186422. doc Вопросы «оценка недвижимости»

Вид материала

Документы

Подобный материал:

• Тематика курсовых работ по дисциплине «Оценка и налогообложение недвижимости и другого, 18.49kb.
• План проспект новой книги, 114.81kb.
• П. И. Юнацкевич Оценка недвижимости практика оценки недвижимости, риэлтерского и юридического, 50.19kb.
• Основные образовательные программы Направление 080100 «Экономика» Профиль Экономика, 2402.56kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине экономический анализ специальность «Оценка, 1337.05kb.
• Темы курсовых работ по предмету «Оценка недвижимости», 12.16kb.
• Оценка и переоценка оф, недвижимости, бизнеса компаний, 76.48kb.
• Экономика недвижимости (060800), 66.13kb.
• Предприятие как имущественный комплекс Вопросы, задания и литература Раздел Рынок недвижимости, 4993.56kb.
• Предприятие как имущественный комплекс Вопросы, задания и литература Раздел Рынок недвижимости, 4993.56kb.

ВОПРОСЫ

«ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ»

1. Какого не существует метода оценки коэффициента капитализации:
   
   1. Кумулятивный
      
   2. Рыночный
      
   3. Ипотечно-инвестиционной группы
      
   4. Метод покрытия долга
      
   5. Метод консервации
      
   6. Толькос), d) и e)
      

2. Из каких двух основных составляющих состоит коэффициент капитализации:
   
   1. Ставки дохода на капитал и нормы амортизации
      
   2. Нормы дохода и ставки отдачи на капитал
      
   3. Внутренней ставки дохода на капитал и скорректированных темпов роста в прогнозный период
      
   4. Уровня рентабельности и ожидаемых темпов роста
      

3. Требуемая ставка доходности по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки - это:
   
   1. ставка дисконтирования
      
   2. ставка капитализации
      
   3. внутренняя ставка доходности
      
   4. ни один из ответов не является верным
      

4. В качестве прогнозного периода при оценке объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков используется период времени, продолжающийся:
   
   1. до тех пор, пока оцениваемый объект будет приносить доход
      
   2. до тех пор, пока темпы роста денежного потока объекта недвижимости не стабилизируются
      
   3. бесконечно долго
      
   4. 5 или 10 лет в зависимости от каких-либо факторов
      

5. При оценке объекта недвижимости сравнительным подходом при наличии избыточных улучшений (которых нет у объектов-аналогов) их стоимость при внесении итоговых корректировок:
   
   1. прибавляется
      
   2. вычитается
      
   3. не учитывается
      
   4. с) или b) в зависимости от других факторов
      

6. Использование сравнительного подхода при оценке объекта недвижимости осуществляется:
   
   1. желательно всегда
      
   2. когда существует достоверная информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов
      
   3. по согласованию с заказчиком
      
   4. по желанию оценщика
      

7. Итоговая (суммарная) величина корректировок по объекту-аналогу составила 74%:
   
   1. требуется, чтобы все корректировки были обоснованы
      
   2. это нормально, если скорректированные результаты стоимости по всем аналогам существенно не расходятся
      
   3. это свидетельствует о не корректном выборе аналога
      
   4. а) и б)
      

8. Договор аренды является обременением оцениваемого офисного помещения. Данное обременение приводит к снижению стоимости объекта оценки:
   
   1. всегда
      
   2. не влияет на стоимость
      
   3. только в случае если арендная ставка по договору аренды ниже рыночной арендной ставки
      
   4. ни один из ответов не является верным
      

9. Метод кумулятивного построения расчета коэффициента капитализации является:
   
   1. самым достоверным
      
   2. более предпочтительным по сравнению с методом рыночной экстракции
      
   3. менее предпочтительным по сравнению методом рыночной экстракции
      
   4. ни один из ответов не является верным
      
10. Объект недвижимости приносит за равные периоды времени денежные потоки, не равные по величине между собой. Какой метод доходного подхода следует применять при определении его рыночной стоимости:
    
    1. метод дисконтирования денежных потоков
       
    2. метод капитализации дохода
       
    3. может применяться и метод дисконтирования денежных потоков, и метод капитализации дохода- выбор зависит от других факторов
       
    4. ни один из этих методов
       

11. Потенциальный валовой доход - это:
    
    1. доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном использовании без учета всех потерь и расходов
       
    2. доход, получаемый от недвижимости, который не включается в арендную плату
       
    3. доход, получаемый при полном функционировании объекта недвижимости минус потери от недозагрузки помещений, смены арендаторов и неплатежей арендаторов
       
    4. действительный валовой доход за вычетом операционных расходов
       

12. Как взаимосвязаны ставка дисконта и коэффициент капитализации:
    
    1. эти два ключевых показателя никак не связаны друг с другом
       
    2. как правило, они равны
       
    3. коэффициент капитализации всегда меньше ставки дисконтирования
       
    4. нет правильного ответа
       
13. К операционным расходам при оценке недвижимости относятся:
    
    1. постоянные расходы
       
    2. переменные расходы
       
    3. расходы на замещение, или резервы
       
    4. а), б) и с)
       

14. Эффективный возраст здания – это:
    
    1. количество лет, прошедших со дня постройки здания до момента оценки
       
    2. физический срок жизни здания
       
    3. оставшийся срок функционирования здания
       
    4. ни один из ответов не является верным
       

15. Экономический износ объекта недвижимости обусловлен:
    
    1. ухудшением состояния конструктивных элементов
       
    2. несоответствием требованиям современных проектных решений
       
    3. снижением инвестиционной привлекательности территории расположения объекта недвижимости
       
    4. а), b).
       

(Вопросы 16-18) Объект оценки – общежитие. Вариант НЭИ – офисное здание.

16. Будете ли Вы использовать при оценке доходный подход:
    
    1. Да
       
    2. Да, метод прямой капитализации
       
    3. Да, метод DCF
       
    4. Нет
       

17. Будете ли Вы использовать при оценке сравнительный подход:
    
    1. Да
       
    2. Нет, поскольку общежития не продаются на рынке
       
    3. Да, если на рынке есть информация по соответствующим офисным зданиям, которые можно рассматривать в качестве аналогов
       
    4. Да, если на рынке есть информация по зданиям, имеющим тот же вариант НЭИ
       

18. В рамках затратного подхода при оценке объекта стоимость строительства наиболее корректно оценить:
    
    1. через стоимость воспроизводства, выбрав соответствующий проектный аналог-общежитие
       
    2. через стоимость замещения, выбрав соответствующий проектный аналог-административное здание
       
    3. через стоимость воспроизводства, выбрав соответствующий проектный аналог-общежитие и скорректировав стоимость на функциональный износ
       
    4. через стоимость замещения, выбрав соответствующий проектный аналог-административное здание и скорректировав стоимость на функциональный износ
       

19. Требуемая ставка доходности по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки - это:
    
    1. ставка дисконтирования;
       
    2. ставка капитализации;
       
    3. внутренняя ставка доходности;
       
    4. ни один из ответов не является верным.
       

20. Метод кумулятивного построения расчета коэффициента капитализации является:
    
    1. самым достоверным;
       
    2. более предпочтительным по сравнению с методом рыночной экстракции;
       
    3. менее предпочтительным по сравнению методом рыночной экстракции;
       
    4. ни один из ответов не является верным.
       

21. Выделите метод (методы) определения корректировок при использовании сравнительного подхода:
    
    1. метод парных продаж;
       
    2. затратный метод;
       
    3. метод экспертной оценки;
       
    4. метод капитализации
       
    5. все вышеперечисленные
       
    6. только а) и б).
       

22. При анализе стоимости методом сравнительных продаж единицей сравнения не может быть:
    
    1. количество коек в больнице
       
    2. кубический метр
       
    3. количество комнат в офисном здании
       
    4. количество мест на стадионе
       
    5. все могут быть
       
    6. все не могут быть
       

23. Сделанный ремонт по европейскому стандарту в двухкомнатной "хрущевке" оценщик оценил как избыточный износ. Определите вид данного износа:
    
    1. физический
       
    2. износ внешнего воздействия
       
    3. функциональный
       
    4. в данном случае износа не существует
       

24. При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования необходимо учитывать существующие на участке здания и сооружения:
    
    1. да
       
    2. нет
       

25. Какую информацию, полученную по офисным помещениям, может использовать оценщик при проведении оценки офисного здания:
    
    1. средняя арендная плата по офисам аналогичного типа равна 220$/кв.м.
       
    2. доход фирм, арендующих офисы в оцениваемом здании, составляет в среднем 700$/кв.м.
       
    3. эти компании готовы платить за аренду до 25% от своего дохода
       
    4. уровень недозагрузки составляет 3%
       
    5. только а) и d)
       
    6. только b), c) и d)
       
    7. все перечисленное
       

26. Текущая стоимость аннуитета - это:
    
    1. стоимость в определенный момент равновеликих платежей
       
    2. стоимость в определенный момент равномерных платежей
       
    3. стоимость в определенный момент равновеликих и равномерных платежей
       
    4. ни одно из этих определений
       

27. При использовании метода валового рентного мультипликатора (мультипликатора валового дохода), когда существуют отличия между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом:
    
    1. величину валового рентного мультипликатора следует скорректировать на эти отличия;
       
    2. величину валового рентного мультипликатора не следует скорректировать на эти отличия;
       
    3. а) или б) в зависимости от характера и степени отличия.
       
    4. ни один из ответов не является верным
       

28. Не соответствующая варианту наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка плотность застройки объекта недвижимости является источником существования:
    
    1. функционального износа
       
    2. неустранимого физического износа
       
    3. устранимого физического износа
       
    4. экономического износа
       

29. На земельный участок установлен частный сервитут на право проезда по западной части участка. По договору собственнику выплачивается плату за пользование участком в размере 1 500 000 рублей в год. Установленный сервитут приводит к снижению стоимости:
    
    1. Да, поскольку сервитут является обременением
       
    2. Нет, поскольку установлена плата за пользование участком
       
    3. Нет, если установленная плата адекватно компенисрует потери собственника
       
    4. Не хватает данных
       

30. Сервитут является обременением земельного участка, поскольку может приводить к снижению стоимость в результате:
    
    1. изменения варианта использования (ННЭИ)
       
    2. снижения уровня дохода
       
    3. появлением дополнительных расходов
       
    4. повышения уровня риска
       
    5. все вышеперечисленное
       
    6. только b) и с)