Учебное пособие Нижний Новгород 2003 удк 69. 003. 121: 519. 6 Ббк 65. 9 (2) 32 5

Вид материала

Земельное право
Предметом земельного права
Методы земельного права
Понятие вещного права.
Основные черты права пожизненного наследуемого владения землей

Подобный материал:

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 ... 21

Глава V. Правовые основы экономики земельной недвижимости

5.1. Земельное право России, понятие, предмет, система

Предмет и методы земельного права. Земельное право - это совокупность правовых принципов и норм, регулирующих общественные отношения, связанные с определением правового статуса и режима использования земельных участков.
Предметом земельного права являются общественные отношения, возникающие в связи с распределением, использованием и охраной земель. В условиях земельной реформы и совершенствования управления экономикой развивается самостоятельность пользователей земли, наблюдается расширение прав собственников земли и землепользователей, в том числе арендаторов. Государственное управление земельным фондом сочетается с широкой самостоятельностью пользователей земли.

Методы земельного права. Предоставление земли для хозяйственных нужд производится на основании решения (постановления) компетентного государственного органа. Те же органы выносят решение об изъятии (выкупе) земли или каких-либо изменениях в праве землепользования. Возникновение, изменение или прекращение земельных правоотношений происходит на основании административно-правового акта - решения (постановления) государственного органа. В этом случае данный государственный орган выступает в качестве хозяйствующего субъекта, иными словами "управляющего государственным земельным имуществом", а не как "власть". Для административно-правового метода регулирования общественных отношений характерно проявление "власти и подчинения". Этот метод используется и в земельном праве.

Участники таких отношений не равноправны, ибо один дает обязательные для исполнения предписания, а другой обязан их точно и вовремя исполнять.

Так, административно-правовым методом регулируется предоставление и изъятие (выкуп) земли для целей обороны, охраны природы, прокладки коммуникаций, а также некоторые другие отношения, например:

в области государственного контроля за правильным использованием земель;
при регулировании отношений первичного и вторичного землепользования - в той части этих отношений, в которых присутствует общегосударственный интерес;
при межхозяйственном и внутрихозяйственном землеустройстве;
при разрешении земельных споров и т.п.

Важно, однако, всегда иметь в виду, что административный метод распространяется не на все виды земельных отношений. Так, на стадии предоставления государственной земли в пользование может применяться административный метод, но уже на следующей за этим стадии - при внутрихозяйственном планировании использования земли - применение этого метода значительно ограничено. Новое законодательство расширяет, права всех землепользователей, запрещая вмешательство в их хозяйственную деятельность. В отличие от административно-правового метода здесь применяется метод дозволения. Земельное право дает правомочие землепользователю (или управомочивает) свободно действовать, тогда как орган государственного управления обязан воздерживаться от каких-либо решений, ограничивающих хозяйственную свободу землепользователя. И если закон допускает административно-правовое вмешательство во внутрихозяйственные дела землепользователей, то это возможно лишь в строго указанных в законе случаях: при угрозе порчи земли, при непринятии мер по борьбе с сорной растительностью, эрозией почв.

Таким образом, если в одних случаях допускается метод администрирования, то в процессе внутрихозяйственного использования земли - смешанный метод, т.е. в основном свободное дозволение и в ограниченных законом случаях - администрирование. Характерным примером сложного содержания метода земельных отношений является предоставление государственной земли на условиях аренды. Земля в этих случаях предоставляется на основании хозяйственного решения компетентного органа управления, а затем заключается договор, который устанавливает права и обязанности участников договорных (арендных) отношений. Если арендатор нарушает земельное законодательство, к нему применяется метод гражданско-правового воздействия, который не исключает судебного рассмотрения возникшего конфликта.

Система земельного права. Земельное право как отрасль, имеющая свою систему, состоит из общей части, содержащей правовые нормы и положения, относящиеся ко всей отрасли в целом, и особенной части, охватывающей нормы, регулирующие отдельные виды земельных отношений.

Правовыми институтами, составляющими общую часть земельного права, являются:

институт права собственности на землю;
институт иных видов прав на землю;
институт управления в области землепользования;
институт землеустройства;
институт государственного земельного кадастра;
институт контроля за использованием земли;
институт правовой охраны земель;
институт юридической ответственности за нарушение земельного законодательства.

Правовыми институтами особенной части являются: группы правовых норм, устанавливающих наличие в государственном земельном фонде отдельных категорий земель и их правовой режим, формы и виды землепользования, права и обязанности отдельных собственников земли и землепользователей - сельскохозяйственных организаций, колхозов, совхозов, кооперативов, арендаторов, крестьянских хозяйств, различных категорий граждан.

Разграничение норм земельного, гражданского и иных отраслей права. С предметом и системой земельного права тесно связана проблема разграничения действия норм гражданского, земельного и других отраслей права в части, касающейся регулирования земельных отношений. Это связано, прежде всего, с тем, что земля объективно выступает одновременно в нескольких значениях и, следовательно, объектом различных видов общественных отношений, в том числе земельных и имущественных. Как известно, предметом гражданского права являются имущественные и личные неимущественные отношения, а предметом административного права - управленческие отношения (ст.2 ГК РФ). Предметом же земельного права являются земельные отношения, которые представляют собой комплекс имущественных и управленческих отношений.

Отношения по использованию которого в определенной части могут регулироваться нормами гражданского и земельного законодательства; с другой стороны, земля выступает и как объект властных полномочий. Поскольку закон допускает сделки с землей и она становится объектом товарного оборота, постольку возможность применения к земельным отношениям норм гражданского права значительно расширяется. Но при этом необходимо учитывать особенности земельных отношений. В Указе Президента Российской Федерации "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993 г. установлено, что совершение сделок с землей регулируется гражданским законодательством, но с учетом требований земельного и иного специального законодательства (п.1 Указа).

Правила о купле-продаже земли также допускают применение норм гражданского законодательства при совершении этих сделок между собственником земельного участка и его новым приобретателем, при проведении конкурсов и аукционов по продаже земли. Однако земельное законодательство устанавливает и ряд запретов, в частности, на продажу в частную собственность земельных участков, имеющих важное природоохранное назначение, на самовольное изменение целевого назначения земельного участка, на приобретение в собственность иностранными физическими и юридическими лицами участков земель сельскохозяйственного назначения и т.д. Земельное законодательство устанавливает и другие ограничительные условия, соблюдение которых требуется при привлечении к регулированию земельных отношений норм гражданского законодательства.

Иногда в самом земельном законодательстве делается отсылка к гражданскому законодательству, если те или иные отношения, связанные с использованием земли, регулируются гражданским законодательством. Но для применения норм гражданского законодательства не всегда требуется обязательное указание об этом в законе. Применение их бывает не только желательно, но и необходимо, если существует пробел в земельном праве, а определенные земельные отношения в силу их имущественного содержания и однородности с гражданскими отношениями могут быть урегулированы нормами гражданского права.

Однако не все нормы гражданского законодательства, и в частности Гражданского кодекса о недвижимом имуществе, могут применяться к регулированию земельных отношений, а только те которые не противоречат Земельному кодексу. То же можно сказать и по вопросу объекта права собственности и иных прав на землю. Нормы административного права применяются к тем земельным отношениям, участники которых находятся в положении власти и подчинения. Это происходит, например, в случае захвата земли, когда компетентный орган государственной власти, опираясь на закон, в порядке наказания решает вопрос об изъятии земельного участка. Следовательно, государственный орган принимает управленческое решение, т.е. административно-правовой акт, на основании которого прекращается право пользования землей. Данное решение является обязательным для органов Землеустроительной службы, которые выясняют границы земельного участка в натуре (на местности) и передают его другому пользователю (собственнику) земли. Оно является обязательным и для бывшего пользователя земельного участка, так как последний не вправе игнорировать требования, содержащиеся в документе государственного органа.

Связь земельного права, регулирующего отношения по поводу использования земли, с водным, лесным, горным правом обусловлена тем, что земля - важнейшая часть всей биосферы, вместилище всех других связанных с нею природных объектов: лесов, вод, животного и растительного мира, полезных ископаемых и иных ценностей недр земли. Без использования земли практически невозможно использование других природных ресурсов. При этом бесхозяйственность по отношению к земле немедленно или впоследствии будет наносить вред всей окружающей среде, не только приводить к разрушению почв, их эрозии, засолению, заболачиванию, химическому загрязнению, но и сопровождаться ухудшением условий использования других природных ресурсов (загрязнение вод продуктами эрозии почв, потеря запасов воды при орошаемом земледелии, обезлесение, опустынивание, загрязнение и сокращение территорий, служащих средой обитания животного мира, и т.д.). Поэтому нормы законодательства о рациональном и комплексном использовании земель повышают эффективность норм экологического законодательства: водного, лесного, горного и др.

Из сказанного нетрудно усмотреть также неразрывную связь земельного права с охраной природы. Земельно-правовые нормы приводятся в соответствие с экологическими требованиями, происходит экологизация норм земельного права. Всеобщие экологические связи в природе приводят к тому, что хозяйственная эксплуатация одного природного ресурса оказывает влияние на состояние других природных объектов и в целом природной среды. Поэтому стоит задача обеспечения охраны природы в процессе хозяйственной эксплуатации отдельных ее составных частей: земель, вод, лесов, недр.

Земельному праву как самостоятельной отрасли права присущи свои определенные общие принципы. Анализ современного земельного законодательства (ст.1 Земельного кодекса) позволяет выделить несколько таких принципов. К ним относятся:

1) учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;

2) приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде.

Имеется в виду необходимое ограничение хозяйственной свободы пользователей земли в целях охраны окружающей среды, разработка конкретных эффективных мер по ее охране, различающихся в зависимости от особенностей самих земель и той или иной хозяйственной деятельности;

3) приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат. Данный принцип логично вытекает из первого и второго принципов. Но если соблюдение первых двух принципов косвенно содействует охране жизни и здоровья людей, то третий принцип указывает на необходимость принятия таких специальных решений и выполнения таких действий, которые прямо и непосредственно позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить вредное воздействие на его здоровье при использовании земли;

4) участие граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством.

Этот принцип, по сути, воспроизводит положения Федерального закона от 19 мая 1995г. №82-ФЗ "Об общественных объединениях" (СЗ РФ - 1995 №21 -Ст.1930), который определяет права общественных объединений участвовать в выработке решений органов государственной власти и органов местного самоуправления и способы их реализации (ст.ст.17 и 27);

5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий;

7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Земельный кодекс в ст.65 под одним общим названием "Платность использования земли" понимает земельный налог и арендную плату за землю. Между тем правовая природа этих двух видов платы за землю различна. Земельный налог представляет собой властное предписание государства. От налога может освободить землепользователя только компетентный государственный орган и только на основании закона. Арендная плата - предмет свободной договоренности сторон, заключающих договор аренды земельного участка. Средства от арендной платы поступают арендодателю в соответствии с условиями договора, в то время как земельный налог идет в государственный бюджет в тех суммах, которые установлены законом о плате за землю;

8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;

Принадлежность земель к той или иной категории (их по Земельному кодексу семь - ст.7) предопределяет основное их целевое назначение и соответствующий правовой режим использования земель каждой конкретной категории (с учетом зонирования и разрешенного использования). Отнесение земель к категории и перевод их из одной в другую производится компетентными органами власти и определяется в ст.8 Земельного кодекса РФ, но никак не самими пользователями земли;

9) разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами. В настоящее время названное разграничение определяется Федеральным законом от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю";

10) дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;

11) сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. Так, например, при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд, с одной стороны, удовлетворяются потребности государства и муниципальных образований в земле, с другой - гарантируется защита имущественных прав граждан в форме денежных компенсаций или предоставления другого равноценного земельного участка взамен изъятого (ст.ст.60-63 Земельного кодекса РФ).

Приведенный перечень принципов земельного права, на которых должно строиться и государственная политика в сфере землепользования, не является исчерпывающим и может быть дополнен путем принятия других федеральных законов. На это прямо указывает п.2 ст.1 Земельного кодекса.

5.2. Формы землепользования граждан

В настоящее время пользование землей в Российской Федерации возможно на определенных, законодательно утвержденных, титулах. Кроме права собственности как основного титула права на землю земельное и гражданское законодательство предусматривают иные права на земельные участки, на основании которых лица - несобственники земельных участков - вправе их использовать. Все эти титулы производны от права собственности на землю.

Основанием возникновения таких прав на землю, как правило, являются юридические факты, представляющие собой формы распоряжения собственником земли своим имуществом. В одних случаях речь идет о распоряжении земельным участком, находящимся в частной собственности, в других – публичной: государственной или муниципальной. Отличительная черта прав на землю лиц, не являющихся собственниками земли, - это их неразрывная связь с правом собственности на тот или иной земельный участок.

Все эти права делятся на два основных вида: вещные права и обязательственные права. К вещным правам относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 21 ЗК РФ), право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 20 ЗК РФ), и сервитут (ст. 23 ЗК РФ). Вещные права могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками используемых ими земельных участков. Переход права собственности на это имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на землю. Вещные права подлежат защите от нарушения в порядке, предусмотренном для защиты права собственности (ст. 301 – 304 ГК РФ).

Понятие вещного права. Вещное право является неотъемлемой частью гражданского законодательства. В статье 216 ГК РФ к вещным правам отнесены: право собственности; право пожизненного наследуемого владения землей; право постоянного бессрочного пользования землей; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; сервитуты.

В вещном праве в отличие от обязательственного обладателю противостоит неограниченный круг субъектов, обязанных не нарушать его прав на вещь (земельный участок). Владельцу же обязательственного права противостоит круг лиц, ограниченных договором и только они обязаны не нарушать его право (например, арендатор в договоре аренды).

Большинство вещных прав являются бессрочными. Отличительным признаком вещного прав от иных прав является его объект, который всегда индивидуализирован.

Право собственности является наиболее широким по содержанию вещным правом. В отличие от права собственности иные вещные права носят ограниченный характер, так как они выражают право на чужую вещь, т.е. уже находящуюся в чьей то собственности. Важной юридической особенностью ограниченных вещных прав становится их сохранение даже в случае смены собственника соответствующего имущества. Такое право следования является характерным признаком вещных прав.

Российское гражданское законодательство предусматривает несколько видов ограниченных вещных прав на земельные участки. Вещное право на землю как правовой институт включает в себя совокупность правовых норм, регулирующих основания возникновения, изменения и прекращения прав на землю лиц, не являющихся ее собственниками, определяет их права и обязанности, также порядок использования земельных участков в целях обеспечения рационального использования и охраны земель.

Право пожизненного наследуемого владения (ПНВ). Данный вид вещного права был впервые было закреплено в основах законодательства Союза ССР и союзных республик о земле» от 28.02.1990г,согласно которому граждане ССР получили право на пожизненное наследуемое владение, право на постоянное или временное пользование землей, а также временное пользование на условиях аренды. Институт ПНВ нашел закрепление и в законе СССР от 6 марта 1990 г. «О собственности в СССР», а также в Указе Президента СССР от 5 января 1991 «О первоочередных задачах по реализации земельной реформы» и в Земельном кодексе РСФСР от 25 апреля 1991 г. В настоящее время отношения ПНВ регулируются нормами Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001г. (ст.21) и гражданского законодательства (ст.ст.265-267 ГК РФ).

Отношения законодателя к данному правовому институту весьма противоречиво. Так право пожизненного наследуемого владения было исключено по непонятным причинам из Земельного кодекса РСФСР 1991г. Указом Президента от 24.12.1993 г. «О приведении в соответствии земельного законодательства с конституцией РФ». Однако последующее законодательство по-прежнему закрепляло данный институт. Так Указ президента от 7 марта 1996г. «О реализации конституционных прав граждан на землю» содержал положение, согласно которому земельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991 г. и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении и пользовании, в том числе сверх установленных предельных размеров сохраняются за гражданами в полном размере.

Новый Земельный кодекс (п.1.ст. 21 ЗК РФ) вновь закрепил правило, согласно которому право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие настоящего Кодекса сохраняется, однако предоставление земельных участков гражданам на праве ПНВ впредь допускаться не будет.

Основные черты права пожизненного наследуемого владения землей:

1.Обладать земельным участком на таком титуле могут только граждане

2.Данный институт по своему содержанию ближе к праву собственности, нежели чем к праву аренды. Обладатель землей на этом титуле владеет землей и только в одном случае имеет право определять юридическую судьбу своего земельного участка т.е. распорядиться им путем передачи его по наследству.

Распоряжение иным путем земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения не допускается. Данное положение, закрепленное в п.2 ст.21 ЗК РФ входит в противоречие с нормой статьи 267 ГК РФ, согласно которой обладатель земельного участка на праве ПНВ полномочен передать его другим лицам в аренду или в безвозмездное срочное пользование. Ст. 267 ГК запрещает только распоряжение земельным участком путем его продажи, залога ил совершение титульным владельцем иных сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка.

3.Граждане, имеющие земельный участок на праве ПНВ имеют право приобрести его в собственность. При этом гражданину предоставляется возможность приобрести имеющийся у него земельный участок бесплатно. Осуществить такой перевод на безвозмездной основе гражданину дозволяется только однократно. Это означает, что если на территории одного административного района гражданин имеет земельные участки в нескольких садоводческих товариществах или обществах, то приобрести в собственность ему дозволяется только один из имеющихся у него во владении. Остальные земельные участки, в том числе и расположенные в пределах других административных образований гражданин сможет приватизировать лишь за плату. В учреждениях юстиции Нижегородской области на основании информационного письма отказываются принимать документы на предмет их переоформления на право собственности, если граждане приобрели земельные участки после 1 января 1991г. Нормы Земельного кодекса РФ не содержат прямых указаний на возможность бесплатного приобретения в собственность земельного участка с права ПНВ в зависимости от момента приобретения гражданином титула права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

4. Гражданин, обладающий земельным участком на титуле ПНВ вправе возводить на этом земельном участке здания, строения, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности (ст.266 ГК РФ).

5. Переход права ПНВ на земельный участок по наследству подлежит государственной регистрации, основанием для государственной регистрации служит свидетельство о праве на наследство.

6. Лица являющиеся землевладельцами осуществляют права собственников земельных участков (ст.41 ЗК РФ), и на них возлагаются те же обязанности по использованию, что и на собственников. Эти обязанности закрепляет ст.42 ЗК РФ. К ним относятся: использовать земельный участок по целевому назначению и разрешенном использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, осуществлять мероприятия по охране земель, своевременно производить платежи за землю, не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия земельного участка.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является самостоятельным видом пользования землей (ст.216 ГК РФ).

Вопрос о том, каким субъектам может быть предоставлен земельный участок на данном праве является спорным и противоречивым. Так согласно ст.12 Земельного кодекса РСФСР на таком титуле земельные участки могли предоставляться только юридическим лицам. После приведения в соответствие земельного законодательства с конституцией РФ данная статья была отменена и в практике е отмененные положения стали трактовать, исходя из принципа «что не запрещено, то разрешено» и начиная с 1994г. земельные участки на праве постоянного бессрочного пользования стали предоставляться и гражданам, в силу того, что данный титул является очень удобным. Так например в отличие от права аренды пользователь облагается только земельным налогом, размеры которого устанавливаются федеральными нормативными актами и как правило значительно ниже размеров арендной платы, устанавливаемой нормативными актами органов местного самоуправления.

Новый Земельный кодекс РФ в п.2 ст.20 закрепил положение, согласно которому гражданам земельные участки на данном титуле после вступления в силу ЗК РФ предоставляться не будут. Если право постоянного (бессрочного) пользования возникло у пользователей на землях государственной или муниципальной собственности до введения в действие ЗК РФ, то такое право за этими субъектами сохраняется. Однако лица- пользователи землей не вправе распоряжаться этим земельным участком. Данное положение п.4.ст.20 ЗК РФ противоречит нормам ст.270 ГК РФ, на основании которой лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное бессрочное пользование вправе :- передать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка.

Юридическим лицам, согласно п.2. ст.3 Вводного закона предписывается обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004г.

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное бессрочное пользование вправе осуществлять владение и пользование этим участком в пределах ,установленных законами, а именно: использовать земельный участок в целях, для которых он предоставлен; возводить на участке здания, строения, сооружения и другое недвижимое имущество на праве собственности (ст.269 ГК РФ).

Гражданину предоставлено право приобрести земельный участок в собственность бесплатно только однократно (п.5. ст.20 ЗК РФ). При этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами не допускается. Это означает, что законодательные органы субъектов Федерации не вправе устанавливать регистрационные сборы в размерах, превышающих размеры федеральных ставок.

Гражданам запрещается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций.

Государственные акты о праве постоянного (бессрочного), равно как и о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, выданные гражданам по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей» признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданные уже после вступления в силу ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Для переоформления юридические лица подают заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. На основании принятого решения производится государственная регистрация права собственности.

На титуле права постоянного (бессрочного) пользования земельные участки будут предоставляться только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления (п.1.ст.20)

Сервитут как институт вещного права возник и сформировался одновременно с зарождением права собственности. Ибо по своему содержанию сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужой вещью (земельным участком) и следовательно он мог возникнуть только между собственниками. Регулированию сервитута посвящены ст.ст.274-277 ГК РФ. Земельный сервитут в соответствии с п.1. ст.274 ГК РФ определяется как принадлежащее собственнику одного недвижимого имущества право ограниченного пользования соседним земельным участком другого собственника. Земельный участок, собственник которого вправе требовать предоставления сервитута, называется господствующим, а земельный участок, собственник которого обязан предоставить сервитут – служащим, подчиненным. Помимо ГК РФ нормы о сервитутах содержаться также в Лесном Кодексе ПФ от 29 января 1997., Водном кодексе от 16 ноября 1995г., Градостроительном кодексе от 7 мая 1998 г. в ФЗ от 17 мая 1996г. «О товариществах собственниках жилья», ФЗ от 24 июня 1997 «Об ипотеке» ФЗ от 21 декабря 2001г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» и ряде других подзаконных актах.

Статья 23 Земельного кодекса выделяет два вида сервитута: частный и публичный.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством по соглашению сторон или по решению суда (ст.274 ГК РФ).

Частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации и других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Публичный сервитут возникает только на основе прямого указания закона, а не в частно-правовом (договорном) порядке. Так в соответствии с п.4.ст.31 ФЗ от 21 декабря 2001г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» решение об установлении публичного сервитута принимается одновременно с принятием решения об условиях приватизации и в случае совершения сделки приватизации это является существенным условием. Сведения о публичных сервитутах должны быть указаны в информационном сообщении о приватизации государственного и муниципального имущества. П.3 ст.23 ЗК РФ устанавливает перечень публичных сервитутов из 10 пунктов.

Переход права собственности на земельный участок к другому лицу не является основанием для прекращения сервитута. Согласно п.1.т.275 ГК при изменении собственника земельный сервитут сохраняется т.е. для сервитута характерно право следования.

Сервитут может быть срочным или постоянным. В любом случае осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Частный сервитут носит возмездный характер. Согласно ст.5 ст.274 ГК РФ и п.6 ст.23 ЗК собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом вправе требовать от лиц, в интересах которых вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут соразмерную плату. За публичный сервитут плата не устанавливается.

Публичный сервитут может быть прекращен в случае: отсутствия или изменения государственных или общественных интересов; невозможности ил существенного затруднения использования имущества по его прямому назначению. Прекращается сервитут на основании решении органа, принявшего решение об условиях приватизации или по решению суда, принятого по иску собственника имущества.

Для защиты интересов собственника при установлении публичного сервитута ЗК РФ в п.7.ст.23 дает право собственнику земельного участка, землепользователю, землевладельцу требовать изъятия, в том числе путем выкупа у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. Если соглашение о прекращении сервитута не достигнуто, возникший спор решается в судебном порядке.

К числу обязательственных прав относятся права, возникающие в результате совершения договоров и сделок: ренты и пожизненного содержания с иждивением, аренды (ст. 22 ЗК РФ), безвозмездного пользования (ст. 24 ЗК РФ), доверительного управления, залога (ипотеки).

Следует также обратить внимание, что ни земельное, ни гражданское законодательство не предусматривают и никогда раньше не предусматривали такого вида прав на земельные участки, как право хозяйственного ведения и право оперативного управления.

5.3. Ипотека земельных участков

Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитования, активно используемых в рыночной экономике, обеспечивающей надежность сделки. Земельная собственность вовлекает в систему рыночных кредитных отношений предприятия, организации, фирмы, население, имеющие в собственности приватизированные квартиры, земельные наделы, жилой фонд.

Ипотечный кредит играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей предприятий, фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.

Система ипотечного кредитования включает два направления:

непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;

продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.

Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам, стабилизирует процентные ставки по кредитам.

Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективное функционирование данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.

В России еще только создается рынок ипотечных обязательств. Проблемами развития ипотечного кредитования российскими банками являются: недостаточная ресурсная база банков, основанная на низком платежеспособном спросе на недвижимость, отсутствие у банков опыта размещения средств на сроки более года и высокая инфляция. По оценкам специалистов банков, занимающихся ипотечным кредитованием, наиболее предпочтительная продолжительность кредитного периода для клиентов составляет до трех лет. Для банков огромной проблемой ликвидности является разрыв между сроками привлечения краткосрочных ресурсов и длительными сроками размещения ресурсов при ипотечном кредитовании. Решение проблемы привлечения ресурсов для ипотечного кредитования решается рядом ипотечных банков за счет выпуска крупных облигационных жилищных займов.

В целях расширения использования средств населения и иных внебюджетных источников финансирования в жилищной сфере и защиты их .от инфляции Указом Президента Российской Федерации от 10 июля 1994 г. № 1182 установлено, что юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство, могут привлекать финансовые средства граждан Российской Федерации с использованием жилищных сертификатов.

Жилищные сертификаты – это особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих права их собственника:

на приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов;

на получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата указывается при его выпуске и остается неизменной в течение установленного срока действия жилищного сертификата.

Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата.

Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте.

Жилищный сертификат, как правило, имеет определенный срок действия.

В качестве эмитентов жилищных сертификатов могут выступать юридические лица, зарегистрированные на территории Российской Федерации, имеющие: права заказчика на строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объектом привлечения средств, а также юридические лица, которым в установленном порядке переданы все указанные права.

Эмитентами жилищных сертификатов не могут выступать банки, кредитные учреждения, товарные и фондовые биржи.

Эмитент жилищных сертификатов несет от своего имени обязательства по ним перед собственниками жилищных сертификатов.

Объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей жилой площади) не может превышать размера общей площади строящегося эмитентом жилья, являющегося объектом привлечения средств.

Blog

Учебное пособие Нижний Новгород 2003 удк 69. 003. 121: 519. 6 Ббк 65. 9 (2) 32 5