О механизмах взаимодействия субъектов Российской Федерации и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»
| Вид материала | Документы |
- Открытый конкурс по отбору аудиторской организации для осуществления обязательного, 586.08kb.
- Программа повышения квалификации специалистов по ипотечному жилищному кредитованию, 204.53kb.
- Оао «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», 67.66kb.
- Конкурсная комиссия, 116.49kb.
- Булгакова Оксана Петровна 8(38822) 4-22-92, 2-39-99 Требования, предъявляемые к участникам, 64.24kb.
- Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования, 363.6kb.
- «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», 1263.21kb.
- Собранием акционеров Протокол №5 от 11. 09. 2006, 10.91kb.
- Постановлением Правительства Республики Алтай от 20 февраля 2009 г. №42 «о гарантийном, 106.5kb.
- Всероссийский круглый стол, 58.29kb.
О механизмах взаимодействия субъектов Российской Федерации и
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»
В целях обеспечения скоординированных действий институтов развития и эффективной реализации государственной политики на рынке жилья Агентство считает целесообразным предусмотреть в рамках региональных программ стимулирования развития жилищного строительства:
- механизм формирования спроса (заказ жилья), что будет способствовать координации платежеспособного спроса и предложения на рынке жилья в субъектах Российской Федерации;
- заключение соглашений между региональной администрацией, АИЖК, АРИЖК и региональным оператором по формированию в регионе маневренного и (или) коммерческого жилищного фонда в целях обеспечения поддержки заемщиков, лишившихся единственного жилья в результате продажи предмета залога. Отличие такого жилищного фонда от фонда социального найма заключается в том, что жилье из маневренного и (или) коммерческого жилищного фонда предоставляется временно заемщику по ипотечному кредиту, который в результате обращения взыскания лишился права проживания в жилом помещении, в то время как фонд социального найма предназначен для проживания граждан, которые признаны нуждающимися и одновременно не имеют возможности приобрести жилье за счет собственных либо заемных средств;
- заключение органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации с Агентством соглашения, предусматривающего реализацию на территории субъекта Российской Федерации программы стимулирования предоставления кредитов (займов) на цели строительства и приобретения жилья (программа «Стимул»), при этом предусмотреть фиксацию цен для покупателей по окончании строительства;
- заключение соглашения, предусматривающего оказание помощи выселяемым заемщикам и возможность их проживания в отселенческом фонде;
- обязательство региональных ипотечных агентств, созданных субъектами Российской Федерации, выступать гарантами сбыта при строительстве жилья эконом-класса, в том числе в рамках реализуемой Агентством программы «Стимул», при соответствующей финансовой поддержке регионального бюджета.
Также Агентством разработана типовая схема реализации проектов по строительству жилья эконом-класса, которую предлагается учесть при разработке региональных программ стимулирования развития жилищного строительства.
Основой массового строительства должно стать финансирование за счет банковских кредитов, а не средств дольщиков. Средства физических лиц должны привлекаться по завершении строительства для оплаты готового жилья. При этом при предоставлении Фондом РЖС земельных участков для комплексного освоения в целях строительства жилья эконом-класса Фонд мог бы проводить предварительный маркетинговый анализ с целью установления доступной рыночной цены квадратного метра площади жилых помещений. Фиксированная на аукционе цена продажи жилья застройщиком могла бы устанавливаться на уровне ниже текущей рыночной цены, полученной при проведении такого маркетинга, но не более чем на 10%. Вопрос о снижении цены более чем на 10% предлагается рассматривать на Экспертном совете при Минрегионе России.
С целью обеспечения массового жилищного строительства жилья эконом-класса на землях Фонда РЖС должны быть предоставлены дополнительные преференции для победителей аукциона, которые должны иметь юридическую силы публичной оферты и будут заключаться в следующем:
- обязательства Фонда РЖС по организации подключения к инженерной инфраструктуре, по гарантии выкупа до 25% построенных жилых помещений и по хеджированию риска цен на стройматериалы;
- обязательства Внешэкономбанка (или его дочерней компании) по организации и гарантии финансирования проектной компании в форме синдицированного кредитования либо размещения ее корпоративных облигаций при условии выполнения стандартов проектного финансирования;
- обязательства АИЖК по рефинансированию ипотечных кредитов, выданных гражданам - приобретателям жилья и юридическим лицам, исполняющим гарантии выкупа нереализованного жилья (гарантам сбыта);
- обязательства региональных ипотечных агентств, созданных субъектами Российской Федерации, по гарантии выкупа не менее 75% построенного жилья.
Реализация предлагаемой типовой схемы строительства жилья эконом-класса в субъектах Российской Федерации позволит:
- обеспечить координацию спроса и предложения на рынке жилья;
- стимулировать строительство жилья эконом-класса с фиксацией на этапе строительства для физических лиц цены приобретения построенного жилья;
- существенно снизить риски граждан, исключив участие их средств на этапе строительства;
- получить синергетический эффект деятельности органов власти и институтов развития.
Данная схема проработана с Банком России (С.А.Швецовым), замечания Банка России в целом учтены. Кроме того, Банк России обращает внимание на необходимость снижения рисков роста себестоимости строительства для застройщика. В связи с этим предлагается Фонду РЖС проработать вопрос хеджирования для застройщиков риска роста цен на стройматериалы.
При Вашем согласии с данной схемой предлагаем ее также включить в проект Федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы и проект Долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан и инициировать принятие решений о внесении необходимых изменений в законодательство Российской Федерации и о координации деятельности государственных институтов развития в рамках данной схемы..
Типовая схема
по реализации проектов по строительству жилья эконом-класса
Типовая схема по реализации проектов по строительству жилья эконом-класса включает в себя три основных элемента:
1) проведение аукционов по предоставлению земельных участков для строительства жилья эконом-класса с учетом требований: а) по строительству жилья эконом-класса в установленной доле от планируемой жилой застройки (до 100%); б) по характеристикам строительства жилья эконом-класса; в) по цене продажи построенного жилья эконом-класса;
2) строительство жилья эконом-класса на условиях проектного финансирования, которые предусматривают отделение рисков реализации конкретного инвестиционно-строительного проекта от рисков застройщика путем создания отдельной проектной компании и использование всех активов проектной компании в качестве обеспечения кредитов на строительство;
3) снижение рисков граждан, приобретающих жилье на этапе строительства, путем оплаты дольщиком на этапе строительства не более 10% от цены продажи жилья эконом-класса, зафиксированной в условиях аукциона.
1. Проведение аукционов по предоставлению земельных участков для строительства жилья эконом-класса
Для целей строительства жилья эконом-класса предлагается модифицировать условия проведения аукционов на комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства и заключение договора на право развития застроенной территории. Условием аукциона должны быть требования по строительству жилья эконом-класса (доля от всего жилищного строительства до 100% и (или) объем такого строительства), в том числе требования, которым должны отвечать возводимые объекты жилья эконом-класса: качество, архитектурные, планировочные решения, технологические показатели, показатели энергоэффективности, потребляемой мощности и проч., а также максимальная фиксированная цена продажи построенного жилья эконом-класса.
2. Кредитование строительства жилья эконом-класса на принципах проектного финансирования
Для формирования первоначальных активов инвестиционно-строительного проекта застройщик – победитель аукциона разрабатывает документацию по планировке территории, проектную документацию строительства жилья экономкласса и получает разрешение на строительство в установленном порядке.
С целью отделения рисков проекта по строительству жилья эконом-класса от общих рисков деятельности застройщика и формирования обеспечения по кредиту на строительство создается проектная компания, которой передаются права на земельный участок, проектная документация на строительство, разрешение на строительство и другие активы, связанные с реализацией проекта. Договоры долевого участия с гражданами также заключает проектная компания.
Для аккумулирования спроса населения и снижения рисков кредитования строительства жилья эконом-класса банками проектная компания при заключении кредитного договора с банком должна иметь гарантии сбыта жилья.
С этой целью возможна реализации двух схем. Проектная компания может заключать договоры долевого участия на строительство на часть (или все) жилых помещений до начала кредитования банком. При этом с целью минимизации рисков граждан оплата дольщиками первоначального взноса осуществляется после открытия кредитной линии и начала строительства.
Дополнительным механизмом хеджирования рисков граждан и банка-кредитора проекта может служить реализация схемы, в соответствии с которой до заключения договоров долевого участия средства дольщиков депонируются на специальном банковском счете до тех пор, пока не будет набрана некоторая пороговая сумма (например, 5% стоимости проекта), сверх которой банк дает согласие на кредитование строительства. После этого заключается кредитный договор с банком, и только после этого заключаются договоры долевого участия.
Кредит банка (кредитная линия) на строительство жилья-эконом класса предоставляется проектной компании при условии наличия прав на земельный участок, утвержденной проектной документации, разрешения на строительство, при наличии заключенных договоров долевого участия на установленную долю жилых помещений (с учетом гарантий по выкупу жилья).
Обеспечением по кредиту на строительство жилья является залог проектной компании как предприятия, то есть всего ее имущественного комплекса (залог предприятия, т.е. всего имущественного комплекса предприятия, как недвижимости), включая права на землю, на проектную документации, разрешение на строительство, обязательства дольщиков и т.д. Кроме того, для усиления обеспечения по кредиту возможно предоставление поручительства материнской компании, которой создана проектная компания.
Кредит (кредитная линия) предоставляется на срок строительства, увеличенный на период оформления прав дольщиков на жилые помещения, которые будут являться предметом залога по ипотечным кредитам (максимальный срок всего строительства при комплексном освоении или развитии застроенной территории указывается в конкурсной документации на землю). Размер кредита в общем случае не должен превышать 60-70% от стоимости залога, то есть стоимости активов проектной компании. Кредитная линия выбирается при таком же соотношении К/З по мере увеличения стоимости залога (увеличение объемов завершенных строительных работ, увеличение числа договоров долевого участия и т.д.).
Кредит на строительство может предоставляться за счет средств синдицированного кредита, в том числе средств Внешэкономбанка. Кроме того, финансирование строительства может осуществляться за счет выпуска проектной компанией корпоративных облигаций, организатором выпуска которых может выступать Внешэкономбанк (его дочерняя компания). В пилотном режиме на финансирование таких кредитов могут использоваться средства АИЖК в рамках программы «Стимул».
В течение срока строительства проектной компанией выплачиваются только проценты по кредиту. Источник погашения основной суммы долга – средства дольщиков за построенное жилье, которые в случае необходимости смогут взять ипотечные кредиты. Ипотечные кредиты, соответствующие стандартам, выкупаются АИЖК, либо остаются на балансах банков и те выпускают ипотечные ценные бумаги для продажи их ВЭБу в рамках программы по инвестированию в проекты строительства доступного жилья и ипотеку.
Залог самой проектной компании и отделение ее рисков от рисков материнской компании позволят банку-кредитору контролировать не только ход строительства, но и все операции проектной компании, обеспечить целевое использование кредитных средств и средств участников долевого строительства, а в случае плохого управления – произвести санацию такой проектной компании для завершения строительства жилья эконом-класса, не доводя дело до обращения взыскания на предмет залога.
В самом крайнем случае, в случае не выполнения проектной компанией обязательств перед банком в период строительства по уплате процентов по кредиту и невозможности санации проектной компании банк в судебном порядке обращает взыскание на предмет залога. Покупатель проектной компании по условиям аукциона, на которых ранее был предоставлен земельный участок для строительства жилья эконом-класса или заключен договор на комплексное освоение или развитие застроенной территории в целях строительства жилья эконом-класса, обязан выполнить все условия аукциона по строительству жилья эконом-класса и продать его по фиксированной цене, которая была установлена на аукционе. Таким образом, проектная компания обязана завершить все обязательства вне зависимости от смены собственника.
Не выполнение обязательств проектной компании перед дольщиками в период строительства даже при выполнении обязательств перед банком (наличие явных признаков, что объекты долевого строительства не будут завершены в срок) должно быть условием передачи проектной компании другому застройщику для завершения строительства, в том числе путем обращения взыскания банком на предмет залога.
В случае не выполнения проектной компанией обязательств перед банком по завершении строительства по возврату основной суммы долга (не все дольщики смогли выполнить свои обязательства по договорам долевого участия и не все оставшиеся жилые помещения выкуплены Фондом РЖС либо гарантом сбыта) обращается взыскание на предмет залога (имущественный комплекс проектной компании), далее активы - непроданные жилые помещения и на которые нет действительных договоров долевого участия - продаются на торгах.
3. Привлечение средств граждан-участников долевого строительства
Средства граждан для участия в долевом строительстве жилья привлекаются проектной компанией на основании Федерального закона 214-ФЗ. При заключении договора долевого участия гражданин вносит не более 10% от зафиксированной в договоре цены жилого помещения. Оставшаяся сумма вносится после завершения строительства, в том числе за счет ипотечного жилищного кредитования.
В соответствии с 214-ФЗ договоры долевого участия обеспечиваются либо поручительством банка, либо залогом прав на земельный участок и на строящийся объект (после ввода объекта в эксплуатацию залог на многоквартирный дом прекращается и у каждого дольщика возникает залог на его объект долевого строительства; залог прав на земельный участок прекращается только после исполнения договора перед всеми дольщиками). 214-ФЗ регулирует также одновременный залог у дольщиков и банка-кредитора прав на земельный участок и строящийся объект. После обращения взыскания на залог договоры долевого участия прекращаются, а полученные средства распределяются между залогодержателями.
С целью исключить снижение стоимости залога проектной компании при получении кредита банка на строительство предлагается в качестве обеспечения по договорам долевого участи предусмотреть поручительство банка, который предоставляет кредит проектной компании на строительство. При этом размер его поручительства будет равен 10% от стоимости всех договоров долевого участия (поскольку до момента готовности дольщика подписать акт сдачи-приемки объекта долевого строительства им уплачивается только 10% цены договора), а также возможным убыткам и (или) неустойке.
Банк в таком случае не только будет заинтересован в контроле хода строительства как кредитор, но и в целевом и эффективном использовании средств участников долевого строительства – как поручитель.