С. Г. «Анализ рынка недвижимости для профессионалов»

Вид материала

Содержание

Подобный материал:

О книге Стерника Г.М., Стерника С.Г.

«Анализ рынка недвижимости для профессионалов»

Рыночные преобразования в экономике России, осуществляемые с начала 90-х годов прошлого века, привели к образованию такого специфического сектора национальной экономики, как рынок недвижимости. С самого начала становления и развития рынка недвижимости зарубежными и отечественными специалистами из Института экономики города (Вашингтон-Москва), Института народнохозяйственного прогнозирования РАН, Российской Гильдии риэлторов и других организаций были предприняты попытки сбора информации о рынке, обработки и анализа этой информации, выявления тенденций и закономерностей развития рынка и их прогнозирования. Авторы данной книги участвовали в этой работе с 1993 года. Можно сказать, что практическая потребность в создании и развитии методов анализа рынка недвижимости как сектора национальной экономики была осознана вместе с зарождением рынка.

Изучая почти вековую историю функционирования рынков недвижимости в развитых странах мира, можно прийти к выводу о том, что недостаточное внимание, уделяемое качеству аналитической работы, является одной из главных причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости.

В нашей стране на начальной стадии развития рынка недвижимости результаты мониторинга рынка и его анализа не удовлетворяли специалистов и потребителей. Оказалось, что применение наработанных как за рубежом, так и в отечественной науке и практике методов экономического анализа невозможно в условиях переходной экономики. С одной стороны, зарубежные методы ориентированы на сформировавшийся, информационно открытый рынок, функционирующий в условиях стабильной политической и макроэкономической обстановки, стабильного и развитого законодательства. Сбор информации о рынке, ее обработка, анализ и прогнозирование не требуют специфических методов и чрезвычайных усилий. С другой стороны, оставшиеся в наследство отечественные методы экономического и статистического анализа отраслей плановой, централизованной экономики плохо адаптируются к понятиям и закономерностям рыночной экономики.

По этой причине возникла настоятельная потребность в создании методологии анализа рынка недвижимости, опирающейся на опыт стран с многолетними рыночными традициями и при этом приспособленной к специфике современного состояния отечественной экономики и отечественного рынка недвижимости.

Эта проблема решалась авторами настоящей монографии совместно с широким кругом ученых и специалистов с 1993 года. Основная направленность работы состояла в создании методологии и технологии анализа рынка недвижимости в условиях переходной, развивающейся экономики.

Накопленные результаты и опыт практического применения разрабатываемых методов обобщались в методических разработках и курсе лекций для профессиональных аналитиков, который читался с 1994 гг. по настоящее время в Москве, других городах России (Ростов-на-Дону, Пермь, Краснодар, Новосибирск, Кемерово, Красноярск, Ижевск, Ярославль), а также в Киеве и Риге. Курсы прослушали уже более 600 человек, из них более 100 прошли сертификацию в Российской Гильдии риэлторов.

Настоящая книга развивает и совершенствует положения ранее выполненных исследований.

Основная направленность работы состоит в создании методологии и технологии анализа рынка недвижимости в условиях развивающейся экономики России в интересах инвестиционно-строительной деятельности.

На сегодняшний день в российской практике технико-экономические параметры застройки в градостроительных концепциях и проектах планировки территорий часто все еще устанавливаются эмпирически, без научно обоснованного рыночного анализа и оптимизации по критерию рыночной реализуемости (проектный маркетинг). Вместе с тем, проблема анализа и прогнозирования рыночной обоснованности инвестиционно-строительных проектов остается наименее формализованной в российской отраслевой экономической науке и практике. При разработке градостроительных программ данная задача в большинстве случаев решается бессистемно, на основе «экспертного мнения» девелоперов и маркетологов рынка недвижимости, а в теории преобладают пока неадаптированные к российской практике западные концепции, например - концепция анализа экономической базы, разработанная CCIM (Институт специалистов по коммерческим инвестициям в недвижимость, Чикаго, США), и др. Адаптация существующих в развитых экономиках методов анализа рынка недвижимости, инвестиционного анализа и консалтинга, их развитие и детализация применительно к особенностям российской экономики, разработка собственных недостающих методов составляют главную специфику данной книги.

Книга предназначена для всех профессионалов рынка недвижимости - руководителей и специалистов профессиональных ассоциаций, риэлторских, инвестиционных, девелоперских, оценочных, информационно-аналитических компаний, маркетологов, аналитиков рынка недвижимости, аспирантов и преподавательского состава соответствующих учебных заведений.

Книга включает три части, объединяющие 12 глав, и содержит 550 страниц.

СОДЕРЖАНИЕ

часть 1. СИСТЕМНЫЙ АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ КАК СЕКТОРА НАЦИОНАЛЬНОЙ ЭКОНОМики

ГЛАВА 1. Рынок недвижимости как сложный объект

1. Основные понятия рынка недвижимости

1.1. Источники терминологии и принципов построения системы понятий

1.2. Недвижимость

1.3. Рынок недвижимости

1.4. Стоимость объекта, цена, затраты, доход, доходность

1.5. Инфраструктура рынка недвижимости как сектора национальной экономики

2. Классификация объектов недвижимости

2.1. Цели и принципы классификации объектов недвижимого имущества

2.2. Классификация по морфотипам

2.3. Классификация по назначению

2.4. Классификация по юридическому статусу

3. Виды операций на рынке и сегменты рынка

4. Субъекты рынка недвижимости, виды деятельности и специальности

4.1. Субъекты спроса и предложения

4.2. Профессиональные участники рынка недвижимости

ГЛАВА 2. Рынок недвижимости как динамическая система

1. Рынок недвижимости как несовершенный рынок

2. Рынок недвижимости как кибернетическая управляемая саморегулируемая система с обратными связями

3. Основные макроэкономические закономерности рыночной экономики применительно к рынку недвижимости

3.1. Равновесие спроса и предложения - основа ценообразования на рынке. Закон Ф. Энгеля

3.2. Финансовые рынки – источник внешних воздействий на рынок недвижимости

3.3. Неэластичность предложения на рынке недвижимости по цене

3.4. Формула ценообразования в регулируемой и в саморегулируемой экономике

4. Особенности теории потребительского спроса применительно к рынку недвижимости

4.1. Расслоение спроса по цене и доходам. Эффект Веблена

4.2. Критерии выбора объекта недвижимости для групп потребителей с различным уровнем дохода

5. Цикличность на рынке недвижимости

5.1. Флуктуации и тренды (тенденции) рынка недвижимости. Апериодичность и полиамплитудность рыночных колебаний

5.2. Циклы, периоды, фазы и стадии развития рынка недвижимости

5.3. Формы представления цикличности на рынке недвижимости

5.4. Модель Фишера и Хадсон-Вильсон

ГЛАВА 3. Факторы и закономерности, определяющие состояние и развитие рынка недвижимости

1. Особенности развитых и неразвитых локальных рынков и сегментов рынка недвижимости в странах с развитой и развивающейся рыночной экономикой

2. Факторы и закономерности, определяющие цену объекта недвижимости при данном состоянии рынка

2.1. Структура факторов, определяющих цену объекта

2.2. Качество местоположения объекта, качество объекта, качество субъектов

2.3. Физический, функциональный и экономический износ

2.4. Взаимосвязь качества проекта, местоположения и цены объекта

3. Факторы и закономерности, определяющие уровень цен в городе при данном состоянии рынка

3.1. Экономические, физические, социальные, политические, «нематериальные» характеристики города (региона), влияющие на уровень цен и арендных ставок и активность рынка

3.2. Пространственно-параметрические закономерности регионального рынка жилья (на примере Московской области)

4. Факторы и закономерности становления и развития рынка недвижимости в развивающейся рыночной экономике

4.1. Внешние и внутренние факторы. Баланс факторов

4.2. Стадии развития рынка жилья в новейшей истории России

4.3. Макроэкономика и рынок недвижимости

4.4. Феномены зарождающегося рынка недвижимости России

4.5. Основная закономерность зарождающегося рынка

4.6. Влияние двухвалютности рынков жилья городов России на поведение продавцов и покупателей при колебаниях валютных курсов. Изменение значимости факторов в зависимости от стадии развития рынка

4.7. Взаимное влияние первичного рынка жилья на вторичный и обратно

4.8. Кризис и закономерности восстановительного роста

4.9. Связь цен на рынке недвижимости с отдельными макроэкономическими параметрами и макрофинансовыми параметрами

4.10. Закономерности ценовой динамики на рынке недвижимости в условиях устойчивого роста экономики России

4.11. Долгосрочная закономерность становления и развития рынков недвижимости стран с развивающейся рыночной экономикой

4.12. Ипотека как фактор роста цен на жилье. Влияние ситуации на рынке жилья на развитие ипотеки

Часть 2. МЕТОДОЛОГИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО АНАЛИЗА И КОНСАЛТИНГА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

ГЛАВА 1. ОСНОВЫ СИСТЕМНОГО ПОДХОДА К ИНВЕСТИЦИОННОМУ АНАЛИЗУ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1. Предмет, цели и задачи инвестиционного анализа рынка недвижимости в жизненном цикле девелоперского проекта

2. Системные принципы инвестиционного анализа рынка недвижимости в интересах девелопмента

3. Алгоритм полного цикла инвестиционного анализа рынка и проекта

4. Общие понятия об инвестиционном консалтинге девелоперского проекта

ГЛАВА 2. СИСТЕМА МЕТОДОВ ИНВЕСТИЦИОННОГО АНАЛИЗА И КОНСАЛТИНГА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1. Концепция НЭИ в инвестиционно-строительном проекте

2. Экономико-географический «уклон» и специализация методов инвестиционного анализа рынков недвижимости

2.1. Оперативный анализ реализуемости местоположения

2.2. Стратегический анализ реализуемости местоположения

2.3. Экономический тип, степень и стадия развития рынка (примеры характеристик)

2.4. Методика рейтингового экспертного сравнения привлекательности рынков для входа девелопера (пример)

2.5. Ценовое зонирование рынка как метод выявления центроидов, векторов роста, факторов роста, барьеров для роста и генераторов движения зоны торговли

2.6. Предварительная оценка финансовой реализуемости проекта на основе среднерыночных показателей доходности

2.7. Методика CCIM прогнозирования спроса на недвижимость на основе экономико-демографического анализа

2.8. Другие методики анализа и прогнозирования спроса в методологической системе инвестиционного анализа рынков недвижимости

3. Системные задачи инвестиционного проектирования на предпроектной стадии девелопмента (технологии и примеры)

3.1. Предпроектная проработка маркетинговой концепции комплексной жилой застройки территории в качестве основы технического задания проектировщикам (пример)

3.2. Уточнение диапазона цен на продукты проекта и прогнозирование потока доходов

3.3. Оценка финансовых показателей проекта и выбор наиболее экономически эффективного варианта

3.4. Анализ рисков проекта

часть 3. статистический мониторинг и моделирование рынка недвижимости

ГЛАВА 1. Основные положения методологии анализа рынка недвижимости

1. Принципы методологии анализа рынка недвижимости

2. Определение и типовые цели анализа рынка недвижимости

3. Содержание общего (универсального) и специализированного анализа

4. Свойства рынка и показатели, подлежащие изучению

5. Многоуровневая система показателей и формы их регистрации

глава 2. Мониторинг рынка на основе дискретных числовых пространственно-параметрических и динамических моделей

1. Сущность методологии выборочного статистического анализа на основе дискретных числовых пространственно-параметрических и динамических моделей

1.1. Математические основы дискретного пространственно-параметрического моделирования рынка

1.2. Двенадцать шагов мониторинга

2. Дифференциация и классификация объектов недвижимости по качеству в составе дискретного пространственно-параметрического моделирования рынка

2.1. Постановка задачи классификации объектов недвижимости

2.2. Принципы методики классифицирования объектов недвижимости по качеству

2.3. Методики и примеры классификации объектов по качеству

3. Дифференциация объектов на группы по размеру

4. Дифференциация объектов по местоположению и зонирование рынка

ГЛАВА 3. Статистическая обработка выборки при анализе рынка

1. Основные понятия математической статистики для мониторинга рынка

2. Способы обработки выборки

3. Особенности обработки данных при мониторинге различных сегментов рынка

4. Способы обработки динамических рядов

ГЛАВА 4. Методология расчета индексов рынка недвижимости

1. Общие понятия об индексах в математике и экономике

2. Система индексов – индикаторов рынка недвижимости

3. Особенности методики расчета индексов рынка недвижимости СЕРЕАН

глава 5. Методы исследования факторов и закономерностей поведения рынка недвижимости

1. Эконометрические методы сопоставления динамики различных показателей рынка и влияющих на них факторов

1.1. Графическое сопоставление трендов различных показателей

1.2. Анализ разрывов и определение соотношения спроса и предложения на основе расчетно-табличной методики

1.3. Оценка влияния факторов на основе корреляционно-регрессионного анализа

1.4. Оценка закономерностей поведения рынка на основе коэффициентов совместной динамики

1.5. Оценка доступности жилья для населения

2. Квалиметрические методы рейтинговой оценки объектов

2.1. Методика рейтинговой оценки зон местоположения объектов

2.2. Методика рейтинговой оценки качества проектов (на примере элитных новостроек)

2.3. Методика рейтинговой оценки коттеджных поселков

3. Социологические методы исследования поведенческих закономерностей субъектов рынка с целью изучения тенденций спроса и предложения

3.1. Количественный метод оценки структуры предпочтений потребителей на основе их анкетирования

3.2. Качественный метод изучения рынка на основе глубинных интервью с экспертами

3.3. Метод изучения структуры предпочтений потребителей на основе анкетирования экспертов

4. Метод экономико-правового анализа условий входа на региональный рынок и деятельности на региональном рынке

4.1. Экономико-правовой анализ условий входа на региональный рынок девелопмента (на примере рынка жилья Москвы в 2001 году)

4.2. Экономико-правовой анализ условий деятельности лэнд-девелопера на региональном рынке на примере Московской области после принятия Закона об обороте сельхозземель (2003 год)

ГЛАВА 6. Методы прогнозирования на рынке недвижимости

1. Основные понятия теории прогнозирования

2. Эвристическая методика прогнозирования

3. Методика прогнозирования на основе статистической регрессионной модели

4. Сценарный метод

5. Метод многофакторного моделирования и метод нейронных сетей

6. Прогнозирование на основе метода негармонического разложения ценового тренда

6.1. Циклы в экономике и на рынке недвижимости

6.2. Метод негармонического разложения ценового тренда

6.3. Математическая модель и ее корректировка

6.4. Пример построения баланса фундаментальных факторов

7. Прогнозирование емкости спроса и темпов заполняемости (поглощения) площадей

глава 7. Создание и наполнение аналитических баз данных

1. Идеальная структура аналитических баз данных

2. Стандарты описания информационных объектов в базах данных

3. Стандарты определения размеров объектов недвижимости (СНиП, ВОМА)

4. Данные о внешних условиях функционирования рынка недвижимости

5. Источники и способы получения данных

6. Способы очистки риэлторских баз предложений от артефактов, дублей и повторов

Blog

С. Г. «Анализ рынка недвижимости для профессионалов»

Содержание