или же «вторых» дольщиков. Дело в том, что договор между застройщиком и подрядчиком был расторгнут в тот момент, когда степень готовности дома составляла более 70%. При рассмотрении первого дела (в 2005 году) адвокатом истца были представлены материалы строительно-технической экспертизы, подтвердившая вложения ЗАО «УНР-86» в строительство дома в объеме 3146,60 рублей, в то время как ООО «ИнКоСт» денежных средств в строительство дома не вносил. Данная экспертиза ответчиками оспорена не была, следовательно, они с ней согласились. Доказательств того, что денежные средства, полученные от дольщиков ЗАО «УНР-86», были использованы не по целевому назначению, или того, что дом построен на иные средства, нет; напротив, отсутствуют доказательства того, что дом построен за счет других источников финансирования. Это означает, что дом целиком и полностью построен ЗАО «УНР-86» за счет средств привлеченных им дольщиков, в том числе и за счет денежных средств обоих дольщиков. Также адвокатом по первому делу были предоставлены доказательства: - ничтожности сделки между застройщиком и «вторым» дольщиком. Договор долевого участия был мнимой сделкой, целью которой являлось создание видимости внесения инвестиций «второго дольщика» в строительство дома, с целью получения в будущем прав на квартиру. В соответствии со ст. 170 ГК РФ мнимая сделка ничтожна. К моменту заключения договора со «вторым дольщиком» финансирование строительства дома уже было произведено, дом был построен, не было необходимости что-либо создавать; - несоответствия сделок требованиям закона, так как ООО «ИнКоСт» распорядился не принадлежащим ему имуществом. С учетом этих обстоятельств суд принял решение о признании права собственности за «первым» дольщиком. Во втором случае (дело 2007 года) квартира после регистрации права собственности «вторым» дольщиком была перепродана им третьему лицу. По данному делу суд в своем решении отказал в удовлетворении требований «первого» дольщика, ссылаясь на то, что «… Для признания права собственности на квартиру за истцом необходимы доказательства, что квартира была полностью построена на денежные средства истца. Таких доказательств истец не предоставил. При таких обстоятельствах, право собственности на квартиру не может быть признано за истцом». Безусловно, суд должен быть беспристрастен, и бремя доказывания своей позиции возложено на стороны. Но в данном случае, разбирая ситуацию не в первый раз, суд уже располагал определенной информацией, которую признал заслуживающей внимания, и в рамках второго дела для обеспечения полной объективности имел право и возможность по своей инициативе запросить те или иные документы (например, копию заключения экспертизы). 2.2.3. Участие исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга Правительство Санкт-Петербурга постановлением от 29.05.2007 № 595 в целях обеспечения социальной поддержки пострадавших граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов образовало Комиссию при Правительстве Санкт-Петербурга по вопросам социальной поддержки пострадавших граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов. Комиссия создана в целях разработки рекомендаций и заключений по вопросам оказания социальной поддержки и содействия гражданам - участникам долевого строительства, пострадавшим от недобросовестных застройщиков, осуществляющих свою деятельность на территории Санкт-Петербурга. Председателем Комиссии назначена вице-губернатор Санкт-Петербурга Л.А.Косткина, заместителем председателя - председатель Комитета по труду и социальной защите населения А.Н.Ржаненков. В состав Комиссии вошли должностные лица органов государственной власти Санкт-Петербурга. Далее, постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 18.06.2007 № 682 утверждено Положение о Комиссии, согласно которому в соответствии со своими задачами Комиссия: 1. Осуществляет прием и регистрацию заявлений пострадавших граждан об оказании им социальной поддержки либо содействия в защите прав и законных интересов. К заявлению в обязательном порядке прилагается решение суда об удовлетворении исковых требований пострадавшего гражданина. 2. Запрашивает акты обследования жилищно-бытовых и социально-бытовых условий пострадавших граждан в администрациях районов Санкт-Петербурга. 3. Организует взаимодействие исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга, территориальных органов федеральных органов исполнительной власти, иных органов государственной власти, а также организаций, являющихся участниками строительства многоквартирных домов, в целях согласования позиций по вопросам оказания социальной поддержки и содействия в защите прав и законных интересов пострадавшим гражданам. 4. Готовит и представляет на рассмотрение Правительства Санкт-Петербурга предложения по совершенствованию действующего законодательства в области долевого строительства многоквартирных домов в целях защиты интересов граждан. 5. Ежемесячно готовит доклад Правительству Санкт-Петербурга о состоянии дел по рассмотрению обращений пострадавших граждан. 6. Осуществляет формирование и ведение реестра пострадавших граждан, которым по решению Комиссии необходима социальная поддержка. 7. Принимает решения о возможности предоставления или об отказе в предоставлении мер социальной поддержки пострадавшим гражданам. 27 марта 2008 года в адрес Губернатора Санкт-Петербурга В.И.Матвиенко был направлен запрос депутатов Законодательного Собрания Санкт-Петербурга (№ 802959-3) об обеспечении жильем жителей незаконно приватизированных общежитий, а также пострадавших участников долевого строительства, в котором, в частности, говорилось: «Целевые программы по обеспечению жильем в Санкт-Петербурге не охватывают такие категории граждан как пострадавшие участники долевого строительства. Созданная при Правительстве Санкт-Петербурга комиссия по вопросам социальной поддержки граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов под руководством вице-губернатора Л.А.Косткиной принимает только решение о выплате вложенных средств без учета рыночной стоимости недвижимости в настоящее время, что в свою очередь не решает жилищную проблему «обманутых дольщиков», которые инвестировали средства с целью приобретения жилья». В ответе Губернатора Санкт-Петербурга В.И.Матвиенко на указанный запрос, в частности, сообщалось: «… разработаны и применяются четыре основных варианта завершения строительства «проблемных» объектов с учетом защиты прав участников долевого строительства, а именно: 1) передача объекта от застройщика товариществам собственников жилья, с изданием нового постановления Правительства Санкт-Петербурга на ранее установленных инвестиционных условиях; 2) завершение строительства объекта застройщиком при высокой степени его готовности, без издания нового постановления Правительства Санкт-Петербурга, под контролем товариществ собственников жилья; 3) передача объекта новому застройщику путем проведения открытого конкурса на право завершения строительства объекта с учетом решения имущественно-правовых вопросов всех участников долевого строительства и издание нового постановления Правительства Санкт-Петербурга; 4) завершение строительства объекта за счет средств бюджета Санкт-Петербурга с последующим оформлением жилья в казну Санкт-Петербурга и передачей городским очередникам, с учетом компенсационных выплат участникам долевого строительства. С использованием указанных вариантов в 2007 году в эксплуатацию введено 7 объектов, 10 объектов сняты с контроля рабочей группы, по остальным ведется работа. На момент рассмотрения 04.03.2008 на заседании Правительства Санкт-Петербурга вопроса о ходе исполнения плана мероприятий по разрешению ситуаций, связанных с нарушением прав участников долевого строительства в Санкт-Петербурге, осталось 4 проблемных объекта. В рамках исполнения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Комитетом по строительству создан и ведется реестр застройщиков, привлекающих средства граждан на территории Санкт-Петербурга, который составлен на основе информации Управления государственного архитектурно-строительного надзора Комитета по градостроительству и архитектуре о выдаче разрешений на строительство и обновляется по мере поступления данной информации. Таким образом, необходимость в разработке и принятии целевой программы по обеспечению жильем граждан - участников долевого строительства отсутствует». О деятельности органов государственной власти Санкт-Петербурга по решению проблем обманутых дольщиков Уполномоченным по правам человека в Санкт-Петербурге были направлены запросы в адрес вице-губернаторов Л.А.Косткиной и А.И.Вахмистрова, ответы на которые приведены в приложениях 3 и 4 к настоящему докладу. 3. ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО ЗАЩИТЕ ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ По итогам многочисленных встреч и совещаний, проведенных Уполномоченным с гражданами и должностными лицами, можно предложить ряд действий, которые могли бы способствовать восстановлению прав дольщиков. 1. Необходимо обеспечить возбуждение и надлежащее ведение уголовных дел по всем фактам ненадлежащего исполнения обязательств по договорам долевого строительства, если есть основания подозревать признаки мошенничества. Дать ход всем возбужденным уголовным делам, не допуская их необоснованного прекращения. 2. Санкт-Петербург, как владелец земельных участков, выделяемых под строительство многоквартирных домов, имеет право самостоятельно устанавливать условия выделения такого участка. Помимо мер, предусмотренных ФЗ № 214, необходимо разработать более развернутый пакет типовых инвестиционных условий. В частности, необходимо предусмотреть открытие по каждому объекту специального счета в федеральном казначействе или в уполномоченном банке для накопления средств дольщиков и установить особый порядок списания средств с этого счета под контролем Комитета по строительству или товарищества собственников жилья. 3. Обеспечить бесплатную юридическую помощь участникам долевого строительства, включая экспертизу договоров, а также сопровождение дел в суде. 4. Разработать рекомендуемую форму договора долевого участия граждан в строительстве многоквартирного дома, предусматривающую максимальный учет интересов дольщиков, а также типовые формы прочих документов. 5. Обратиться в Санкт-Петербургский городской суд с просьбой обобщить практику рассмотрения дел обманутых дольщиков и выработать единообразный подход к решению проблемы. 6. Создать государственное предприятие для ведения строительства жилья на условиях долевого участия граждан. Наличие такого предприятия оздоровит конкурентную среду и предоставит гражданам возможность участия в долевом строительстве с высокой степенью безопасности. В частности, силами этого предприятия могли бы реализоваться и городские программы содействия обеспечению жильем различных категорий граждан, которым выделяются соответствующие субсидии. 7. Создать специальный фонд, который за счет внебюджетных средств помогал бы решить проблемы социально незащищенных дольщиков. Участниками такого фонда могли бы стать банки и крупные строительные корпорации, которые заинтересованы в поддержке реноме строительного бизнеса. 2 Письмо от 23.11.2006 № 12021-АШ/08. 3 16 марта 2007 года № 13-ГД. 5 NEWSru.com. 7 Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.01.2007 № 47 «О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 28.04.2004 № 650». 8 Впрочем, подобные схемы описывал еще Бальзак в «Гобсеке». 9 Материалы предоставлены дольщиком А.С.Скоробогатовым. 10 Из письма прокуратуры Санкт-Петербурга от 17.04.2007 № 16/2 – 25 – 849 – 01. 11 Данные приводятся по материалам, представленным заявительницей в приложении к ее обращению, и могут быть неполными. 12 Решение от 26 апреля 2005 года по делу № 2-1172/05 – в пользу обманутого дольщика; решение от 09 марта 2007 года по делу № 2-49/07- отказ в удовлетворении исковых требований обманутого дольщика. |