Экономическая природа недвижимости

Вид материала

Автореферат

Содержание Общая характеристика работы Степень разработанности проблемы. Цель и задачи исследования. Предмет и объект исследования. Методологические и теоретические основания исследования. Конкретные результаты исследования и их научная новизна. Теоретическая и практическая значимость работы Апробация диссертационного исследования. Ii. основные положения, разработанные в диссертации Рынок недвижимости и его особенности Взаимодействие спроса и предложения на рынке недвижимости. Роль государства в управлении недвижимостью. Становление рынка недвижимости России. 1990 - 1993 годы - первый этап Второй этап Третий этап Четвертый этап Пятый этап Шестой этап Инвестиции в недвижимость и их назначение. ... Полное содержание

Подобный материал:

• Учебно-методический комплекс по дисциплине экономический анализ специальность «Оценка, 1337.05kb.
• Программа вступительного экзамена для поступления в магистратуру международная экономика, 74.78kb.
• 1. История развития сберегательного дела. Экономическая природа сбережений, 1197.45kb.
• Заявление об исправлении технической ошибки в государственном кадастре недвижимости, 89.68kb.
• Контрольная работа по курсу: «Экономика недвижимости». Тема: «Особенности функционирования, 128.41kb.
• Предприятие как имущественный комплекс Вопросы, задания и литература Раздел Рынок недвижимости, 4993.56kb.
• Предприятие как имущественный комплекс Вопросы, задания и литература Раздел Рынок недвижимости, 4993.56kb.
• «Экономическая оценка земель» Общая трудоемкость дисциплины составляет, 30.4kb.
• Интернет является все более популярной формой продвижения предложений рынка недвижимости, 153.92kb.
• «Аналитический обзор харьковской недвижимости и рынка недвижимости Украины», 614.94kb.

На правах рукописи


Зарайская Ольга Анатольевна


ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ПРИРОДА НЕДВИЖИМОСТИ


Специальность: 08.00.01(01) – Экономическая теория

(общая экономическая теория)


АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание учёной степени

кандидата экономических наук


Москва-2008


Работа выполнена на кафедре экономической теории факультета государственного управления Московского государственного университета имени М.В. Ломоносова.


Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Сажина Муза Аркадьевна


Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Дунаев Эрнест Павлович

кандидат экономических наук, профессор

Лаптев Дмитрий Николаевич


Ведущая организация: Российский государственный университет нефти

и газа им. И.М. Губкина


Защита состоится «___» _______________ 2008 года в ___ час. ___ мин. на заседании диссертационного совета Д 501.001.12 факультета государственного управления МГУ им. М.В. Ломоносова по адресу: 119992, ГСП-2, Москва, Ломоносовский проспект, д.27, корп. 4, стр.1, МГУ им. М.В. Ломоносова, факультет государственного управления, аудитория 619.


С диссертацией можно ознакомиться в читальном зале научной библиотеки 1-го корпуса гуманитарных факультетов МГУ им. М.В. Ломоносова.


Автореферат разослан «___» ___________2008 г.


Ученый секретарь

Диссертационного совета

Д 501.001.12, профессор Ф. М. Волков

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
   

Актуальность темы и направленность исследования. Недвижимость проявляется в многогранности роли, которую она играет для всего государства в целом и для каждого члена общества в отдельности. Экономическое значение недвижимости заключается, прежде всего, в том, что она выступает одним из основополагающих ресурсов воспроизводственного процесса, влияющим на его рост и стабильность. Земля и расположенные на ней объекты недвижимости, выступая основой производственного процесса, жизнедеятельности населения и слагаемым богатства всей страны, имеют в то же время большое социальное значение. Вместе с тем, недвижимость является фактором экономической безопасности государства, от которого зависят перспективы развития всей страны в целом; показателем экологического состояния государства, поскольку от того, эффективно ли используется земля, из экологически безопасных ли материалов строятся здания, зависит экологический статус страны.

Недвижимость как экономическая категория выражает отношения собственности, от использования которой зависит ее результативность. Если недвижимость является государственной собственностью, то она не продается. Если недвижимость - в частной собственности, то она является предметом купли-продажи. Но и в этом случае, она должна служить воспроизводственному процессу, повышению жизненного уровня населения, безопасности, экологическому равновесию. Помочь реализовать это должно государство.

Важность и сложность проблемы недвижимости, а также недостаточность ее разработанности повышает научный интерес к ней. В рыночной экономике не все объекты недвижимости являются предметом купли-продажи (не продаются земля и объекты недвижимости, служащие интересам всего народа, всей страны). Однако, рыночные отношения накладывают отпечаток на все объекты недвижимости, придавая им стоимостную оценку. Важнейшую роль в рыночной системе играют объекты недвижимости, которые вовлечены в рыночный оборот. Рынок недвижимости в российской экономике представляет качественно новое явление, его существование началось с 1991 года. Характеризуясь большим количеством противоречий и «изъянов», российский рынок недвижимости требует проведения взвешенной государственной политики, учитывающей важную общественную роль рынка недвижимости в отечественной экономике.

В настоящее время функционирование рынка недвижимости тесно интегрировано во все сферы экономической и социальной жизни российского общества. Оборот в сфере недвижимости и строительства занимает более 15% ВВП России, притом каждый год он устойчиво растет.

В мировой экономике существует широкий спектр инструментов государственного регулирования рынка недвижимости. Для России важно критическое осмысление мирового опыта функционирования и государственного регулирования рынка недвижимости, выявление закономерностей и особенностей его развития с целью дальнейшей трансформации и адаптации положительных черт применительно к отечественной экономике; выбор методов качественной рыночной оценки недвижимости, повышение эффективности ее использования, разработка эффективной научной стратегии государственного регулирования рынка недвижимости, с учетом исторических, регионально-климатических, экономических и институциональных особенностей страны. Все это повышает актуальность выбранной темы диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. Элементы научного анализа недвижимости как экономической категории встречаются у ранних представителей классической политэкономии (У. Петти, А. Смита, Д. Рикардо, Дж. Милля), в частности, в вопросе о земле и ее цене. У. Пети, отмечая значимость земли как фактора производства, писал, что «труд – отец богатства, земля – его мать». А. Смит в своей книге «Исследование о природе и причинах богатства народов» подчеркивал, что важным фактором богатства общества является земельная рента.

Концепция «социального рыночного хозяйства» неолибералов (Л. Эрхард, В. Ойкен, А. Мюллер-Армак, В. Репке, А. Рюстов), включала строительство жилья, что успешно было реализовано Л. Эрхардом в послевоенной Германии.

Однако основательно проблема недвижимости стала развиваться в XX веке. Среди современных зарубежных исследователей, работы которых посвящены проблеме недвижимости как экономической категории, вопросам функционирования рынка недвижимости, его государственного регулирования и прогнозирования можно выделить Д. Бретт, Д. Джелтнера, О. Иоффе, К. Кейза, М. Коулмана, Н. Кэрна, Ф. Модильяни, Н. Миллера, Н. Ордуэя, Дж. Рабиански, А. Ринга, Р. Рэкетера, М. Селдин, Р. Страйка, Дж. Уэбба, Дж. Фридмана, С. Хадсон-Вилсон, Г. Харрисона, Р. Шиллера, К. Ширманса, Э.Шмица, М. Шнайдермана, Д. Эленика.

Заслуживают внимания исследования А. Ринга в области общей теории экономики рынка недвижимости и проблем методологических основ рыночной оценки земли.

Определенный вклад в развитие современной теории недвижимости внес лауреат Нобелевской премии Ф. Модильяни. Изучая проблему личных финансов и жизненный цикл сбережений, он показал влияние личных сбережений на приобретение товаров длительного пользования.

Проблемами оценки эффективности использования недвижимости занимались Ч. Акерсон, Дж. Фишер, Г. Харрисон, Дж. Эккерт, Л. Эллвуд. С. Джильберто и С. Голдберг, Дж. Браун, Дж. Мэтисяк исследуют недвижимость в контексте рынков капитала. Ч. Вюртзебах анализирует современные теории управления портфелем недвижимости. С. Роулак занимается вопросами оценки инвестиций в недвижимость (в контексте управления портфелем недвижимости). Ч. Вюртзебах и Э. Баум исследуют международные рынки недвижимости, в основном США и Западной Европы. Р. Страйк особое значение уделяет проблеме формирования и перспективам развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях переходной экономики.

В российской современной экономической литературе, в связи с относительно небольшим периодом существования рыночных отношений в сфере недвижимости, эта проблема разработана фрагментарно, ощущается значительное отставание научных разработок по этой проблеме, недостаточно работ фундаментального характера. Многие исследования по данной тематике представляют собой переводной материал, не адаптированный к условиям России.

Наиболее системный теоретический подход к проблемам недвижимости представлен в трудах современных российских исследователей Е. Ардемасова, А. Асаула, И. Балабанова, Н. Волочкова, С. Грибовского, В. Горемыкина, Л. Игнатова, Д. Львова, Е. Максимовой, А. Марченко, Ю. Пашкуса, Г. Поляковского, Н. Разновой, В. Ресина, Г. Стерника, Е. Тарасевича, Н. Щербаковой.

Среди них можно выделить труды В. Горемыкина, в которых всесторонне рассматривается недвижимость как экономическая категория, вопросы управления недвижимостью, анализируется налогообложение и учет в этой сфере. Заслуживают внимания и научные исследования И. Балабанова в области изучения инвестиционных процессов в сфере недвижимости. В работах Г. Поляковского показана связь рынка жилья с рынком земли, обосновывается формирование на их основе единого рынка недвижимости; экономика жилищного сектора раскрывается как часть единой системы рыночных отношений, определяются факторы, от которых зависит доступность жилья, рассматриваются различные направления и инструменты государственного регулирования жилищной политики. В работах Ю. Пашкуса анализируется категория недвижимости как объект юридических, экономических, финансово-кредитных отношений. С. Грибовский и Е. Тарасевич дали разработку адаптации методологии мировой теории оценки недвижимости к современным российским условиям. Отдельного внимания заслуживают работы С. Грибовского, посвященные развитию методов индивидуальной и массовой оценки недвижимости, в особенности методу капитализации дохода. Наибольший практический интерес представляют предлагаемые им подходы к моделированию рынков городской недвижимости, что важно как для целей проведения массовой и индивидуальной оценки, так и для изучения закономерностей развития региональных рынков недвижимости, создания целостной системы управления недвижимым имуществом региона.

Однако до сих пор не уделено должного внимания изучению экономической природы недвижимости, в недостаточной степени разработаны проблемы государственного регулирования рынка недвижимости, анализа его развития и прогнозирования динамики. Это и определило выбор темы, цели и задач диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является раскрытие экономической природы недвижимости и ее социальных функций, выявление специфики и механизма рынка недвижимости в российской экономике; выработка стратегии государственного воздействия на рынок недвижимости в отечественной экономике. Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач:

- раскрыть экономическое содержание недвижимости и ее особенности, обосновать место и роль недвижимости в рыночной экономике;

- выявить специфику недвижимости как экономического актива;

- проанализировать рынок недвижимости и механизм его функционирования;

- показать особенности механизма функционирования рынка недвижимости в современных условиях России;

- определить основные методы оценки недвижимости;

- показать необходимость государственного регулирования рынка недвижимости, выявить эффективность мер государственного регулирования;

- разработать рекомендации по повышению эффективности государственного регулирования рынка недвижимости в России.

Предмет и объект исследования. Предметом исследования является недвижимость как экономическая категория в условиях рыночной экономики.

Объект диссертационного исследования – экономические отношения, складывающиеся в процессе функционирования недвижимости.

Методологические и теоретические основания исследования. Методологическая база исследования основывается на диалектических принципах, позволяющих раскрыть сущность исследуемых процессов и формы их проявления, определить тенденции развития.

Для выявления общих принципов функционирования недвижимости использовались метод научной абстракции, системный подход и логические законы; задействован математический инструментарий, что нашло отражение в графиках, таблицах, схемах.

Теоретическими основами диссертационного исследования явились труды зарубежных и российских ученых в области экономической теории, экономики недвижимости, государственного управления, основ государственной собственности, экономической статистики. В работе использованы материалы научных конференций и семинаров, статистические сборники, экономические отчеты МЭРиТ, Всемирного Банка.

Эмпирическую основу диссертационной работы составили действующие федеральные законы, постановления Правительства РФ, другие нормативно-правовые акты, статистические данные Госкомстата России, периодические издания и ресурсы сети Интернет. Большую помощь автору оказали официальные материалы государственных органов и риелторских компаний, а также личный опыт работы в агентствах недвижимости «Инком», «Октава», «Ангел-риэлти».

Конкретные результаты исследования и их научная новизна. В диссертационной работе получены следующие результаты, определяющие новизну и научно-практическую значимость исследования:

1. Раскрыт противоречивый характер недвижимости, выступающей, с одной стороны, товаром длительного пользования, удовлетворяющим возрастающие экономические и социальные потребности и, с другой стороны, капиталом, обеспечивающим возрастание дохода.

2. Выявлены особенности недвижимости как объекта купли-продажи:

- неподвижность, неразрывная связь недвижимости с земельным участком и невозможность его перемещения в пространстве;

-растянутость во времени использования и потребления объектов недвижимости (предметы длительного пользования);

-проявление недвижимости в разных временных периодах в качестве объекта рынка товаров и рынка капитала;

-неотчуждаемость недвижимости, сохранение ее в собственности в процессе потребления в качестве аренды в условиях использования как товара и как капитала.

3. Раскрыты особенности рынка недвижимости:

- в условиях строительной монополии неизменность цен на рынке недвижимости не влияет на спрос в силу постоянной потребности в объектах недвижимости;

- спрос на объекты недвижимости неэластичен, в результате влияния на него: индивидуальных характеристик объекта недвижимости; субъективных вкусовых предпочтений потребителей; динамики денежных доходов покупателей; предоставляемых льгот потребителю объекта недвижимости; состояния и развития инфраструктуры; исторических и географических условий; экологической ситуации;

- предложение недвижимости обусловлено как существующей ценой на рынке, так и неценовыми факторами: изменением финансового положения собственника; затратами на содержание и обслуживание объекта недвижимости (коммунальные расходы); дисбалансом между имеющимся объектом недвижимости и представлениями о необходимом; изменением состава семьи владельца недвижимости и переходом в иную возрастную группу; репутацией и престижностью района, где куплена недвижимость.

Показано, что предложение на первичном рынке (рынке новостроек) зависит: от наличия объема инвестиций в строительство и его рентабельности; развития и доступности кредитования в строительной сфере; использования и внедрения новых технологий в строительстве; изменения законодательной базы в отношении требований к строительным объектам.

4. Определены особенности рынка недвижимости в России, выражающиеся:

- в высоком уровне монополизации первичного рынка недвижимости;

- в низких объемах строительства, прежде всего, муниципального фонда объектов недвижимости;

- в асимметричной структуре различных секторов рынка недвижимости (больший удельный вес рынка жилья и коммерческой недвижимости по сравнению с рынком земли и промышленной недвижимости), в неравномерности развития по регионам;

- в высокой капиталоемкости рынка недвижимости;

- в существенном разрыве между ценами на объекты недвижимости и доходами основной массы населения;

- в наличии дефицитности на рынке жилья и неудовлетворенности им основной части населения;

- в недостаточном развитии правовой базы функционирования рынка недвижимости (нечеткость прав собственности, отсутствие специального законодательства по рынку недвижимости, информационная асимметрия), что вызывает рост трансакционных издержек;

- в слабой государственной политике в сфере недвижимости.

5. Даны рекомендации по совершенствованию государственного регулирования рынка недвижимости в России:

- принятие законопроекта, направленного на ограничение спекуляций недвижимостью и  увеличение прозрачности финансовых потоков в строительстве и недвижимости, совершенствование законодательной базы и органов государственного регулирования рынка недвижимости путем принятия специальных законов о рынке недвижимости, обеспечения независимости органов регулирования от субъектов рынка недвижимости;

- создание правительственной комиссии с привлечением Федеральной Антимонопольной Службы, с целью расследования ситуации на монополизированном российском рынке недвижимости, выявления реальной себестоимости строительства объектов и противодействия монополизации и спекуляции на рынке;

- развитие государственного заказа и увеличение прямых вливаний из федерального и региональных бюджетов в строительство социального жилья и социально-значимых объектов недвижимости, что должно способствовать увеличению рождаемости и улучшению демографической обстановки в стране (субсидии на покупку жилья или его наем для молодых семей, малообеспеченного населения, социально незащищенных работников);

- государственная поддержка разнообразных архитектурных конкурсов и исследовательских программ, разрабатывающих проекты доступного жилья;

- стимулирование вложений банков в строительные компании, развития механизмов ипотечного кредитования, использования кредитно-денежных рычагов для снижения процентных ставок на кредиты;

- создание системы продажи земли через аукционы для противодействия коррупции, спекуляции, простаивания земель.

. Теоретическая и практическая значимость работы заключается в развитии теории экономической природы недвижимости в новых исторических условиях. Полученные основные выводы и рекомендации могут быть полезны при формировании, проведении и совершенствовании политики в сфере недвижимости на макро– и микроэкономическом уровне, а также в нормотворческой деятельности государственных институтов, в возможности использования результатов эмпирического исследования для реализации в различных организациях, связанных с недвижимостью. Практическая значимость диссертации определяется тем, что дает представление о методологических основах недвижимости и изменениях, происходящих в сфере недвижимости, раскрывает новые возможности в подходах к факторам, влияющим на эффективность функционирования и перспективы развития рынка недвижимости.

Определенный интерес результаты могут представлять для риелторов, руководителей агентств недвижимости.

Материалы данного диссертационного исследования могут быть использованы для преподавания экономических дисциплин: «Экономика недвижимости», «Экономика природопользования», «Оценка недвижимости», «Экономика и управление земельным фондом», «Экономика и управление на рынке недвижимости», «Экономика и управление устойчивым развитием города» и других.

Апробация диссертационного исследования. Результаты данной работы были представлены в научных докладах и сообщениях и получили положительную оценку на заседаниях кафедры экономической теории факультета государственного управления МГУ им. М.В.Ломоносова, на научных и научно-практических конференциях и семинарах, проходивших в Москве (в том числе, Международная конференция студентов и аспирантов по фундаментальным наукам «Ломоносов», Москва, апрель, 2006 год, (научная статья опубликована в сборнике лучших докладов Международной конференции «Ломоносов - 2006» - Вестник молодых ученых – Выпуск III)). Основные положения диссертации изложены в пяти публикациях, общим объемом 2,8 печатных листа.

Структура работы. Цель и задачи исследования предопределили следующую структуру работы: введение, три главы, заключение, библиография, приложения.


II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ, РАЗРАБОТАННЫЕ В ДИССЕРТАЦИИ


Недвижимость как экономическая категория

Экономическую природу недвижимости определяют ее сущность и механизм функционирования. Недвижимость как экономическая категория проявляется как социально значимый фактор воспроизводственного процесса, влияя на стабильность общества в целом и его экономический рост, выступая ресурсом воспроизводственного процесса, являясь показателем жизненного уровня населения, фактором экономической безопасности страны, показателем экологического состояния государства.

Определение недвижимости в экономической литературе концентрируется на различных свойствах недвижимости. В соответствии с ними природа недвижимости проявляется в ее стационарности, неподвижности, то есть в неразрывной связи с земельным участком, на котором она находится, ее материальности, долговечности, уникальности каждого конкретного объекта недвижимости, длительности создания и подверженности износу объектов недвижимости.

Экономисты трактуют экономическое содержание недвижимости неоднозначно, а порой даже диаметрально противоположно. А.Ринг¹, В.Горемыкин², Н.Волочков³ относят недвижимость к благам (товарам), в то же время И.Балабанов⁴, Н.Щербакова⁵, Ю.Пашкус⁶ относят недвижимость к финансовым активам.

На наш взгляд, природа недвижимости заключается в двойственности ее сущности: как товара (вещи), с одной стороны, и как капитала (инвестиционного актива), с другой. Двойственная природа недвижимости порождает использование ее полезных свойств с целью удовлетворения потребностей субъектов и использование ее в качестве капитала как источника инвестиционного процесса. Использование недвижимости в качестве товара ограничивает ее использование как капитала. В этом заключается противоречивость экономической природы недвижимости.

Двойственная природа недвижимости ведет к многообразию мотивов ее приобретения. Если недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в аренду, в доверительное управление, с целью дальнейшей перепродажи по более высокой цене, то она выступает как инвестиционная недвижимость. Если же недвижимость приобретается для потребления (производственного или личного), то ее можно рассматривать как разновидность реальных активов - операционная недвижимость. Двойственность недвижимости как товара и как капитала является важнейшей особенностью недвижимости, в результате чего один и тот же объект недвижимости может иметь разную ценность. Недвижимость в качестве товара (операционная недвижимость), вступает в противоречие с недвижимостью, выступающей как капитал (инвестиционный актив), поскольку использование недвижимости в качестве товара ограничивает его использование в качестве инвестиционного актива.

Двойственная природа недвижимости приводит к приобретению ею новых признаков и механизмов функционирования, создает новые возможности ее использования в экономике. Недвижимость решает задачи обеспечения интересов общества, выражающихся в предоставлении социально-значимых услуг (жилища, помещения для бизнеса), особом механизме функционирования, необходимым элементом которого является государственное регулирование; гарантии устойчивости и социально-экономической стабильности развития общества через участие в воспроизводственном процессе.

В исследовании показано, что в современной рыночной экономике экономическая природа недвижимости проявляется в ее функционировании на стыке государственно-общественных и частных интересов, баланс которых призвано обеспечить государство.

В диссертации представлен анализ эволюции понятия «недвижимость».

В России термин «недвижимость» появился во времена Петра I