Geum.ru

Особенности формирования рынка недвижимости в России

Вид материалаДокументы

Содержание


Рекомендуемая литература для изучения курса
Подобный материал:

Варианты заданий на контрольные работы «Экономика недвижимости»

Вариант 1
  1. Особенности формирования рынка недвижимости в России.
  2. Основные принципы оценки объектов недвижимости.
  3. Расчетно-аналитическое задание (три задачи)

Вариант 2
  1. Состояние правовой среды рынка недвижимости.
  2. Сегментирование рынка недвижимости.
  3. Расчетно-аналитическое задание (три задачи)

Вариант 3
  1. Состояние рынка жилья в России на современном этапе.
  2. Виды стоимости объектов недвижимости.
  3. Расчетно-аналитическое задание (три задачи)

Вариант 4
  1. Характеристика земельного рынка.
  2. Технология оценки объекта недвижимости затратным методом.
  3. Расчетно-аналитическое задание (три задачи)

Вариант 5
  1. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество.
  2. Технология оценки объектов недвижимости доходным методом.
  3. Расчетно-аналитическое задание (три задачи)

Вариант 6
  1. Состояние рынка земли и его особенности.
  2. Технология оценки объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж.
  3. Расчетно-аналитическое задание (три задачи)

Вариант 7
  1. Определение нормативной цены земли.
  2. Метод капитализации дохода и его использование при оценке объекта недвижимости.
  3. Расчетно-аналитическое задание (три задачи)

Вариант 8
  1. Основные субъекты рынка недвижимости
  2. Методы оценки земли.
  3. Расчетно-аналитическое задание (три задачи)

Вариант 9
  1. Факторы, определяющие вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
  2. Особенности функционирования рынка объектов малой приватизации.
  3. Расчетно-аналитическое задание (три задачи)

Вариант 10
  1. Функции земли как товара.
  2. Международные стандарты оценки объектов недвижимости.
  3. Расчетно-аналитическое задание (три задачи)

1. Определить выгодность использования земельного участка, зонированного под коммерческое использование.
Варианты использования

Показатель
Торговое

здание
Жилое

здание
Офисное

здание

1. Строительные затраты с прибылью застройщика, т.д.е.
15000
11300
12800

2. Чистый эксплуатационный доход, т.д.е.
6000
4600
5700

3. Ставка капитализации для здания
0,27
0,27
0,27

4. Ставка капитализации для земли
0,25
0,25
0,25


2. Какими должны быть ежегодные платежи по ипотеке в 100000 д.е. при 12% годовых? Выплаты производятся раз в год, срок амортизации 25 лет.


3. Определить стоимость зданий при аннуитетном возврате инвестиций, исходя из данных: участок земли в результате тщательного изучения данных по недавним сравнительным продажам свободных участков оценивается в 50000 ден. ед. Соответствующая ставка дисконта определена в 12%, чистый операционный доход составляет 5000 ден. ед.


4. Оценщик использует рыночный подход для оценки объекта собственности. Ему удалось найти данные о недавней продаже объекта почти идентичного рассматриваемому. На данном объекте имеется бассейн, на рассматриваемом же его нет. Оценщик узнал, что стоимость строительства такого бассейна составляет 20000 д.е. Проверив свое досье, он находит две другие сопоставимые продажи в этом районе. Один объект был продан за 97000 д.е. без бассейна, другой за 1120000 д.е., но с бассейном. Все другие различия несущественны.


5. Рассчитать стоимость земельного участка, если среднегодовой чистый доход от недвижимости в целом 2200 т.д.е. Стоимость зданий и сооружений 25 т.д.е. Коэффициент капитализации для зданий и сооружений 0,25, а для земли 0,20.


6. Выбрать вариант, выгодный для использования земельного участка, зонированного под коммерческое использование.

Показатель
Вариант использования




жилье
офисное здание
торговое здание

1. Строительные затраты с прибылью застройщика, т. д.е.
2000
1700
1200

2. Операционные расходы, д.е.
700
600
500

3. Доход, приходящийся на землю, т. д.е.

160
141
176

7. Укажите правильный способ внесения поправки на местоположение к вероятной стоимости объекта с использованием метода сравнительного анализа продаж:

а) стоимость объекта (Со) = стоимость аналога (Са) + поправка на местоположение; (Пм);

б) Со = Са * Пм;

в) Со = .


8. Укажите верную формулу определения стоимости объекта затратным методом:

а) стоимость объекта затратным методом (Сзм) = стоимость земельного участка (Сз.у) + полная восстановительная стоимость (Спв)- износ объекта (Пизн);

б) Сзм = Сзу + Спв + Пизн;

в) Сзм = Сзу – Спв - Пизн;


9. Укажите верную формулу определения стоимости объекта недвижимости доходным методом (Сод):

а) Сод =

б) Сод = ЧД * КАП

в) Со =

10. Стоимость здания при покупке его сегодня составляет 1 млн. ден. ед. Рост цен на недвижимость в данном сегменте рынка составляет 6% в квартал. Сколько будет стоить этот объект через два года.


11. Составьте формулу для расчета стоимости земли через 5 лет , если ее купили за 20000 д.е., стоимость земли ежегодно повышается на 15% в год.


12. Выбрать вариант, выгодный для использования земли, если имеется участок , зонированный под коммерческое использование:

1 вариант – торговое здание,

2 вариант – офисное здание.

Стоимость земли методом остатка :

1 вариант – 400000 д.е.

2 вариант – 300000 д.е.


13. Имеется 2 варианта использования участка земли в 15 соток, предназначенного в соответствии с зонированием для одноэтажного строительства:

1 вариант – 2-х этажный дом площадью 120 кв. м;

2 вариант – 3-х этажный дом площадью 250 кв.м.

Инвестиционный метод остаток для земли:

1 вариант – 45000 д.е.

2 вариант – 42500 д.е.

Какой вариант выбрать?


14. Составьте формулу для определения ежегодных платежей по ипотеке в 100000 ден.ед. при 12% годовых. Выплата производится раз в год, срок амортизации 25 лет.


15. Оценить жилой 2-х этажный коттедж с пристроенным гаражом на одну машину. Имеется аналог – жилой 2-х этажный деревянный коттедж без гаража, проданный по цене 500000 д.е.: кроме того, имеются данные по следующим объектам:

Объект
Гараж на 1 машину
Этажность коттеджа
Цена, д.е.

А
Есть
3-х этажный, кирпич
130000

Б
Нет
3-х этажный, кирпич
123000


16. Имеется следующая финансовая информация по трем сопоставимым офисным зданиям.

Показатель
Сопоставимые объекты




А
Б
В
  1. Продажная цена, ден.ед.
1000000
1200000
900000
  1. Потенциальный валовый доход, ден.ед.

200000
300000
185000
  1. Безнадежные долги, ден. ед.

-10000
-30000
-9000
  1. Действительный валовый доход, ден.ед.

190000
270000
176000
  1. Операционные расходы, ден. ед.

-90000
-153000
-85000
  1. Чистый операционный доход, ден.ед.

100000
117000
91000

Рыночная ставка арендной платы для объекта составляет 8 ден. ед. за кв. м. Чистая площадь, которая может быть сдана в аренду составляет 20000 кв. м. Безнадежные долги составляют 5%, операционные расходы составляют 45% от потенциального валового дохода. Определить стоимость объекта.


17. Склад 200 х 300 м имеет внешние стены высотой 30 м и включает 6% офисной площади. Внутренний потолок на высоте 27 м. Крыша плоская.


Затраты на единицу различных элементов здания выглядят следующим образом:
  • Фундамент – 1,6 д.е./кв.м.
  • Внешняя стена – 2,2 д.е./кв.м.
  • Крыша – 5,3 д.е./кв.м.
  • Водопровод – 22000 д.е.
  • Система электроснабжения – 10000 д.е.
  • Механ.оборудование – 12000 д.е.
  • Платформы для погрузки – 25000 д.е.
  • Офисные площади –8 д.е./кв.м.

Допустимые накладные расходы и прибыль строительной организации составляют 20% от прямых затрат. Какова полная стоимость воспроизводства здания?


18. Определить стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, методом капитализации дохода, если через 2 года после покупки недвижимости ожидается доход при вложении капитала в землю 120 млн.д.е., и при вложении в здание 400 млн. ден. ед. Норма доходности при вложении капитала в землю 15% и при вложении капитала в здание 60%.


19. Участок земли в 5 га., зонирован под офисные площади. Земля стоит 60000 ед./га. Собственник рассматривает следующий вариант о постройке здания: трехэтажное здание без лифта, площадью 200000 кв.м., с эффективностью 80% и ожидаемой загрузкой 90%, сдаваемое в аренду по ставке 10.5 кв.м. и с операционными расходами в 50% от потенциального валового дохода. Каким будет чистым операционный доход по предложенному варианту?


20. Согласно условиям ипотечного кредита в 100000 ден. ед. выплачиваться должен только процент. Вся же основная часть долга подлежит погашению через 10 лет. Заемщик намерен каждый год откладывать в приносящий процент фонд определенную сумму с тем, чтобы получить средства, достаточные для погашения кредита. Ставка по денежному фонду составляет 10%, накопление происходит ежегодно. Какую сумму ежегодно должен депонировать заемщик?

Каким будет чистый операционный доход по предложенному варианту?


21. Субъект рынка желает получить доход из расчета 10% годовых. Доход должен получиться за счет продажи объекта через 3 года. Цена продажи, известна - 100000 ден. ед. По какой цене нужно купить это здание сейчас, чтобы обеспечить требуемую норму дохода?


22. Определить стоимость земельного участка, если среднегодовой чистый эксплуатационный доход от его использования составит 1500 т.д.е., а ставка капитализации 0,25.


23. Определить стоимость 2-х этажного офисного здания площадью 650 кв.м., требующее ремонта. Имеется аналог 2-х этажное офисное здание площадью 500 кв.м., в котором проведен ремонт. Аналог был продан по цене 500 000 д.е. имеются также следующие данные:

Объект
Физические характеристики и назначение объекта
Состояние
Цена, д.е.

1
1 этаж, кирпич,

S 250 кв.м.
Требуется ремонт
70000

2
1 этаж, кирпич,

S 200 кв.м.
Ремонт не требуется
100000


24. Стоимость здания при покупке его сегодня составляет 1 млн. ден. ед. Рост цен на недвижимость в данном сегменте рынка составляет 6% в квартал. Сколько будет стоить этот объект через два года.


25. Определить стоимость объекта недвижимости (предприятия), приносящего доход, методом затрат. Исходные данные:

1. Площадь земельного участка, т.м.2 - 2000
  1. Ставка земельного налога, д.е./м2 - 3,5
  2. Стоимость строительства главного сооружения, млн.д.е. - 50
  3. Косвенные издержки, % от стоимости главного сооружения - 6
  4. Износ сооружения, % - 2,0
  5. Стоимость вспомогательных сооружений, млн.д.е. - 5,0
  6. Износ вспомогательных сооружений, - 2,0
  7. Норма прибыли на вложенный капитал, % - 20


26. Недвижимость сдана в аренду, что позволяет ее владельцу получать в течение 5 лет по окончании каждого года 10000 долл.; На протяжении последующих 10 лет ежегодные арендные платежи составят уже 12500 долл., также вносимые в конце каждого года. Ожидается, что через 15 лет собственность будет перепродана за 100000 долл.

За сколько должна была бы продана собственность сегодня, если бы ее владелец рассчитывал получить 10% доход, накапливаемый ежегодно?


27. Определить стоимость объекта недвижимости затратным методом, исходя из следующих данных (т.д.е.):

- стоимость земельного участка - 560

- стоимость строительства аналогичного нового здания - 620

- прибыль застройщика - 110

- физический износ - 172

- функциональный износ - 116

- внешнее экономическое устаревание - 12


28. Оценить объект недвижимости с износом 30% , если имеется информация по следующим сопоставимым аналогам:

Объект
Износ,%
Цена, д.е.

А
35
75000

Б
86
26000

В
40
67000

Г
10
95000


29. Для покупки объекта недвижимости планируется использовать собственные средства (70%) и кредит банка, который будет выдан под 35% годовых. Планируется получать ежегодный доход, равный 900 т.д.е. при норме возврата собственного капитала 20%. Определить максимально приемлемую стоимость объекта недвижимости.


30. Составьте формулу для расчета стоимости земли через 5 лет , если ее купили за 20000 д.е., стоимость земли ежегодно повышается на 15% в год.


РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА ДЛЯ ИЗУЧЕНИЯ КУРСА

а) основная
  1. Конституция РФ. - М., 1993
  2. Гражданский кодекс РФ (ч.I). - М., 1994
  3. Закон РФ "О недрах". - М., 1995
  4. Земельный кодекс РСФСР от 21.04.91 г. № 1103-1
  5. Закон РСФСР "О плате за землю" от 11.11.91г. №1738-1 / Российская газета, 1997 № 225-226.
  6. Закон РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.98 № 135-ФЗ
  7. Указ Президента РФ от 7.12.93 № 2118 "О налогообложении продаж земельных участков и других операций с землей"
  8. Указ Президента РФ от 11.12.93 № 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость"
  9. Постановление Совета Министров Правительства РФ от 02.02.93 № 91 "Об утверждении Положения о Комитете Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству"
  10. Постановление Правительства РФ от 03.11.94 № 1204 "О порядке определения нормативной цены земли"
  11. Постановление Правительства РФ от 03.07.98 "Об организации учета федерального имущества и ведения реестра федерального имущества/Газета Экономика и жизнь. - № 29.-С.10
  12. Постановление Правительства РФ от 25.11.95. - № 1148. О переоценке основных фондов. -М.: Издат. Группа "ПРИОР-СТРИКС".
  13. Постановление Правительства РФ от 24.06.98., № 627 "Об уточнении порядка расчета амортизационных отчислений и переоценке основных фондов/Газета Экономика и жизнь. - № 27, 1998. - С. 18
  14. Указ Президента РФ от 18.07.98 № 854 Об индексации ставки земельного налога/Экономика и жизнь. - № 30. - 1998
  15. балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 1996
  16. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок/Учебное и практическое пособие. - М.: ИНФРА-М, 1996
  17. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: Теория и практика. - М.: ИНФРА-М, 1997
  18. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов. - М.: ИНФРА-М, 1996
  19. Жилищная экономика. Пер. с англ. - М.: Дело, 1996
  20. Кочович Е. Финансовая математика. - М.: Финансы и статистика, 1994
  21. Лимитовский М.А. Методы оценки коммерческих идей, предложений, проектов. - М.: Дело, 1995
  22. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и отбору их для финансирования. - М.: Информ электро, 1994
  23. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты/Под ред. В.В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 1997
  24. Стоянова Е. Финансовый менеджмент в условиях инфляции. - М.: "Перспектива", 1994
  25. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. - СПб.: ТОО "Технобалт", 1995
  26. Фрудман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.:"Дело", 1995
  27. Харисон Г. Оценка недвижимости. Учебное пособие. - М.: РОО, 1994
  28. Четыркин Е. Методы финансовых и коммерческих расчетов. - М.: Biseness Речь", "Дело", 1992
  29. Эккерт Д. Оценка земельных участков. Учебное пособие. Пер. с англ. - М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1993
  30. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. - СПб.: СПб ГТУ, 1996
  31. Экономика недвижимости. Толковый словарь. - М.: ИНФРА-М, 1996
  32. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. - М.: Русская деловая Литература, 1996

б) дополнительная
  1. Абанкина И., Высоковский А., Трушнев Э. Развитие рынка недвижимости и оценка стоимости земли//Вопросы экономики. - № 10, 1994. - С.90-100
  2. Бяков Э. Приватизация и создание рынка недвижимости//Российский экономический журнал. - № 5-6, 1996
  3. Вотолевский В. Рынок недвижимости. Финансы, налоги, цены/Финансовая газета, 1994. - № 3. - С.4
  4. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. - М.: ИНФРА-М, 1996
  5. Гловацкая Н., Лазуренко С., Новицкая И., Федоровская Е. Приватизация земли и регулирование земельных отношений в городе//Вопросы экономики, - № 4. - 1996. - С. 45-48
  6. Дозорцев В.А. Сделки с недвижимостью//Дело и право. - № 10. - 1996
  7. Зимин В.С. История развития оценочной деятельности в России//Городская собственность. - № 7. - 1998. - С.10
  8. Зимин В.С. Ошибки, допускаемые оценщиками при составлении отчетов - заключений при оценке и переоценке собственности//Городская собственность. - № 8 - 9. - 1998. - С.9
  9. Кочетков А.В. Экономическая оценка городских территорий. - В сб.: Экономическое использование земли в градостроительстве. - Киев: Будивельник, 1988
  10. Красноглазов Б.М. Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа. - М.: Акционерное торгово-промышленное общество "Русская инициатива", 1992
  11. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости. Состояние и тенденции развития. - М., 1995
  12. Кудрявцев В. Рынок недвижимости: состояние, правовая база, перспективы развития/Финансовая газета. - № 12. - 1994.
  13. Павлов П. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество// Российская юстиция. - № 5. - 1995
  14. Пургин В., Демтин В. Торги недвижимостью: проблемы и перспективы/ Экономика и жизнь. - № 26. - 1994
  15. Рынок жилья в городах России: состояние и перспектива//Вопросы экономики. - № 10, 1994
  16. Смирнов В. Стандарты в деятельности участников рынка недвижимости//Риэлтер. - № 4. - 1998
  17. Суханов Е. Сделки с недвижимостью/Газета Экономика и жизнь. - № 8. - 1996.
  18. Смирнов В. Оценка рыночной стоимости предприятия//Бухгалтерский учет. - № 9. - 1995