План лекции: Социальная обусловленность земельного права. Историко-правовое развитие земельного права

Вид материала

Лекции

Содержание Лекция 3. Источники земельного права Понятие и виды источников земельного права Система источников земельного права Указы президента Постановления Правительства РФ Акты субъектов Российской Федерации Лекция 4. виды вещных прав на землю Гражданского кодекса РФ Гражданского кодекса РФ По истечении срока договора аренды земельного участка Размер арендной платы Пожизненное наследуемое владение. 2. Возникновение, ограничение, изменение и прекращение прав на землю. Особенности принудительного изъятия и прекращения прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приоб­ретению земельных участков в собственность. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица 2. Гражданско-правовые сделки с земельными участками. Права на земельные участки Правовое регулирование отдельных видов сделок с земельными участками. Статья 30 Земельного кодекса РФ устанавливает, что порядок предоставления участков зависит ... Полное содержание

Подобный материал:

• Тема I. Земельное право: понятие, предмет, метод, система, 323.51kb.
• Врамках конференции предлагается обсудить вопросы по следующей тематике: Теория государства, 68.83kb.
•   Врамках конференции предлагается обсудить вопросы по следующей тематике: Теория государства, 37.39kb.
• Методические указания для выполнения контрольных работ по Земельному праву студентами, 314.38kb.
• Ю. Г. Жариков писал, что природоресурсовое право совокупность пообъектных отраслей, 138.99kb.
• Вению в российской юридической науке дискуссии о соотношении норм земельного и гражданского, 156.64kb.
• Комментарий к федеральному закону от 10 января 2002 Г. N 7-фз, 5794.49kb.
• Обзор практики Арбитражных судов по некоторым вопросам применения земельного законодательства, 55.2kb.
• Программа дисциплины Земельное право для специальности 030501. 65 «Юриспруденция» подготовки, 597.77kb.
• Кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), 56.94kb.

Лекция 3. Источники земельного права


План лекции

1. Понятие и виды источников земельного права
   
2. Система источников земельного права
   

1. Понятие и виды источников земельного права
   

Источники земельного права – это совокупность нормативных правовых актов, содержащих нормы, регулирующие земельные общественные отношения.

Выделяют следующие виды источников земельного права: Конституция РФ; международные договоры РФ; специальные законодательные акты, основной целью которых является регулирование земельных отношений; законодательные акты, регулирующие отношения в сфере природопользования и охраны окружающей среды, и иные законодательные акты. Большое значение имеют нормативные указы Президента РФ, нормативные акты федеральных органов исполнительной власти, законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, а также нормативные правовые акты органов местного самоуправления.

2. Система источников земельного права
   

Конституция Российской Федерации

Федеральные законы

ФЗ, которые составляют основу правового регулирования земель всех категорий.

1. 
   Гражданский кодекс Российской Федерации
   
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г.
   
3. Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю» от 17 июля 2001 г.
   
4. Федеральный закон «О землеустройстве» от 18 июня 2001 г.
   
5. Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 2 января 2000 г.
   
6. ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ.(ступает в действие с 1 марта 2008г.)
   
7. ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ.
   

ФЗ, которые составляют основу правового регулирования отдельных категорий земель

8. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 8 апреля 1998 г.
   
9. Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г
   
10. Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г.
    
11. Федеральный закон "О крестьянском (фермерском ) хозяйстве" от 28 мая 2003г.
    
12. Федеральный закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" от 15 апреля 1998 г.
    
13. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г.
    
14. Федеральный закон «О личном подсобном хозяйстве» от 7 июля 2003 г.
    
15. Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформлении в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30 июня 2006г. № 93-ФЗ. (дачная амнистия).
    
16. Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" от14 марта 1995г.
    

Указы президента

17. Указ Президента Российской Федерации «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» от 9 марта 2004 г.
    

Постановления Правительства РФ


Постановления, которыми утверждены положения определяющие правовой статус органов управления земельными ресурсами

18. Постановление Правительства РФ «Об утверждении положения о Федеральном кадастре объектов недвижимости» от 19 августа 2004г. №418.
    
19. Положение о Министерстве природных ресурсов России. Утв. постановлением Правительства РФ от 22 июля 2004г. №370.
    

21.Положение о Федеральной службе по надзору в сфере природопользования. Утв. постановлением Правительства РФ от 30 июля 2004 г. № 400.

22.Положение о Федеральной службе по экологическому технологическому и атомному надзору. Утв. постановлением Правительства РФ от 30 июля 2004 г. № 401.

23.Положение о Федеральном агентстве водных ресурсов. Утв. постановлением Правительства РФ от 16 июня 2004 г. № 282.

24. Положение о Федеральном агентстве лесного хозяйства. Утв. Постановлением Правительства РФ от 16 июня 2004 г. № 283.


Постановления, которыми конкретизируются нормы федеральных законов.

20. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Перечня документов, необходимых для государственной регистрации права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования не земельный участок при разграничении государственной собственности на землю» от 30 июня 2006г.
    
21. Постановление Правительства РФ «Об использовании земель, подвергшихся радиоактивному и химическому загрязнению, проведении на них мелиоративных и культуртехнических работ, установлении охранных зон и сохранении находящихся на этих землях объектах» № 112 от 27 февраля 2004г.
    

23.Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог» от 12 октября 2006г. №611.


Постановления, которые носят самостоятельный характер и призваны регулировать земельные отношения

22. «Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц». Утв. Постановлением Правительства РФ № 262 от 7 мая 2003г.
    
23. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил установления федеральными органами исполнительной власти причин нарушения законодательства о градостроительной деятельности» от 20 ноября 2006г. №702.
    

Акты субъектов Российской Федерации


В республике Дагестан приняты законы «О земле», «О земельной реформе», Закон Свердловской области о регулировании земельных отношений от 6 декабря 1995г. отразил введение частной собственности на землю и режим сделок с землей. Этот правовой акт регулировал режим несельскохозяйственных земель. Аналогичный закон был принят в Воронежской области Думой 25 мая 1995 года.

Ведомственные акты


Акты органов МСУ: О благоустройстве и озеленении территории.


ЛЕКЦИЯ 4. ВИДЫ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ


План лекции.

1. 
   Виды прав на землю.
   
2. Возникновение, ограничение, изменение и прекращение прав на земельный участок.
   

I. Виды вещных прав и их характеристика.


1. Постоянное (бессрочное) пользо­вание земельным участком.

Согласно ст. 20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользо­вание земельные участки предоставляются:

1. государственным и муници­пальным учреждениям;
   
2. федеральным казенным предприятиям;
   
3. органам государственной власти и органам местного самоуправления.
   

Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

В соответствии со ст. 268 Гражданского кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государ­ственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или му­ниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участ­ки в такое пользование.

Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в госу­дарственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц ранее, сохраняется.

Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоря­жаться этими земельными участками.

Согласно Гражданскому кодексу РФ лицо, которому земельный уча­сток предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование с согласия соб­ственника участка

Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.


2. Аренда земельного участка. Передачу земельных участков в аренду предусматривает как гражданское право, так и земельное.

Согласно ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоста­вить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владе­ние и пользование или во временное пользование. Статья 607 Граждан­ского кодекса РФ относит к объектам аренды земельные участки и другие природные ресурсы.

Часть 2 ст. 606 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использова­ния арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Земельный кодекс РФ тоже регулирует отношения в области аренды с учетом особенностей арендуемого имущества. Так, ст. 22 Земельного ко­декса РФ устанавливает, что иностранные граждане и лица без граждан­ства могут иметь расположенные в пределах территории РФ земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Зе­мельным кодексом РФ. Не предоставляются в аренду земли, изъятые из оборота — занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

• государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ);
  
• зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, пограничные вой­ска, другие войска, воинские формирования и органы;
  
• зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены воен­ные суды;
  
• объектами организаций федеральной службы безопасности;
  
• объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
  
• объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядер­ных материалов и радиоактивных веществ;
  
• объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
  
• объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
  
• воинскими и гражданскими захоронениями;
  
• инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуни­кациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государствен­ной границы РФ.
  

Согласно Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственно­го назначения" от 24.07.2002 № 101-ФЗ объектом аренды земельных уча­стков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только уча­стки, прошедшие государственный кадастровый учет.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор, как правило, имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находя­щихся к государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

Арендатор земельного участка имеет право:

• передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу. В том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хо­зяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в про­изводственный кооператив в пределах срока договора аренды земель­ного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не пре­дусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельно­го участка не требуется;
  
• передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника зе­мельного участка при условии его уведомления, если договором арен­ды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, преду­смотренные Земельным кодексом РФ. Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.
  

При этом арендатор земельного участка в пределах сро­ка договора аренды земельного участка обязан:

• по требованию арендодателя привести земельный участок в состоя­ние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием;
  
• возместить убытки, причиненные при проведении работ;
  
• выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка;
  
• исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.
  

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или му­ниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участ­ка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведом­ления.

Не допускаются изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора. Досрочное расторжение дого­вора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арен­датором.

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совер­шеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.


3. Сервитут. Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком.

Праву сервитута присущи следующие признаки:

• обременение сервитута ложится на недвижимое имущество, принад­лежащее субъекту на праве собственности;
  
• собственник земельного участка вправе распорядиться им по своему усмотрению, при этом переход права собственности к другому лицу не отменяет сервитута;
  
• сервитут неотчуждаем, он не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога или иной сделки;
  
• осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
  

Земельный кодекс РФ разграничивает порядок регулирования частных и публичных сервитутов, закрепляя, что частный сервитут устанавливается и может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (п. 1 ст. 23 и п. 1 ст. 48 ЗК РФ).

Таким образом, Земельный кодекс РФ предусматривает в п. 3 ст. 23 такие публичные сервитуты, как право:

• прохода и проезда через земельный участок;
  
• использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
  
• размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
  
• проведения дренажных работ на земельном участке;
  
• забора воды и водопоя;
  
• прогона скота через земельный участок;
  
• сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продол­жительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;
  
• использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в рас­положенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорасту­щих растений в установленные сроки и в установленном порядке;
  
• временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
  
• свободного доступа к прибрежной полосе.
  

Частный сервитут в соответствии с п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ может устанавливаться для:

- обеспечения прохода и проезда через со­седний земельный участок;

• прокладки и эксплуатации линий электропе­редачи, связи и трубопроводов;
  
• обеспечения водоснабжения и мелиорации;
  
• других нужд собственника недвижимого имущества, кото­рые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
  

Этот пере­чень сервитутов может быть дополнен по соглашению сторон. Так, Закон Саратовской области "О земле" выделяет такие частные сервитуты, как право:

• возведения здания, строения, сооружения на земельном участке с опорой на соседний земельный участок или здания, строения, соору­жения, проникающего на соседний участок на определенной высоте;
  
• возведения здания, строения сооружения определенной высоты на соседнем земельном участке;
  
• создания на земельном участке защитных лесных насаждений и иных природоохранных объектов.
  

Кроме того, земельный сервитут может быть:

• срочным, который устанавливается на определенный срок и прекраща­ется по его истечении;
  
• постоянным, устанавливаемым на неопределенное время.
  

Права собственника обремененного сервитутом земельного участка, пре­дусмотренные Земельным и Гражданским кодексами РФ:

• требовать соразмерную плату за пользование земельным участком от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не преду­смотрено федеральными законами (п. 6 ст. 23 Земельного кодекса РФ и п. 5 ст. 274 Гражданского кодекса РФ, ч. 6 ст. 61 Закона Саратов­ской области "О земле"). При этом Закон Саратовской области "О земле" закрепляет, что на территории Саратовской области за серви­тута, установленные в пользу сельских жителей, плата не взимается;
  
• владеть, пользоваться и распоряжаться этим участком (п. 2 ст. 274 Гражданского кодекса РФ);
  
• требовать изъятия, в том числе путем выкупа у него (т. е. собственника, а также землепользователя и землевладельца обремененного сервиту­том земельного участка), данного земельного участка. Органы государственной власти или органы местного самоуправле­ния, установившие публичный сервитут, должны возместить убытки или предоставить равноценный земельный участок с возмещением убытков в слу­чаях, если установление публичного сервитута приводит к невозмож­ности использования земельного участка;
  
• требовать от органа государственной власти или органа местного са­моуправления, установивших публичный сервитут, соразмерной пла­ты, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка;
  
• осуществлять защиту своих прав в судебном порядке для лиц, чьи права и законные интересы затрагиваются установлением публичного сер­витута (п. 8 ст. 23 ЗК РФ).
  

Права лиц, не являющихся собственниками земельных участков, опреде­лены в ст. 41 Земельного кодекса РФ.

В частности, п. 2 ст. 41 закрепляет, что права лиц, использующих зе­мельный участок на основании частного сервитута, определяются догово­ром, а права лиц, использующих земельный участок на основании пуб­личного сервитута, — законом или иным нормативным правовым актом, которым установлен публичный сервитут.

К обязанностям собственников земельных участков, обремененных серви­тутом, и лиц, использующих земельные участки на основании сервитута, ст. 42 Земельного кодекса РФ относит следующие:

• использовать земельные участки в соответствии с их целевым назна­чением и принадлежностью к той или иной категории земель и раз­решенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
  
• сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, уста­новленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
  
• осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами;
  
• своевременно приступать к использованию земельных участков, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договором;
  
• своевременно производить платежи за землю;
  
• соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил;
  
• недопускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;
  
• выполнять иные требования, связанные с использованием земельного участка, предусмотренные Земельным кодексом РФ и федеральными законами.
  

Современное российское законодательство предусматривает возникно­вение земельных сервитутов:

• на основе договора;
  
• судебного решения;
  
• путем принятия закона либо иного нормативного правового акта РФ, субъ­екта РФ или органа местного самоуправления.
  

Основания прекращения сервитута, предусмотренные Земельным кодек­сом РФ (для публичных сервитутов) и Гражданским кодексом РФ (для частных сервитутов):

• отпадение основания, по которому ранее был установлен сервитут. Это может иметь место, когда лицо, использующее земельный участок на праве сервитута, утратит интерес к использованию чужой земли или он приобретет возможность удовлетворить свои нужды за счет собст­венного участка либо отсутствуют в данный момент общественные нужды, для которых публичный сервитут был установлен, путем при­нятия акта об отмене сервитута. Данный нормативный правовой акт должен быть издан тем государственным органом либо органом мест­ного самоуправления, который издавал акт об установлении сервиту­та. При наличии указанных обстоятельств автоматического прекраще­ния сервитута не наступает. Это может произойти только по требованию заинтересованного лица - собственника земельного участка, об­ремененного сервитутом;
  
• истечение срока действия сервитута. Земельный кодекс РФ преду­сматривает возможность установления срочного сервитута, который прекращается по истечении указанного в договоре либо нормативном правовом акте РФ, субъекта РФ, органа местного самоуправления срока;
  
• невозможность собственника земельного участка, обремененного серви­тутом, использовать данный участок в соответствии с его назначением в результате обременения сервитутом (п. 2 ст. 276 Гражданского ко­декса РФ). В этом случае прекращение сервитута возможно только в судебном порядке по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом;
  
• если в качестве лица, в пользу которого был установлен сервитут, вы­ступает субъект иного вещного права на недвижимость, а не собст­венник (пожизненный наследуемый владелец, постоянный (бессрочный) пользователь), то сервитут утрачивает силу с прекращением ограни­ченного вещного права, принадлежащего лицу, в пользу которого был установлен сервитут. Сервитут прекращается с момента регистрации расторжения соответствующего договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  

4. 
   Безвозмездное (срочное) пользование земельным участком.
   

В безвозмездное (срочное) пользование земельным участком могут пре­доставляться земельные участки:

1. из земель, находящихся в государственной или муниципальной собст­венности, — исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, осуществляющих предоставление земельных участков в соответствии с их компетенцией, юридическим лицам (государственным и муниципальным учреждениям, федераль­ным казенным предприятиям, а также органам государственной вла­сти и органам местного самоуправления.), на срок не более чем один год;
   
2. из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, — иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;
   
3. из земель организаций, находящихся в государственной или муници­пальной собственности, — гражданам в виде служебного надела.
   

Служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользо­вание работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и на­циональных парков.

Категории работников организаций, имеющих право на получение служебных наделов, и условия их предоставления устанавливаются зако­нодательством РФ и законодательством субъектов РФ.

Служебные наделы предоставляются работникам на время установле­ния трудовых отношений на основании заявлений работников по реше­нию соответствующих организаций из числа принадлежащих им земель­ных участков.

4. Пожизненное наследуемое владение.
   

Новый Земельный кодекс РФ не предусматривает предоставления земель­ных участков в пожизненное наследуемое владение, но это право, приоб­ретенное гражданином до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется.

Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству.

Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуе­мого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

Каждый гражданин имеет право бесплатно приобрести в собствен­ность участок, находящийся в его пожизненном наследуемом владении.

2. Возникновение, ограничение, изменение и прекращение прав на землю.

Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация сделок с земельными участками обяза­тельна в случаях, указанных в федеральных законах.

Не подлежат возврату земельные участки, которые были национализиро­ваны до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действо­вавшим на момент национализации земельных участков, а также не подле­жит возмещению или компенсации стоимость таких земельных участков.

Права на земельные участки удостоверяются документами в соответ­ствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 № 122-ФЗ. Прове­денная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, а государственная регистрация договоров и иных сде­лок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Прави­лами ведения Единого государственного реестра прав. Формы свидетель­ства о государственной регистрации, введенные отдельными субъектами РФ и администрациями городов до установления единой формы свидетель­ства, признаются юридически действительными.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Прекращение права собственности на землю может происходить по сле­дующим основаниям:

• при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам;
  
• отказе собственника от права собственности на земельный участок;
  
• в силу принудительного изъятия у собственника его земельного уча­стка в порядке, установленном гражданским законодательством.
  

Особенности принудительного изъятия и прекращения прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения регламентированы Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Земельным кодексом РФ предусмотрены основания:

• прекращения прав на землю лиц, являющихся и не являющихся собст­венниками земельных участков;
  
• лишения прав на земельные участки — конфискация и реквизиция.
  

Лишение права на земельные участки производится в административ­ном (если собственник согласен с изъятием участка) и судебном порядке.

ЛЕКЦИЯ 5. Право собственности на земельные участки.

ПЛАН

1. Понятие и формы собственности на землю.
   

2. Гражданско-правовые сделки с земельными участками.

1. Понятие и формы собственности на земельный участок
   

Право собственности на землю можно рассматривать:

в объективном смысле - представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих отношения по поводу владения, пользования и распо­ряжения земельными участками. Поскольку земельные участки явля­ются природными объектами, существуют некоторые особенности права собственности на них: определен перечень земель, исключен­ных из оборота, установлен перечень земель, ограниченных в обороте (земли лесного фонда, земли, предоставляемые для нужд связи, транспорта и т. п.);

в субъективном смысле - правомочие конкретного субъекта владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками.

В Российской Федерации признаются частная, государственная, муни­ципальная и иные формы собственности.

Государственная собственность подразделяется на федеральную собствен­ность и собственность субъектов РФ.

Разграничение государственной собственности на землю на собствен­ность РФ (федеральную собственность), собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований (муниципальную собствен­ность) осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О раз­граничении государственной собственности на землю" от 17.07.2001 № 101-ФЗ.

В федеральной собственности находятся земельные участки:

1.которые признаны таковыми федеральными законами;

2. право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
   
3. которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, преду­смотренным гражданским законодательством;
   
4. не предоставленные в частную собственность по основаниям, пре­дусмотренным Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю".
   

В собственности субъектов РФ находятся земельные участки:

1. которые признаны таковыми федеральными законами;

2. право собственности субъектов РФ на которые возникло при разгра­ничении государственной собственности на землю;

3. которые приобретены субъектами РФ по основаниям, предусмотрен­ным гражданским законодательством;

4. не предоставленные в частную собственность земельные участки;

занятые недвижимым имуществом, находящимся в собственности субъектов РФ;

5. предоставленные органам государственной власти субъектов РФ, го­сударственным унитарным предприятиям и государственным учреж­дениям, созданным органами государственной власти субъектов РФ;

6. отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий ре­гионального значения, землям лесного фонда, находящимся в собст­венности субъектов РФ в соответствии с федеральными законами, землям водного фонда, занятым водными объектами, находящимися в собственности субъектов РФ, землям фонда перераспределения земель;

7. занятые приватизированным имуществом, находившимся до его при­ватизации в собственности субъектов РФ.

В муниципальной собственности находятся земельные участки.

1. которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ;

2. право муниципальной собственности на которые возникло при раз­граничении государственной собственности на землю;

3. которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством;

4. не предос­тавленные в частную собственность земельные участки по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О разграничении государст­венной собственности на землю";

5. безвозмездно переданные земли, находящиеся в государст­венной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований для обеспечения развития муниципальных образований.

В субъектах РФ — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — при раз­граничении государственной собственности на землю земельные участки в муниципальную собственность не передаются. Право муниципальной собственности на земельные участки в этих субъектах РФ возникает при передаче земельных участков из собственности городов Москвы и Санкт-Петербурга в муниципальную собственность в соответствии с законами этих субъектов РФ.

Частная собственность, в свою очередь, подразделяется на собствен­ность физических и юридических лиц, а также на единоличную, общую (со­вместную) и общую долевую.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приоб­ретению земельных участков в собственность.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципаль­ной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые не мо­гут находиться в частной собственности.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участ­ками:

1. находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ;

2. на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с Федеральным законом "О введении в действие Зе­мельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 08.12.2003 № 160-ФЗ). До установления Президентом РФ указанного перечня не допускается предоставление земельных участков, расположенных на приграничных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.

2. Гражданско-правовые сделки с земельными участками.

Статья 36 Конституции и ст. 129 и 209 Гражданского кодекса РФ закрепляют право свободного распоряжения земельными участками, находящимися в частной собственности, но при этом должны соблюдаться следующие условия:

• непричинение ущерба окружающей природной среде;
  
• ненарушение прав и законных интересов других лиц;
  
• оборот земель возможен в пределах, предусмотренных земельным за­конодательством (установлены земли, исключенные из оборота, огра­ниченные в обороте);
  
• сохранение целевого назначения земельного участка.
  

Договоры сделок с земельными участками должны быть заключены в письменной форме.

В договоре должно содержаться описание земельного участка, позволяю­щее точно его установить, в которое включается:

• местоположение земельного участка;
  
• кадастровый номер;
  
• площадь земельного участка;
  
• вид прав на него;
  
• субъекты права;
  
• целевое назначение, разрешенное использование;
  
• обременение его правами других лиц;
  
• ограничения при использовании земли;
  
• наличие строений, сооружений на земельном участке.
  

В отдельных случаях — залог, рента — требуется обязательное нотари­альное удостоверение сделок с земельными участками.

Права на земельные участки возникают с момента их государственной регистрации.

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ в отношении отдельных видов имущества могут предусматриваться специальная регистрация или специальный учет. Применительно к земельным участкам это кадастровый учет, проводимый Земельными кадастровыми палатами.

Правовое регулирование отдельных видов сделок с земельными участками. Собственник может свободно, распоряжаться своим имуществом. Это относится и к земельным участкам. Но существуют не­которые особенности заключения отдельных видов сделок, обусловленные спецификой предмета договора.

В соответствии со ст. 552 и 553 Гражданского кодекса РФ сделки можно совершать отдельно с земельными участками и строениями, находящимися на них.

Земельный кодекс закрепил в ст. 1 принцип единства судьбы строения и земельного участка, на котором оно находится, согласно которому судьба строения определяется судьбой земельного участка.

В соответствии с указанным принципом ст. 35 Земельного кодекса РФ запрещает отчуждение земельного участка без строения и сооружения, находящихся на нем, если они принадлежат одному собственнику. Отчуждение строения возможно лишь одновременно с отчуждением земельного участка.

Исключение делается, если:

• земельный участок изъят из оборота;
  
• невозможно выделить часть земельного участка;
  
• распоряжаются лишь частью строения.
  

Одной из разновидностей сделок с землей является ипотека - залог предприятий, зданий, сооружений и иных объектов недвижимого имущест­ва, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим зе­мельным участком или правом пользования им. Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимо­сти)" от 16.07.98 № 102-ФЗ предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ и зарегистрированное в установленном законом порядке.

Ипотеке не подлежат земельные участки:

• находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
  
• находящиеся в общей долевой или совместной собственности без выделения в натуре земельного участка, принадлежащего гражданину или юридическому лицу — участнику общей собственности;
  
• площадь которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
  

Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, местонахождения и с достаточным для идентификации описанием.

Статья 339 Гражданского кодекса РФ и ст. 9 и 10 Федерального зако­на "Об ипотеке" устанавливают требования к форме договора и его регист­рации. В договоре должны быть установлены:

• предмет ипотеки;
  
• его оценка;
  
• размеры и срок использования обязательства, обеспеченного ипотекой, состав и стоимость заложенного имущества;
  
• любые иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие.
  

Договор должен быть заключен в письменной форме, нотариально удо­стоверен и подвергнут государственной регистрации.

Предоставление земельных участков из государственной и муниципальной собственности. Статья 30 Земельного кодекса РФ устанавливает, что порядок предоставления участков зависит:

- от целей, для которых предоставляется участок - для строительства

или иных;

- от наличия предварительного согласования места расположения объекта

или его отсутствия;

- от застроенности земельного участка.

Для строительства предоставление земельных участков осуществляет­ся с предварительным согласованием места размещения того или иного объ­екта и без такового. В обоих случаях перед принятием решения о предоставлении земельного участка проводятся работы по формированию земельного участка:

• подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;
  
• определение разрешенного использования участка;
  
• определение технических условий.
  

Земельные участки для строительства предоставляются:

• в аренду с предварительным согласованием мест размещения объектов;
  
• в постоянное (бессрочное) пользо­вание лицам, указанным в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ.
  

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

• выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 Земельного кодекса РФ, решения о предварительном согласо­вании места размещения объекта;
  
• проведение работ по формированию земельного участка;
  
• государственный кадастровый учет;
  
• принятие решения о предоставлении земельного участка ддя строи­тельства.
  

Решение исполнительного органа государственной власти или органа мест­ного самоуправления о предоставлении земельного участка для строитель­ства либо протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) являют­ся основанием:

• для государственной регистрации права постоянного (бессрочного) поль­зования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;
  
• для заключения договора купли-продажи и государственной регистрации прав собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;
  
• для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
  

Решение или выписка из него о предоставлении земельного участка для строительства либо об отказе в его предоставлении выдается заявите­лю в 7-дневный срок со дня его принятия.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе размещения объекта может быть обжаловано заинтересованными лицами в суд.

Если в судебном порядке данное решение будет признано недействительным, то орган исполнительной власти, принявший решение, возмещает гражданину или юридическому лицу понесенные расходы в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

Земельные участки для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов предоставляются исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при ус­ловии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

Предоставление земельного участка для строительства без предварительно­го согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

• проведение работ по формированию земельного участка;
  
• подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;
  
• определение разрешенного использования земельного участка;
  
• определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;
  
• принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
  
• публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
  
• государственный кадастровый учет земельного участка, в проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведе­ния торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражда­нина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка;
  
• подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
  

Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных

участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

К заявлении должны быть определены:

• цель использования земельного участка;
  
• его предполагаемые размеры и местоположение;
  
• испрашиваемое право на землю.
  

Орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация на основании заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти с учетом зонирования территорий в месячный срок обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в 2-недельный срок принимает решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или бесплат­но либо о передаче в аренду земельного участка с приложением проекта его границ.

Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок после представления заявителем кадастровой карты (пла­на) земельного участка в исполнительный орган государственной власти или органа местного самоуправления.