Отчет обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу
| Вид материала | Отчет |
- Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного, 5985.22kb.
- Техническое задание (технические указания) на проведение оценки рыночной стоимости, 1126.78kb.
- Темы курсовых работ по предмету «Оценка недвижимости», 12.16kb.
- Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости. Затратный метод метод сравнительной, 83.35kb.
- Разработка программы эффективного использования объектов промышленной недвижимости, 51kb.
- Методические подходы к оценке стоимости объектов недвижимости для принятия управленческих, 20.96kb.
- Бюро Технической Инвентаризации (бти). Сдругой стороны, в большинстве случаев, эта, 20.61kb.
- Техническое задание (технические указания) на проведение оценки рыночной стоимости, 961.09kb.
- Федеральный стандарт оценки определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, 62.49kb.
- Федеральный стандарт оценки определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, 56.41kb.
2.1. Краткая характеристика региона
По классификации, принятой в рейтинговом агентстве РА «Эксперт» № 41(301) от 5 ноября 2004 г., Московская область относится к типу (1В): Высокий потенциал при умеренном риске.
Инвестиционный потенциал регионов
Таблица 3
| Вид потенциала | Московская область |
| Потребительский | 2 |
| Трудовой | 2 |
| Производственный | 6 |
| Инфраструктурный | 4 |
| Финансовый | 4 |
| Инновационный | 2 |
| Институциональный | 3 |
| Природно-ресурсный | 51 |
| Ранг потенциала: 2003 – 2004 2002 – 2003 | 3 |
| 3 | |
| Ранг риска | 15 |
| Доля в общероссийском потенциале, % | 4,418 |
Инвестиционный риск регионов
Таблица 4
| Вид риска | Московская область |
| Ранг потенциала | 3 |
| Ранг риска 2003 – 2004 2002 – 2003 | 15 |
| 10 | |
| Средневзвешенный индекс риска в 2004 г. (Россия = 1) | 0,918 |
| Риски: | |
| - законодательный | 26 |
| - политический | 77 |
| - экономический | 16 |
| - финансовый | 25 |
| - социальный | 12 |
| - криминальный | 46 |
| - экологический | 36 |
Выводы:
Из таблиц 1 и 2 видно, что Московская область является одним из стабильных и экономически развитых регионов. Это связано не только с выгодным территориальным местоположением, но и влиянием иных экономических факторов, суммарное воздействие которых позволяет Московской области занимать третье место среди прочих регионов по инвестиционной привлекательности.
Московская область уже вошла в число лидеров по привлечению капитала. В первом полугодии она заняла 4-е место в Центральном федеральном округе по темпам промышленного роста. Индекс промышленного роста составил 113,4%. Московская область ведет торговлю более чем со 100 странами. По объему иностранных инвестиций область занимает 2-е место в ЦФО и 6-е в России. Общий объем накопленного к началу 2001 года иностранного капитала составил в Московской области $1,1 миллиарда. (По данным Информационно-аналитическое Агентства «RWAY»)
2.2. Характеристика рынка коммерческой недвижимости в Московской области
С первой половины 2005 года в Московской области продолжился устойчивый подъем рынка и рост цен на коммерческую недвижимость.
Причиной активного начала подъема рынка был общий экономический рост в стране, политическая, финансовая, социально-экономическая стабилизация. Вслед за ценами на потребительские товары, приближающимися к докризисному уровню, растет и стоимость торговых площадей.
Ставки аренды также повышаются, и риэлторы прогнозируют, что эта тенденция сохранится минимум до конца года. Инвестирование в строительство торговых комплексов становится одним из самых привлекательных видов вложений в недвижимость, поэтому можно ожидать продолжения инвестиционного бума в этом сегменте рынка.
Сегодняшняя ситуация характеризуется борьбой двух противоборствующих тенденций, отмечают риэлторы. Видя неуклонный рост ставок аренды, который с начала года составил, по разным оценкам, от 3% до 8 - 10% , большинство арендаторов хотело бы подписать длительные - до пяти лет - договоры. Однако владельцы помещений настаивают на регулярном - обычно раз в шесть месяцев - индексировании ставок.
Под магазин в Подмосковье можно выкупить помещение в собственность или права аренды на нее. Но чаще всего это помещения в неспециализированном строении – дворце культуры, административном корпусе предприятия и т.п. Можно купить муниципальное помещение, но они в большом дефиците.
На рынке помещений под магазины в Московской области, существуют бывшие прод- и промторги, управления бытового обслуживания и общественного питания, но продаются такие помещения крайне редко.
Если купить помещение под магазин на первом этаже дома-новостройки (как правило, без отделки). Это обойдется в $*** -*** за кв. м в зависимости от города, типа дома и его местоположения.
Самый трудоемкий способ — построить отдельно стоящий магазин или торговый павильон. Главная проблема – это выбор выгодного места и решение вопроса о выделении земельного участка под строительство. Цена вопроса складывается из стоимости самого строительства и стоимости, так называемых технических условий, т.е. условий контракта с местной администрацией.
Последний способ – просто купить готовый магазин. Здесь есть одна особенность. По нормальной цене (имеется в виду такая цена, которая позволит окупить затраты на покупку магазина за срок 4-5 лет) магазины продаются достаточно быстро и обычно без рекламы. А на публичную продажу попадают помещения и отдельные строения для магазинов, которые имеют, как правило, завышенную цену.
Рост спроса на торговые помещений, который ощущают риэлторские компании, может привести к серьезному дефициту и, соответственно, подъему цен. По их данным этот дефицит уже начинает ощущаться в отношении магазинов площадью до 150 кв. м, на которые существует наибольший спрос. Эта тенденция распространяется на помещения большей площади.