Планирование и программирование использования муниципальной собственности Объекты и субъекты местного самоуправления Органы местного самоуправления
Вид материала | Документы |
- Vi экономическая основа местного самоуправления статья 30. Экономическая основа местного, 195.89kb.
- Положение об общественной палате > Положение об уличных комитетах > Положение о молодежном, 14182.49kb.
- 1. Понятие финансово-экономической основы местного самоуправления, 200.54kb.
- Итоги муниципальной реформы и проблемы развития местного самоуправления в России Некоторые, 189.29kb.
- Статья 58. Экономическая основа местного самоуправления, 127.97kb.
- Закон о наделении органов местного самоуправления нижегородской, 822.59kb.
- Самоуправления осуществляется муниципальный земельный контроль и переданные функции, 53.1kb.
- Закон о наделении органов местного самоуправления отдельными, 99.45kb.
- Федеральный закон, 531.38kb.
- Реформа местного самоуправления: достижения и проблемы Талалаев Н. В. Соискатель миу, 94.15kb.
V. Налоги, начисляемые в пользу муниципальных властей
Муниципальные налоги – это местные налоги, взимаемые с юридических и физических лиц и обязательные на территории соответствующих муниципальных образований. В действующем законодательстве не установлены четкие границы отнесения налогов к местным, их отличие от федеральных и региональных налогов.
Предусмотренные НК РФ муниципальные налоги устанавливаются и вводятся в действие нормативными правовыми актами, принятыми представительными органами местного самоуправления. При их установлении и их введении указанные органы определяют отдельные элементы налога, в том числе налоговую ставку в пределах, установленных НК РФ, налоговые льготы.
Налог на недвижимость, уплачиваемый в пользу местных органов власти, включает земельный налог, налог на имущество предприятий и налог на имущество физических лиц.
Налоговая база определяется на основе стоимости земли и иного недвижимого имущества, зафиксированной на определенную дату, с последующей целевой индексацией.
VI. Планирование и программирование использования муниципальной собственности
Взаимоотношения собственника недвижимости и управляющей компанией строятся по следующей схеме. Управляющая компания реализует цели, которые определены собственником и изложены в контракте или плане управления конкретным объектом недвижимости и которые постоянно обсуждаются и с течением времени могут быть откорректированы. Информация о ходе работ передается собственнику в отчетах. Содержание и периодичность отчетов оговаривается в контракте на управление. Собственник или его представитель имеет право посещать объект недвижимости, чтобы сравнивать реальное положение вещей с планом управления; он оценивает степень достижения целей, что является критерием эффективности деятельности управляющей компании, и в случае необходимости их корректирует.
- Отчеты об эксплуатационных мероприятиях
- Отчеты о клиентах (нанимателях и арендаторах)
- Программы усовершенствований капитального характера
- Информация о кадрах управляющих
Управляющая компания
![](images/266389-nomer-m2823cef2.gif)
![](images/266389-nomer-m382af1a0.gif)
![](images/266389-nomer-6ac59c09.gif)
![](images/266389-nomer-m494ba08.gif)
![](images/266389-nomer-343addde.gif)
![](images/266389-nomer-m54e136e9.gif)
![](images/266389-nomer-3c0018f9.gif)
![](images/266389-nomer-40862967.gif)
![](images/266389-nomer-66d9a938.gif)
собственник
![](images/266389-nomer-4129b75f.gif)
- Посещение объекта недвижимости
- Периодическое изучение отчетности управляющей компании
- Сравнение реальных расходов с планом
![](images/266389-nomer-m2bddf96.gif)
![](images/266389-nomer-m382af1a0.gif)
![](images/266389-nomer-m2fb83a6a.gif)
![](images/266389-nomer-645808b7.gif)
![](images/266389-nomer-5951fc3b.gif)
![](images/266389-nomer-m61d8314e.gif)
![](images/266389-nomer-m48312614.gif)
![](images/266389-nomer-m4999677e.gif)
Корректировка целей управления
![](images/266389-nomer-m14432969.gif)
- Оценка состояния объекта
- Оценка качества работы управляющей компании
![](images/266389-nomer-mb60b119.gif)
![](images/266389-nomer-m311f0002.gif)
![](images/266389-nomer-m2fb83a6a.gif)
![](images/266389-nomer-7b2dcded.gif)
![](images/266389-nomer-m408e67fc.gif)
![](images/266389-nomer-e19a31.gif)
За рубежом управляющая компания обычно ежемесячно представляет собственнику:
Отчет о прибылях и убытках
- Об источниках и использовании средств
- О счетах, подлежащих оплате
- По дебиторской задолженности клиентов
- О наличии незанятых помещений
- Ежемесячный реестр счетов
В конце года собственнику представляется:
Отчет о доходах и расходах на конец года в сравнении с плановыми данными
- О прибылях и убытках (отчет о хозяйственной деятельности)
- Балансовая ведомость на конец года
В системе управления муниципальной недвижимостью функции собственник выполняет местная администрация (комитет по управлению муниципальным имуществом). В Москве реализация описанной схемы наиболее реальна на уровне районной, поэтому эти функции должна выполнять районная управа, даже не будучи собственником. Наиболее реальный объект, который может быть передан в частное управление, - муниципальный жилищный фонд, причем речь идет об оперативном управлении отдельными объектами муниципальной недвижимости.
Создание механизма эффективного функционирования объекта недвижимости
![](images/266389-nomer-2d2985a9.gif)
![](images/266389-nomer-m6e574180.gif)
![](images/266389-nomer-e2d5fdf.gif)
Обеспечение надлежащего технического состояния объекта недвижимости
Организация обслуживания клиентов
Обеспечение стабильного и безопасного функционирования объекта недвижимости
Максимизация доходов от недвижимости
Минимизация издержек по эксплуатации и управлению объектом недвижимости
Повышение престижа владельца объекта недвижимости (заказчика)
![](images/266389-nomer-m5ee0d1.gif)
![](images/266389-nomer-m5ee0d1.gif)
![](images/266389-nomer-m5ee0d1.gif)
![](images/266389-nomer-m5ee0d1.gif)
![](images/266389-nomer-m5ee0d1.gif)
![](images/266389-nomer-m5ee0d1.gif)
1
2
3
4
![](images/266389-nomer-2d2985a9.gif)
![](images/266389-nomer-249bbe2.gif)
![](images/266389-nomer-2d2985a9.gif)
![](images/266389-nomer-2d2985a9.gif)
![](images/266389-nomer-2d2985a9.gif)
![](images/266389-nomer-2d2985a9.gif)
5
6
7
8
![](images/266389-nomer-2d2985a9.gif)
![](images/266389-nomer-m36d2df2a.gif)
![](images/266389-nomer-2d2985a9.gif)
![](images/266389-nomer-2d2985a9.gif)
![](images/266389-nomer-2d2985a9.gif)
![](images/266389-nomer-2d2985a9.gif)
9
10
11
12
![](images/266389-nomer-m7eaa7d36.gif)
![](images/266389-nomer-bd91d0a.gif)
![](images/266389-nomer-m7eaa7d36.gif)
![](images/266389-nomer-2d2985a9.gif)
![](images/266389-nomer-2d2985a9.gif)
![](images/266389-nomer-7b2dcded.gif)
![](images/266389-nomer-7b2dcded.gif)
![](images/266389-nomer-2d2985a9.gif)
![](images/266389-nomer-7b2dcded.gif)
![](images/266389-nomer-2d2985a9.gif)
16
17
![](images/266389-nomer-2d2985a9.gif)
![](images/266389-nomer-m441d7c7e.gif)
![](images/266389-nomer-2d2985a9.gif)
![](images/266389-nomer-2d2985a9.gif)
![](images/266389-nomer-m311f0002.gif)
![](images/266389-nomer-7b2dcded.gif)
![](images/266389-nomer-7b2dcded.gif)
21
22
23
24
25
26
27
![](images/266389-nomer-249bbe2.gif)
![](images/266389-nomer-m5ee0d1.gif)
![](images/266389-nomer-m5ee0d1.gif)
![](images/266389-nomer-m5ee0d1.gif)
![](images/266389-nomer-m5ee0d1.gif)
![](images/266389-nomer-2d2985a9.gif)
Отдел по работе с подрядчиками
![](images/266389-nomer-m36d2df2a.gif)
![](images/266389-nomer-m5ee0d1.gif)
![](images/266389-nomer-m5ee0d1.gif)
![](images/266389-nomer-m5ee0d1.gif)
![](images/266389-nomer-m5ee0d1.gif)
![](images/266389-nomer-2d2985a9.gif)
Отдел по работе с клиентами
![](images/266389-nomer-2d2985a9.gif)
![](images/266389-nomer-2d2985a9.gif)
![](images/266389-nomer-m2e8fe607.gif)
![](images/266389-nomer-2d2985a9.gif)
Заместитель директора по эксплуатации
15
13
14
![](images/266389-nomer-m262ea49d.gif)
Юрист
Служба безопасности
![](images/266389-nomer-m2bddf96.gif)
![](images/266389-nomer-2d2985a9.gif)
![](images/266389-nomer-2d2985a9.gif)
![](images/266389-nomer-2d2985a9.gif)
![](images/266389-nomer-4cbb7abc.gif)
![](images/266389-nomer-4cbb7abc.gif)
![](images/266389-nomer-4cbb7abc.gif)
Отдел мониторинга
![](images/266389-nomer-mb60b119.gif)
![](images/266389-nomer-m75498e95.gif)
![](images/266389-nomer-m262ea49d.gif)
![](images/266389-nomer-m46d9ded6.gif)
![](images/266389-nomer-6efeebcc.gif)
![](images/266389-nomer-m75498e95.gif)
![](images/266389-nomer-m262ea49d.gif)
![](images/266389-nomer-2d2985a9.gif)
Генеральный директор
18
19
бухгалтерия
![](images/266389-nomer-645808b7.gif)
![](images/266389-nomer-645808b7.gif)
![](images/266389-nomer-m5ee0d1.gif)
20
![](images/266389-nomer-2d2985a9.gif)
![](images/266389-nomer-1cbd7991.gif)
![](images/266389-nomer-2d2985a9.gif)
![](images/266389-nomer-7b2dcded.gif)
![](images/266389-nomer-m9534073.gif)
![](images/266389-nomer-2d2985a9.gif)
![](images/266389-nomer-2d2985a9.gif)
Заместитель директора по финансам
Технический отдел
![](images/266389-nomer-4cbb7abc.gif)
![](images/266389-nomer-2d2985a9.gif)
![](images/266389-nomer-2d2985a9.gif)
![](images/266389-nomer-m2bddf96.gif)
Отдел снабжения
![](images/266389-nomer-m7eaa7d36.gif)
![](images/266389-nomer-m75498e95.gif)
![](images/266389-nomer-438e1b6b.gif)
![](images/266389-nomer-2d2985a9.gif)
![](images/266389-nomer-2d2985a9.gif)
![](images/266389-nomer-1cbd7991.gif)
![](images/266389-nomer-m7eaa7d36.gif)
Отдел маркетинга
![](images/266389-nomer-438e1b6b.gif)
![](images/266389-nomer-m5ee0d1.gif)
![](images/266389-nomer-m9534073.gif)
![](images/266389-nomer-m5ee0d1.gif)
Заместитель директора по маркетингу
![](images/266389-nomer-m2fb83a6a.gif)
Отдел кадров
![](images/266389-nomer-40862967.gif)
![](images/266389-nomer-1821a9a.gif)
Целевая структура управляющей компании на объекте недвижимости строиться в соответствии со стандартами профессиональной практики управления недвижимостью. Создание механизма эффективного функционирования объекта недвижимости предполагает достижение 6 целей первого уровня и 27 - второго уровня.
- Обеспечение надлежащего технического состояния объекта недвижимости
- своевременное проведение технического обслуживания и ремонта, надлежащая эксплуатация объекта
- своевременное восстановление износа путем капитального ремонта, модернизации, реконструкции, реставрации
- поддержание внешнего вида здания на высоком уровне
- поиск альтернативных подрядчиков
- Организация обслуживания клиентов
- заключение и ведение договоров с клиентами
- организация работы с жалобами клиентов
- участие в формировании программ социальной защиты клиентов
- создание сервисных программ для клиентов (программ дополнительных услуг)
- Обеспечение стабильного и безопасного функционирования объекта недвижимости
- соблюдение действующего законодательства, технических, санитарных и других норм и правил
- обеспечение сохранности клиентов и собственника
- обеспечение экономической безопасности
- обеспечение безопасности клиентов и персонала
- страхование имущества
- обеспечение надежного функционирования инженерно-технических систем
- создание системы слежения за состоянием объекта и его функционирования
- Максимизация доходов от недвижимости
- разработка программ повышения доходности объекта
- сбор квартирной платы, арендной платы и других платежей от клиентов
- обеспечение сохранности денег
- фиксирование всех задолженностей и организация работы с должниками
- Минимизация издержек по эксплуатации и управлению объектом недвижимости
- разработка стратегии минимизации издержек, связанных с эксплуатацией объекта и его управлением
- внедрение новых технологий, в том числе информационных
- исследование рынка строительных материалов, трудовых ресурсов, услуг, недвижимости
- оптимизация запасов
- Повышение престижа владельца объекта недвижимости (заказчика)
- участие в конкуренции
- разработка и реализация маркетинговых программ
- подбор квалифицированного персонала
- создание сервисных программ (дополнительных услуг) для заказчика.
Отдел по работе с подрядчиками выполняет координацию действий сотрудников, отвечающих за техническое обслуживание объекта, и контролирует своевременное заключение и перезаключение договоров со сторонними организациями, если нет возможности выполнить работу своими силами
Отдел по работе с клиентами осуществляет непосредственные контакты с клиентами, ведет переговоры по всем возникающим вопросам, в том числе по качеству обслуживания, жалобам, руководствуясь при этом этическими нормами поведения
Отдел мониторинга занимается разработкой, внедрением системы мониторинга, что по отношению к системе по управлению недвижимостью подразумевает создание системы слежения за состоянием и функционированием объекта недвижимости, а также за состоянием окружающей среды (рынка, общества, экологии).
Служба безопасности организует функционирование систем контроля, всех систем безопасности объекта недвижимости, включая обучение и инструктаж клиентов и персонала.
Решение экономических и финансовых задач возлагается на финансового директора (на стратегическом и тактическом уровнях), в подчинении которого находится бухгалтерия. Непосредственно финансовый директор разрабатывает программы повышения доходности и минимизации издержек по управлению объектом. При разработке таких программ необходимо знание рыночной стоимости управляемого объекта, его потенциальной доходности и специфических особенностей конкретного объекта недвижимости.
Ведет операции учета, составляет сметы и бюджет бухгалтерия.
Отдел маркетинга разрабатывает и внедряет программы исследования рынка недвижимости, строительных материалов, трудовых ресурсов, услуг ремонтно-строительных организаций независимо от их форм собственности, контролирует выполнение программ, информирует заказчика о состоянии рынка и результатах маркетинга. Этот отдел в процессе осуществления маркетинговых программ сотрудничает с другими подразделениями в зависимости от цели исследования рынка.
Отдел снабжения организует и обеспечивает снабжение: заключает и контролирует исполнение договор на предоставление коммунальных услуг; составляет графики замены и закупок оборудования, материалов, маркетинговой информации, нормативной документации; контролирует состояние запасов.
Отдел кадров выполняет общее руководство подбором и обучением служащих. Он ведет личные дела, оформляет необходимые документы (контракты), в случае необходимости или регулярно дает письменную оценку рабочих и служащих.
Юрист управляющей компании готовит документы, участвует в создании и ведении баз данных по законодательству в области управления недвижимостью, гражданского, трудового, уголовного права, по техническим и другим нормам и правилам, а также базу данных со стандартизированными формами документов, участвует в организации документооборота предприятия.
Рассмотренная структура управления объектом недвижимости применима для управления жилым домом, группы домов или объектом недвижимости административно-офисного назначения. В зависимости от количества управляемых объектов объем выполнения той или иной функции будет различным, поэтому вместо создания в общей структуре собственных отделов маркетинга, мониторинга, службы безопасности можно использовать услуги сторонних организаций, заключив с ними договора.
При изменении внешней среды, прогнозов и планов предприятия, видов деятельности, при корректировке целей оргструктура может изменяться.
Все вышесказанное относится к процессу управления отдельными объектами недвижимости. Поскольку из всей недвижимости в муниципальной собственности находится преимущественно жилищный фонд, то и реальные усилия муниципалитетов, очевидно, направлены на решение проблем, связанных с эксплуатацией в условиях инфляционного долга перед подрядчиками. Сохранность жилищного фонда, минимизация затрат на эксплуатацию при соблюдении стандартов качества по-прежнему остаются приоритетными задачами для местных администраций.
Однако тенденция к децентрализации управления позволяет сделать предположение, что акценты будут смещаться в сторону управления нежилыми помещениями, так как именно они обеспечивают доходность местных бюджетов.