«коммунбытсервис»
| Вид материала | Отчет |
ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
Доходный подход позволяет провести прямую оценку стоимости предприятия, в зависимости от ожидаемых в будущем доходов. Данный метод основан на предположении, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Считается, что собственник тоже не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости будущих доходов. Поэтому стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов. Такой подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов. Инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.п., а поток будущих доходов, который позволяет ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. Таким образом, доходный подход всегда применяется для определения инвестиционной стоимости бизнеса (стоимости для конкретного инвестора) и очень часто – для определения обоснованной рыночной стоимости (предполагаемой стоимости, уравновешивающей спрос и предложение на открытом рынке, т.е. стоимости для абстрактного покупателя).
В рамках доходного подхода можно выделить две группы методов:
- метод капитализации,
- метод дисконтирования денежных потоков.
Содержание обоих методов составляет прогнозирование будущих доходов предприятия и их преобразование в показатель текущей (приведенной) стоимости. Главное различие методов в том, что при капитализации берется так называемый репрезентативный доход (чистая прибыль, прибыль до уплаты налогов, валовая прибыль) за один временной период (обычно год), который преобразуется в показатель текущей стоимости путем простого деления на ставку капитализации.
При дисконтировании выстаивается прогноз будущих доходов (в этой роли обычно выступает поток денежных средств) на несколько периодов, затем они по отдельности приводятся к текущей стоимости по формулам сложного процента.
Необходимым и обязательным условием применения метода капитализации является допущение: в обозримом будущем доходы от бизнеса останутся примерно на одном уровне, близком к нынешнему.
Применение метода дисконтирования этим не обусловлено, он более объективен и детален. Метод дисконтированных денежных потоков может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Он дает возможность учесть все факторы, влияющие на оценку бизнеса.
Анализ финансового состояния показывает наметившуюся тенденцию к изменению денежных поступлений как от основной, так и от вспомогательной деятельности предприятия. Недавнее увеличение цен на энергоностители и последовавшее за ним увеличение стоимости отопления 1м2 помещений для нового отопительного сезона требуют более точного анализа составляющих будущих расходов предприятия и прогноза денежных потоков, в связи с чем Оценщиком пришел к выводу о необходимости применения метода дисконтированных денежных потоков.
Стоимость предприятия при применении метода дисконтирования определяется как текущая сумма денежных потоков по годам, плюс текущая стоимость реверсии по формуле:
 | (0) | |
| где | n – горизонт расчета, лет; | |
| | CFn – величина годового денежного потока n-го года прогнозного периода, руб.; | |
| | R – ставка дисконтирования, %. | |
| | Vterm – стоимость в построгнозный период (реверсия).. | |
Следует заметить, что к результатам, полученным этим методом, следует относиться с большой осторожностью потому, что он использует прогнозные оценки будущих доходов, расходов и капиталовложений, а прогнозы, построенные в столь нестабильной экономической и политической обстановке, какая сложилась на сегодняшний день в России, могут носить только ориентировочный характер.
Метод дисконтирования денежных потоков состоит из следующих этапов:
- Выбор модели денежного потока.
- Определение длительности прогнозного периода.
- Анализ и прогноз валовой выручки.
- Анализ и прогноз расходов.
- Анализ и прогноз инвестиций.
- Определение ставки дисконтирования.
- Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода.
- Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.
- Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.
- Внесение итоговых поправок.
Выбор модели денежного потока
При оценке бизнеса была применена модель денежного потока для собственного капитала. При использовании данной модели рассчитывается стоимость собственного (акционерного) капитала компании. Денежный поток рассчитывается с учетом фактора налогообложения, на основании номинального бизнеса, по следующей схеме:
Рис.4. Схема расчета денежного потока
Определение длительности прогнозного периода
Прогнозные оценки были составлены на основе анализа финансового состояния, проведенного на основе бухгалтерской документации ОАО «Коммунбытсервис», а также из интервью со специалистами предприятия и на основе опыта и профессиональных знаний Оценщика.
Согласно методу дисконтированных денежных потоков стоимость предприятия основывается на будущих денежных потоках, в качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются.
При определении длительности прогнозного периода Оценщик исходил из следующих объективных предпосылок:
- продукция, производимая предприятием востребована рынком и пользуется устойчивым спросом;
- круг потребителей продукции предприятия в настоящее время четко сформирован и с большой вероятностью можно предположить, что в ближайшее время он не изменится ввиду сформировавшейся архитектуры микрорайона и распределении потребителей теплоэнергии между имеющимися производителями.
- переход существующих потребителей на снабжение от других котельных физически возможен, но требует достаточно больших единовременных капитальных затрат и экономически не целесообразен;
На основание вышесказанного, решено принять прогнозный период длительностью в 5 лет.
Выбор сценариев формирования денежных потоков
Анализ хозяйственной деятельности предприятия показал, что его доходы в основном складываются из доходов от реализации собственной продукции (теплоэнергии), а также от сдачи в аренду основных фондов. В связи с этим необходимо в дальнейшем рассматривать 2 денежных потока.
В настоящем отчете рассмотрены 3 сценария формирования денежных потоков:
- Суммарный денежный поток складывается из доходов от реализации теплоэнергии и доходов от сдачи в аренду основных фондов. При этом не предполагается выбытия (продажи) какого-либо имущества предприятия, не участвующего в производственном процессе как в течение прогнозного периода, так и по его окончании.
- Предполагается продажа не задействованных в основном производственном процессе фондов предприятия в течение первого прогнозного периода, а дальнейшие денежные потоки представляют собой только доходы от реализации теплоэнергии.
- В течение прогнозного периода структура денежных потоков аналогична сценарию №1, в постпрогнозном периоде происходит реализация избыточных фондов предприятия.
Для каждого из сценариев рассчитывается величина стоимости бизнеса предприятия, после чего анализируется вероятность каждого из сценариев, и итоговое значение стоимости предприятия формируется как средневзвешенное от полученных стоимостей.
Произведем расчет составляющих формулы дисконтирования, общих для всех трех сценариев.
Анализ и прогноз валовой выручки
Анализ валовой выручки и ее прогноз требуют рассмотрения множества факторов.
Валовая выручка от основной деятельности. На основании отчета о прибылях и убытках валовая выручка от основной деятельности предприятия за 2000 год составляет 520 107 рублей. Рост валовой выручки от основного вида деятельности предприятия в 1-м квартале 2001-го по сравнению с аналогичным периодом 2000 года составил 6,5 %.
В первом году прогнозного периода принято увеличение валовой выручки на 5% по сравнению с 2000 годом. Учитывая недавнее повышение тарифов за пользование газом в на 25-30%, а также возможное дополнительное увеличение тарифов для производственных предприятий, что, несомненно, отразится на стоимости теплоэнергии уже в предстоящем отопительном сезоне, необходимо соответственно скорректировать и объемы валовой выручки. В связи с тем, что платежи, как правило, производятся с задержкой, рост валовой выручки во втором году расчетного периода принят равным 25%. В дальнейшим рост валовой выручки спрогнозирован на уровне 5% в год.
Валовая выручка от аренды. Величина доходов предприятия от сдачи в аренду основных средств принята на уровне годового денежного потока, рассчитанного ранее в разделе оценки объектов недвижимости с использованием доходного подхода (см. стр. 56) за минусом доходов от помещений, занятых собственником. На данный момент администрация предприятия занимает 284,8 м2 общей площади 2-го этажа здания машиноремонтной мастерской (литер «Н»). Годовой денежный поток от сдачи в аренду избыточных основных фондов в первый год прогнозного периода составит:
В последующие годы прогнозного периода предполагается рост данного потока на 5% в год.
Анализ и прогноз расходов
Прогноз расходов при производстве теплоэнергии выполнен на основании бухгалтерских данных о составе затрат, включаемых в себестоимость продукции. В пределах прогнозного периода не предполагается изменение рода деятельности фирмы, следовательно, структура расходов останется постоянной.
В расходы включались:
- материальные затраты;
- затраты на оплату труда с учетом предусмотренных отчислений на социальные нужды.
- амортизационные отчисления;
- прочие затраты, включая все виды налогов.
По итогам деятельности предприятия за 2000 год структура затрат, входящих в себестоимость производимой продукции такова:
Таблица № . Структура статей затрат предприятия в 2000 г.
| № п/п | Статья затрат | Фактические затраты за 2000 г. | |
| В рублях | В % к итогу | ||
| 1 | Материальные затраты | 177 462 | 45% |
| 2 | Затраты на оплату труда | 128 928 | 32% |
| 3 | Отчисления на социальные нужды | 49 536 | 12% |
| 4 | Амортизация основных фондов | 11 954 | 3% |
| 5 | Прочие затраты | 30 190 | 8% |
| | ИТОГО: | 398 070 | 100% |
Учитывая уже упомянутое повышение цен за пользование природным газом Оценщиком принято увеличение статьи материальных затрат на 25% в первый год прогнозного периода и на 5% в последующие годы.
Затраты на оплату труда в первый год прогнозного периода приняты на уровне 150% от затрат в 2000 году, что соответствует реальному увеличению начисленной заработной платы по данным АОГКС за 2000 год (Таблица № ., стр. 15) и является следствием изменения минимального размера оплаты труда. В последующие годы предполагается увеличение данной статьи затрат в среднем на 5%.
Отчисления на социальные нужды составляют 38 % от затрат на оплату труда.
Сумма амортизационных отчислений по годам прогнозного периода определялась по нормам амортизационных отчислений основных средств11 согласно описи с учетом выбытия в течении прогнозных лет.
Прочие затраты, включающие в себя ряд налоговых выплат, приняты равными 8% от суммы вышеперечисленных издержек.
Структура затрат, включаемых в себестоимость производимой продукции, по годам прогнозного периода представлена в таблице.
Таблица № . Структура статей затрат предприятия в прогнозном периоде.
| № п/п | Статья затрат | Прогнозный период | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | ||
| 1 | Материальные затраты | 221 828 | 232 919 | 244 565 | 256 793 | 269 633 |
| 2 | Затраты на оплату труда | 193 392 | 203 062 | 213 215 | 223 875 | 235 069 |
| 3 | Отчисления на социальные нужды | 73 489 | 77 163 | 81 022 | 85 073 | 89 326 |
| 4 | Амортизация основных фондов | 13 994 | 8 276 | 5 063 | 4 517 | 4 314 |
| 5 | Прочие затраты | 40 216 | 41 714 | 43 509 | 45 621 | 47 867 |
| | ИТОГО: | 542 919 | 563 133 | 587 373 | 615 879 | 646 209 |
В отношении денежных потоков от сдачи в аренду основных средств какого-либо дополнительного учета затрат не требуется, поскольку их формирование производилось на основе ставок чистой аренды.
Анализ и прогноз инвестиций
Учитывая объективную невозможность увеличения объемов производимой продукции и удовлетворительное состояние котельных установок, работоспособность которых поддерживается за счет текущих денежных поступлений, Оценщик пришел к выводу, что отсутствует необходимость дополнительных инвестиций при существующем уровне производственных мощностей предприятия.
Определение ставки дисконта
Термин «Ставка дисконта» определен Американским обществом оценщиков в Стандарте оценки предприятий № 1 как «…коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем…».
В случае оценки предприятия, ставка дисконта представляет собой ставку дохода на капитал, достижение которой ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения.
Под риском понимается степень определенности (неопределенности) достижения в будущем некоторых ожидаемых результатов. При рассмотрении прогноза дисконтированного денежного потока риск может быть интерпретирован как вероятность осуществления прогнозных оценок.
Выбор ставки дисконта должен осуществляться исходя из определения денежного потока, к которому она применяется. Денежный поток может исчисляться как до, так и после уплаты налогов; как на реальной, так и на номинальной (то есть не очищенной от инфляции) базе.
Поскольку в настоящей оценке используется денежный поток для собственного капитала после уплаты налогов, Оценщиком для определения текущей стоимости будущих денежных потоков была выбрана ставка дисконта для собственного капитала. Поскольку денежный поток не корректировался на величину инфляции, ставка дисконта для собственного капитала выражает реальную стоимость собственного капитала, то есть в ее состав не входит инфляционная составляющая.
Существует два основных подхода к определению ставки дисконта в рамках оценки бизнеса: метод модели цены капитальных вложений (МЦКВ) и метод кумулятивного построения.
С математической точки зрения ставка дисконта – это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости, являющейся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. Расчет ставки проводился по методу кумулятивного построения.
Определение ставки дисконта методом кумулятивного построения
В данном методе за базу расчетов берется ставка дохода по безрисковым вложениям денежных средств, к которой прибавляется дополнительный доход, связанный с риском инвестирования в данное предприятие. Затем вносят поправки на действие различных факторов риска.
Таким образом, вычисление ставки дисконтирования проводится в два этапа:
- определение безрисковой ставки дохода;
- оценка величины премии за риск инвестирования в данное предприятие.
Безрисковая ставка дохода определяется, как правило, исходя из ставки доходов по долгосрочным правительственным облигациям. Этот выбор обусловлен тем, что, во-первых, последние характеризуются низким риском неплатежеспособности и, во-вторых, высокой степенью ликвидности. Кроме того, доход по таким облигациям включает инфляционную премию долгосрочного характера. В США в качестве такого инструмента денежного рынка выступают боны казначейства. В российских условиях в качестве безрисковой обычно выбирают ставку по валютным депозитам, либо наиболее надежного банка страны, либо средневзвешенную по уровню рисков среди процентных ставок наиболее надежных финансовых учреждений страны. Возможен и такой вариант, когда в качестве безрисковой выбирается ставка какого-либо иностранного банка, но в этом случае необходимо дополнительно учесть страновой риск для России.
В качестве безрисковой Оценщиком принята средневзвешенная ставка Астраханских банков (Сбербанк, ВКА-Банк, Газпромбанк) по годовым депозитам и вкладам юридических лиц в рублях в размере 12 %.
Оценка дополнительной премии
Величина премии за риск инвестирования в данное предприятие складывается из следующих составляющих:
- руководящий состав, качество руководства;
- размер предприятия;
- финансовая структура (источники финансирования);
- товарная/территориальная диверсификация предприятия;
- диверсификация клиентуры;
- уровень и прогнозируемость прибыли;
- прочие.
Значение премий за перечисленные риски могут находиться в диапазоне 0-5 %.
- Руководящий состав, качество руководства. Качество менеджмента предприятия, на взгляд Оценщиков, невысоко, о чем объективно свидетельствует ряд фактов, хотя и соответствует качеству текущей хозяйственной деятельности. Для улучшения финансовых результатов деятельности необходимы определенные изменения существующей политики управления предприятием. Премия за риск оценена в 3 %.
- Размер предприятия. Предприятие относится к разряду малых (в масштабе Астраханской области). Поэтому премия за риск оценена в 4 %.
- Финансовая структура (источники финансирования). Анализ структуры источников финансирования предприятия показал, что соотношение заемного и собственного капитала составляет 0,7, чего достаточно для поддержания текущей хозяйственной деятельности предприятия на стабильном уровне, но явно недостаточно для увеличения объемов производства и сфер деятельности. Как было упомянуто ранее, в сложившейся ситуации отсутствуют объективные предпосылки для увеличения объемов производства теплоэнергии, и поэтому риск, связанный с финансовой структурой (источником финансирования) предприятия оценен в 2 %.
- Товарная/территориальная диверсификация предприятия. Текущая хозяйственная деятельность предприятия заключается в производстве только одного вида продукции и реализации её четко определенному кругу потребителей. Такое положение снижает устойчивость предприятия к воздействию внешних экономических факторов. Однако продукция, производимая предприятием, несмотря на четко выраженную сезонность, пользуется стабильным спросом среди всех категорий потребителей, что снижает величину риска товарной диверсификации до минимума. Другой же источник доходов – сдача основных средств в аренду, привязан к местоположению предприятия, однако наличие свободных площадей различного функционального назначения (склад, производство, офис) способно привлечь более широкий круг арендаторов из разных сфер бизнеса. Величина риска оценена в 3 %.
- Диверсификация клиентуры. Степень диверсификации клиентуры (потенциальной) оценивается как достаточно высокая, ввиду востребованности продукции рынком. Премия за риск составляет 2 %.
- Уровень и прогнозируемость прибыли определяется, по сути, только двумя видами деятельности и поэтому изменяется мало, но на ее значение оказывает влияние уровень инфляции, общая макроэкономическая ситуация, стабильность которой вызывает сомнения, а также недостатки в управлении предприятием. Возможная премия за риск составляет 2 %.
- Прочие. На деятельность предприятия могут оказывать влияние, в основном, три глобальных области. Это:
- политическая нестабильность и изменение в законодательстве;
- экономические риски;
- риски в отрасли.
Риски политической нестабильности и изменения в законодательстве и экономике являются общими для всей экономики России, и поэтому они уже учтены в безрисковой ставке и характеризуют уровень странового риска для инвестиций в Российскую экономику.
К рискам отрасли можно отнести следующие: риск недостатка и достоверности информации, отсутствие государственной поддержки, риски фондового рынка и т.п. Величина риска оценена в 1 %.
В таблице сведены показатели премий за различные виды рисков и вычислен суммарный риск инвестирования.
Таблица № . Оценка величины премии за риск.
| № п/п | Вид риска | Значение |
| 1 | Руководящий состав: качество управления | 3% |
| 2 | Размер компании | 4% |
| 3 | Финансовая структура (источники финансирования) | 2% |
| 4 | Товарная/территориальная диверсификация | 3% |
| 5 | Диверсифицированность клиентуры | 2% |
| 6 | Уровень и прогнозируемость прибылей | 2% |
| 7 | Прочие риски | 1% |
| | Сумма рисков | 17% |
Итого, суммарный показатель риска для данного предприятия оценен в 17 %.
Таким образом, ставка дисконтирования составляет:
Произведем расчет стоимости предприятия с использованием метода дисконтированных денежных потоков для каждого из вышеописанных сценариев распределения денежных потоков.
Сценарий №1
Ранее в отчете произведен расчет прогнозной валовой выручки и расходов по годам прогнозного периода.
Стоимость реверсии определена с использованием модели Гордона по формуле:
 | (0) | |
| где | CF(n+1) – денежный поток за первый год постпрогнозного периода; | |
| | g – долгосрочные темпы роста денежного потока. | |
Величина темпов долгосрочного прироста денежного потока g принята равной 5%.
Расчет стоимости предприятия с использованием сценария №1 представлен в таблице:
Таблица № . Дисконтирование денежных потоков. Сценарий №1.
| Год | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | Постпрогноз |
| Выручка от реализации | 546 112 | 682 640 | 716 772 | 752 611 | 790 242 | |
| Себестоимость | 542 919 | 563 133 | 587 373 | 615 879 | 646 209 | |
| Прибыль до налогообложения | 3 194 | 119 507 | 129 399 | 136 732 | 144 033 | |
| Налог на прибыль | 1 118 | 41 827 | 45 290 | 47 856 | 50 411 | |
| Чистый доход | 2 076 | 77 680 | 84 110 | 88 876 | 93 621 | |
| Амортизация | 13 994 | 8 276 | 5 063 | 4 517 | 4 314 | |
| Денежный поток от основной деятельности | 16 070 | 85 955 | 89 172 | 93 393 | 97 935 | |
| Выручка от аренды | 192 092 | 201 696 | 211 781 | 222 370 | 233 489 | |
| Налог на прибыль | 67 232 | 70 594 | 74 123 | 77 830 | 81 721 | |
| Денежный поток от аренды | 124 860 | 131 103 | 137 658 | 144 541 | 151 768 | |
| Суммарный денежный поток | 140 930 | 217 058 | 226 830 | 237 934 | 249 702 | 262 188 |
| Стоимость в постпрогнозный период: | 1 092 448 | |||||
| Коэффициент текущей стоимости | 0,78 | 0,60 | 0,47 | 0,36 | 0,28 | 0,28 |
| Текущая стоимость денежных потоков | 109 248 | 130 436 | 105 665 | 85 921 | 69 900 | 305 810 |
| Сумма текущих стоимостей | 109 248 | 239 683 | 345 349 | 431 269 | 501 169 | 806 979 |
| Стоимость по сценарию №1 | Восемьсот шесть тысяч девятьсот семьдесят девять рублей | |||||
Сценарий №2
Как было указано ранее, в рамках данного сценария предполагается выявление избыточных фондов и их реализация в течение первого года расчетного периода. Проанализировав состав имеющихся на предприятии основных фондов, был составлен перечень имущества, подлежащего реализации (см. Приложение №5, стр.106).
В указанном списке присутствуют различные виды имущества с различными сроками экспозиции на рынке, поэтому в дальнейших расчетах денежные потоки от реализации имущества приведены к середине первого года расчетного периода.
Стоимость предприятия с использованием сценария №2 представляет собой сумму текущих стоимостей денежных потоков от основной деятельности и от реализации основных средств.
Процедура расчета стоимости предприятия на основании потоков от производства и реализации теплоэнергии аналогична описанной в сценарии №1. В данном случае произведена корректировка себестоимости производимой продукции для учета выбытия части основных средств.
Процедура дисконтирования денежных потоков от основной деятельности в рамках сценария №2 представлена в таблице:
Таблица № . Дисконтирование денежных потоков. Сценарий №2.
| Год | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | Постпрогноз |
| Выручка от реализации | 546 112 | 682 640 | 716 772 | 752 611 | 790 242 | |
| Себестоимость | 536 217 | 555 559 | 583 269 | 611 775 | 642 104 | |
| Прибыль до налогообложения | 9 895 | 127 082 | 133 504 | 140 837 | 148 137 | |
| Налог на прибыль | 3 463 | 44 479 | 46 726 | 49 293 | 51 848 | |
| Чистый доход | 6 432 | 82 603 | 86 778 | 91 544 | 96 289 | |
| Амортизационные отчисления | 7 789 | 1 262 | 1 262 | 717 | 513 | |
| Денежный поток от основной деятельности | 14 221 | 83 865 | 88 040 | 92 261 | 96 802 | 101 642 |
| Стоимость в постпрогнозный период | 423 509 | |||||
| Коэффициент текущей стоимости | 0,78 | 0,60 | 0,47 | 0,36 | 0,28 | |
| Текущая стоимость денежных потоков | 11 024 | 50 397 | 41 012 | 33 316 | 27 098 | 118 554 |
| Сумма текущих стоимостей | 11 024 | 61 421 | 102 433 | 135 749 | 162 847 | 281 400 |
| Стоимость бизнеса от основной деятельности | Двести восемьдесят одна тысяча четыреста рублей | |||||
Рассчитаем величину денежных поступлений от реализации избыточных основных фондов.
Рыночная стоимость высвобождаемых фондов определена при расчете стоимости предприятия методом накопления активов и составляет 2 036 700 рублей (см. также Приложение №5, стр.106).
Расходы по их реализации, включающие в себя затраты на рекламу, оформление документов, регистрацию прав собственности, брокерские услуги и пр. составляют 20 % от указанной величины или 407 340 рублей в абсолютном исчислении.
Величина денежных поступлений на расчетный счет предприятия составляет:
Определим базу для налогообложения прибыли от реализации высвободившихся средств.
Остаточная стоимость высвобождаемых основных фондов, приведенная к середине первого года расчетного периода, составляет 97 263 рублей. Разница между остаточной стоимостью и величиной денежных поступлений от реализации составляет12 :
Налогооблагаемая база для исчисления налога на прибыль должна быть уменьшена на величину кредиторской задолженности предприятия, которая по состоянию на 1.04.01 составляет 223 945 рублей:
Сумма налога на прибыль, определенная исходя из ставки налога 35 %, составляет 457 853 рубля.
Величина чистого дохода от реализации основных фондов после налогообложения, приведенная к середине первого года расчетного периода, составляет:
Величина коэффициента дисконтирования для данного денежного потока рассчитана исходя из ставки дисконтирования для основной деятельности и срока n = 0,5 лет.:
Текущая стоимость денежного потока от реализации основных средств составляет:
Стоимость предприятия, рассчитанная в рамках доходного подхода с использованием сценария №2 представляет собой сумму текущих стоимостей денежных потоков от основной деятельности и от реализации основных средств:
Сценарий №3
В рамках данного сценария предполагается выявление и реализация избыточных фондов по окончании прогнозного периода.
Перечень имущества, подлежащего реализации в рамках данного сценария представлен в Приложении №5 (стр.106).
Стоимость предприятия складывается из текущей стоимости денежных потоков от основной деятельности, сдачи в аренду основных средств в течение прогнозного периода и стоимости реверсии, учитывающей реализацию избыточных фондов.
Текущая стоимость денежных потоков в течении прогнозного периода определена ранее, при анализе сценария №1 и составляет 501 169 рублей.
Величина реверсии представляет собой сумму доходов от реализации основных фондов по окончании прогнозного периода и капитализированных доходов от производства теплоэнергии.
Произведем расчет составляющей стоимости от функционирования предприятия в постпрогнозном периоде.
Выручка от производства и реализации теплоэнергии в первый год постпрогнозного периода составляет 829 754 рублей. Себестоимость произведенной продукции рассчитана с учетом изменения суммы амортизационных отчислений за счет выбытия части имущества и составляет 674 182 рубля.
Денежный поток от основной деятельности в постпрогнозном периоде составляет:
Таблица № .
| | Постпрогнозный период |
| Выручка от реализации | 829 754 |
| Себестоимость | 674 182 |
| Прибыль до налогообложения | 155 572 |
| Налог на прибыль | 54 450 |
| Чистый доход | 101 122 |
| Амортизация | 513 |
| Денежный поток от основной деятельности | 101 635 |
Величина реверсии определена по модели Гордона:
Текущая стоимость реверсии с учетом коэффициента дисконтирования 0,28 составляет:
Рыночная стоимость продаваемого имущества по состоянию на начало прогнозного периода определялась на основании их текущей рыночной стоимости исходя из следующих положений:
- стоимость объектов недвижимости увеличивается в течение прогнозного периода на 10 %;
- стоимость машин и оборудования снижается пропорционально нормам амортизационных отчислений для каждого из объектов.
Значения стоимостей реализации указанных объектов представлены в Приложении №5, стр.106.
Величина кредиторской задолженности на начало постпрогнозного периода определена исходя из среднегодового темпа прироста:
Таблица № .
| Кредиторская задолженность на 01.04.2000 г., руб. | 207 048 |
| Кредиторская задолженность на 01.04.2001 г., руб. | 223 945 |
| Прирост за год, раз | 1,082 |
| Кредиторская задолженность на начало постпрогнозного периода, руб. | 331 507 |
Последовательность расчета текущей стоимости денежных поступлений от реализации избыточных фондов аналогична описанной для сценария №2. Результаты расчетов сведены в таблицу:
Таблица № .
| | Начало постпрогнозного периода |
| Рыночная стоимость высвобождаемых фондов | 2 011 246 |
| Расходы по реализации (20%) | 402 249 |
| Величина денежных поступлений | 1 608 996 |
| Остаточная стоимость продаваемого имущества | 72 643 |
| Разница между денежными поступлениями и остаточной | 1 536 353 |
| Кредиторская задолженность | 331 507 |
| Налогооблагаемая база | 1 204 846 |
| Налог на прибыль 35% | 421 696 |
| Чистый доход от реализации | 855 793 |
| Коэффициент текущей стоимости | 0,280 |
| Текущая стоимость потока от реализации имущества | 239 563 |
Стоимость предприятия, рассчитанная в рамках доходного подхода с использованием сценария №3 составляет:
Формирование единого значения стоимости предприятия доходным подходом
Расчеты стоимости предприятия доходным подходом с использованием различных сценариев поступления денежных средств дали следующие результаты:
Таблица № .
-
Сценарий №1
806 979
Сценарий №2
1 115 682
Сценарий №3
859 277
Окончательное значение стоимости предприятия, определенное в рамках доходного подхода, представляет собой средневзвешенное значение стоимостей, полученных в результате проработки каждого из рассмотренных сценариев и рассчитывается с использованием формулы (0).
Проанализировав вероятность возникновения смоделированных ситуаций, а также экономическую целесообразность их осуществления, Оценщик пришел к следующим весовым показателям для каждого из сценариев соответственно – 20%, 70%, 10%.
Стоимость предприятия, определенная доходным подходом с использованием метода сценариев, составляет:
Один миллион двадцать восемь тысяч триста один рубль