Экономическая природа недвижимости

Вид материала

Автореферат

Содержание Рынок недвижимости и его особенности Взаимодействие спроса и предложения на рынке недвижимости. Роль государства в управлении недвижимостью. Становление рынка недвижимости России. 1990 - 1993 годы - первый этап Второй этап Третий этап Четвертый этап Пятый этап Шестой этап Инвестиции в недвижимость и их назначение. Факторами, обусловливающими использование недвижимости как источника инвестиционного процесса, являются Эффективность рынка недвижимости и факторы, влияющие на нее. По теме диссертационного исследования автором опубликованы следующие работы Государственное регулирование рынка недвижимости

Подобный материал:

• Учебно-методический комплекс по дисциплине экономический анализ специальность «Оценка, 1337.05kb.
• Программа вступительного экзамена для поступления в магистратуру международная экономика, 74.78kb.
• 1. История развития сберегательного дела. Экономическая природа сбережений, 1197.45kb.
• Заявление об исправлении технической ошибки в государственном кадастре недвижимости, 89.68kb.
• Контрольная работа по курсу: «Экономика недвижимости». Тема: «Особенности функционирования, 128.41kb.
• Предприятие как имущественный комплекс Вопросы, задания и литература Раздел Рынок недвижимости, 4993.56kb.
• Предприятие как имущественный комплекс Вопросы, задания и литература Раздел Рынок недвижимости, 4993.56kb.
• «Экономическая оценка земель» Общая трудоемкость дисциплины составляет, 30.4kb.
• Интернет является все более популярной формой продвижения предложений рынка недвижимости, 153.92kb.
• «Аналитический обзор харьковской недвижимости и рынка недвижимости Украины», 614.94kb.

, когда 23 марта 1714 года им был издан указ «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», в котором упорядочивались вопросы оборота недвижимости и наследования земель. Благодаря этому указу в российском законодательстве появилось деление имущества на движимое и недвижимое.

В советском законодательстве, в связи с отменой частной собственности на землю, многие наработки дореволюционного гражданского права были несправедливо забыты. Деление вещей на движимые и недвижимые было заменено понятиями «основные» и «оборотные» фонды. Термин «недвижимость» в юридической и экономической практике в советский период не использовался и лишь с принятием Федерального Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» 4 июля 1991 года, устанавливающего порядок приватизации жилья, деление имущества на движимое и недвижимое возобновилось.

Понятие недвижимости в российском законодательстве закреплено статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (принят 30 ноября 1994 г.), в соответствии с которой к недвижимым вещам (недвижимости, недвижимому имуществу) относятся: «земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты; а также всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе: здания; сооружения; жилые и нежилые помещения; леса и многолетние насаждения; кондоминиумы … воздушные и морские суда, подлежащие государственной регистрации; суда внутреннего плавания; космические объекты».

В диссертационной работе дается анализ, предлагаемых западными и отечественными учеными, высказываний о недвижимости.

Западные ученые концентрируют внимание на неотделимости земли от земельного участка и

многие термины, в сущности, дублируют друг друга. Г. Харрисон под недвижимым имуществом понимает «землю как физический объект и всё, что с ней прочно связано»⁷; в Оксфордском словаре по бизнесу недвижимое имущество определяется как «любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней»⁸; американский ученый Д.Розенберг под недвижимостью понимает «реальную земельную и всю материальную собственность, включающую все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле»⁹.

Среди российских ученых, занимающихся вопросами недвижимости, к сожалению, пока не выработано однозначного определения понятия «недвижимость». У В.А.Горемыкина «недвижимость - это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно»¹⁰. М. Кулагин в своем труде «Предпринимательство и право: опыт Запада» пишет: « ... имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют»¹¹. Однако все ученые выделяют главный отличительный признак недвижимости - стационарность.

Диссертантом предлагается следующее определение недвижимости. Оно заключается в том, что недвижимость - это земля и все остальные объекты жизнедеятельности и производственной деятельности человека, которые невозможно переместить в пространстве без ущерба их функциональному назначению, являющиеся, как правило, инвестиционным активом, свободно обращающимися в рыночной сфере и подлежащие обязательной государственной регистрации.

Рынок недвижимости и его особенности

Поскольку в рыночной экономике недвижимость имеет рыночную природу, существует рынок недвижимости.

Роль рынка недвижимости невероятно многообразна, поскольку он аккумулирует товар, востребованный каждым членом общества, благодаря двойственности природы недвижимости, которая выступает и в качестве товара, и в качестве инвестиционного актива.

Рынок недвижимости занимает особое место в экономике, так как в недвижимости заключена значительная стоимость национального богатства, находящая отражение в структуре валового национального продукта. Поступления от операций с государственной и муниципальной недвижимостью, сборы от налогов на недвижимость и сделок с ней формируют существенную часть доходов бюджетов всех уровней. В ходе развития и становления рынка недвижимости создается большое количество рабочих мест, что способствует росту занятости. Инвестиционная составляющая рынка недвижимости оказывает влияние на функционирование финансового рынка.

Из всех существующих объектов недвижимости особое место в рыночной экономике занимает земля, выполняющая хозяйственно-экономическую, социальную, экологическую, политическую функции. Именно земля является местом проживания людей, прямо или косвенно участвует в производстве средств производства и предметов потребления. Более того, земля является неотъемлемым базисом любого объекта недвижимости (дома, предприятия). Сама земля без строений на ней уже имеет уникальную природную ценность, незаменимую в жизни любого общества.

О месте и роли рынка недвижимости в мировой экономике говорят следующие данные. Компания Jones Lang LaSalle в опубликованном 8 марта 2007 года исследовании показывает, что в 2006 году в мировую недвижимость было вложено 900 миллиардов долларов; львиная доля инвестиций (682 миллиарда долларов) пришлась на прямые вложения в коммерческую недвижимость. Это на 38 процентов больше показателей 2005 года, в два раза больше цифр 2003 года, и превышает половину ВВП России. Кроме того, 48 миллиардов долларов было направлено в инвестиционные фонды, занимающиеся управлением недвижимостью. Еще 170 миллиардов долларов пришлось на инвестиции в многоквартирные дома. При этом на Европу в 2006 году пришлось 305 миллиардов долларов инвестиций, что на 44 процента больше показателей 2005 года. Треть европейских инвестиций, или 101 миллиард долларов, приходится на недвижимость Великобритании, доля Германии составляет 20 процентов от общеевропейского (62 миллиарда долларов). На Францию приходится 10 процентов вложений. В 2006 году в недвижимость этой страны инвестировали 30 миллиардов долларов. Российский рынок недвижимости в 2006 году вырос более чем на 700 процентов. В российскую коммерческую недвижимость в 2006 году объем инвестиций составил 4,5 миллиарда долларов, что является абсолютным рекордом для российского рынка.

Западные ученые Джек Фридман и Николас Ордуэй в своей работе «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»¹²под рынком недвижимости понимают «определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования». В этом определении выделяется основная черта, характеризующая рынок недвижимости – передача прав собственности, а также определены основные процессы, происходящие между субъектами рынка недвижимости.

В России понятие «рынок недвижимости» юридически не закреплено ни в одном законе. В связи с этим среди российских ученых существует разнообразные подходы к определению рынка недвижимости. Так, А.В.Марченко определяет рынок недвижимости как средство перераспределения, создания и эксплуатации объектов недвижимости между потребителями с использованием финансовых инструментов на основе спроса и предложения, конкуренции, правового, функционального и нормативного регулирования сделок с недвижимостью и учета экономических, политических, социальных и правовых, внешних и внутренних факторов, действующих на рынке недвижимости». Правомерно отмечая главную характеристику рынка недвижимости – обмен правами собственности, автор одновременно включает в определение рынка недвижимости и «эксплуатацию объектов недвижимости», которая совершается после приобретения недвижимости и является использованием приобретенных прав собственности на недвижимость.

Е.В. Максимова считает, что «рынок недвижимости представляет собой систему взаимодействия между покупателем и продавцом, сферу вложения капитала в объекты недвижимости. Рынок недвижимости включает большую совокупность отношений между субъектами по поводу владения, использования и распоряжения недвижимостью: купли, продажи, дарения, наследования, аренды, внесения в уставные капиталы фирм, передачи в залог и т.п.». Соглашаясь с данным определением, в котором рынок недвижимости определен в широком смысле слова, включая вложение капитала в объекты недвижимости, следует заметить, что первоначально методологически правильнее дать определение рынку недвижимости в узком смысле слова как обмену правами собственности. Что касается вложения капитала в объекты недвижимости, то это уже использование результатов обмена правами собственности. Оно позволяет недвижимости снова появиться на рынке уже в новом качестве.

Исходя из анализа вышеприведенных определений, автор считает, что рынок недвижимости – это обмен правами собственности на объекты недвижимости, но права собственности – широкое понятие – это владение, использование, распоряжение, это дарение, аренда, наследование, поэтому отношения рынка недвижимости выступают в многообразных формах проявления. Как всякий рынок, рынок недвижимости является саморегулируемым и одновременно регулируется со стороны государства. Большое влияние на его развитие оказывают политические, социальные и институциональные отношения.

В работе раскрываются особенности рынка недвижимости. Прежде всего, он характеризуется монополистической или олигополистической структурой, что выражается в его монополистическом характере вследствие сравнительно небольшого количества участников, недостатка информации, непрозрачности и уникальности каждого конкретного объекта недвижимости. Рынок недвижимости отличается продолжительностью достижения равновесия, вследствие чего наблюдаются резкие циклические подъемы и падения. Ценообразование на рынке недвижимости характеризуется активной ролью субъектов рыночных сделок и слабостью рыночных механизмов саморегулирования рынка, что порождает широкий диапазон вариации цен. Рынок недвижимости в большой степени зависит от влияния окружающей среды, что выражается в локализации рынка и наличии сезонной активности в большинстве секторов, так как товары на нем неподвижны, уникальны, а их ценность в значительной степени зависит от влияния внешних факторов окружающей среды (политической, экономической, социальной и экологической ситуации).

Важное место рынка недвижимости в рыночной экономике обусловливает специфический механизм его функционирования, необходимой составляющей которого является государственное регулирование.

Взаимодействие спроса и предложения на рынке недвижимости.

Особенности механизма функционирования рынка недвижимости, представленного, главным образом, частной формой собственности, проявляются в факторах, влияющих на соотношение спроса и предложения на рынке, в развитии конкурентных отношений, информационной асимметрии, а также соответствии строительной продукции и услуг рынка недвижимости стандартам качества. Спрос на рынке недвижимости зависит от многих факторов: от цены объекта, потребительских свойств недвижимости, от желания приобрести тот или иной объект недвижимости, от финансовых возможностей покупателей (денежного дохода), от роста населения, от субъективных вкусов потребителей и т.д.

Основным фактором, определяющим спрос на рынке недвижимости, является цена. Спрос создает определенную цену только тогда, когда ограничено предложение, в результате возникает дефицитность на рынке недвижимости. Это особенно ярко обнаруживается в жилищной сфере, где можно выделить четыре ступени дефицитности жилья:

-Абсолютный дефицит - характеризуется проживанием в одной квартире нескольких семей (то есть наличие так называемых коммунальных квартир).

-Относительный дефицит выделяется в том случае, когда структура объекта недвижимости не соответствует общественным нормам (количество комнат, общая и жилая площадь квартиры).

-Неудовлетворенность качественными характеристиками квартир.

-Дисбаланс между имеющимся объектом недвижимости и индивидуальными представлениями о необходимом жилье, это связано с возможностью проживания в элитных квартирах и квартирах улучшенной планировки.

В странах Западной Европы и США преобладают последние виды дефицитности жилья. В Российской Федерации все еще остаются все виды дефицитности, но преобладающим является относительный дефицит.

Предложение показывает, какие разновидности объектов недвижимости, в каком количестве, с каким набором потребительских качеств выставляется на рынок для продажи. Предложение объектов на рынке недвижимости зависит от того, новыми (первичными, новостройками) или старыми (вторичными) объектами недвижимости оно представлено.

Предложение старого фонда объектов недвижимости определяется существующей ценой на рынке, а также неценовыми факторами, такими как изменение состава семьи владельца недвижимости; изменение финансового положения собственника недвижимости; переход в иную возрастную группу; дисбаланс между имеющимся жильем и представлениями о необходимом жилье; изменение реальных размеров площади, приходящейся на одного члена семьи; переезд в другой город или район по различным семейным обстоятельствам; репутация и престижность данного района; затраты на содержание и обслуживание жилья (коммунальные расходы и др.).

Существенным тормозом функционирования рынка недвижимости и формирования оптимальной схемы ценообразования на его продукцию (услуги) выступает ассиметричный характер распределения информации на рынке, который создает возможность злоупотребления экономическими агентами неинформированностью контрагентов.

Особенности ценообразования на продукцию строительных организаций и услуги риэлтерских кампаний ставят проблему обеспечения качества продукции или услуг. Контроль качества в сфере строительства и риэлтерских услуг является функцией государства и осуществляется посредством системы стандартов, которая нацелена на обеспечение социальной стабильности, мер по охране окружающей среды и системы безопасности.

Роль государства в управлении недвижимостью. Рассмотренный в работе механизм функционирования рынка недвижимости выявил необходимость участия государства в регулировании его деятельности для соблюдения общественных интересов.

История становления рыночных отношений в сфере недвижимости в экономически развитых зарубежных странах показывает решающую роль государственного воздействия на состояние и динамику развития данного рынка. Поскольку на рынке недвижимости встречается достаточно много негативных проявлений рынка, таких как монополизм, спекуляция, информационная асимметрия и т.п., его необходимым элементом является эффективное государственное воздействие. Кроме того, государственная поддержка необходима малоимущим и социально незащищенным слоям населения, которые по объективным причинам не могут самостоятельно решить жилищную проблему (инвалиды, молодые семьи, военнослужащие и т. д.).

Государство как субъект экономики преследует свои интересы в сфере недвижимости. В плоскости интересов государства в области недвижимости можно выделить:

1) извлечение доходов в бюджет государства от использования государственной собственности на предприятия и земельные участки;

2) фискальный интерес государства в отношении налогообложения собственников объектов недвижимости;

3. налогообложение сделок с недвижимостью;
   
4. заинтересованность государства в обеспечении эффективного функционирования рынка недвижимости и эффективного использования объектов недвижимости. Чем эффективнее оборот недвижимости, тем больше отчислений в бюджеты разных уровней страны. Данная проблема осложняется непрозрачностью финансовых потоков в сфере недвижимости, что сказывается на эффективности государственной политики в этой сфере.
   

Современный западный рынок недвижимости отличается большой степенью развитости, использованием многообразных механизмов государственного регулирования.

В 2000–2006 годах цены на недвижимость непрерывно росли практически по всему миру, в результате чего она стала малодоступна для среднего класса США и Европы. В связи с этим, в 2006–2007 годах во многих европейских странах были созданы правительственные комиссии для расследования ситуации на рынке недвижимости, с целью выявления, куда делись земельные участки под застройку, почему себестоимость строительства так велика и как противодействовать спекуляциям с жильем. Так, Британское антимонопольное ведомство (Office of Fair Trading) в июне 2007 года уже сделало заявление, что рынок жилья монополизирован несколькими компаниями, создающими препятствия для новых игроков.

В Испании в 2007 году принят законопроект, направленный на ограничение спекуляций недвижимостью и  увеличение прозрачности и устойчивости сектора жилой недвижимости, особенно на побережье. Параллельно с расследованиями и подготовкой карательных мер власти активно поддерживают разнообразные архитектурные конкурсы и исследовательские программы, разрабатывающие тему доступного жилья.

В США проблему обеспечения доступным жильем была решена за счет развитости ипотечного рынка, который занимает весомое место в финансовой системе государства. Процентное соотношение ипотечных сделок к общему объему продаж недвижимости на американском рынке составляет порядка 95%. Поскольку с начала 2007 года цены на недвижимость в США стали снижаться, неблагонадежные заемщики, надеющиеся на увеличение стоимости недвижимости, не смогли рассчитывать на погашение задолженности перед кредиторами в срок, из-за чего под ударом оказались многие банки. Это привело к развитию ипотечного кризиса, который распространился на  весь мир в виде кризиса ликвидности. В 2007 году более 2 млн. семей потеряли недвижимость, так как не могли выплачивать ипотечные кредиты. Такого кризиса в США на рынке недвижимости не было со времен Великой депрессии. В связи с этим, прямые вливания из федерального бюджета в сферу социального жилья выросли с 20 млрд. долларов в 2005 году до 23 млрд. в 2008 году. Примерно такая же  сумма выделяется из  бюджетов штатов и  муниципалитетов. Эти деньги идут на  подготовку территорий к строительству, а также на субсидии на покупку жилья или его наем для населения с доходами ниже среднего. В частности, распространенная в последнее время схема предполагает, что на бюджетные деньги выкупается земельный участок и к нему подводятся коммуникации. После этого участок выставляется на аукцион, где частные застройщики конкурируют по двум параметрам: какой процент жилья и по какой льготной цене девелопер может продать жилье американским «очередникам».

В июне 2007 года министерство жилищного строительства Великобритании объявило о резком увеличении бюджета федеральной жилищной программы: он  вырос сразу на 3 млрд. фунтов стерлингов и в целом теперь превышает 8 млрд. фунтов стерлингов (16 млрд. долларов). Часть этих денег пойдет на помощь молодым семьям (субсидии на покупку первого дома теперь составляют 17,5%). Социальное жилье планируется возводить и  в  рамках программы по строительству десяти экогородов, которые проектируются с учетом энергосберегающих и экологических технологий. По плану в Британии к 2020 году всего будет построено около 3 млн. домов, из них 500 тыс. — муниципальных. Кроме того, в Лондоне в 2002 году была принята программа создания 100 общественных пространств, предполагающих строительство новых парков, набережных, регенерацию промышленных зон, причем 20 проектов уже реализуются.

В Испании в середине 2007 года правительством принят законопроект, согласно которому 30% строящегося жилья предназначено для социального найма. Для минимизации махинаций с социальным жильем в условиях большого дефицита власти ряда городов используют такую схему: «очередники» собираются на городском стадионе и права заселения в социальные квартиры разыгрываются через жеребьевку.

В Китае, где только в 1992 году произошел переход от модели социального жилья к рынку, сейчас происходит «откат». В 2007 году власти приняли программу жилья «бюджетного» класса. Государство будет строить небольшие по площади квартиры (до 60 квадратных метров)  и продавать их  малоимущим на льготных условиях и с запретом перепродажи в течение пяти лет. В целом по этой программе планируется построить более 10 млн. квартир.

В Швеции жилищная политика действует с 30-х годов. Правительство всегда активно участвует в той или иной форме финансирования для улучшения материального положения квартиросъемщиков и нового жилищного строительства. Финансирование жилищного строительства, общие субсидии по процентам и пособия определенным типам домашних хозяйств являются важнейшими инструментами жилищной политики этого государства.

Во многих странах Западной Европы существенную роль играет субсидирование арендной платы (в среднем порядка 15% от доходов нанимателя) с целью борьбы с бедностью населения. Активный рост частных домовладений в Западной Европе был достигнут за счет активного государственного регулирования, при помощи выдачи кредитов с пониженной процентной ставкой, освобождения от уплаты налогов.

В Германии особенной популярностью пользуются Стройсберкассы (ССК), работающие по закрытой модели финансирования и использующие в основном собственные средства, что позволяет снижать процентную ставку. Заемщик вначале кредитует кассу, внося деньги на депозит, а по окончании периода накопления СКК выдает ему кредит по низкой ставке на срок до 18 лет.

В Чехии услугами Стройсберкасс пользуется половина населения страны. Когда накоплено 40 процентов от стоимости жилья, на остальную сумму выдается ссуда под 3 - 5 % годовых на 10 - 20 лет. Действует система бюджетных дотаций, при которой каждый гражданин при покупке квартиры в кредит получает ежегодную помощь от государства (ему зачисляются на счет 150 долларов).

В Испании ипотечные кредиты предоставляют на 10 - 20 лет под 4 - 6% годовых на половину стоимости жилья. Продажа приобретенной таким образом недвижимости осуществляется только с разрешения банка, зато нет ограничений по сдаче ее в наем (арендной платы многим хватает на возврат кредита и выплату налогов).

В Европе ипотека часто становится не только прибыльным бизнесом, но и способом привлечения новых клиентов: кредитные организации намеренно предлагают очень дешевые ипотечные схемы в расчете на существующую прибыль в ходе сотрудничества по другим программам.

Таким образом, если для прошлого этапа, начавшегося в 90−е годы, характерны повсеместная либерализация жилищного рынка, приватизация социального жилья и сокращение государственных программ, то теперь недоступность жилья для основной части населения диктует необходимость более ответственной перед обществом государственной политики в сфере недвижимости.

Становление рынка недвижимости России.

Исторической особенностью развития сферы недвижимости в СССР являлась государственная собственность, установившаяся посредством национализации. Сфера недвижимости РФ до перехода к рынку отличалась полным отсутствием рыночных механизмов и тотальным государственным контролем над спросом и предложением в области недвижимости, наличием «черного» рынка», существованием длинных муниципальных очередей на получение квартир, дефицитностью строительных материалов. Цивилизованного рынка недвижимости как такового в СССР не существовало. В РФ он начал зарождаться с принятием закона № 1305-1 «О собственности в СССР» 6 марта 1990 года, признавшего частную собственность. Основополагающим фактором развития рынка явилось принятие Федерального Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» 4 июля 1991 года, устанавливающего порядок бесплатной приватизации жилья, благодаря которому рынок недвижимости начал активно формироваться и развиваться. Можно выделить несколько этапов в развитии рынка недвижимости:

1990 - 1993 годы - первый этап формирования рынка недвижимости России, опирающийся на федеральный закон о приватизации. После принятия этого закона за относительно короткий срок была создана широкая прослойка собственников - владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда. Недвижимость приобреталась, в основном, для удовлетворения собственных потребностей (непосредственного использования или для открытия собственного дела) и с целью выгодной перепродажи. Более того, в 90-е годы многие предприниматели стали организовывать свой бизнес, что привело к резкому росту спроса на помещения для собственного бизнеса. Постепенно часть жилого фонда стали переводить с коммерческой целью в нежилой фонд (для использования их под офисы, склады, магазины и т. п.) и продавать по более высокой цене, а также приватизировать помещения. Эти процессы начали активно развивать коммерческую недвижимость, что, в свою очередь, способствовало развитию не только рынка недвижимости, но и других рынков (финансового, потребительских услуг и т.д.), развитию предпринимательской деятельности в России.

На этом этапе рыночная конъюнктура характеризовалась значительным превышением спроса над предложением, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Основным товаром на рынке недвижимости в начале 90-х годов выступали объекты недвижимости, построенные в советский период. Строительство новых объектов шло замедленными темпами. Отличительными чертами этого периода являлись большое количество сделок с недвижимостью, изначально низкие цены на все объекты недвижимости и их резкий рост к концу 90-х годов. Так, например, средняя цена на жилье в Москве выросла в 18 раз - с 50 долларов за квадратный метр в 1991 году до почти 900 долларов за квадратный метр в 1993 году.

В начале 90-х годов начала активно формироваться инфраструктура рынка недвижимости, появились его первые профессиональные участники, начали активно создаваться агентства недвижимости. Однако вследствие отсутствия отработанной законодательной и нормативной базы, необходимых объектов и элементов инфраструктуры рынка недвижимости, обеспечивающих безопасность сделок с недвижимостью, многие сделки заканчивались арестом недвижимости, признанием сделок недействительными, многочисленными судебными исками.

Рынок недвижимости становился все более сложным и многообразным: будучи изначально представленным прямыми покупками и продажами квартир, он разнообразился альтернативными сделками, расселениями коммуналок, появлением загородной застройки, а также в связи со все большей дифференциацией доходов населения и появлением слоя довольно обеспеченных граждан, активно развивается элитная недвижимость, резко отличающаяся по своим потребительским качествам от стандартного жилья.

Формирование рынка загородной недвижимости началось со снятия ограничений на индивидуальное загородное строительство. Впервые на российском рынке появляются коттеджные поселки и таунхаусы (дома, состоящие из нескольких двух- или трехуровневых квартир в виде коттеджей, соединенных вместе плечом к плечу).

Второй этап развития рынка недвижимости (1993 - 1995 годы) связан с увеличением количества сделок на рынке и ростом цен на недвижимость, с увеличением влияния профессиональных участников рынка недвижимости. Рынок недвижимости становится более цивилизованным, все большее количество сделок происходит через агентства недвижимости, вырастают лидеры среди профессиональных участников рынка, в агентствах недвижимости появляются эксклюзивные договора (то есть человек, желающий продать квартиру, работает с конкретным агентством недвижимости, заключая договор только с ним, что дает этому агентству эксклюзивное право продажи данного объекта недвижимости). Меняется и конъюнктура рынка недвижимости, которая в отличие от первого этапа, характеризуется превышением спроса над предложением на первичном рынке, на вторичном же, наоборот, наблюдается излишек предложения.

Согласно нормативным актам, принятым в период с 1990 по 1996 годы, уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается.

В 1995 году в связи с выходом постановления, разрешающего выкупать земельные участки приватизированным предприятиям и собственникам зданий и сооружений, резко возрос спрос на землю под строительство.

На этом этапе недвижимость начинает рассматриваться как объект инвестиций для получения дохода. Агентства недвижимости начинают выступать не только как посреднические организации, но и управлять недвижимостью: расселять коммунальные квартиры с целью их дальнейшей перепродажи, направлять инвестиции в реконструкцию и дальнейшую реализацию жилья по более высокой цене, в долевое участие в строительстве, переводить квартиры из нежилого в жилой фонд, увеличивая, таким образом, стоимость объекта недвижимости в 2 - 3 раза.

Третий этап развития рынка недвижимости связан с августовским кризисом 1998 года, следствием которого явились стагнация рынка недвижимости, а затем резкое падение цен на недвижимость (стоимость квартир упала в 2, а некоторых - в 3 раза). Кризис 1998 года выявил ряд структурных диспропорций (например, перепроизводство офисной недвижимости).

Таким образом, к концу 90-х годов XX столетья рынок недвижимости России функционировал как сформировавшийся, для которого стала характерна устоявшаяся структура, взаимозависимость первичного и вторичного рынков, колебания цен в зависимости от изменения спроса и предложения, сложившаяся инфраструктура и законодательно-правовая база, четкая взаимосвязь с финансовым рынком.

Четвертый этап функционирования рынка недвижимости, характеризующийся его качественными изменениями, начался с конца 2000 года, когда цены на недвижимость начали постепенно расти, а в конце 2005 - первой половине 2006 года во многих городах и регионах страны наблюдался их активный рост во всех сегментах российского рынка, связанный с денежными вливаниями в российскую экономику за счет роста мировых цен на нефть и активным притоком нефтедолларов в Россию, активным инвестированием в строительство и девелопмент, ростом уровня доходов населения, развитием ипотеки. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (www.irn.ru) в Москве объекты недвижимости подорожали примерно в 2 раза, во многих других городах на 50%-70%-80%.

Ажиотажное подорожание недвижимости привело к существенному перекосу: если цена продажи квадратного метра повысилась вдвое, то стоимость аренды объектов недвижимости выросла всего на 15%-25%. Это связано с тем, что покупатели квартир более эластичны по цене, нежели арендаторы, которые, как правило, более стеснены в средствах.

В 2006 году проявилась еще одна аномалия - впервые за последние годы рост цен на рынке жилой недвижимости оказался больше роста цен за загородное жилье - коттеджи, загородные дома, таунхаусы. В предыдущие годы обычно было наоборот. Отчасти в этом можно усмотреть продолжение принципа: в периоды роста цен дорогие объекты дорожают медленнее, но потом отыгрывают это отставание.

В последние годы наблюдается небывалая активность на отечественном рынке коммерческой недвижимости, которая связана с экономическим ростом, характеризующим экономику России в последние годы. Развитие любого бизнеса сопряжено с потребностью в офисных, торговых, складских помещениях. Так в 2006 году в этот сектор было привлечено около 4 млрд. долларов. По сравнению с 2005 годом этот показатель увеличился в 1,5 раза.

Неоднозначно в России складывается ситуация с куплей-продажей земель, особенно земель сельскохозяйственного назначения. Несмотря на то, что принят Закон от 26.06.2002 года "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", разрешающий свободную куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения, подкрепив тем самым конституционное право граждан иметь в частной собственности землю и свободно ею распоряжаться, закон запретил продавать сельскохозяйственные земли иностранцам, а также фирмам, в которых доля иностранного капитала превышает 50 процентов. Они могут владеть земельными участками только на правах долгосрочной аренды сроком до 49 лет.

Пятый этап развития рынка недвижимости, который характеризуется стагнацией уровня цен на объекты недвижимости, начался с сентября 2006 года и наблюдался до сентября 2007 года. Стагнация связана с увеличением количества предложений (прежде всего на вторичном рынке), кроме того, колоссальный платежеспособный спрос, наблюдавшийся в конце 2005 - начале 2006 года, к концу 2006 года исчерпал себя, цены на объекты недвижимости стабилизировались. В снижение темпов роста цен на недвижимость свой вклад внесли и макроэкономические условия - снижение цен на энергоносители, усиление вывоза капитала. Летом 2007 года снижение темпов роста цен на объекты недвижимости объяснялось сезонным фактором. Увеличилось количество экспонируемого жилья, приобретенного с целью дальнейшей реализации (то есть в инвестиционных целях), поэтому выбор объектов недвижимости становился больше, что способствовало несущественному снижению цен на объекты недвижимости.

В Москве, Московской области, Петербурге, Нижнем Новгороде и Твери цены на объекты недвижимости до 1 июля 2007 года традиционно номинировались в долларах. В последнее время все большее количество продавцов, вследствие нестабильности доллара, стали предпочитать получать деньги за продаваемые объекты недвижимости в рублях или евро. А в связи с внесением статьи 71 в Закон "О рекламе" от 1 июля 2007 года, в соответствии с которым все российские издания обязаны рекламировать объекты недвижимости в рублях, из рекламных объявлений о продаже недвижимости исчезли доллары и условные единицы. В Екатеринбурге и Ростове еще в 2006 году произошла дедолларизация рынка жилья. В остальных городах России цены традиционно номинируются в рублях.

Шестой этап развития рынка недвижимости России начался с осени 2007 года: наблюдался рост цен на недвижимость, во-первых, в связи с резким падением доллара, который окончательно перестал быть средством сохранения средств, во-вторых, в связи с существованием так называемого отложенного спроса, в-третьих, в связи с продолжающимся развитием ипотеки.

Влияние на развитие рынка в этот период оказал также рост мировых цен на нефть и активный приток нефтедолларов в Россию, что способствовало поддержанию платежеспособного спроса. И конечно важным фактором развития рынка недвижимости является устойчивый экономический рост в течение последних 8 лет и связанное с ним повышение уровня жизни населения, обеспечивающее устойчивый спрос на объекты недвижимости.

Инвестиции в недвижимость и их назначение.

Покупка недвижимости связана с привлечением денежных средств, так как объекты недвижимости товар дорогостоящий. В связи с этим, купля-продажа объектов недвижимости является одновременно движением капитала, приносящего доход и возрастающего во времени. Так, например, купленную за определенную сумму квартиру можно через определенное время продать за большую стоимость или сдать в аренду с целью получения дохода. Материальные средства, затраченные на приобретение помещения под предприятие, будут приносить инвестору доход в результате функционирования данного предприятия. Данное качество недвижимости дает возможность использовать ее как привлекательный инвестиционный актив, эффективное управление которым способно приносить весомые доходы.

Источниками инвестирования средств в объекты недвижимости могут быть:

1) личные средства физического или юридического лица. В данном случае основными средствами для инвестирования являются чистая прибыль компании, амортизационные отчисления и наращивание акционерного капитала за счет капитализации полученных компанией доходов. Прибыль компании может использоваться как средство инвестирования довольно быстро. Но здесь компании сталкиваются с определенными ограничениями. Прибыль может быть направлена на инвестиционные цели только после уплаты налогов. Именно поэтому инвестирование собственных средств в недвижимость обусловливает уплату налога на прибыль до ее использования. В чистом виде этот вид финансирования достаточно сложно реализовать.

2) средства других лиц, которые готовы участвовать в долевом строительстве. В России в настоящее время этот вид финансирования самый распространенный. Долевое участие в жилищном строительстве по своей сути является формой предварительной покупки жилья, приобретаемого по более низкой цене и зачастую с поэтапной оплатой. Для организатора долевого строительства привлечение соинвесторов равнозначно продаже жилья на этапе строительства.

3) внешнее финансирование, осуществляемое за счет банковского или коммерческого кредитования. Данный вид финансирования в России только зарождается, так как у нас нет уверенных институциональных инвесторов. К этому виду финансирования относятся краткосрочное и долгосрочное кредитование коммерческим банком или институциональным инвестором (пенсионные фонды, страховые и трастовые компании).

Факторами, обусловливающими использование недвижимости как источника инвестиционного процесса, являются:

- возрастание стоимости недвижимости во времени;

- возможность сдачи недвижимости в аренду;

- получение дохода от будущей продажи недвижимости;

- использование недвижимости в качестве предметов залога при кредитовании.

Инвестиционная привлекательность недвижимости приводит к концентрации недвижимости в руках перекупщиков, осуществляющих спекулятивные сделки на рынке недвижимости с целью получения прибыли, существенным недостатком деятельности которых является выведение земель и других объектов недвижимости из хозяйственного оборота.

Эффективность рынка недвижимости и факторы, влияющие на нее.

Рыночная трансформация российской экономики, повлекшая за собой зарождение и активное развитие рынка недвижимости, наличие недостатков, которые существуют на российском рынке недвижимости, требуют от государства, собственников и пользователей сооружений, зданий, земельных участков усиления внимания к повышению эффективности функционирования рынка недвижимости.

Эффективность в экономической литературе чаще всего измеряется как соотношение полученной прибыли (эффекта) к вложенному капиталу (затратам).

Сложность анализа проблемы эффективности рынка недвижимости связана с ее многоаспектностью: а) можно рассматривать эту категорию применительно к строительной продукции (или риэлтерской услуге), к процессу строительства или продаже объектов на рынке; как систему в целом; б) многоуровневостью рынка недвижимости по своей структуре (национальный и локальные рынки недвижимости, а также различные его виды).

Эффективность функционирования рынка недвижимости можно выразить:

- экономической эффективностью, показатель которой есть соотношение полученных доходов и затрат: в объемах строительства объектов недвижимости, их рентабельности, рыночной


стоимости объектов, их конкурентоспособности;

- социальной эффективностью, основными показателями которой являются: уровень обеспеченности населения жильем, детскими садами, школами, больницами; количество квадратных метров, приходящихся на одного человека; уровень и качество обеспеченности предприятий помещениями соответствующего назначения; уровень обеспеченности семей дачными участками, гаражами и парковочными комплексами; учет экологического фактора при строительстве жилых домов, детских садов, школ, больниц и т.п.; отношение средней заработной платы к стоимости одного квадратного метра (или квартиры в целом); и т.д. Социальная эффективность имеет большое значение, так как свидетельствует о росте благосостояния нации в целом.

- ресурсной эффективностью, которая проявляется в эффективном распределении ресурсов за счет соответствия цен на продукцию или услуги предельным ценам;

- технической эффективностью, которая достигается способностью и возможностью строить или производить максимальный объем объектов недвижимости нормального качества с наименьшими затратами факторов производства;

- производственной эффективностью, в соответствии с которой предприятие минимизирует свои издержки;

- экологической эффективностью, которая в последнее время в связи с обострившейся экологической ситуацией во многих регионах России приобретает особое значение;

- информационной эффективностью, которая проявляется в минимизации негативных эффектов распределения, возникающих в результате установления рынком недвижимости сверхприбылей вследствие информационной асимметрии;

- налоговой эффективностью. Оптимальная система налогообложения способна придать функционированию рынка недвижимости наибольшую социально-экономическую эффективность.

В заключении диссертационной работы отмечается, что с целью повышения эффективности функционирования рынка недвижимости требуется оперативное и целенаправленное вмешательство государства, основанное на научной программе эффективного регулирования экономики в сфере недвижимости (в частности, в жилищной сфере, в нежилом секторе, а также в сфере земельных отношений, которая в последнее время особенно динамично развивается).

Диссертантом сформулированы конкретные предложения по стимулированию экономического развития сектора недвижимости в России, предусматривающие синхронизацию предлагаемых мер:

- повышение эффективности управления недвижимостью на основе концепции научного управления. Обеспечение проведения этих мер предполагает основное участие Министерства имущественных отношений РФ, Российского фонда федерального имущества, Рабочего центра экономического развития;

- стимулирование инвестиций в сферу недвижимости за счет формирования благоприятного инвестиционного климата с учетом научного прогнозирования развития в долгосрочной перспективе на многоуровневой основе (реализация этих мер предполагает участие Министерства промышленности, науки и технологий РФ, Института системных исследований РАН, Института географии РАН, Министерства экономического развития и торговли РФ, Центра экономической конъюнктуры при Правительстве РФ);

- предоставление гарантированных налоговых льгот предприятиям, выкупающим производственную недвижимость, для стимулирования производства занятых в перерабатывающих отраслях, с целью создания новых предприятий в сфере переработки сырья и повышения эффективности уже существующих (внедрение этой меры подразумевает участие Правительства РФ, Министерства РФ по налогам и сборам, Комитета по вопросам экономической политики, Экспертного совета при Правительстве РФ);

- формирование концепции эффективного управления недвижимостью на разных уровнях власти, в том числе на уровне местного самоуправления с целью эффективного государственного управления и влияния на рынок недвижимости (осуществление этой меры предполагает участие Министерства имущества РФ, Федеральной службы России по имущественным отношениям).


По теме диссертационного исследования автором опубликованы следующие работы:

1. Экономическая природа недвижимости // М.: Экономические науки. Научно-информационный журнал. 2007 №7(32). – 0,5 печатных листа.
   
2. Становление рынка недвижимости в России // М.: Экономические науки. Научно-информационный журнал. 2008 №3(40). – 0,5 печатных листа.
   
3. Государственное регулирование рынка недвижимости // Вестник молодых ученых «Ломоносов»: Сборник лучших докладов XIII Международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Ломоносов». – М.: МАКС Пресс, 2007. – Выпуск III. – С. 170- 174; 0,5 п. л.
   
4. Рынок недвижимости: его структура, особенности, место и роль в экономическом процессе // Теория и практика управления: новые подходы. Выпуск восьмой.- М., Университетский гуманитарный лицей, 2007. – 0,5 печатных листа.
   
5. Оценка недвижимости и ее основные методы // Теория и практика управления: новые подходы. Выпуск девятый.- М., Университетский гуманитарный лицей, 2007. – 0,8 печатных листа.