Отчет об оценке рыночной стоимости акций ОАО «Ставропольэнерго» Дата составления отчета
| Вид материала | Отчет |
- Отчет об оценке рыночной стоимости акций ОАО ак «Омскэнерго» Дата составления отчета, 2919.75kb.
- На отчет №15-07 от 09. 03. 2007г. «Об оценке рыночной стоимости 1 обыкновенной акции, 223.54kb.
- Хх об оценке рыночной стоимости 49% пакета акций. Объект оценки, 3314.97kb.
- Отчет об оценке стоимости действующего предприятия ОАО "машиностроительный завод", 2544.04kb.
- Отчет об оценке рыночной стоимости акций открытого акционерного общества «электросвязь», 418.56kb.
- «Оценка рыночной стоимости 20% пакета акций ОАО «Северо-Западный Телеком», 650.72kb.
- Отчет об оценке №10/11-82. 93 Определение рыночной стоимости одной обыкновенной именной, 2353kb.
- Отчет № хх/0-2000 об оценке рыночной стоимости автозаправочной станции на 15. 02. 2000, 646.57kb.
- Ки, полученных методами затратного, сравнительного и доходного подходов сталкивается, 101.07kb.
- Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества», 3811.63kb.
6.ОБЩАЯ МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ
6.1. Применяемые стандарты оценки
В соответствии с заданием на оценку рыночная стоимость Объекта оценки определялась на основе Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ», обязательных стандартов оценки РФ, Стандартов РОО, основных принципов оценки, сформулированных в Международных стандартах оценки МСО и основными положениями Методологии и руководства по проведению оценки бизнеса и/или активов ОАО РАО «ЕЭС России» и ДЗО ОАО РАО «ЕЭС России», подготовленной компанией «Deloitte» по заданию РАО «ЕЭС России».
Государственные стандарты
В соответствии с законодательством Российской Федерации Государственные стандарты оценки являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости оцениваемого объекта, подходов и методов оценки, а также при проведении оценки.
В ходе работы применялись следующие государственные стандарты и методические рекомендации:
- Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001 г.;
- «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р.
Стандарты РОО
Применение при оценке Стандартов Российского общества оценщиков обосновано тем, что данные Стандарты наиболее полно описывают термины, определения и методы оценки, применяемые при проведении работ по оценке рассматриваемого имущества.
В ходе работы применялись следующие стандарты РОО:
- ССО РОО 1-03-2005 «Общие понятия и принципы оценки»;
- ССО РОО 1-04-2005 «Кодекс поведения»;
- ССО РОО 1-05-2005 «Типы имущества»;
- ССО РОО 2-01-2005 Стандарт 1 (МСО 1) «Рыночная стоимость как база оценки»;
- ССО РОО 2-02-2005 Стандарт 2 (МСО 2) «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости»;
- ССО РОО 2-04-2005 Стандарт 3 (МСО 3) «Составление отчета об оценке»;
- ССО РОО 3-01-2005 Методическое руководство по оценке №1 (МР 1) «Оценка стоимости недвижимого имущества»;
- ССО РОО 3-02-2005 Методическое руководство по оценке №2 (МР 2) «Оценка стоимости интересов (прав) аренды»;
- ССО РОО 3-03-2005 Методическое руководство по оценке №3 (МР 3)«Оценка стоимости производств, машин и оборудования (ПМО)»;
- ССО РОО 3-04-2005 Методическое руководство по оценке №4 (МР 4) «Оценка стоимости неосязаемых (нематериальных активов)»;
- ССО РОО 3-06-2005 Методическое руководство по оценке №6 (МР 6) «Оценка стоимости бизнеса (предприятия)»;
- ССО РОО 3-08-2005 Методическое руководство по оценке №9 (МР9) «Анализ дисконтированного денежного потока (ДДП) для оценок на рыночной и нерыночной основах».
Применение стандартов ССО РОО 3-01-2005 (МР1), ССО РОО 3-02-2005 (МР2) обусловлено отнесением части оцениваемого имущества к объектам недвижимости (Статья 130 ГК РФ), и, в соответствии с этим, использование в данной работе соответствующих методик оценки недвижимости.
Использование стандарта ССО РОО 3-03-2005 (МР3) обосновано тем, что некоторые оцениваемые объекты относятся к оборудованию и требуют соответствующих подходов для их оценки.
Применение стандарта ССО РОО 3-08-2005 (МР9) обосновано рассмотрением в рамках данной оценки доходного подхода.
Международные стандарты оценки
Применение МСО связано с тем, что данные стандарты определяют основополагающие принципы оценки, применяемые при проведении оценочных работ, и обобщают мировой опыт, накопленный оценочным сообществом в ходе своей деятельности.
Нормативные материалы
В целях сопоставимости результатов оценки сетевых активов с общей оценкой активов ОАО РАО «ЕЭС России», Оценщиком были приняты во внимание и частично использованы, переданные ему Заказчиком прогнозы сценарных условий органического роста, разработанные компаний Deloitte для целей оценки активов ОАО РАО «ЕЭС России», которые были приняты Комитетом по оценке при СД ОАО РАО «ЕЭС России».
Работы выполнялись с частичным применением и других нормативных документов, представленных в списке использованной литературы.
6.2. Используемая терминология
Ниже приводятся толкования наиболее важных использованных в тексте терминов, которые могут по тем или иным причинам быть понятыми неоднозначно. Источниками данной терминологии послужили: законодательные и нормативные акты РФ и субъектов РФ, Стандарты РОО, Международные стандарты оценки.
Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях. /6/5
Арендаторы земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды. /2/
Аренда (имущественный найм) – по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. /1/
Арендная плата – плата за пользование чужим имуществом. Величина и периодичность арендной платы устанавливается договором между арендодателем и арендатором. /1/
Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. /6/
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. /6/
Заключение об оценке – документ об оценке стоимости, составленный лицензированным оценщиком на основании отчета об оценке, подготовленного надлежащим профессиональным оценщиком. /9/
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. /6/
Здания – представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных явлений и пр.) для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных элементов стены и крышу (цокольная часть электростанций на открытом воздухе относится к зданиям). Передвижные домики (мастерские, кузницы, котельные, кухни, АТС, жилые, бытовые, административные и пр.) относятся к зданиям. /7/
Землепользователи – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования. /2/
Землевладельцы – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения. /2/
Земельный участок как объект земельных отношений – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. /2/
Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. /6/
Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. /6/
Машины и оборудование – устройства, преобразующие энергию, материалы, информацию. В зависимости от основного (преобладающего) назначения машины и оборудование делятся на энергетические (силовые), рабочие и информационные. /7/
Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. /6/
Накопленный износ – уменьшение стоимости имущества, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих источников. /6/
Недвижимое имущество (недвижимость, недвижимые вещи) – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, как то: здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Законом к недвижимому имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. /1/
Неспециализированная недвижимость – это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос, и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения. /24/
Обладатели сервитута – лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут). /2/
Объект оценки – отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности или иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества, права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте. /5/
Рыночная ставка арендной платы – наиболее вероятная ставка арендной платы, по которой объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. /8/
Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. /6/
Сервитут – юридически закрепленное право кого-либо на ограниченное пользование каким-либо образом объекта недвижимости, находящегося в собственности другого лица. /1/
Собственники земельных участков – лица, являющиеся собственниками земельных участков. /2/
Сооружения – инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций. К сооружениям также относятся законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как: линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений. /7/
Собственность с ограниченным рынком – это собственность, которая из-за особых условий рынка, своих специфических характеристик или в силу других обстоятельств на данный момент времени привлекает относительно небольшое число потенциальных покупателей. Основной отличительной чертой собственности с ограниченным рынком является не ее неспособность быть проданной на открытом рынке, а то обстоятельство, что продажа собственности такого рода, как правило, требует более длительного периода маркетинга, чем продажа собственности, пользующейся более высоким спросом. /24/
Специализированная собственность, собственность специального назначения или специальной конструкции – это собственность (объекты недвижимости), которая в силу своей специфики обладает полезностью, ограниченной конкретным видом ее использования или конкретными пользователями, которая редко продается (если продается вообще) на открытом рынке помимо продажи ее в качестве части предприятия, расположенного на данном объекте недвижимости. Несмотря на то, что многие сооружения, включая частные жилые дома, могут быть охарактеризованы как собственность «специального назначения», это определение в первую очередь применимо к объектам недвижимости, имеющим крайне ограниченный рынок, либо вообще такового не имеющим; типичными примерами являются нефтеочистительные заводы, электростанции, судоремонтные заводы, специализированные производства, церкви, музеи, а также объекты недвижимости, имеющие специфическое местоположение для определенной деятельности. /24/
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. /6/
Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. /6/
Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. /6/
Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. /6/
Стоимость объекта оценки при существующем использовании – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования. /6/
Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним. /6/
Улучшения – все изменения, отличающие свободный и неосвоенный земельный участок, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования (здания, сооружения, благоустройства).
Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог. /6/.