«тк велби»

Вид материала

Учебник

Содержание Дачного, гаражного строительства, ведения личного Право частной Право граждан на

Подобный материал:

• Www i-u. Ru, 4039.37kb.
• Учебник / Под ред проф. К. И. Батыра. 4-е изд., перераб и доп. М.: Тк велби, 2003., 7635.96kb.
• Пособие посвящено вопросам и проблемам организации и деятель­ности акционерных обществ, 32.24kb.
• Отчет о прибылях и убытках Отчет о движении денежных средств, 43.59kb.
• Київський національний економічний університет імені вадима гетьмана кафедра педагогіки, 228.16kb.
• Международные стандарты учета и финансовой отчетности, 56.48kb.
• Панин А. В. Философия: Учебник. 3-е изд, 8950.81kb.
• Панин А. В. Философия: Учебник. 3-е изд, 8950.62kb.
• Учебник подготовлен на основе анализа новейших международных конвен­ций и законодательства, 111.51kb.
• Алексеев П. В., Панин А. В. Философия: Учебник. 3-е изд, 9308.43kb.

§ 5. ПРАВО ГРАЖДАН НА ЗЕМЛЮ ДЛЯ ЖИЛИЩНОГО,

ДАЧНОГО, ГАРАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, ВЕДЕНИЯ ЛИЧНОГО

ПОДСОБНОГО ХОЗЯЙСТВА И ДРУГИХ НУЖД

Каждый гражданин Российской Федерации

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ имеет равные возможности получить (приобре­сти) земельный участок для строительства жилого дома, ведения личного подсобного или дачного хозяйства, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (помимо хозяйства при доме), для другой предприниматель­ской деятельности, для садоводства или огородничества. Перечень этот можно бы продолжить (земельный участок для гаража, сенокошения и выпаса скота, если житель города или села имеет домашний скот, слу­жебного земельного надела при доме или за его пределами и т. д.). Но право у гражданина на конкретный участок, его размеры и место расположения возникает не произвольно, а при соблюдении определен­ных условий и в порядке, установленном законодательством РФ или субъектов Федерации для каждого вида пользования землей.

310

Содержание конкретных прав и обязанностей тех или иных пользо­вателей земельных участков (в том числе и домовладельцев) зависит не только от того, для какой цели они предоставляются данному граждани­ну, но и от юридических оснований получения (приобретения). Эти ос­нования называются титулом пользования. По закону (ст. 15, 20—24 ЗК РФ) их может быть несколько: получение земли на праве частной собст­венности, праве пожизненного наследуемого землевладения, постоянного (бессрочного) землепользования, аренды, безвозмездного временного пользования, не являющегося арендой. Законодательство предоставляет возможность гражданину выбрать любой из названных титулов, хотя предпочтительнее для себя каждый обычно считает право собственности. Решение о предоставлении земельного участка данному гражданину выносит местная администрация в соответствии с ее компетенцией, уста­новленной федеральным законом или законом субъекта РФ. Это реше­ние служит основанием для последующей выдачи земельных документов гражданину, свидетельствующих о его правах на земельный участок, от­вода участка в натуре (на местности), государственной регистрации права пользования землей на определенном титуле. Без этих документов (или при несвоевременном их оформлении) право гражданина может оказать­ся сомнительным и оспариваемым.

Не исключено одновременное обладание земельными участками на нескольких титулах. Так, например, гражданин имеет право получить бесплатно или приобрести по нормативной (или по договорной) цене участок в частную собственность и, кроме того, арендовать (например, для расширения своего хозяйства за пределами дома) или получить в кратковременное пользование (под строительство временного склада, для сезонного огорода, сенокошения и т. п.) дополнительные участки в пределах норм, установленных законодательством субъектов РФ.

Необходимо иметь в виду, что ст. 72 Конституции РФ относит регули­рование земельных отношений, в том числе по вопросам земельных прав граждан, к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Фе­дерации. Это означает, что, например, республика в составе РФ, область, край или другой субъект РФ может, не ожидая издания федерального за­кона, издавать свой собственный земельный закон. Следовательно, зако­нодательство субъектов РФ о правах граждан на землю может быть раз­личным. Но если в дальнейшем будет издан по этим же вопросам феде­ральный закон, то закон субъекта Федерации приводится в соответствие с федеральным законом. Иными словами, в случае противоречия между федеральным законом и другим нормативным актом, изданным в Россий­ской Федерации, действует федеральный закон (ст. 76 Конституции РФ). Поэтому также в ч. 3 ст. 36 Конституции записано, что условия и порядок пользования гражданами землей на территории каждого субъекта Федера­ции определяются на основе федерального законодательства.

Частная собственность граждан на землю при доме или за его пределами может быть несколь­ких видов: индивидуальная собственность граж­дан; общая совместная, т. е. без определения Долей, принадлежащих каждому участнику общей совместной собствен­ности; долевая собственность, образуемая при выделении в натуре (на Местности) конкретных долей земельных участков, принадлежащих каж­дому владельцу.

311

ПРАВО ЧАСТНОЙ

СОБСТВЕННОСТИ

ГРАЖДАН НА ЗЕМЛЮ

Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании зе­мельных отношений и развитии аграрной реформы в России»1 установ­лено: «Граждане и юридические лица — собственники земельных участ­ков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными ин­вестициями».

Отныне владение, пользование и распоряжение земельными участками их собственниками осуществляется, как сказано в ч. 2 ст. 36 Конституции РФ, «свободно». Свободное хозяйствование на земле нельзя, однако, по­нимать как произвольное. Часть 2 ст. 36 предусматривает два существен­ных условия, хотя и не ущемляющих хозяйственной свободы собственни­ков земли, но в разумных рамках ограничивающих их деятельность: они не должны наносить ущерба окружающей среде и нарушать прав и закон­ных интересов иных лиц. Если собственник земли не соблюдает эти усло­вия закона, для него наступают юридические последствия, предусмотрен­ные экологическим и гражданским законодательством об ответственности за правонарушения.

Приведенные выше общие положения о праве частной собственности на землю полностью распространяются и на право частной собственно­сти граждан на земельные участки при жилом доме, даче, строении на садовом участке и т. д.

Статьи 80, 81 ЗК РФ дают право гражданам,

ПРАВО ГРАЖДАН НА проживающим в городах и поселках, на полу-ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ чение в собственность или аренду земельных ДЛЯ ИНДИВИДУАЛЬНОГО участков для индивидуального жилищного, ЖИЛИЩНОГО, ДАЧНОГО дачного и гаражного строительства. Предель-И ГАРАЖНОГО ная норма предоставления таких участков ус-

СТРОИТЕЛЬСТВА танавливается местной администрацией,

а конкретные размеры предоставляемых участков зависят как от размеров возводимых строений, так и от количества членов семьи заявителя и усло­вий данной местности.

Участки предоставляются, как правило, в собственность бесплатно при условии, если площадь предоставления не превышает предельную норму. При перерегистрации в собственность участков, предоставленных ранее (до 1 января 1991 г., т. е. до реформы) на праве пользования или пожизненного наследуемого владения, участок передается в собствен­ность бесплатно безотносительно к его размерам, даже если он превыша­ет установленную предельную норму.

Граждане, получившие земельные участки для индивидуального жилищного строительства, обязаны оформить договор застройщика с местными органами жилищного хозяйства. В договоре указываются сроки и условия строительства, основные права и обязанности за­стройщика, а также ответственность за нарушение принятых на себя обязательств. Договор застройщика регламентирует условия строитель­ства на участке и размещения на нем строений. Обязательной частью договора является проект строительства дома и план размещения строений на участке, которые утверждаются и выдаются органами по

1 САПП РФ. 1993. №44. Ст. 4191. 312

делам строительства и архитектуры. В случаях отступления от утвер­жденного проекта застройщик обязан произвести необходимые изме­нения за свой счет. Договором застройщика могут быть установлены обязанности, вытекающие из утвержденного администрацией порядка благоустройства городской территории. Например, использовать часть участка для озеленения территории, в том числе — посадку плодо­во-ягодных насаждений и обеспечить их сохранность. Содержать мел­кий домашний скот и птицу на указанных участках разрешается лишь в тех случаях и на тех условиях, которые установлены местной адми­нистрацией. В крупных городах (особенно в столичных) возможен полный запрет указанной деятельности.

Участок может быть отведен сразу нескольким гражданам в случае со­вместного строительства жилого дома на праве общей совместной собст­венности. Раздел участка может быть в последующем произведен пропор­ционально долям собственности на жилой дом. Привлечение к участию компаньона-застройщика может иметь место только с разрешения мест­ной администрации. В случаях, когда компаньон-застройщик подключает­ся после заключения договора, договор подлежит переоформлению.

Индивидуальное дачное строительство осуществляется, как правило, за пределами городской (поселковой) черты, чаще всего в пригородной зоне. Однако в малых городах и поселках возможно предоставление уча­стков для указанных целей. Земельные участки предоставляются в собст­венность или аренду по нормам, которые устанавливаются органами го­сударственной власти субъектов РФ.

В тех случаях, когда ранее (т. е. до 1 января 1991 г.) предоставлен­ные под дачи гражданам земельные участки превышают установленную предельную норму, они переоформляются в собственность бесплатно и независимо от площади (включая ее превышающую часть). Предос­тавленные для этих целей земельные участки используются для возведе­ния жилого дома и необходимых хозяйственных построек, а свободная от застройки часть — для организации отдыха. По усмотрению граж­дан — субъектов права на указанные земельные участки они могут ис­пользоваться для производства сельскохозяйственной продукции. Дру­гие права граждан определяются ст. 35—40 ЗК РФ. В частности, они вправе совершать все гражданско-правовые сделки с землей: куп­лю-продажу, дарение, наследование и др., в том числе отчуждение уча­стков по договору ренты, включая пожизненную. Однако площадь отчу­ждаемой части участка не может превышать установленную предельную Норму его предоставления, а целевое назначение должно сохраняться. Эти же положения относятся и к участкам, предоставленным для инди­видуального жилищного строительства.

Для строительства индивидуальных гаражей земельные участки мо­гут выделяться на праве собственности или аренды. Раз меры участков определяются в соответствии с утвержденным проектом. Поскольку Для гаражного строительства применяются типовые проекты, то и раз­меры предоставления имеют фиксированные значения в зависимости от типа строения. Участки выделяются, безусловно, для целевого ис­пользования, поэтому на них могут возводиться только те строения и сооружения, которые необходимы для хранения и обслуживания ав­тотранспорта.

313

ПРАВО ГРАЖДАН НА

ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

ДЛЯ ВЕДЕНИЯ ЛИЧНОГО

ПОДСОБНОГО

ХОЗЯЙСТВА,

САДОВОДСТВА

И ОГОРОДНИЧЕСТВА

Во владении граждан (на разных титулах) могут находиться участки, используемые для ведения личного подсобного хозяйства, ин­дивидуального или коллективного садоводст­ва и огородничества (соответственно как при жилом доме, так и за его пределами). Право­вой режим этих земель, предоставляемых гражданам в городах, по сравнению с режи­мом в сельской местности имеет следующие особенности:

— перспективное целевое назначение участков, выделяемых для лич­ного подсобного хозяйства, определяется генеральным планом или про­ектом планировки и застройки города, поселка; по мере необходимости они могут изыматься (выкупаться) местной администрацией для исполь­зования в соответствии с этим целевым назначением;

— возведение на указанных участках капитальных строений и соору­жений должно согласовываться с органами городского жилищного хозяй­ства и архитектуры;

— предельные размеры предоставления участков устанавливаются го­родской, поселковой администрацией с учетом требований и условий генплана (проекта планировки и застройки).

Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства в сельской местности и в городах (поселках) граждане имеют право ис­пользовать для возведения жилых и хозяйственных построек и сооруже­ний и для производства сельскохозяйственной продукции. Однако эта деятельность должна быть согласована с требованиями проектов плани­ровки и застройки (генплана) и проекта земельно-хозяйственного уст­ройства города.

Земельные участки для индивидуального и коллективного садоводства в городах и поселках — явление крайне редкое, как правило, такие земли оказываются в пределах городской (поселковой) черты при ее расширении или установлении. Генеральные планы или проекты планировки и за­стройки городов и поселков не предусматривают использования городской территории для этих целей. Поэтому срок использования этих земель для целей садоводства определяется условиями указанных документов. Земель­ные участки находятся на праве собственности, и изъятие их осуществля­ется в порядке выкупа. Возведение строений и сооружений на садовых участках может производиться только по согласованию с архитектур­но-градостроительными службами. Использование садовых участков для производства сельскохозяйственной продукции осуществляется по усмот­рению владельцев. Граждане, имеющие земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства и садоводства, могут свободно совершать сделки с землей (купли-продажи, дарения, залога, аренды и т. д.).

Земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобно­го хозяйства и садоводства, могут быть изъяты (выкуплены) для исполь­зования в соответствии с генпланом или проектом планировки и за­стройки города (поселка).

Земельные участки под огородами могут находиться у граждан, объе­динившихся в огородное некоммерческое объединение, на праве собст­венности, пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользова­ния, аренды или срочного пользования в зависимости от того, на каком праве в данной конкретной зоне может находиться земельный участок.

314

Индивидуальные земельные участки под огороды могут предоставляться органом местного самоуправления из свободных городских земель, а так­же и предприятиями, организациями и учреждениями города (поселка) из предоставленных им, но временно не используемых земель в срочное пользование.

§ 6. КОНДОМИНИУМЫ

Кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, включа-щий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости. В кондоминиуме от­дельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц Российской Феде­рации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) — в частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

При делении земельных участков или изменении их границ и пара­метров соблюдаются границы, отделяющие территории кварталов, мик­рорайонов и других элементов планировочной структуры от улиц, проез­дов и площадей в городских и сельских поселениях (красные линии), и границы застройки, устанавливаемые при размещении зданий, строений, сооружений, с отступом от красных линий или от границ земельного участка (линии регулирования застройки), и требования градостроитель­ных регламентов к минимальным размерам земельных участков.

В случае деления объектов недвижимости должны быть обеспечены условия для функционирования их частей как самостоятельных объектов недвижимости.

Земельные участки в населенных пунктах могут предоставляться на праве общей собственности нескольким субъектам. Так, в качестве субъ­ектов права общей собственности на земельный участок могут выступать совладельцы одного жилого дома, т. е. граждане, имеющие в одном доме или комплексе жилых домов квартиры (или иные помещения), принад­лежащие им на праве частной или другой собственности (кондоминиум) на основании Федерального закона от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О това­риществах собственников жилья»1.

Прилегающий земельный участок и иное общее имущество в кондо­миниуме могут быть обременены правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами. Не допускается запрет на установление сервитутов в случае необходимости обеспечения доступа иных лиц к объ­ектам, существовавшим до момента принятия Федерального закона, т. е. до 15 июня 1996 г.

Границы земельных участков в существующей застройке населенных пунктов, входящих в состав кондоминиума, определяются действующими землеотводами.

Размеры земельных участков для вновь строящихся объектов в кон­доминиуме определяются в соответствии с требованиями градостроитель­ных нормативов, исходя из условий обеспечения минимальных противо-

1 СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963.

315

пожарных и санитарных разрывов между зданиями в застройке населен­ных пунктов, доступа ко всем частям имущества в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации.

Порядок, установленный в кондоминиуме, базируется на перерасчете и корректировке нормируемого для каждого периода застройки размера территории застройки населенных мест в целом на размеры земельных долей в общей собственности, приходящихся на каждого домовладельца в кондоминиуме.

Размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме уста­навливается путем умножения площади помещения на удельный показа­тель земельной доли для зданий разной этажности в соответствии с уста­новленным порядком.

В существующей застройке земельные участки, на которых располо­жены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую доле­вую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно.

Сверхнормативная территория в случае ее расположения в границах жилой группы или двора кондоминиума может быть приобретена в соб­ственность или получена в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума (наравне с помещениями) домовладельцами или товари­ществом. В случае отказа домовладельцев или товарищества от приобре­тения в собственность или получения в аренду сверхнормативных терри­торий они остаются в государственной или муниципальной собственно­сти и используются в соответствии с действующим законодательством.

Органы, уполномоченные устанавливать границы и размеры земель­ных участков в кондоминиумах, обязаны в срок не позднее двух месяцев после обращения домовладельцев установить границы и размеры земель­ного участка в кондоминиуме.

Передача в собственность бесплатно нормативной части земельных участков и продажа или передача в аренду сверхнормативной части зе­мельных участков осуществляются государственными органами исполни­тельной власти или органами местного самоуправления в соответствии с действующим законодательством.

В случаях, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев, товарищество кондоминиума может:

получать в бессрочное пользование либо получать или приобретать в собственность земельные участки для осуществления жилищного строи­тельства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

осуществлять в соответствии с градостроительными нормативами и правилами застройку на прилегающих и вьщеленных земельных участках.

§ 7. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ПРИГОРОДНЫХ И ЗЕЛЕНЫХ ЗОН

В состав пригородных зон могут включаться земли, находящиеся за пределами черты городских поселений, составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений.

В пригородных зонах выделяются территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития го-

316

рода. Границы и правовой режим пригородных зон, за исключением пригородных зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Пе­тербурга, утверждаются и изменяются законами субъектов Российской Федерации. Границы и правовой режим пригородных зон городов феде­рального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменя­ются федеральными законами.

В составе пригородных зон могут выделяться зеленые зоны, которые выполняют санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции и в границах которых запрещается хозяйственная и иная дея­тельность, оказывающая негативное (вредное) воздействие на окружаю­щую среду. Перевод земель в границах пригородных и зеленых зон, заня­тых лесами 1-й группы, в земли иных категорий допускается только на основании решения Правительства Российской Федерации.

Территория пригородной зоны города обычно включает земли, при­мыкающие к границе (черте) города и предназначенные для развития территории данного города, территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований, входящих в пригородную зону дан­ного города. Это — территория резерва для развития поселения, размеще­ния промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов ин­женерной, транспортной инфраструктур, садоводческих и дачных коопе­ративов, мест отдыха населения, а также для ведения сельского хозяйства и выполнения защитных и санитарно-гигиенических функций.

Установление границ пригородных зон городов осуществляется на ос­новании градостроительной документации, предусмотренной Градострои­тельным кодексом РФ (ст. 49 и др.).

Использование территории пригородной зоны города и градострои­тельная деятельность в границах пригородной зоны данного города осу­ществляются с учетом интересов населения города и населения город­ских и сельских поселений, других муниципальных образований, входя­щих в пригородную зону данного города, а также интересов других субъектов градостроительной деятельности.

Зонирование территорий пригородных зон городов определяется в территориальных комплексных схемах градостроительного планирова­ния развития территории субъекта Российской Федерации, части терри­тории субъекта Российской Федерации (в том числе пригородной зоны), района (уезда), сельского округа (волости, сельсовета), а также в гене­ральных планах городов, разрабатываемых вместе с их пригородными зо­нами, с учетом земле- и лесоустроительной документации.

В зеленых зонах запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая вредное воздействие на окружающую природную среду (ст. 50 Кодекса).