Практика оценки земельных участков для предоставления объектов недвижимости на инвестиционных условиях
| Вид материала | Документы |
СодержаниеНазначение будущей застройки Уровень дохода |
- Практика оценки земельных участков для предоставления объектов недвижимости на инвестиционных, 70.71kb.
- Порядок предоставления земельных участков для строительства объектов, 25.52kb.
- Об условиях отвода земельных участков для строительства объектов придорожного сервиса, 26.2kb.
- 27 декабря 2007 г. N 667 об изъятии и предоставлении земельных участков, 2222.63kb.
- Указ №58 от 28 января 2006 г. О некоторых вопросах изъятия и предоставления земельных, 151.13kb.
- Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом, 200.55kb.
- «Практика предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся, 119.24kb.
- «О бесплатном предоставлении земельных участков многодетным семьям в Московской области», 1135.66kb.
- Темы курсовых работ по предмету «Оценка недвижимости», 12.16kb.
- Методические рекомендации по составлению технико-экономического обоснования (бизнес-плана), 607.94kb.
Практика оценки земельных участков для предоставления объектов
недвижимости на инвестиционных условиях
Трофимова М. А. руководитель проектов ЗАО «МКД Партнер», Санкт-Петербург
Основным собственником земли является государство. Федеральная и муниципальная собственность.
Назначение оценки – определение рыночной стоимости как начальной цены аукциона или для передачи объекта для целевого использования.
Объекты недвижимости, предоставляемые на инвестиционных условиях, могут быть представлены свободными или застроенными земельными участками.
Как правило, основную стоимость объекта недвижимости составляет именно земельный участок, для эксплуатации здания необходимо проведение реконструкции.
Оценка земельного участка является важным этапом при принятии инвестором решения о развитии объекта недвижимости.
Земельный участок является вкладом местоположения в объект недвижимости, величина этого вклада может значительно изменяться в зависимости от объема и назначения будущих улучшений.
Основные характеристики, интересующие инвестора при анализе потенциальных объектов для инвестиций – возможное назначение будущих улучшений, площадь будущей застройки, максимальный уровень дохода и конкурентноспособность будущего объекта на рынке, которые формируют показатели эффективности инвестиционного проекта.
Эти же характеристики формируют цену земельного участка, их анализирует оценщик при определении рыночной стоимости земли.
Назначение будущей застройки может быть ограничено юридически, а также спросом и предложением, сложившимися на рынке.
Площадь будущей застройки зависит от физических характеристик участка, градостроительных ограничений, современных требований рынка к аналогичным объектам.
Уровень дохода формируется в основном характеристиками местоположения земельного участка – престижностью, окружением. Также влияние оказывают объемно-планировочные решения проекта. Оценщик действует всегда в предположении оптимальных решений, так как определяет наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка.
Основные методы, применяемые для оценки рыночной стоимости земельных участков – метод предполагаемого использования и метод сравнения продаж.
Развитие рынка приводит к изменениям показателей эффективности инвестиционных проектов по регионам, типам использования (жилье, гостиницы, офисы, торговый и производственно-складской сектора).
Наблюдается тенденция переориентации инвесторов на новые регионы и секторы рынка недвижимости.
Одной из причин неосуществления инвестиционных проектов является неправильное позиционирование объекта на рынке на различных стадиях развития проекта.
В этих условиях профессиональная оценка, а также консалтинговые услуги по сопровождению проекта – определение концепции и бизнес-плана развития объекта недвижимости являются необходимыми условиями развития и реализации инвестиционных проектов.
Тел. (812) 380-06-40
e-mail: appr@mcdhld.spb.ru