за $625 млн 29

Вид материала

Подобный материал:

1 ... 15 16 17 18 19 20 21 22 ... 30

Продать без спроса

Источник: РБК daily; Дата: 12.04.2007

Переоцененные загородные «общежития» не нужны покупателям

Строительство таунхаусов — выгодный бизнес для девелоперов: дом площадью 200 кв. м обойдется в 60 тыс. долл. (при себестоимости в 290-300 долл. за кв. метр, по данным «Системы-Галс»). Продажная цена почти в десять раз выше — в среднем 500-600 тыс. долл. Однако продавать такое жилье все труднее: покупатели, ориентируясь на цену, воспринимают его как элитное, но по своему качеству оно относится к эконом-классу.

Смешение понятий

Как рассказал РБК daily директор по развитию компании «Бенефит инжиниринг» Ярослав Козлов, таунхаусы были придуманы в США для того, чтобы сэкономить на стройматериалах за счет общих стен между домами. «Такое жилье изначально задумывалось как дешевое, поэтому и строилось на бросовых участках. В России же таунхаусы сначала позиционировались как элитное жилье», — делится мнением г-н Козлов. Однако другие эксперты указывают, что на российском рынке недвижимости таунхаусы имеют другую целевую аудиторию. Первоначально они предназначались тем, кто хотел купить жилье за городом, но не находил средств на коттедж. Согласно исследованию холдинга «МИЭЛЬ», спрос на загородные объекты стоимостью 200-400 тыс. долл. превышает предложение более чем в два раза. Именно эту нишу и должны были занять таунхаусы. Однако этого не произошло.

По оценкам исполнительного директора компании Blackwood Марии Литинецкой, цена кв. метра в таунхаусе около 2 тыс. долл. «Средняя его площадь — 200 кв. м, в результате мы получаем объект стоимостью 400 тыс. долл. На рынке таунхаусы выставляются по цене 350-800 тыс. долл., что соответствует бизнес-классу, но никак не эконом», — замечает г-жа Литинецкая.

Таким образом, цена объектов на рынке оказывается гораздо выше, чем ожидают покупатели. «Большинство существующих на рынке предложений не соответствуют требованиям потенциальных покупателей таких домовладений, — отмечает директор по развитию Инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко. — Спрос, который существует на таунхаусы, в большей степени ориентирован на ценовую категорию от 150 до 300 тыс. долл. за секцию, но на сегодняшний день такие предложения отсутствуют».

Плохой дом в хорошем месте

Сравнявшись по стоимости с загородными домами, таунхаусы так и не смогли приблизиться к ним по качеству жизни. Отсутствие камерности и обособленности, к которым обычно стремятся те, кто уезжает из столицы, — это один из весомых недостатков таунхаусов, говорят эксперты. Девелоперы же, поселив на одном участке земли как можно больше жителей, получают от него максимальную прибыль. Особенно это актуально в ближайшей к Москве зоне — там, где, собственно, и строятся таунхаусы. Земля здесь очень дорогая, и застраивать ее обособленными коттеджами будет не так выгодно. «На 1,5 га земли можно построить 50 секций или 6-8 коттеджей, в зависимости от размеров участка и площадей самих домов», — замечает г-жа Литинецкая.

При этом таунхаусы могут быть расположены на очень хороших земельных участках. «Для любой недвижимости главное — месторасположение, — говорит Ярослав Козлов из «Бенефит инжиниринг». — Если дом стоит в хорошем месте, он в любом случае будет продан, даже если сам дом не очень хорош. Этот постулат и склоняет застройщиков, получивших удачный участок, к строительству таунхаусов, несмотря на довольно низкий спрос на такое жилье».

Отсутствие большого спроса на таунхаусы не пугает участников рынка, которые полагают, что цены в этом сегменте продолжат расти в среднем на 30% в год. «Мы прогнозируем в ближайшем будущем увеличение доли таунхаусов в сегменте загородного элитного жилья. Уже сегодня она в 1,5-2 раза больше, чем в IV квартале прошлого года», — делится данными заместитель директора управления загородной недвижимости «МИЭЛЬ» Владимир Яхонтов.

Такое удорожание таунхаусов вряд ли увеличит спрос на этот вид жилья — оно и сейчас значительно переоценено, говорят эксперты. «Несмотря на все усилия строителей и риэлторов создать вокруг таунхаусов ореол стильности, покупатель предпочитает собственный коттедж со своим участком земли», — резюмирует г-н Козлов.

Экономия на масштабе

Источник: РБК daily; Дата: 12.04.2007

В Москве активно строятся кварталы элитного жилья и домов бизнес-класса

Только каждый пятый новый дом в Москве — уникальный проект отдельно стоящего дома, все остальные — кварталы. Несмотря на разговоры о том, что свободные участки в столице наперечет, девелоперы по-прежнему предпочитают строить кварталами. Вместо пустырей и резервных территорий им приходится перестраивать бывшие и действующие промзоны города. Это огромный резерв — предприятия занимают 20% территории мегаполиса.

Львиная доля «квартальных» проектов пока приходится на типовые дома эконом-класса. Ими застраивают бывшие промзоны на юге и востоке города и районы массовой реконструкции 5-этажных «хрущовок» практически во всех округах Москвы (наи¬большее количество пятиэтажек остается в СЗАО, ЗАО, ЮЗАО, ЮВАО). Например, в наименее привлекательном ЮВАО «Интеко» строит 800 тыс. кв. м в квартале «Кузьминки-Текстильщики», а в ЮЗАО квартал 26-31 «Зюзино» строит СУ-155. Типовым жильем активно застраиваются районы Южного Бутова, Кожухова, Митина, Павшинской поймы и Очакова.

Однако на рынке есть индивидуальные проекты кварталов от девелоперов дорогого жилья и недвижимости бизнес-класса. Моду на жилые кварталы ввела президент «Интеко» Елена Батурина. Она показала пример того, как комплексно осваивать целые районы Москвы. Самый масштабный ее проект в САО — комплекс бизнес-класса «Гранд-Паркъ» — занимает более 32 га и расположен между Ленинградским проспектом и Хорошевским шоссе, в южной части Ходынского поля. «Его создатели принадлежат к элите столичного стройкомлекса. МФС-6 и «Интеко» давно и много строят (в том числе и в Северном округе). Это гарантирует, что проект будет завершен. «Интеко» уже почти полностью застроила Ходынское поле», — констатирует вице-президент группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов.

У «Интеко» есть еще проекты в ЮЗАО — жилой комплекс «Шуваловский» и в ЗАО — комплекс «Кутузовский». К числу крупных относятся проекты в ЦАО — ЖК «Английский квартал» (ГК «ПИК») и ЖК на Рождественском бульваре, где элитный квартал создает «Главстрой». За счет таких комплексных проектов к 2012 году соотношение монолитных и панельных жилых кварталов в Москве, по прогнозам генерального директора «Кроста» Алексея Добашина, должно сравняться.

Масштабный подход

Масштабные жилые проекты требуют больших инвестиций. К примеру, крупный жилой комплекс бизнес-класса «Гранд-Паркъ» обошелся инвесторам в сумму порядка 600 млн долл., а один только пятый корпус проекта «Шуваловский» стоил «Интеко» 39 млн долл. Объем инвестиций в «Английский квартал» составил 170 млн долл. В реконструкцию квартала вл. 32-33 района Проспект Вернадского, где за 14 лет построено 13 домов эконом-класса, компания «Квартал» вложила 150 млн долл. Как сообщил РБК daily заместитель руководителя инвестиционного комплекса «Главстроя» Алексей Назаренко, между улицами Сретенка, Трубная и Садовым кольцом они построят 170 тыс. кв. м элитного жилья. В строительство дома площадью 6 тыс. кв. м «Главстрой» инвестирует 15 млн долл. Выручка инвесторов, вложивших в строительство на Рождественском бульваре, по мнению эксперта-аналитика компании Paul’s Yard Владимира Кудрявцева, превысит 1,5 млрд долл. «Объем инвестиций в квартальную застройку в целом по городу до 2012 го¬да, не считая инвестиций в инфраструктуру, может достичь 25 млрд долл.», — считает Азарий Лапидус, первый вице-президент ОАО «Система-Галс».

Неудивительно, что в реализации целого ряда проектов принимают участие финансовые институты. Так, например, банк «Российский кредит» инвестирует около 1 млрд долл. в строительство элитного квартала «Каучук». На территории бывшего завода площадью 10 га запланировано строительство 150 тыс. кв. м жилья, плюс 100 тыс. кв. м отведено под паркинги, торговые площадки, кафе, бассейны, фитнес-центры, детские сады и школы. Реализовать такой проект только на собственные средства девелоперу невозможно.

Разнообразная рентабельность

Львиная доля инвестиций в строительство квартала приходится на покупку земли и создание инфраструктуры. Обычно, по мнению экспертов, на землю и инфраструктуру тратится до 60% от общего объема инвестиций, 30% уходит на само строительство и около 10% — на согласование бумаг с городом. Именно такое распределение инвестиций и делает квартальную застройку более выгодной в долгосрочной перспективе. «Организация одной линии теплоснабжения или энергосети сразу для нескольких домов получается выгоднее и надежнее, чем для отдель¬ного здания», — считает директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина.

Впрочем, здесь есть свои подводные камни. Например, официально 1 кВт электрических сетей стоит 45 тыс. руб. «Если платить эти деньги, не выдержит никакая экономика проекта, — уверяет Сергей Лупашко, президент ГК «Рескор», — и компаниям с мощной административной поддержкой удается договориться за разумные 500-600 долл. за 1 кВт».

Сергей Лупашко из ГК «Рескор» рассказал РБК daily историю, приключившуюся недавно в Измайлово, где застройщик, назвать которого он отказался, поверил некоему «посреднику», который заявил, что обладает замечательными знакомствами в префектуре округа. А потом выяснилось, что посредник не может организовать даже выделение энергомощностей. В итоге застройщику пришлось заплатить в несколько раз больше, и рентабельность проекта теперь под сомнением.

Уровень рентабельности находится в прямой зависимости от умения девелопера решать подобные вопросы. Именно этим объясняется довольно сильный разброс в ее оценке. Руководитель направления департамента инвестиций корпорации «Рескор» Олег Бугаков считает, что средняя рентабельность кварталов 25%. Вера Лукина называет похожие цифры — от 15% до 30%. Ей вторит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. По его оценке, средняя доходность составляет 25-30%, а в некоторых проектах она может доходить до 50%. Андрей Уфимцев — директор по продажам агентства элитной недвижимости «Новое Качество» — говорит, что «рентабельность крупных жилых проектов в Москве достигает 100-120%». В любом случае, даже если считать верной самую низкую оценку уровня рентабельности, строительство кварталов представляется более выгодным по сравнению с возведением отдельно стоящего многоквартирного дома, рентабельность строительства которого, по некоторым оценкам, составляет 10-20%.

«Квартальная застройка — более рискованный для девелопера проект», — считает заместитель генерального директора «МИАН-Девелопмент» Наталья Саакянц, — поскольку связан с большим количеством обременений и растянут во времени реализации». Средний срок окупаемости московских кварталов, по мнению экспертов, четыре года, иногда он может доходить, по оценке г-жи Лукиной, до восьми лет. Сами девелоперы признают: прежде чем приступить к проекту, приходится долго оценивать затраты и потенциальные доходы, с тем чтобы решить, стоит ли вообще браться за реконструкцию конкретной территории.

Рентабельность уже начатого проекта можно увеличить в ходе строительства, например, за счет увеличения плотности застройки. Так поступает большинство девелоперов. При целесообразной плотности застройки в Москве 15-20 тыс. кв. м на 1 га многие превысили эту норму.

Некоторые, впрочем, считают такой подход неверным. По мнению специалистов «Кроста», идеальная плотность застройки кварталов не должна превышать 10 тыс. кв. м на гектар, а доминанта высоты зданий должна составлять 100-140 м (9-15 этажей). Увеличить рентабельность компании удалось другим способом — расширив площадь застройки. «Крост» сумел добавить к существующим 82 и 75-му кварталам (где строятся комплексы «Юнион-парк» и «Велтон-парк») в районе Хорошево-Мневники 81 и 84-й площадью 32 га каждый. Общая площадь участка теперь составляет 120 га. В двух новых кварталах будет построено 1 млн кв. м площадей.

Однако этот рецепт вряд ли годится для всех девелоперов. Изменить границы участка практически невозможно без административных связей. «Выгода от квартальных застроек проявляется в том случае, если у компании есть огромный административный ресурс», — признает Сергей Лупашко из ГК «Рескор».

Городская доля

Крупные девелоперы любят шутить, что главный конкурент у них теперь сам город, который готов самостоятельно решать вопрос реконструкции территорий, а также заполнять свободные пятна на карте столицы. «У нас осталось пять площадок, где мы еще способны построить жилые кварталы», — сообщил первый заместитель мэра в правительстве Москвы Юрий Росляк. Он подтвердил, что проблема жилья будет решаться двумя путями: первый — снос ветхого жилья и строительство на его месте нового, второй — высвобождение земли под строительство путем переноса промышленных предприятий в область и близлежащие регионы. Руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин заявил, что уже в текущем году на юге столицы планируется ввести в эксплуатацию свыше 300 тыс. кв. м жилых кварталов; под строительство жилья будут задействованы территории промзон.

Своей очереди реконструкции в Москве ожидают более 400 кварталов, как минимум половину из них город реанимирует сам. Ранее подряды на эти работы среди застройщиков мэрия распределяла на аукционах, по условиям которых девелопер получал от города фиксированную сумму, а также передавал властям 30-60% заново построенных площадей. Остальное застройщики могли продавать. Теперь город оценил доходные места и готов приглашать девелоперов в качестве застройщиков. Их приглашают «входить в проекты» при условии, что их рентабельность будет составлять 10-15%.

В этом году мэрия рассчитывает реконструировать два квартала — в Гольяново и Бутырском. В Бутырском районе на аукцион будет выставлен участок, ограниченный улицами Милашенкова, Фонвизина и Яблочкова, площадью 25,5 га. Квартал в Гольяново площадью 65,3 га ограничен Щелковским шоссе, улицами Байкальская, Монтажная и Уральская. Строительство крупного жилого квартала уже этим летом начнется на месте Черкизовского рынка (234 га).

Получая землю у города, застройщики часто шли на значительные уступки. Например, несколько кварталов в Кунцеве на 1 млн кв. м построит до 2012 года «Система-Галс», треть всех застроек она возведет за счет средств «дочки» — «Кунцево-Инвест», сообщил РБК daily Азарий Лапидус из «Системы-Галс». Но большой отдачи от проекта тут не ждут. По условию, более 600 тыс. кв. м. в этом районе компания отдаст городу.

Некоторые компании не готовы ввязываться в борьбу с крупными конкурентами и городом, обращая взоры за МКАД. «Площадки за МКАД для застройщика крайне привлекательны, — уточняет Вадим Жук, генеральный директор ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал». — Это и наличие свободных строительных площадок, и сравнявшееся с московским по доходности строительство в ближайшем Подмосковье».

Посторонним вход…

Продавать кварталы бизнес- или элитного класса — сложная задача. Во-первых, покупатель чаще видит котлован или только первую очередь проекта. На этих этапах сложно показать товар лицом. Во-вторых, застройщику приходится отбирать покупателей, чтобы не понизить статус района жильцами «не того класса». В-третьих, приходится либо самому налаживать продажи, либо доверяться одному из известных риэлторов, отношение к которым среди застройщиков неоднозначное.

Вступать в фазу продаж девелоперы начинают на нулевом цикле проекта. Взаимоотношение с риэлторами строятся по-разному. Очень часто инвестор создает собственное подразделение по продажам. Работать оно будет не очень эффективно, но зато не будет проблем, связанных с необходимостью постоянно контролировать риэлтора. «Доверие — это, к сожалению, большая проблема», — подтверждает Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость».

Кроме того, в ходе реализации проекта часто возникает ситуация, когда покупатели стараются приобрести квартиру напрямую у застройщика, избегая необходимости платить агентству проценты, поэтому отношения с риэлторскими организациями у девелоперов складываются непросто. «Так произошло с компанией «МИАН-Девелопмент», являвшейся соинвестором комплекса «Шуваловский», однако покинувшей проект по желанию компании «Интеко», которая после фиаско «МИАН» на проекте «Шуваловский» планировала создать собственную риэлторскую службу», — приводит пример Вера Лукина.

Продавая первые очереди кварталов, девелоперы делают упор на архитектурные особенности и классовую ориентацию проекта. К примеру, «Крост» не только заложил элементы гостиничного сервиса в комплексах «Юнион-парк» и «Велтон-парк», но и создал на территории обоих кварталов условия для ограничения движения автотранспорта. «Машины въезжают в кварталы за его пределами — в подземный город, — объяснил РБК daily гендиректор «Кроста» Алексей Добашин, — вся инфраструктура квартала лежит внутри парков». Концепция дает свои результаты: как говорит г-н Добашин, доходность от девелопмента «Юниона» и «Велтона» составляет 35%.

«Интеко» выбрала позицию «соседей выбирают». Вместе с квартирой в фешенебельном квартале девелопер обещает покупателю и соответствующий образ жизни. В инфраструктуру комплекса «Гранд-Паркъ» включены Ледовый дворец, Музей авиации, торгово-выставочный комплекс, бизнес-центр, поликлиника, детсады и школа. Архитектура «дома-эркера» и «дома-стены» закрыли от посторонних глаз территорию двора. Комплекс расположен в 8 км от Кремля, вдали от основных транспортных магистралей Хорошевского района. Основная проблема комплекса — транспортная развязка. Лишь ночью от «Гранд-Парка» до центра города можно доехать за обещанные 10 минут.

Стремясь реализовать идею построения «общества в обществе», компании делят жилье на классы, тем самым определяя уровень доходов и социальный статус потенциального жильца. Появление кварталов, расположенных в престижных районах и доступных исключительно состоятельным людям, и кварталов «для бедных» в районах, не пользующихся популярностью, — это реальность наших дней, уверяют маркетологи компании «Квартал».

Blog

Продать без спроса

Источник: РБК daily; Дата: 12.04.2007

Экономия на масштабе

Источник: РБК daily; Дата: 12.04.2007